2017年04月14日

戸建決済と北朝鮮

★昨年の福岡1号に続いて、今度はつい先日戸建を売却しました。約10年間所有しました。福岡1号は結構なキャッシュが残りましたが、戸建はほぼ残債価格にての決済です。手数料を考えると若干の持ち出しです。

★月々のキャッシュフローも微々たるものでしたし、税金を考えると赤でした。。。当初の4年間で減価償却を食い尽くし、その後いわゆるデットクロスに突入。。売却をすれば良かったのでしょうが市況が悪くて残債を考えると処分できず、我慢の日々でした。典型的な不動産失敗投資の例ですよね。。最初に入居いただいた方が最後までいて下さったのが救いです。給与所得と損益通算した当初の減価償却分を合わせ技で、トータル収支は概ねプラマイゼロか若干のマイナスだと思います。。この素晴らしい売却日和の市況の中、何やってるんだか。。。不動産での失敗例を経験したわけで、これはこれで仕方ない、勉強させてもらった、と思うことにします。

★これで個人所有分の不動産はなくなります。(厳密には建物法人、土地個人の物件が2つあり土地の個人としての所有はあります)。一旦個人事業を廃業し、小規模企業共済は法人に紐付けします。これから手続を進めていきます。

★法人は、北九州物件と管財物件の2棟所有です。それとコンサル業務。原則この2本立てです。売上割合は、不動産4.5、コンサル5.5、と言うところです。手を広げ続けてきましたが、一旦この水準で安定飛行に入りたいと思います。マーケット激動の時期が来れば、不動産をあと1棟は欲しいな。。

★さて、明日4月15日は、北朝鮮が核実験を行うのでは?と予想されている日です。その割には、マスコミもそんなに大騒ぎしていません。。明日かどうかはわかりませんが、私はアメリカの北朝鮮攻撃はある、と思っている派です。トランプ氏でなければ、攻撃なしに与したいですが、トランプ氏、ですからね。。後ろにいる共和党武闘派はやる気満々であり、トランプ氏はヒーローになりたい人!ですから。。冗談っぽくなりますが、これ、冗談じゃないんですよね。。ふぅ。。

★ひっそりと株式投資スタンバイ、かも。。。
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2017年04月02日

戸建の決済間近

★2007年に購入した戸建が決済間近となりました。あれからもう、10年になるのか。。。子どもの成長と共に歩んだ10年でした。。正直不動産投資としては失敗でしたけど、いろいろ経験することが多かったです。唯一の自己管理物件で、入居者さんとのやりとりも多かったです。家賃の督促もしましたが、家賃保証会社リ○ラスは破綻してしまっておりましたのでひやひやものでした。物件の売却は福岡1号についで2件目で売却の経験値も上がりました。

★株式投資から、不動産事業へ、そして、今私が力を入れているのは、法人でのコンサルティング業務です。勤務業と関連するもので、不動産とは全く無関係です。不動産事業は、人生の一つのピースと割り切るようになり、私にとって、その優先度、重要度は低下しています。不動産事業は、管財物件と北九州物件のみとなり、いずれも法人へ移しての運営です。法人組織を維持するためには、不動産事業はまだまだとても大切ではあります。

★法人でのコンサルティング業務は、ネタは大変多いのですが、このブログで書くわけにはいけません。このブログでは、引き続き、不動産事業、そして将来株式へ回帰した場合は、株式投資について書いていきたいと思います。

★さて、このブログのタイトルは、インカムでいこう、です。不動産事業の収益はインカムゲインであり、不動産事業とはインカムゲインを目的とした事業であると思っておりました。それはある意味正しいのですが、不動産事業は、決してインカムゲインのみを考えていては駄目なのです。

★不動産は高額です。超高額といってもいいでしょう。でも一方で、時間軸はゆっくりですが、超高額の価格に似つかわず、その価格は大きく変動します。元の価格の数倍にあるいは数分の一になることもあります。信じられないくらいです。株を高値で買って暴落したらどうしますか?損きり出来なければ、塩漬けするしかありません。現物株ならそれでもよい。でも信用取引だったら?追い証がきて、払えなければ強制決済され、もし不足があれば借金だけが残ります。不動産もこれと基本的に大きく変わりません。まあ、株の様に紙切れにはなりませんが。。

★不動産事業では、多くの場合、高額のローンを組んでいます。フルローンもありえます。それで時間軸こそゆっくりですが、物件価格の乱高下に見舞われるのです。インカムゲインばかりを考えていて、売り時を逃がす、あるいは逃げ時を逃がすと、とんでもない事態に陥ることも多いのです。特に収益性に劣る物件をお持ちの場合、今は、まさに、逃げるははじだが役に立つ、時期であると思います。

★とんでもない事態とは?物件価格高騰期、すわなち今ですが、某東海地方の地方銀行が、無茶高い金利で、築古RCに融資を出しています。今物件をすっ高値でフルローンあるいは頭金少額で購入したとします。ここで、金融庁が音頭を取って融資の扉が閉まってしまうと。。買い手というか融資を引ける人が少なくなるので、物件価格は落ちていきます。でも、高金利で、フルローンに近い借入をしている方は、その金利の高さ故、ほとんど元金が減っていないのです。いわゆる債務超過状態に陥ります。この状態で、空室が増える、とか、滞納者が増える、とか、巨額の修繕費がかかる、事態に見舞われると。。物件の運営は困難だ、キャッシュフローが、、ない、、よし物件売ろう、でも売るに売れない、だって、その安値じゃ残債に足りないもん、という状態に陥ります。給与所得で穴埋めをするか、どこからか残債に対する不足分を調達するか、、七転八倒の結果、ジエンド、任意売却へ。。と、いずれこうなる予感。。

★物件価格は大きく変動すること、物件は売りたいときに売れない可能性があること、を肝に銘じる必要がある。利確できるときは利確することも大切。損きり出来るときに損きりしておくことも大切。要は、不動産事業は、キャピタルゲイン、キャピタルロスについても気を配り、追い込まれないように早めに動くことも時には必要なのです。

★ってことはブログタイトル、再考の余地有り、ですかね?


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戸建の決済間近

★2007年に購入した戸建が決済間近となりました。あれからもう、10年になるのか。。。子どもの成長と共に歩んだ10年でした。。正直不動産投資としては失敗でしたけど、いろいろ経験することが多かったです。唯一の自己管理物件で、入居者さんとのやりとりも多かったです。家賃の督促もしましたが、家賃保証会社リ○ラスは破綻してしまっておりましたのでひやひやものでした。物件の売却は福岡1号についで2件目で売却の経験値も上がりました。

★株式投資から、不動産事業へ、そして、今私が力を入れているのは、法人でのコンサルティング業務です。勤務業と関連するもので、不動産とは全く無関係です。不動産事業は、人生の一つのピースと割り切るようになり、私にとって、その優先度、重要度は低下しています。不動産事業は、管財物件と北九州物件のみとなり、いずれも法人へ移しての運営です。法人組織を維持するためには、不動産事業はまだまだとても大切ではあります。

★法人でのコンサルティング業務は、ネタは大変多いのですが、このブログで書くわけにはいけません。このブログでは、引き続き、不動産事業、そして将来株式へ回帰した場合は、株式投資について書いていきたいと思います。

★さて、このブログのタイトルは、インカムでいこう、です。不動産事業の収益はインカムゲインであり、不動産事業とはインカムゲインを目的とした事業であると思っておりました。それはある意味正しいのですが、不動産事業は、決してインカムゲインのみを考えていては駄目なのです。

★不動産は高額です。超高額といってもいいでしょう。でも一方で、時間軸はゆっくりですが、超高額の価格に似つかわず、その価格は大きく変動します。元の価格の数倍にあるいは数分の一になることもあります。信じられないくらいです。株を高値で買って暴落したらどうしますか?損きり出来なければ、塩漬けするしかありません。現物株ならそれでもよい。でも信用取引だったら?追い証がきて、払えなければ強制決済され、もし不足があれば借金だけが残ります。不動産もこれと基本的に大きく変わりません。まあ、株の様に紙切れにはなりませんが。。

★不動産事業では、多くの場合、高額のローンを組んでいます。フルローンもありえます。それで時間軸こそゆっくりですが、物件価格の乱高下に見舞われるのです。インカムゲインばかりを考えていて、売り時を逃がす、あるいは逃げ時を逃がすと、とんでもない事態に陥ることも多いのです。特に収益性に劣る物件をお持ちの場合、今は、まさに、逃げるははじだが役に立つ、時期であると思います。

★とんでもない事態とは?物件価格高騰期、すわなち今ですが、某東海地方の地方銀行が、無茶高い金利で、築古RCに融資を出しています。今物件をすっ高値でフルローンあるいは頭金少額で購入したとします。ここで、金融庁が音頭を取って融資の扉が閉まってしまうと。。買い手というか融資を引ける人が少なくなるので、物件価格は落ちていきます。でも、高金利で、フルローンに近い借入をしている方は、その金利の高さ故、ほとんど元金が減っていないのです。いわゆる債務超過状態に陥ります。この状態で、空室が増える、とか、滞納者が増える、とか、巨額の修繕費がかかる、事態に見舞われると。。物件の運営は困難だ、キャッシュフローが、、ない、、よし物件売ろう、でも売るに売れない、だって、その安値じゃ残債に足りないもん、という状態に陥ります。給与所得で穴埋めをするか、どこからか残債に対する不足分を調達するか、、七転八倒の結果、ジエンド、任意売却へ。。と、いずれこうなる予感。。

★物件価格は大きく変動すること、物件は売りたいときに売れない可能性があること、を肝に銘じる必要がある。利確できるときは利確することも大切。損きり出来るときに損きりしておくことも大切。要は、不動産事業は、キャピタルゲイン、キャピタルロスについても気を配り、追い込まれないように早めに動くことも時には必要なのです。

★ってことは、ブログタイトル再考の余地有り、ですか?




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2017年03月20日

新築ワンルームから、収益1棟物へ

★10年程前、不動産投資で失敗した、という方は、大多数が新築ワンルームマンション投資でした。騙された、という表現が適当かどうかはわかりませんが、これは儲からない、と気が付くまでに時間がかかります。その間は、北斗の拳の技のごとく、おまえは既に○○いる!という状態なのに、それに気が付かない期間があります。でもいつか皆気が付くんですね。。いろんな情報を発信していた方がパタッと止むのはそういう時だと思います。

★最近は、そうやって、あちゃーやっちゃった!という人に、"そうですよね、利益の出る不動産投資ってのは新築ワンルームじゃないんですよ、ようやく気が付かれましたか、実は1棟物への投資こそ、利益の出る不動産投資なんです。今から挽回しませんか?"と言って、駄目物件の巨艦1棟物を嵌め込んでしまう(何処までが嵌め込みか??難しいところはありますが)業者が存在するようです。地方の築古(一見)高利回りRC物件を嵌め込む事例が多いそうな。。。給与所得から借入出来る金額をはじき出し、限界まで買わせられるという、まさに骨の髄までしゃぶられる。。皆が皆というわけではないですが、不動産業界なんてそういうもんだ、と思ってます。

★まあ、地方でも中心に、RC物件でも明らかに利益が出にくくなった、と言うことが根底にあるんでしょう。いわば嵌め込まないと売れない物件が増えてきた、と言いますか。。売り手から見て、出口戦略は、結局こういうやり方をしないといけない、となると、何だかなあ、と思います。まあなかには、物件はともかくその土地が欲しかったり、一気呵成の減価償却ねらいで当面のもうけが出なくともOK、という買い手もいるんでしょうが。。売り手の立場からすると、この物件、こんな価格で買っても絶対儲かりませんよ、とわかってて素人の人に売却するんですから、気持ち良くありません。(なんなら売らないでおけば?と言われるとそれはそれで困るのですが)。。いくら社会的地位が高かろうと、実践的知識が豊富な百戦錬磨の営業マンの前ではかもねぎでしかありません。。

★最近身の回りで見聞きしたことから。。自分の大切な人だったら命がけで説得しますが、そう深い関係の人出なかったら、もう、結末は見えますけどほっておきます。よかれと思って説得しても恨みかうだけですもん。不動産に関する相場観と言いますか、きちんとした正しい判断基準を持つ事は絶対に必要です。努々失敗なさらぬよう。。

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2017年03月18日

新築ワンルームマンション勧誘と賃貸繁忙期

★今年も賃貸繁忙期に入りました。今期は北九州物件、管財物件ともに満室です。ただ、北九州物件は、9ヶ月間1室空室状況が続いての満室です。この物件で空室が長期化したのは初めてですが、それにしても9ヶ月って、これって、どうなんでしょう。こちらもそろそろ売却を考えないと行けないのかな??法人での賃貸業の稼ぎ頭なので、まだまだ頑張ってもらうつもりなのですが。。

★戸建てはまもなく売却できそうです。残債を払えば、ほとんど手のこりはありません。が、これで仕方ないか、と思います。良い勉強をさせていただいた、と思うしかないですね。。これで個人事業は閉じることになります。福岡1号の売却ではかなりキャッシュが残ったので、来たるべきチャンスに備えて、温存することにします。確定申告では、平成21年及び平成22年に土地等を先行取得したときの特例、を使わせてもらいました。当時税務署に書類を提出しておりましたので。。税理士さんにやってもらいました。福岡1号の土地の譲渡益がかなり軽減されました。管財物件の土地の簿価が圧縮記帳されますが、確かこれを売却するときも特別控除があったと思うので、単に譲渡益先送りというわけでもないと思います。

★さて、表題の通り、職場の同僚から新築ワンルームマンションの勧誘を受けました。数年に1回、忘れた頃にこのような場面に遭遇します。業者だと即ブッチでいいのですが、勤務業関係者だとなにかと気を遣います。正直言って非常に迷惑です。私は不動産事業を行っていることも、法人を設立していることも何も公にしておりません。勧誘を機に話すつもりも全くないので、いかにばれないように、また機嫌を損なわないようにやり過ごすか、細心の注意を払いました。赤字にしての損益通算、所得税、住民税の軽減、私的年金、生命保険の代わりになる。。。まあ、いつものあれで反論するのも馬鹿馬鹿しいので、適当に相づちを打ちつつ、自分は全く興味がない、と切り抜けました。。もう、ほっておいて欲しいです。。

★最近思うのは、逆立ちしても儲からなさそうな案件に、結構賢くて社会的地位の高い方が、結構な率で手を出しているんだなあということ。。赤字垂れ流しになること、ワンルーム1~数戸で節税なんて出来ないこと、が何故わからないのでしょうか?手を出してしまって、複数物件嵌め込まれて、身動き取れなくなってから初めて気が付く、というケースが多いように思います。

★賢い人は純粋な人が多いのかな?疑うことは悪、と思っているのかな?もっともそうな理屈を組み立てられて、感情的に揺さぶられると、落ちちゃんだろうか?私は、一種の洗脳の技法が使われているんじゃないかと思います。。かつてのオーム真理教に入信した人も高学歴の人が多かった。。あれも一種のマインド・コントロールだと思っておりますが、それに似たところがあるんでしょう。

★学問、だけではなく、金融、詐欺、法律、悪意を持った人間とのつきあい方、を学ぶ機会を得ることが必要であると思います。せっかく頑張って給料をもらっても穴の開いたバケツも同時に持たされるなんてもったいないです。
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2017年01月20日

トランプ大統領の船出

★2017年となりました。今日1月20日は、トランプ大統領就任の日です。全くもってどうなることやら、ですが、そもそも4年間務まるのか?と言う気もします。クリントン大統領の時、モニカ何某という若い女性との間で、一騒動ありましたよね。。あの時は、確か大統領を辞めなければならないかどうか、という話に至ったと記憶しています。結局クリントン大統領は逃げ切ったわけですが。。叩けば埃だらけで、失言だらけのトランプ氏が、さて無事に4年間にわたってアメリカ国を操縦し続けることができるのか??

★さて、不動産賃貸業については既に終わっている、という認識の私、次をどうするか、様子見が続いております。北九州物件と管財物件は、まあ、当分所有しますけど、それ以外は利確です。。物件購入については、世界経済が混乱したときに、キャピタル狙い、と割り切って購入する気はないわけではないですが。。。まあばば抜きのようなものですし、ばばを掴んでしまうリスクもあるわけで、そうそう簡単ではない、と思っています。ばば抜きと考えれば、ロットはあまり大きくない方がよい面もあるわけで、区分所有も選択肢に入るかな、実需売却もできるものの方がいいかな?なんて一応考えてはいます。株も考えてはいるのですが、いまだ参入せず、です。

★2017年、混乱はチャンスかも、でも落ちてくるナイフは掴むな!これを肝に銘じて行動します。っというか、行動しないかもです。。。
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2016年12月08日

不動産は厳しいのでは?

★私は10年程前に不動産賃貸業に参入し、それまで行っていた株式投資は漸減しました。そこでリーマンショックに遭遇。不動産賃貸業はほとんど影響を受けず、むしろ安値で破産管財物件を1棟購入しました。しかし、株式投資では敗退の瀬戸際まで追い込まれてしまいました。何とか値を戻したところで売却し、それ以降株式投資は行いませんでした。投資領域に関する事は、完全に不動産賃貸業に乗り換えたわけです。

★しかし、どうしても不動産賃貸業に明るい未来が見えません。これからつるべ落としに人口が減ります。悪い意味でこれまでと激変するマーケットになりそうな気がするのです。悪いインフレが来る可能性もあるので、不動産自体の所有は一定程度続けますが、とにかく借入金をなくす方向で動いています。福岡1号は既に売却しました。戸建ても売却します。北九州物件と、管財物件は所有を続けますが、一応現在の預貯金で両物件とも、現時点でも一括返済出来る様にはなりました。あとは自宅の住宅ローンが残りますが、フラット35なので全期間固定です。なんとかリスクヘッジは出来たと思います。

★私はまだ学生でしたが、一応バブルの発生から崩壊まで新聞報道等で学んでいます。土地は再生産出来ないから決して値下がりはしない、という土地神話が信じられていた時代が本当にあったのです。また、銀行の貸しはがしや貸し渋りについてもよく耳にしました。きちんと返済をしていても、急激な不動産の値下がりで担保価値が下がると、追加担保を要求されたり必要以上の返済を迫られたりするんです。億単位の借金は、このような金融情勢の激変時、銀行の手のひら返しに対応できるだけの資力を持っていないと危険なんです。

★さて、とはいえ、勤務業と法人でのコンサルティング業務だけだとやはり私が稼働できなくなったときが不安です。ある程度投資領域の活動も継続しなくてはなりません。不動産賃貸業にこれ以上注力しないとすれば、何をやるか、といわれると、やっぱり株でしょうかね。。株は売りも出来ますし。。でも小泉の郵政解散後、大きく踏み上げられたトラウマがまだあるのですが。。。トランプ大統領の活躍を見ながら、じっくり考えてみようと思います。基本的には投資戦略変更の方向です。
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2016年12月01日

円安、株高、そして金利高

★トランプ大統領が誕生すれば、90円を割り込むほどの円高になる!と書いていた評論家さん、、どこにいったの??怒濤の円安、というかドル高が進行中です。トランプ大統領は、減税と1兆ドルに及ぶ公共投資の大盤振る舞いを行うようです。自分の支持者層は、公共事業で仕事が増えて大喜び。法人税も劇的に下がって、世界各国に移転していた企業も戻ってくるし万々歳。。。でも、金がありませんぜ?財源はどうする?当然借金するわけですが、そういうわけだからかなんなのか、世界中からドルが還流し、長期金利が上がっています。結果ドル高円安!

★リーマンショック後の中国のように、巨額の公共投資は、アメリカ景気を沸き立たせ、バブリーになるでしょう。アメリカ国民はトランプ万歳!まあ、その後の中国がどうなったのかを見ればその後の事の推移は明らかですが、トランプさんはさっさと1期で止めちゃうような気がします。後始末とか面倒くさそうな事苦手そうですもん。。。

★アメリカから見て、ドル高は輸出に関しては不利です。TPPは破棄されますので、対中国はもちろん、対日本でも、二国間交渉で関税をドッとかけてくる予感。。日本に何処まで配慮してくれるかがポイントですが、さて。。アベノミクス遂に終了か?(既に死んでいるという話もありますが)。

★それはさておき、一番不気味なのは、実はアメリカにつられてぴくついている日本の金利ではないでしょうか?ここで長期金利が急騰してしまったら。。一挙に不動産業界は凍り付きます。そして何より。。1000兆円を超える国の借金の利払いがどうなることか。。。1%で10兆円でっせ。。まあ、日銀がいろんな技を繰り出してきそうですが、既にバランスシートが痛んでいる日銀が何処まで対応できるのか。。。

★返せる借金は返しておくようにしよう、新たな借金はやめておこう、と思う今日この頃です。あ、固定金利は関係ないか。。
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2016年10月28日

チェンジ

★何処で聞いたんだっけ、と思っていましたら、8年前のアメリカ大統領選でオバマ氏が言っていた言葉でした。8年前。。。随分と不動産業の環境も、世界も変わってしまいました。。

★不動産賃貸業の長期衰退はどうしようもない事実です。しかし、8年程前も、同様の意見はありました。事実ゆっくりと賃貸市況は悪化しています。しかし、その頃不動産賃貸業を始めて、それこそ新築ワンルームマンションなんぞに手を出さずにしっかりと事業経営をしてきて、現在売却をしている人は、結構なキャッシュを残しているように思います。

★事業としての傾向は右肩下がりでも、景気の波に左右されて、不動産の価格はまるで株価の様に波を打っている。うまく波に乗れると、それなりに結果は残せる。。。

★しかし、これって株式投資と何が違うんでしょう?インカムゲインを狙う、といいつつ、結局キャピタルゲインを得るか、キャピタルゲインを得られなくともキャピタルロスを少なくしつつ、インカムゲイン分のもうけを残すか。。結局キャピタルゲインありきでないと、結果は残せない。ブログのタイトルの通り、インカムでいこう、にも、インカムゲインのみでキャッシュを残すのはもはや今の環境では厳しいのです。究極的には、不動産の売買を繰り返さないとキャッシュは残せない。そのうちどれかの物件が上手く回転できないと厳しくなる。。。究極のばば抜きゲームのようなもんじゃん。。。

★普通にアパマン経営をやっていても事業環境は悪化の一途です。でも、不動産賃貸業は病気で寝込んだときも何とかなるんですよね。。。株の配当なんかよりは安定はしています。税金のこともありますし、不動産収入は一定程度残しておくつもりですが、以前のような情熱は失せてしまいました。。。って、ここで頑張る人が生き残るんでしょうかね??よくわかんないなあ。。
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2016年10月20日

売物件情報

★先日書いたとおり、福岡1号を売却いたしました。それだからなのか何なのか、幾つかの売物件情報をいただきました。築古から新築まで。。。手元にキャッシュがあるから、よさげな物を一つ買いました。。。

★んなわけないです。。ない、ない、ない。買っていません。福岡1号からさほど離れていない地域は、福岡市内でも有数の激戦区。近未来の日本の都市部で繰り広げられる光景を、早見ることの出来る先進地域です。。

★10年前、3万円を切る家賃はあまり見かけませんでした。しかし、今では、家賃1万円を切り、共益費を合わせて何とか1万円前半、というアパートもあります。家賃一万円台はもはや”当たり前”です。もちろん築古狭小でも、福岡1号みたいに、キチンと手を入れ修繕し、設備を整えてサービス品を着けることでそれなりに戦っている物件もあります。ただ、正直それでも年々客付けに苦労するようにはなっていました。今年の春満室となり、売却まで満室のまま推移したことは本当にラッキーでした。

★築古の物件はこれからどんどん増えてきます。一方で新築もバンバン建っています。収益物件の家賃には、途方もない下方圧力(=デフレ圧力)が加わり続けている、と言えるでしょう。日銀がマイナス金利にしたって、結局行き場のなくなったマネーが、収益物件に流れ込んで資産バブルを形成するだけで、賃貸市況改善にはほとんど役立っていない。資産バブルも結局いつかはじけて、歴史が繰り返される、、ただそれだけのことです。

★不労所得、アーリーリタイヤ。心地よい言葉に騙されて上手くいくほどこの世界は甘くありません。私が福岡1号でそれなりにキャッシュを残せたのは、運も良かったのだと思います。(努力もあるけど)。特にこれから10年、賃貸市況は相当苦しくなると思います。。

★福岡1号で上手くいった、と言いつつ、不動産投資を否定するのは、矛盾するような気もしますけど、やはり、強調しておきたいです。不動産投資は、これから更にとても厳しい。安易に飛び込むのは非常に危険。

★やる以上は、無借金の目処を立てることでしょうかね。。不動産賃貸業をどうしてもやるのなら、本業や別事業と組み合わせてやるのが理想だと思っています。
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2016年10月14日

アパートを売却してみて

★これまで10年間、不動産を購入するのみで売却したのは初めてです。売却してみて、これから譲渡税の支払いが待ってはおりますが、千万単位のキャッシュがバン!と目の前に残るのは、、、すごい快感です。。銀行の通帳をみて、いつもより桁が一桁多いんです。

★確かにこれを経験してしまうと、やみつきになりそうです。。しかし、これは10年間、一生懸命に福岡1号を維持してきた努力の対価。思い返せばいろんな事がありました。決して平坦で楽な道ではありませんでした。。このブログに書き込んできた事は、その努力の証です。

★キャッシュは当面寝かせます。管財物件と、北九州物件は、引き続き所有し続ける予定です。。戸建ては、、売却します。しかし、こちらはキャッシュはあまり残らないでしょう。。処分売りです。管財物件を購入したのが6年前です。以降、不動産は購入しておりません。不動産の購入は引き続き見送りまして、時期を待とうと思います。管財物件は満室、北九州物件は1戸空きです。北九州物件は外壁とスレートをやり直す予定です。

★今集中しているのはコンサルティング事業。せっせとスキルを身につけています。今後も、勤務業、不動産業、コンサル業、バランス良く頑張っていきたいです。
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2016年10月08日

さようなら福岡1号

★10年前、初めて購入した収益物件、それが福岡1号です。この度、福岡1号を売却することが出来ました。5月末に売りに出して、2転3転、いろいろありましたが、ようやく所有権移転まで終了しました。。。

★思い入れもいろいろありますし、感無量です。。売却金額は、10年前の購入金額と同額です。キャピタルゲインこそ得られませんでしたが、思っていた以上にインカムゲインを得ることが出来ました。売却する理由は、今は収益不動産バブルと思うから。。これは人それぞれでしょうが、私はそう思っています。今を逃すと、最後まで持ち続けることになる。。一時はそれもいいかと思いましたが、せめて1物件は、この時期に利益を確定しておきたい、という思いが勝りました。

★本当にいろいろありましたし、勉強させてもらいました。まだまだ未熟者ではありますが、不動産投資というものをある程度理解できた気がします。

★記念すべき1日に乾杯!
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2016年06月25日

大英帝国:終わりの始まり

★いろいろ多忙を極めているのですが、イギリスがEU離脱を決めた歴史的な1日なので記載しておきます。

★私は問うてみたい。。そもそもキャメロン首相はなぜこんなアホな国民投票をやったのか?2年前のスコットランド独立の時もそうですが、現状維持か?それとも変革か?という問いには、それだけで変革を選択する方にバイアスがかかるはずです。現状に満足している人なんて、そうそういるわけではない。そういう人にとって、なんかよくわかんないけど、今のままじゃ嫌だよね、となると、変革の方へと誘われるはずです。そもそも現状維持には国民投票は不利なんです。移民は押し寄せてきて自分らの職は奪われる、という現実を目の当たりにすると、成長率が落ちるだの、と言われても、そんな先の話はわからんよ、とにかく現状を変えたい、となるのは、まあ、当たり前ではありませんか?

★オバマ大統領の選挙戦のキーワードは、チェンジ!でした。国民は熱狂し、チェンジ!を選択しました。その結果、何か大きく変わったのでしょうか?何も変わらない失望感は、トランプ大統領を迎えつつありますね。。わが国でもありましたよね。子ども手当26,000円。高速道路無料。最低でも県外。。国民に熱狂的に迎えられた民主党政権って、どうなりましたっけ。。。国民に選ばせる、と言ったって、国民だって詳しい事はわかんないことが多いし、国民だって間違える。感情が絡んでくるとなおさらです。国民を正しい方向に導くのもリーダーの仕事でしょ?

★選挙は義務だし、最悪政権選択はやり直すことが出来る。しかし、国民投票は義務ではないし、EU離脱は一度やってしまうと、もう後戻り出来ない(ですよね)。

★場合によっては国を瓦解させ、滅ぼしてしまうような選択を、専門家ではない国民にさせてしまうこと。。感情的になってしまって、理性的な判断ができにくい選択を国民にさせてしまうこと。一度踏み出すともはや後戻り出来ない選択を国民にさせてしまうこと。この時点でキャメロン首相はアウトだと思うんです。こんなリスキーなことは、決してやってはいけない。絶対に阻止せねばならない。坊ちゃん育ちなんでしょうか?太平洋戦争開戦もそうですが、国を滅ぼすという意味ではそれに匹敵する愚挙ですね。。そういう意味でキャメロン首相は歴史に名を残すでしょう。。

★さりとて、キャメロン首相と同じ、オックスフォードで学んだボリスジョンソン元ロンドン市長。EU離脱派を率いた人で、キャメロン首相の有力な後継候補となっているようですが。。。この人、EU離脱が引き起こすインパクトを正確に理解出来ていたはずなんですが、なんで離脱派なんですか?まさかとは思いますが、国を売って首相の座に就こうなどとは、、、思いたくないですね。。

★今後、イギリスは混乱と混沌に包まれ、分裂してしまうでしょう。EUはイギリスの後に続く国が出るのを恐れるでしょうから、イギリスは厳しい条件を突きつけられ、”EUを離脱したらこうなるんだぞ”、と見せしめにされるような気がします。我々は大英帝国が衰退していくのを目の当たりにすることになるのでしょうか?

★悪材料出尽くしではなく、これは終わりの始まりです。これであく抜け、とは考えないことです。。引き続き市場を見ていきます。


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2016年04月07日

進む円高

★引き続き株価ウォッチ中です。日本株はやはり弱いけど、アメリカは強い、ですね。。(今日は今のところ下がっているみたいですけど)。。デフレ脱却なんて無理だよねー、と思っておりましたが、豚丼復活、とかで、ニュースでも取り上げられていました。やっぱり人為的にインフレ起こそうと言ったって無理ですもん。。まず不動産が無理。低金利で融資がつくもんで、そして、震災復興とオリンピック特需で急遽引き締まった建設業界の受給の引き締まりによって、一応不動産価格は上がりました。売り抜けを企む玄人筋、煽りを真に受けた素人筋、相乱れて買いに参入、しかし、その一巡後は???って局面でしょう。実需の買いは少ないんだから。。

★アベノミクス墜落中です。多分ここで財政出動、さらなる金融緩和ってやるんでしょうけど、結局一時しのぎでしょ?一時しのぎにすらならないかもしれない。そしてさらなる借金が未来世代に残るのでした。消費税については、そりゃあ目先の景気のことを考えたらあげないに越したことはない。しかし、それは巡り巡って社会保障費の財源不足につながるので、消費者の不安を高め財布の紐を締めることにもつながりますよね。まあ、行くも地獄、戻るも地獄の状態です。

★アベノミクスという国策にノって上手く立ち回り、十分儲けた人も多かったと思いますが、さて、ここからはどうしたもんでしょう?無茶なリフレ政策はもう無理なんじゃないでしょうか?もっと身の丈に合った経済運営をして欲しいものです。次の選挙、安部さんが勝つ保証はどこにもないんじゃないかな。。
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2016年03月04日

戻りの時間

★甘利さんが辞めても、内閣支持率は下がらなかったですね。原油も若干落ち着いてきて海外市場に連れ高する形で、日経平均戻してきました。そして、財政出動を示唆してさらに株高!安部さんやりますね。。このまま伊勢志摩サミットに突入して、財政出動したところで選挙やるかもしれません。野党は民主と維新の合併と、党名公募ですか。。。なんか、。。大丈夫かな?

★アメリカはまずヒラリーだと思いますが、まさかトランプが大統領になるとは、、、思いませんけど、もしなったら、これは衆愚政治のなにものでもないな。。世界は混沌の渦に巻き込まれることでしょう。

★為替が戻し切れていません。北朝鮮ももしかしてホントにやばくなるかもしれません。私はまだ弱気です。私は今は全く株を持っておらず、市場ウォッチャーのみですので、悪しからず。。。
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2016年02月20日

大局観

★アベノミクス、黒田マジック共に先行きが怪しくなってきました。日本経済の真の浮上はいつなのでしょうか?日本経済の不振の根本的な所は、潜在成長率の低下にあります。人口減、社会保障費の増加、そしてのしかかる政府の巨額債務、というところでしょうか?

★アベノミクスについては、もともと輸出頼みの側面が強くありました。それが中国経済の不振に端を発して輸出効果が見込みづらくなってきました。中国に関しては、一度ドカンと大きく調整する必要があり、そのドカンが来ないと先に進めないように思います。そのため目先アベノミクスは頓挫するのでしょう。ただ、その後は、世界経済は再び成長を続けるでしょう。ドカンと大きく調整したところ、そこは買い場であるように思います。日本経済はこの調整を乗り越えることが出来れば、再び輸出で頑張っていけるのではないでしょうか?

★規制緩和と構造改革ももちろんアベノミクスの中核ですが、これは2000年以前からお題目のように唱えられてきたことで、電力自由化等、そこそこは進んではいるのでしょうが、なかなかドラスティックに、というわけにはいきません。しかしながらその数少ないドラスティックな構造改革がTPPでしょう。私も全貌がつかめていないのですが、これはものすごい規制緩和と構造改革だと思います。TPPが発効すれば、上手くいくと日本経済に劇的にプラスになると思います。一方、古い形の農業など既得権益に守られた分野は、TPPによって大きく毀損されると思います。結局の所、日本経済にどう働くのか??よく分からない面も大きいです。ただ、TPPに参加しない選択肢はないと思います。日本抜きで経済がブロック化されると、日本の輸出産業は、決定的なダメージを受けるでしょう。誤解を恐れずにいえば、江戸時代の鎖国に逆戻り、超縮小均衡型のどん詰まり経済に戻ることを余儀なくされるのではないでしょうか?

★最後に潜在成長率の低下について。人口減と社会保障費の増加が諸悪の根源であることは明らかです。消費税増税延期をしたって、それが根本的な解決にならないのは明らかです。根本的な解決策は人口増、ですが、日本国は、移民受け入れはしない方針です。確かに移民受け入れの行き着く先は、治安の悪化、社会安定性の低下、であることは今のヨーロッパが証明しています。移民を可とすべきか、不可とすべきか、は難しい問題ですが、受け入れない選択肢も理解は出来ます。では、移民を受け入れなければどうなるか?結局の所、人口のボリュームゾーンである団塊の世代後15年程度の世代が寿命を迎えるまで、そうして社会保障費の増加が止まるまで、は日本が厳しい時代となるのは避けられないように思います。巨額債務についてもなんとかプライマリーバランスをゼロに持ち込んで堪え忍んで、あとは今みたいに無理をしなくても自然にインフレが訪れれば、時間をかけて解決していくことが可能になるのではないでしょうか?そうなって初めて逆説的ですが若い世代に余裕が出て、再び人口が増え始める可能性もあるかもしれません。

★数十年後の日本がどういう姿になっているのか分かりませんが、国家の栄枯盛衰に関して、いつも良い時代が続くわけではないのは仕方がないと思います。これからもしばらくは厳しい時代なのでしょうが、未来の日本復活!を信じて、知恵を働かせてこの厳しい時代を生き抜いていくことが必要なのかな、と思います。
posted by est at 17:23| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

賃貸経営繁忙期

★さて、賃貸経営も繁忙期を迎えています。福岡1号は、先日バタバタと入居が決まり、現状満室で推移しています。3月までまだ日があるのでどうなるのか分かりませんが、とりあえずホッとしています。管財物件は、昨年が入退去が特に多く苦労しました。今のところようやく満室になった、という所です。北九州は、卒業予定の学生さんが一人院に進学、とのことで、退去が一人減りました。現況空室2室で3月末に1室退去予定、ということになり、1室入居予約が入りましたので、差し引きあと2室、という所です。

★北九州物件は9年前に購入しました。もうそんなになるのか。。。で、退去のない部屋があと2室ありました。今年の1月、そのうちの1室が退去になりました。相当部屋が傷んでおりまして原状回復に相当かかりそうです。エアコンは10年で取り替えておりますが、この部屋は14年選手のエアコンだったので、交換です。また、この物件は家具家電付きとしておりまして、この部屋は一切ありませんので、取りそろえる必要があります。要は、結構な出費になりましたです。

★福岡1号、北九州物件は、今年で購入して満10年となります。15年ローンですので、あと5年踏ん張ればローンフリー物件となります。物件を売却するのが良いか、持ち続けるのが良いか、は永遠の?テーマですが、私の場合は、もはや築30年を超える築古物件であるので、最後まで持ち続けるのが良いかなと思っています。元利均等払いの場合、年々費用(損金)となる金利部分が減りますし、場合によっては減価償却も終了しますので、キャッシュフローは大きく減少し、ついにはデットクロスを呈することにもなります。個人経営での不動産賃貸業専業の場合、これは由々しき事態ですが、法人だったり他の所得がある場合は、打つ手はいろいろあります。

★今後買い場が来るのであれば、不動産も久しぶりに購入したいなと思っています。しかし、地方では、一度購入したら最後、二度と売れない不動産、永遠に固定資産税等払い続けなくてはならない底なし沼不動産、というものが今後出てくる可能性があります。怖いですね。。。まあ、地方でもそこそこの規模の都市で、場所と土地の形状や接道など間違えなければ大丈夫だとは思っておりますが。。
posted by est at 11:58| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2016年02月18日

原油生産調整とマイナス成長

★サウジアラビア、ロシア、カタール、ベネズエラの4カ国が原油の生産調整で合意。イランも話し合いへ、等々、原油価格安定の為の動きを評価してか、アメリカ、欧州は上昇しました。日経も1000円高超の日もあり、連れ高しています。先日発表のGDPは、予想されていたことではありますがマイナス成長です。

★北朝鮮が核実験、ミサイル発射を敢行した上に、韓国に対してテロを命じた、とか、中国が西沙諸島にミサイル、とかまあ物騒なことです。日本国内は相変わらず誰々が失言しただの、不倫しただの、自民党から続いてますね。。。

★見立ては何もかわりません。引き続き市場ウォッチング継続です。相変わらずボラティリティは高いので、短期の方以外は難しい相場です。
posted by est at 21:44| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

2016年02月11日

アベノミクス失敗織込中

★今、為替は1ドル113円を割り込み、112円台に突入しています。115円が防衛ラインの様でしたから、割り込んでストップロスを巻き込んでいるのでしょう。アベノミクスは失敗しました。具体的にはインフレを起こすことに失敗しました。もともと黒田氏は、中国リスクをあげていました。また原油安によるインフレ率の低下も気にかけていました。双方が現実と化し、アベノミクスの原点であった株高円安が崩れてしまったのです。残念ながら日本経済はデフレに舞い戻ることでしょう。山高ければ谷深し。株価がどこまで落ちるのかは、予測は困難です。世界情勢とも関わりますが、アベノミクス開始前まで戻る可能性もないとは言えません。

★今後は政局になると思います。そもそも経済の司令塔であった甘利氏が切られたのも、アベノミクス失敗の詰め腹を切らされた、と思っています。安倍政権の足を引っ張る報道が急に増えてきました。今後いずれ安倍降ろしが始まることでしょう。黒田氏の首も安かろうはずはありません。

★リフレ政策が失敗したことにより、政府は政策転換を迫られます。世界的なデフレの時代、人口減少が続く日本は縮小均衡策をとらざるを得ません。歳出削減と増税路線に戻ることでしょう。

★世界的には、金融システムのリスク、ソブリンリスク共に高まります。ドイツ銀行が話題となっておりましたが、氷山の一角でしょう。どこかの国で金融システムの綻びが表に出れば、世界的な危機につながる可能性は高いです。ブラジル、ギリシャ、ロシア、トルコ、そして中国。中国のデフォルトはないでしょうが、ブラジル、ギリシャ、ロシアあたりはないとは言えないのでは?

★唯一の救いは、今回は、アメリカが比較的健在なことです。リーマンショックの時は、アメリカ自体が倒れるか、という恐怖がありました。今後の動向を注視していきますが、いよいよの時は、私は、株を買おうかと思っております。生き残っていきましょう。。
posted by est at 11:28| Comment(2) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

2016年02月04日

シャープと東芝

★長年日本の優良企業であり続けたシャープと東芝に落日が迫っています。ほんの数年前まで、シャープは世界最先端の液晶メーカーであることを謳歌し、アクオスブランドで液晶テレビの一時代を築き、そして新世代クリーンエネルギーの筆頭である太陽光発電事業に進出していました。まさに時流に乗った経営をしていた期待の企業が、何故このような事になったのでしょうか?

★直接の引き金は、リーマンショック時代に敢行された液晶工場への過剰投資、でしょう。液晶、太陽光パネルともすぐにキャッチアップできる装置です。円高と共に、他国の攻勢を受けると沈むのも早かった。もう少し経営を慎重にし、あるいは臨機応変に対応し、持てる先端技術の使い方を上手にしていたら。。トップに○○が、ピー。。(やっぱ、これ以上はブログには書けないや。。)
かつて電子手帳ザウルスで一世を風靡したんでしょ?安定して稼げる飯のたねを作り損なったとも言えるでしょう。シャープは宝の山を前にして、迷指揮官により自滅させられたとしか思えません。。。好きなメーカーだったのに。。。

★東芝は。。。不正経理ですよね。。社長達が妙な競争心を持ち、意地の張り合いだったとか。。。なんとお粗末なことか。。。もともと業績は厳しかった(から粉飾していた)のに、不正経理で信用失墜、顧客が逃げたこと。。。原子力子会社の減損処理もまだであって、実は結構厳しそうなこと。。。原子力で稼ごうと思ってたら、3.11でそれどころではなくなったのは、気の毒ではありますが。。。東芝は、解体ショーになるんでしょうか。確か粉飾決算で、銀行は助けられなかったのでしたっけ?すみません、よく知りませんが、サドンデスはやめて欲しいです、大混乱ですよ。それと、サザエさんはどうなるんでしょうか?それにしても、あの東芝が、、という思いです。家の家電製品東芝結構多いんです。

★いえね、諸外国との競争も厳しくなってきて、これだけの大企業も舵取りを誤るとあっという間に傾く時代です。中国経済が危ない、といいつつ、実は日本が一番危なかった、なんて洒落になりませんよね。。日本はこれから何で稼ぐのでしょうか?これがしっかり育てないといけないですよね。。インバウンドも良いけど、これだけではまだまだ力不足です。。医療の分野とか良いと思うんだけどな。大学1つ作っただけですか?アベノミクス3本めの矢、すなわち構造改革、というけど、何もかもが中途半端なんですよね。。

★個人的なことで言えば、不動産業は先日書きましたように、アベノミクスによるインフレ誘導は失敗すると思われますので、また長期値下がりの成熟産業となるでしょう。せめて資産価値の大幅な毀損はないようにして欲しい、と願うばかりです。
posted by est at 21:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする