インカムでいこう

★ギリシャのユーロ離脱は、織り込まれていないのでしょうか？元首相だかが、ギリシャのユーロ離脱を口にした、と言うことで、ニューヨークは下げに転じ、日経も大幅安。もう、十二分に口にされてきたことで、何を今更、の感がありますが、人間の思惑を利用して上げたり下げたりするのが相場、というもの、それだけ、皆が疑心暗鬼になっている、ということでしょう。

★統一通貨ユーロからの離脱は、もちろん史上初めて。ドラクマに戻ると、おそらくギリシャでは、ハイパーインフレがおきる事でしょう。それから、どの程度、南欧に影響が波及するのか。。金融システムが持ちこたえられるのか。。。正確にシュミレート出来ているのでしょうか？この機に乗じて、ヘッジファンドらが売り浴びせたら。。。

★正直、読みにくい相場です。ただ、現実にギリシャのユーロ離脱が起こりうること、それが欧州の金融システムに大きな影響を及ぼすであろう事、それに対する備えが十分ではない、と思われていること。。実は、まだ不確定要素が多いことがわかってきました。不確定要素の多さは、相場が大きく動く礎になり、利益を得るチャンスとも言えますが、逆もまた可なり。十分な資金がある人以外は、打診買い程度にとどめた方が良いような気がします。

★大きな歴史の転換点にいることは確かです。欧州からアジア、への地殻変動のうねりです。あ、もっとも、アジアもとりあえずは、大きな影響を受けつつあるようなので、注意が必要と思います。

★昨年暮れから4戸空いた、築古狭小の福岡1号が、まもなく遙か東日本から来られる入居者が無事入居されれば満室となります。今年は全物件で退去が相次いだ為、もう頭がこんがらがりましたが、睡眠時間を削って、やるべき事をやった賜だ、と思います。近場の不動産仲介業者の認知度も上がってきた印象を受けますので、苦節6年、ようやく安心感が出てきつつあります。。

★北九州物件、今年7件目の退去が終わり、6月、8件めの退去となります。よく話を伺えば、この4月ちょっとした騒動があったようですが、それと関連しているのかどうか？？購入後2年目から5年目までは、本当に優等生だった物件ですが、今年は、本当に苦労しております。繁忙期に6戸埋めたのが救いです。あと2室、また、北九州まで往復してやるべき事をやりたいと思います。

★管財物件。2件の退去がありましたが、1件決まりました｡6月1日入居です。5月下旬、2件目の退去がありますので、これも淡々とやるべき事をやろうと思います。

★それにしても、31戸中、14戸の退去なんて、もう、いい加減にしろ、ですわ、全く。。。曲がりなりにも入居が決まっているから良いようなものの、決まっていなかったら、しんどかった。。アパート経営、傾くときはあっという間、です。。深く肝に銘じていきます。

★ギリシャで再選挙が決まりました。緊縮財政反対派は、しかし、ユーロ圏にはとどまりたい、との希望。。ドイツやIMFが、緊縮財政を押しつけているが、一方でギリシャが破綻すれば、彼らも困るのだから、彼等は、はったりをかましている、結局、ギリシャを見捨てることはしないはず。。、と、緊縮財政反対派は考えているのだそうです。
★まあ、なんと虫の良い考えでしょう。。しかし、現実は、あながち間違っていないのではないか、と思います。ギリシャがデフォルトして、一番困るのは、ギリシャ国債をしこたま持っている海外の金融機関だったりするからです。。まあ、半分は債権放棄、との事でしたが、全部パーになると、さすがに影響は大きいでしょう。。だから、われわれは損をしたくない、損をかぶるのは、ギリシャ国民に、という話です。もっとも、ギリシャ国民も責任は大きいと思うのですがね。。。

★でも、ギリシャデフォルト、というのは、もう1年以上前から言われていて、実際、デフォルトに対する安全網はかなり構築されているのでしょう。ギリシャのデフォルトは、もう、ある程度以上、織り込み済みのはずです。ギリシャ国民がどんな目に遭うのか、よくわかりませんが、明るい未来には見えないですね。内戦などが起きなければ良いですが。。

★では、今後何が怖いのか。。これも言い尽くされたことですが、経済規模が大きい、スペイン、イタリア、フランスに飛び火することです。もし、スペインがデフォルトすると、、、経済規模が大きいですから、世界の金融市場に与える影響は、ギリシャの比ではないでしょう。。金融システムがぐらつき出すと、やばい。世界各国に飛び火すれば、最悪恐慌が起きますから。。。

★まあ、恐慌にはならない、と今のところ個人的には思っていますが、ギリシャ問題をどうギリシャだけに封じ込めるのか、これから丁々発止のやりとりがはじまることになるのでしょう。。短期的には、見送りですが、暴落、ショックがもしおきるとすれば、恐慌が起きないことを前提にすれば、買い場でしょう。6月あたりが一つの山ですかね。。恐慌が起きれば。。。どうなるんでしょうね。多分、大丈夫とは思うのですが。。。

★底値で買わなくとも、鍋底でだらだらしているときに買ったらいいと思います。しばらくは、不安定な株式市場を、のんびり眺めてみることにしましょう。

★今日も、酔ってますです。心が折れたのはなぜなのか？一言で言うと、お金と時間を返せーってことです。退去があると、原状回復にお金がかかります。サービス品を入居者にプレゼントしたりもします。仲介業者さんには、広告料AD福岡市は200%が当たり前。300%要求されたときは、一切拒否します。何回かやっていると､うちは200%と理解されるようで、それ以上要求はされません。北九州市は管理会社は50%、他社紹介の分は100%です。時間とは、モデルルーム制作の時間です。福岡1号を6年前購入したとき、2戸めが11月に空いて、繁忙期が決まらず、5月も内見すらありませんでした。この時に、初めて福岡でのアパート経営の原状を知ったのです。いわゆる空室対策をやり始めたのはこの時でした。そして2ヶ月後の7月、ようやく入居者が決まりました。この時以来、空室は必ずモデルルーム化をしています。必ずです。いろいろ自分なりにノウハウも出来てきました。このモデルルーム作成がまた、時間がかかるのです。さらには、懇意になった客付け業者さんに、手土産を持って挨拶に行くこともあります。それやこれやで、退去から入居まで、大きな金額が動き、多大な時間的労力を必要とするのです。

★昨日、あと一戸で全戸満室まで来ました。ようやく、、と今年初めからのあまりに多忙な状況を振り返り、一人気持ちを慰めていたわけです。そこにまた、2戸退去、の連絡が来て、ゴールまであと一息の気持ちだったのが、無理矢理引きずり返されたような気がして、まさに心が折れたのでした。

★勤務業をしながら、勤務業の研鑽を積みながら、勤務業のアルバイトをして家族サービスをして、飲みに行ったり、あんなことやこんな事をして、更に大家業なんで、本来できっこないんです。それを無りやり睡眠時間を削ってやっているのが、今の自分です。

★と、なげいてばかりも、やはり粛々と事を進めるしかない。明後日は、福岡1号へ新入居があります。22日もそう。それで満室。単純作業の繰り返しと、時々クリエイティブな事もやるのが、今の大家さん、でしょうね。

★今日の昼、やった、と思っていたら、北九州物件、やっぱり出ます、と退去決定、更にもう一戸退去。今年は、5月にして、全31戸中、14戸退去確定(厳密には､1戸は昨年12月ですが)。。1年で、半分出ますか？北九州、10戸中、8戸出ますか？？

★北九州は、なんかあるな。。それにしても、なんか、心が、、、折れた、ボキって。。こんなんで、一喜一憂して、何やってるんだろうって感じで。。。それでも、気を抜くと、空室増えるし。。。はあ。。こうやって、物件売りたくなるんだろうなって、わかりますです。。

★あー、面倒くさいって、しばらく、ほっとけるくらいに余裕がでてから、規模の拡大を考えるべきなんでしょうね、やっぱり。ここは､確信。。気を抜くと、空室は増え続ける。今は走り続けるしか、ないんです。。

★賃貸経営6年目にして、怒濤の空室ラッシュ＋滞納に苦しんでいたのですが、どうやら回復軌道に乗れそうです。まず、10戸中7戸目が開く予定だった北九州物件。一旦退去取りやめ、とのことで、満室維持です。しかし、経験則では、このような場合、結局退去に至ることが多いので、覚悟はしています。

★次に福岡1号ですが、入居申し込みが入り、満室となりました。昨年暮れからですが4戸立て続けに空きましたが、無事埋めることが出来ました。

★管財物件ですが、申し込みが入りました。ありがたいです。残す空室は、管財物件の空室予定の1室のみ。

★北九州物件の退去が一旦キャンセルになりましたので、今繁忙期、31戸中、12戸が退去するという事態となりましたが、とりあえず復活できそうです。

★満室に近くなると気が大きくなるのは大家の常、まずは借金の絶対額を減少させることに注力する方針に変わりはありません。空室がかさむとどういう事態になるのか、そんなに長い期間ではなかったですが、実体験できたことは、今後の糧としていきたいと思います。

★高校時代、世界史で習った古代ギリシャは、輝いていました。世界最初の民主主義国家として、都市国家(ポリス)は、栄えました。アケメネス朝ペルシアの侵攻に対して、ペリクレス率いるアテネ、及びスパルタ等、各ポリスは連合を組んでこれを撃退し、古代ギリシャは紀元前400年代に最盛期を迎えます。アテネにパルテノン神殿が築かれたのも、この時期です。しかし、その後、都市国家間で争いが絶えず、また、民主主義は衆愚政治へと堕落し、ついには北方から起こったマケドニアの王、アレキサンダー大王に征服されてしまいました。

★その後、ヨーロッパは、ローマ帝国に支配されることになります。民主主義は、衆愚政治へと堕落し、最後は帝国がこれを支配することになったわけです。

★今、ギリシャ国民は、超緊縮財政に、ノー、を突きつけています。では、ギリシャ国民は、愚かなのか？わがままなのか？否、給料3割カット、年金半額、税金無茶上げ、と言われたら、誰でも頭に来ます。同じ事を日本でやられたら、日本国民は、やはりノー、と言うでしょう。

★では、国民の選択こそが、最良の選択なのか？いや、これも違うでしょう。ギリシャ国民の願い、これまでと同様の給与を、年金を、税率を、これをかなえようとすると、国は残念ながら破産します。でも、特に持たざるものは、破産？それがどうした？また、いちからやり直せば良い、と、むしろ開き直って国家破産の道を受け入れようとしているようです。ドイツやフランスが、自分たちの国を虐げている、という思いもあるのでしょう。。さて、今のギリシャは、衆愚政治なのでしょうか？古代ギリシャ衰亡の道を、今のギリシャも再び歩みつつあるのでしょうか？

★強大な権力を持った帝国であれば、逆らう国民は強制収容所にでも送り、有無を言わさず、政策を決定するでしょう。ギリシャ、日本、フランス。。衆愚政治擬きとなってきた国々の衰退を尻目に、中華帝国主義が、勢いを増すのでしょうか？しかし、ローマ帝国のいく末は、ドイツ第三帝国のいく末は、大日本帝国の末路は、いったいどうだったでしょうか？

★何かあれば、国民の信を問う、などという政治家がいます。日本国民は、もちろんバカではないですが、限られた情報の中で判断できないこともあるし、感情的になかなか納得できない事もある。政治家たるもの、国民の意見を尊重するのは当然ですが、国民に擦り寄りすぎるのは、いかがなものか？？本当の政治家というものは、国家大計に立ち、真に国民の為にならんとする事なれば、命を張って国民を説得する気概を持って欲しい。日露戦争の後始末をした小村寿太郎の気概を持って欲しい。衆愚政治でもなく、帝国主義でもない、政治をやって欲しい、と思う今日この頃です。

★真の政治の安定、これがないと、株価もあんていしないでせう。。

★ヨーロッパの緊縮財政政策がどうもきな臭くなり、再び円高、株安の連鎖に突入です。今年大統領選のオバマ大統領にとって、株安は絶対に避けたいところですから、なりふり構わぬ策をうってきそうではありますが、どうもユーロ圏は無傷ではすみそうにない。。

★ジャパンは、9,100円どころで粘りそうな予感もしますが、いずれ8,000円台にずぶずぶいきそうな悪寒もする。消費税と政治と、原発の行方次第。。落ちるなら、ドスンと来て、底練りでしょうね。

★さて、底練り期間、なんか優待株を拾いたい気分になっています。バンバン稼いで、ガンガン不動産の借金を返済していますが、それだけでは、おもしろくないですもん。

★生活に密着した優待のある、財務のよい、将来性のある優待銘柄を是非仕込みたい、と検討中です。なお、今回から、不動産関連銘柄には一切手を触れないこととします。

★はやいもので、2012年もゴールデンウィークとなりました。今日までは、勤務業なので、たまには酔っぱらわずにブログに向かいたいと思います。

★アパート経営については、我慢の経営です。13戸空いても、9戸はとにもかくにも埋めたわけですから、それは良しとしたいです。築古のアパートですが、家賃の安さが救いとなっているんだろうと思います。付加価値はいろいろつけていますが、運営次第では、まだまだ激戦区福岡の築古狭小でも、なんとかなりそうです。管財物件が、2戸空きました。1戸は、前オーナーから引き継いだ、最後のペット部屋。恐怖の猫部屋ですが、案の定。。。中を見て唖然。。猫部屋って、酷いですねー。。敷金すべて没収決定ですが、それでもとても足りないでしょう。。管理会社と打ち合わせを密にしたいと思います。ペット可物件は、いろいろ考え方があるでしょうが、私は、全オーナーの後始末をしているだけですが、もう手がけることはないでしょう。。

★戸建ては、とりあえずの家賃回収は成功しましたが、売却方針に変更なし、です。無理に追い出すつもりはありませんが、いずれどこかで退去なさった時点で、エンドユーザーに売却方針です。場合によっては損切りでもOK.

★福岡1号、北九州の古いアパート、築浅の管財物件は、いずれも長期保有の方針。福岡1号は、最終的には解体して、2筆の宅地として売却方針、北九州は鉄骨なので、もしかしたらそのまま売却か、あるいは解体して駐車場にするかも。。築浅管財物件は、未定です。。

★借入金の絶対値をとにもかくにも減らそうと考えています。レバレッジをギンギンに効かせても、大切なのはキャッシュフローである、返済比率が低ければ安全、という考え方があるのは承知しています。デットクロスがないようにすれば良い、と言うことも承知しています。でも、レバレッジを効かせた状態で、空室、滞納、税金、これらが牙をむいて襲ってきたら、机上の計算なんて、吹き飛んでしまうほど恐ろしいモノです。私としては、とんでもない事態が起きたとしても、勤務業の収入でカバーできる範囲内にしておきたい、と思います。億を超えた借金をして、最初の数年間はうまく回ったとしても、ふと気がついたら、レバレッジの負の側面が突然襲いかかってきたら、どうするんですか？このあたりは、実際に身に降りかからないとわからないことだと思います。

★株については、やはりというか、3月が今年の高値である可能性があるように思います。消費税を上げないと、医療、介護、福祉の分野が持たないのは自明の理ですが、一方で、今消費税をあげると、中小企業を中心に景気の大きな下ぶれ要因であることもわかってきました。。皆、零細企業は泣いてますです。要は、いくも地獄、さるも地獄って、ことでしょうか？しかし、このままずるずるいくと、結局最後はインフレです。借金が帳消しで良いだろうって？給料や年金は上がらないまま、卵1個1万円。コカコーラ1本5万円、ってなったらどうするんですか？インフレになったら、モノを持ったが勝ちですね。それで衣食住をなんとか回せば、しのげるか。。。農家が強いかもね。。そして、最後は、革命でせうか？暴落した円でもって、生き残った者達が、空前の利益を上げるのでしょうか？

★やっぱ、株はもう少し道筋が見えてからでいいやって感じです。あ、優待株だけは、なんか買おうかなって思っています。

★大変な時代です。。とりあえず、フランスとギリシャの選挙がどうなるか、です。。

★読んでいて、共感できるところが多かったです。まりおさんは築古13年ローンでしたが、私は築古15年ローン。しんどいところも同じ。最後に赤紙が来て、ちくしょーとなっても、家族の前では、ニコッとする。あー、同じ事やったなぁ。。よくわかります、その気持ち。私だって、今年、31戸中、13戸も退去があって、もううちひしがれているんです。。なんとか入居があったこと、サラリーからの補填が可能なこと、で一息ついてるんですけど、精神的にはたまらない。。。ふうう。。

★更に事態を悪化していた滞納。これは、期限の14時、入金をネットで確認したら、なかったので、腹をくくりました。物件資料は持ってきています。仕事が終わったら、督促の電話をかけて、今後こちらからあらためて連絡しますって、言って、管理会社に駆け込んで相談しよう。。そう決めてました。ところが１５時過ぎて、あらためて口座を確認したら、入金があっていました。２ヶ月分。何とか工面してくださったのね。。助かりました。正直、ありがとう。でも、来月は？再来月は？？今後も非常に不安です。。

★綱渡りの賃貸運営、私は、生き残ることが、出来るのでしょうか？？

★今日は、1年間通った勤務業のある契約の最終日。1時間30分かけて月2回、58kmの道のりを通いましたっけ。。途中で温泉入ったり、美味しいもん食べたり。。なんか、寂しいなあ。1年間、お世話になりました。

★さて、このブログ、ほとんどアパート経営の愚痴こぼしみたいになっちゃっています。。昨年の順風満帆が嘘のように、今年のアパート経営は大荒れです。。モチベーションが下がりまくり、なのですが、ここは、乗り越えないと行けない壁、と思って、資金繰りと精神的な安定に向けて頑張っています。資金繰りについては、勤務業をもっと頑張るしかないってことで、頑張っています。本当は、若○○姉ちゃん○、デー○したいのですが、それを減らして頑張るしかないかな、と？？？○ｘちゃん、ごめん。。あ−、精神的な安定が遠くなっちゃう。。(フィクションということで)

★精神的な安定、というと大げさですが、モチベーションを高めるセミナーなるものがあると聞きました。確かに、ネットでもしばしばその広告を目にします。。いわゆる自己啓発セミナーのようです。。あ、あくまで、一般論で、特定のセミナーを念頭に置いているわけではありませんので、あしからず。。。万能感を感じ、疲れを知らず、自信を持って、人格のレベルから、変わる、物事の見方ががらっと変わり、明るく前向きな思考になる、そして、ビジネスがうまくいき、億万長者になる。。。

★億万長者になる、というの無理にしても、このような万能感、エネルギーのわき上がる感じ、というのは、体験することが出来ます。一つは、薬物系（特にメタアンフェタミン系）に手を出すこと、もう一つは、一種の洗脳、でしょうね。。確かにこの不景気の世の中、不動産業界も、右肩下がり、展望が明るくなく、今年の私みたいな目にあうと、そっち系に走りたくなるも痛いほどよくわかります。。ただ、一時的に体験できても、その結果どうなるかは。。ブルっです。。薬物系は、幻覚、被害妄想が出現して、下手をすれば消えなくなります。常に何かにおびえてビクビク、イライラキレたり、興奮したり。。結構な人は、精神的にあっちの世界に行ってしまいます。。その前に逮捕、ですか。。自己啓発も行きすぎれば、ネットワークビジネスもやり過ぎれば。。。いわゆる信者となると、ハイテンションで過活動、エネルギッシュにはなりますが、周囲のことなど気にかける余裕もなく、視野が狭くなり、爽快なのは本人とその仲間だけ、ということもあるのです。。中には、そのエネルギーで、ビジネス的に成功するのかも知れませんが、大多数はそうならず、むしろ、本当に大切な人との人間関係が破綻してしまいます。脳内のエンドルフィンやら、ドーパミンやら、その手の伝達物質を無理に動かすのはよろしくないようです

★自己啓発は、正しい方法で、ほどほどにやるのがよろしいようで、高いお金を払って、ホテルに缶詰にされて、扇情的な講演を聞いたり体験プログラムを受けたりを、長時間やるものではないように思います。あくまで、一般論で、特定のセミナーを念頭に置いているわけではありませんので、あしからず。。。

★で、モチベーション高めるには、やっぱり、○○かなあ。。。来月は息抜こうっと。。

★アパート経営をはじめて、6年目。今年は、生き残りをかけた状況になっています。今日、初めて、もう全部たたき売りたい、そんな気持ちになりました。

★北九州物件また、退去。全10室中、今年7件めの退去。固まりました。。こんな事ってあるんですね。。もう、、なんというか、嫌、です、はい。6件は死にものぐるいで埋めたので、1室空き。

★管財物件、ご結婚のため5月退去。今年2件。これで6室中2室あき。

★福岡1号。昨年暮れから数えて、14室中、4件空き。幸いなことに3件埋まりました。残り1件。自己作成物件紹介ホームページからの問い合わせは、北九州物件がダントツで、今年も複数の成約があったのですが、今年は福岡1号も問い合わせがぼちぼちあります。しかも、東日本からのものが多い。。地震と原発でしょうか？今回、2年ぶりにこのルートで成約しました。

★戸建て滞納中。約束の期限は、今月末。

★1シーズンで、31室中13件退去です。更に1室滞納(家賃保証なし)。こんな事は初めてです。いったい、今年は何がおきているのでしょうか？ちなみに昨年は31室中1件のみ。まさに天国と地獄。神様、いったい私が何をしたとおっしゃるのですか？この賃貸付けが厳しいご時世に、なんちゅうことでせうか。。

★原状回復の為に飛んでいったお金。広告料2ヶ月分(北九州は1ヶ月分)飛んでいったお金。はぁ。。

★資金繰りが厳しくなる、ということを実感しました。勤務業からの補填がなければ、もう、跳んでいたかも知れません！！真綿で締め付けられるような重圧感。。それでも、平常心でもって、こつこつと事にあたっていかなくてはなりません。気持ちが折れたらジエンドでしょう。。ブログの更新が止まったとき、それは、”賃貸経営へのモティべーション”が、経営の重圧に押しつぶされたときでせう。。平常心、平常心。。

★2012年4月。総務省の人口統計の発表がありましたが、これからいよいよ人口が急速に減り始めます。賃貸経営も､悪化の一途をたどることでしょう。日本史上最高レベルの人口数を誇る現在ですら、空室率が高いのです。今後、築古で、手の入っていない、マンション、アパートは、スラム化が進む事でしょう。今まで高家賃を維持していた、首都圏などが、今後、賃貸バブルの崩壊を経験すると思っています。福岡？既にバブルははじけていますよ。。。賃貸経営の悪化は、突然、急激に来ます。昨年順調だったから、と言って、翌年地獄を見ることも十分にあり得る話です。今レバレッジを使って急速に規模を拡大することには、十分に注意を払う必要があるでしょう。

★急速な長期金利の上昇も、いずれどこかのタイミングで見られるでしょう。地震が来るかもしれません。借入金によるレバレッジは、極力縮小しておくに越したことはありません。

★いずれ、売却物件が相当数出てくる時期があるはずです。財務内容を改善しておいて、そのタイミングで築浅物件を購入することは有りかも知れません。

★気を引き締めましょう。妙に調子の良い話は、セルサイドが陰で糸を引いているかも。。。

★今度は、勤務業の方で、契約解除やらなんやら。。いったい、今年はどうなってるんだｰ、と海に向かって叫びたい気持ちです。。次を探すか、、ホンと、息つく暇もない。

★さて、まずはアパート。北九州物件がミラクル満室となったので、とりあえず、最低2年は大量退去はないでしょう。そこで、今度は福岡1号と管財物件に本腰を入れなくてはなりません。福岡1号は、幸い4月1室目の退去は部屋はそう汚れてはいなかったので、美装を徹底してもらって、原状回復。放置自転車の注意張り紙をし、プランターの花を植え替え、いつもの事を淡々とやるだけです。管財物件も、花壇の手入れ。ペチュニアの改良株が、花が豪勢に咲いて見事なので、今年も植えてみました。作業中、近所の方々が声をかけてくださるのが励みになります。。

★更に、今年は戸建てを何とかしなくてはなりません。この日まで待って欲しい、とのことで期限を区切ったので、その日まで待ち、入金がなかったら、、、督促やらなんやらは、外注したいと思います。家賃をきちんと払って入居を続けるなら、それでよし、退去するなら、物件売却かなあ。損切り、でしょう、多分。。

★さて、株ですが、一応ザッとはみておりますが、上記のように忙しくて、手を出す暇もありません。どうなんでしょう。。多分今後も、忙しい人生を歩んでいきそうな予感がするので、どうするのがよいか。。現在保有はGMO、GMOクラウドのみですが、一定数は、優待狙いの株を長期で持ちたいと思っています。それと、、数年単位で保有するような、長期の株をもつ、ということになるのかな、と思います。スウィングトレードが理想かな、と思っていましたが、そんな余裕はないですもん。。将来大化けしそうな、あるいは、高配当でしかもキャピタルロスが少なそうな株を、長期で少々持つ、、、そんな投資が自分には現実的かなあ、と思います。

★3月まで絶好調だった日本株。見慣れた風景ですよね。。ここが天井か、7月前半あたりまでいくのか。。さらには株の世界もグローバル化とスピード化が進み、ホンと読みづらいです。日経新聞が当てにならないのは以前からですが。。。

★今年のアパート経営における繁忙期がまもなく終了します。昨年暮れからカウントすれば、福岡1号は2件退去、2件入居。ただし4月に更に2件退去予定。北九州物件は、6件退去で、6件入居。管財物件は無風でしたが、4月に1件退去予定。戸建ては、初滞納。4月末に2ヶ月分入金予定。

★まず、戸建ての処分を考えなくてはなりません。4月末に入金がなかった場合、あるは、1ヶ月分のみの入金であった場合、自主管理を辞めて、管理会社に管理を依頼します。合法的に退去を促し、退去された場合は、売却へと動きます。損切りになったらなったで、勉強料を割り切ります。ただ、売却は来年になると、譲渡税が39%から20%になりますので、来年処分した方が有利です。何しろ、あっというまに償却してしまったもので、建物の簿価は1円なり。。。土地値が値下がりしていますので、それでも利益がでるのかわかりませんけどね。。一転、きちんと家賃を払い始めたら、それならそれで、もうすこし待ってみます。ただ、建物の価値が実需でゼロになると痛いので、数年のうちには売却に持って行きたいと思います。

★福岡1号は、痛恨の4月退去2件。。繁忙期なら何とか埋める自信があったし、事実2室は埋まったのですが、これからの季節は微妙ですね。。今年は、再び、不動産会社廻りをしようかと思っています。

★管財物件は、最後のペット飼育部屋の退去。これで、購入後わずか3年目ですが、購入当時の入居者はすべていなくなりました。福岡1号が、購入後もうすぐ6年なのに、14戸中、6戸は、購入当時からの入居者なのとは対照的です。これは、一つの示唆を与えてくれます。単身者用アパートでも、家賃安めのアパートは、以外と終の棲家と考えている人が多い、ということ。。お洒落で今風、でも家賃が高い物件は、10年単位ですむことは少ないのでしょうかね。。。わずか3年で、猫まで許可したペットアパートにした前所有者の判断は､理解に苦しみますが、高額家賃で募集してたので、空室で苦労してたんでしょうかね。。これで、完全にペットがいなくなり、私としては安心です。また、この物件の入居付けは、あまり心配しておりません。

★北九州物件。この3月、私は北九州市まで9往復しました。ある時は、夕方、ある時は深夜。我ながら、よく頑張った、と思います。また、アパート経営における大きな示唆を受けることが出来ました。商売は良いときもあれば、悪いときもある、ということ。身をもって感じました。満室から、半数以上が一斉退去すると、精神的にかなりきつい、ということ。今後も、天国から地獄に突き落とされることはあり得ます。アパートを購入するとき、そこまで考えて購入しなくてはなりません。もしそのままの状態が数ヶ月続くと、かなりしんどい精神状態になったことでしょう。そういうこともあるんだ、と想定の範囲内にしておくことが大切です。

★アパート経営と別に勤務業なり、本業を持つべきであること。出来れば勤務業が望ましい。なぜか？勤務業は、一昔に比べて不安定になったとは言え、自営業に比べれば、まだまだ安定しています。本業でキャッシュが入ってきていれば、不動産収入が一時的にマイナスになっても、損益通算によるバッファが効いて、税金が戻ってきます。この場合、本業が黒字であること、そして、勤務収入と不動産収入のバランスがある程度適切であることが大切でしょう。不動産収入が過度に巨大になると、損益通算しても埋め合わせられない事態になる可能性があるからです。本業を持ち、身の丈にあった不動産投資をすれば、これは非常に強力なタッグになると考えます。

★勤務業、という水産装置を持っていると、過度にキャッシュフローを気にする必要がなくなります。キャッシュフローがもてはやされていますが、ローンを30年とか長く引いて巨額の借り入れをするのが妥当、という風潮がありますが、本当でしょうか？確かにキャッシュフローがでると、資金繰りに失敗しての破綻のリスクは少なくなりますが、残債は減りにくくなり、実質的債務超過に陥りやすくなります。あまりキャッシュフローが出なくとも、さっさとローンを返済してしまった方が、結局総返済額も少なくなります。

★4月1日、北九州は満室となります。つい3週間前、あと5室が埋まらない、と悩んでいたのが嘘のようです。本当に、良かったです。。。

★今日も酔っ払ったけど、深酒はしていない。まとまりのある文章を書けるかな。。。液晶で有名な日系企業がある。私は、そのメーカーのファンだった。液晶テレビは、そのメーカのブランドア○○○を購入し、ブルーレイ付きHDDレコーダーもそのメーカのものを購入した。

★ところが、1年半で、レコーダーが故障した。音はすれども、画面が出ない。購入したいつも店名を連呼するミュージックが流れてる、某家電量販店に修理を依頼した。購入したとき、5年保証も有料でつけることが出来るのだが、まさかそのメーカーに限って、故障することはあるまい、と安心しきっていたのが災いした。有償修理となった。更に、これまで撮りためていた録画がすべてパーになるという。この時点では仕方ない、とあきらめた。

★年末、修理が完了し、レコーダーが帰ってきた。メイン基板不良のため、基板を交換したらしい。修理代もかさんだが、支払った。。まあ、家族がお正月の番組録画を楽しみにしていたので、間に合っただけでも良しとすべきか。だが、暮れも押し迫って、再びレコーダーは故障した。同じ症状である。また、家電量販店に持ち込み、しっかりしてください、と苦情を言った。修理は今回は長くかかり、1月中旬、ようやく帰ってきた。ケーブル接続部不良で交換、とのことだった。さすがに今回は無償だった。。

★ところが、である。わずか2週間で、レコーダーは3たび壊れたのだ。しかも、今回は、スイートプリキュアの最終回を録画して見ないまま、壊れてしまったのだ。娘は号泣し、私も、今回ばかりはアタマにきた。家電量販店に持ち込み、短期間に3度も故障する機械は、もはや信用できない。しかもこれまで2年近くにわたって撮りためてきた映像資産がすべてパーになってしまっている。これは免責とうたわれているが、感情的には容認できない。同等機種への交換を要求します。と告げた。同時に液晶の○○のお客様センターに電話をし、同様の主張を行った。

★それから2週間。調査の結果、私の主張は認められ、同等機種へ交換となった。そして、同等機種の新品を開封し、セッティングしようとケーブルを差し込んだら。。。差し込み周囲が大きくたわんだ。ふにゃふにゃの鉄板を使用しているのか、固定がうまくいっていないのか。。これをみて、私はこのメーカーのファンをやめた。。。基本的な物作りがなっていない！！

★このメーカーは、先日、大幅な赤字を発表し、社長が交代しました。また、本日、台湾資本を受け入れ、台湾企業が筆頭株主となりました。このメーカーの何が悪かったのか。。

★日経新聞にしばらく前、おもしろい記事が載っていました。旧日本軍は、これから戦闘機の時代になる、という意見が主論とならず、重厚長大な戦艦を中心とした戦い方を更に突き詰める方向に行ってしまったそうです。それで、戦艦武蔵、戦艦大和が建造され、案の定アメリカ軍戦闘機の攻撃により、あっけなく撃沈されてしまうのです。

★これと某液晶メーカー、某総合家電で、プラズマ液晶にこだわった企業とが比較されてました。これからは、液晶、プラズマ、ともにコモディティ化してしまう、ということに思いが至らず、数千億の巨額な費用をかけて、重厚長大で巨大な堺新工場などを建設してしまった。過剰設備投資で、相当会社の財務は痛んでいます。さらには、ブルーレイハードディスクなど、周辺機器に至っては、しっかりした物作りをやらず、陳腐な製品を堂々と世に出している。恥ずかしくないのでしょうか？

★経営トップの判断の誤りがこれほどまで重大な結果をもたらすのです。これまでの成功体験を元に理詰めで考えれば、今回の工場建設は正しかったのかも知れません。しかし、他国が同等以上の商品を安価で作れるようになるかも？液晶パネルはコモディティ化するかも？と、彼らにいわせれば、想定外、なのかも知れませんが、そこまで発想できなかった事は、やはり、経営判断の決定的な誤り、と言えるでしょう。スティーブジョブズ、私は、彼に対しては、100%支持する気になれませんが、彼はこの部分が優れていたのでしょう。

★これは、不動産投資にも言えることです。福岡市では、九州大学が移転しました。移転先では､あっという間に綺麗なマンション、アパートが建ち並び、すでに供給過剰です。

★どのアパートも広々しており、ロフトあり、地下室収納有り、オートロック有り、トレンディドラマに出てきそうな作りです。しかしですね、学生アパートに、そこまで重装備をする必要があるのでしょうか？

★あえて、狭小、最低限の設備で、家賃を安くすること、重厚な戦艦ではなく、小回りのきく戦闘機、が必要なのではなかったのでしょうか？

★成功体験をいつまでも引きずり、とことん突き詰めてしまうこと、これは、日本人の弱点かも知れません。大家業は、これまでの成功体験が通用しなくなりつつあります。経営者として、どのように先を見据えて舵を切るか、今ほどその決断の重要性が問われているときはないかも知れませんよ。

★酔いが回って来たぁ。。。。

★どうも、酔っ払ってこのブログを書く癖が出来てしまいました。書き直します。

★今年の繁忙期は、例年になく退去が続きました。福岡1号は、昨年暮れからの分も入れると、4室空きでした。北九州は6室空き、1つの物件で6室一挙に空く、というのは初めての経験でした。管財物件は、4月中旬に1室空き。戸建ては、一応予告があっての滞納、となりました。11室退去＋戸建て滞納という状況。全31室ですから、1/3以上が、一挙に退去もしくは滞納という状況です。

★福岡1号は、3月31日までに空室となった分は、2室埋まりました。20歳の学生さんと、60歳のおばあさん。。対照的な組み合わせですが、1階は、なるべく30代以降の方に入ってもらいたかったし、そのように部屋のコンセプトから案内から組み立てているので、一応、狙い通りでした。あとの2室は4月1日以降退去の分で、仕方ないと思います。実際に部屋を見ずに、入居を決めていただくのは至難の業だからです。ただ、一昨年、昨年と5-7月に空室になったら半年ほど決まらなかったので、正直、これだけでも厳しいです。

★これまで優等生の北九州市物件。6/10退去は、さすがにびびりました。当初は、5戸空室予定で全員が3月下旬退去、ということで、繁忙期にモデルルームがない状態になりそうだったのです。更に1戸、留年した学生さんが、急遽実家に帰ることになり、6戸空きが確定。彼に何とか無理言って、早めに帰ってもらい、モデルルームが完成したのは、3月5日頃でした。自己作成物件紹介ページで、幸いに気に入ってもらえた方が2名おられたので、モデルルーム完成後見に行っていただき、1名は即契約、1名は、大学に合格したら、契約する、とのことでした。しかし、その彼は、大学に不合格。3月も中旬になろうとするのに5戸空きのままです。管理会社も気にかけてくださって、他物件の学生さんで、卒業予定が卒業できないことになり、次の入居者が決まっているので、と押し出される事になった方を押さえてくれました。ところが、彼も実家に戻ることになり、再び5戸空き。ここで、また、自己作成物件紹介ページから問い合わせがあり、ようやく二人目ゲット。三人目は、管理会社さんがゲットしてくれた、物件のターゲットの大学ではない、少し遠目の大学の学生さん。

★ここで、ようやく一息つきました。あー、まあ、3室空きなら、しょうがないや、と。ただ、ここであきらめることはしませんでした。前進あるのみ。まだあと半月あるじゃないか。家賃を下げ、インターネット無料を導入し、モデルルームを作り込み、近隣の業者さんに対して、管理会社から、宣伝をかけていただきました。モデルルームの作り込みに、深夜、数回現地に足を運びました。

★北九州のこのエリアは、まだ古き良き賃貸業の香りが残っています。立て続けに入居が決まり、昨日2戸、本日1戸きまり、なんと！北九州満室です。

★もともと地理的なポテンシャルは強い物件でしたが、それだけで入居が決まる時代ではありません。更に学生さんのニーズをうまくとらえたことが､勝因でしょうか？社会人1人、4年大3人、2年大学院2人でした。

★今年は、いろいろと賃貸業の経験を積ませてもらっている､と感じています。今回のノウハウを、是非今後も生かしていきたい、と思います。

★さて、滞納戸建てをどうするか。。選択肢は二つ。今の入居者が家賃を何とか払ってくれるなら、このまま。もう一つは、退去していただいて、物件を売却する。この物件は、土地にたいした価値がありません。今ならはっきりとわかります。従って、上物が健在なうちに売却した方が良い、と判断した次第です。入居者がしっかり15年間家賃を払ってくれるなら、それならそれでもOKだったのですが、そうでない以上、売却に動くが吉、と思います。今年から来年にかけて、このテーマを軸に行動していきたいと思います。

★土地は、路線価によって、大まかな価格はわかります。建物は、RCなら坪単価いくら、で、何坪の建物だから、建築費いくら、で築何年なので、償却して、現在は､これくらい、と価格が決められます。こうして積算価格が決まるわけです。

★この価格より安く買うと、購入したとたん、積算価格と購入価格の差額分、資産が生まれるように見えます。これを担保余力にして、さらに物件を買い進めることが出来ます。まさに、現代の錬金術です。積算割れの物件を購入し続ければ、銀行はいくらでも、お金を貸します。だって、投資家は、積算価格、という物件価値以上の資産を持っている資産家ですから。。

★このスキームに問題はなのでしょうか？

★銀行は、正直、この投資家が破綻したら､担保にとっている不動産は､まあ、積算価格から大きく乖離しない程度で売却できるだろうし、ならば大損しない、と思っているのです。。

★積算割れで買えたぞー、ということと、その物件の収益性は別問題です。極端な話をすれば、無人島にたつ立派な築浅RCマンション、積算価格以下で買えて、資産家になったぞ、といっても、入居者ゼロなら、あっという間に飛んじゃうでしょ？

★築20年程度のRC、積算以下だからといって購入しても、修繕費や入居率低下にあえいで、返済が滞ったら、、、アウトでしょ？10年維持して、築30年のRC、よほど魅力がない限り、当分売れないんじゃないかな。。。

★さらには、多額の所得税を納入するのを回避する目的で、常に物件を買い続けていると、どこかでやはり買えなくなります。その瞬間から、というかそのつぎの年から、50％の所得住民税が襲いかかってきます。給与所得カバーから遙かに超える水準で、デットクロスが来ちゃったら、どうするんでしょうか？

★返済年齢を出来るだけ長くとる、、、商売の最大の肝は資金繰りですから、その意味では正しい。しかし、残債は減らないため、債務超過の状態にいずれはなってしまいます。それでいいの？売りたいときに、売れないんじゃないの？

★建物割合を多くとって､減価償却をした方が有利。でも物件を売却するときは、減価償却をした分、帳簿上の建物価格は安くなっている。極論言えば、簿価1円なら、建物価格は、いくらで売れても、譲渡所得とみなされ、納税の義務が出てきます。もっとも、減価償却は税率50％で減価し、譲渡所得は長期だと20％なので、アービトラージ出来るわけですがね、個人では。。。

★不動産は奥が深いです特に税金。税金の勉強は、不動産投資を制する、かもしれないなあ。

★今繁忙期、福岡1号、3室あき。北九州6室空き。管財物件1室空き。戸建て滞納。もう、ぼろぼろの、ぼろ。少しは埋まりつつはありますが。。。

★持ち部屋の1/3が空いてしまいました。現在、粛々とやるべき事をやっていますが、思わしくありませんね。。あー、商売って、とぶ時はあっという間なんだなあ、と実感しました。空室による収入減少だけではありません。原状回復費、広告料、家電整備費。。みるみるお金が飛んでいきます。

★仕方ありません。ついに、給与収入から補填する事態になりました。

★あるベテランの人の本音。。"賃貸経営って、最初の5年、10年はいいんです。問題はそれからですよ。。決してお勧めしません。。。"まだ、私6年目なんですけど。。。

★"最後は、持ちこたえられなくなるんですよ。。"なるほど、そうですね。最後は、体力勝負、ということもよくわかりました。精神衛生上、非常によろしくありません。もっと状態が深刻になると、夜も眠れなくなるのではないでしょうか？唯一、良いのは、赤字になっちゃうと給与所得と損益通算できるところ。そこそこの給与所得や、事業所得を持っている人は、多少出血はましになるでしょう。。

★ここでてこ入れが出来ないと、物件陳腐化で空室率アップと、まさに負のスパイラル一直線。踏ん張りどころです。。

★3月も中旬になろうとしております。6年目のアパート経営繁忙期を迎えておりますが、今年は、、これまで最高のピンチです。なんの問題もなかった、というか、意識の外にあった、戸建て賃貸、入院するので、家賃を1ヶ月待ってくれ、と。。ここ、家賃保証会社は、倒産してますので。。。しかも、ここだけは、自主管理でしたので。。。なんか、今年は、今までの膿が一挙に吹き出てきているような、そんな印象です。。あー、どうしよう。。

★福岡1号は、2戸空き。1戸申し込みが入りましたが、審査に手間取っており、嫌な予感。もう1戸は3月末退去。これ、はっきり聞いておりませんが、滞納がらみかも。。管理会社さん、気をつかわれるので。。

★北九州は6戸空きで、契約したのは1戸だけ。。これは正直、予想外でした。予約の方は大学不合格。。そ、そんな、という感じ。。今年は、どうしてこうなんでしょ？

★去年埋めた管財物件が、ひとり健闘しておりますが。。

★ああ、こうだから、物件を売りたくなるのね、、とよーく実感できました。空室出てもなんのその、あれこれ楽しみながらやっていた頃が懐かしい、です、はい。

★さて、北九州物件ですが、完全に見通しを誤りました。。自宅から遠いだけあって、ほったらかしでしたからね。。。家賃設定から、なにからなにまでそう。更に隣のRCが所有者がかわり、大規模修繕をし、俄然積極的に動いてきた影響もあるでしょう。

★福岡では、低価格帯の物件は約3年前に価格崩壊が起こりました。北九州は、昨年から今年にかけて、一挙に来た印象です。(あくまで個人的印象)。この流れに、管理会社がついて行っていない。私も、”ここは立地がいいから今まで通りでいいや”と、甘く考えていました。しかし、お客様は正直であった、ということでしょう。

★お隣築古RCは、リノベして価格を上げてきました。これについては、家賃下げ、で対抗できると思います。相場より、うちも高いが、お隣ももっと高いですから。。まさしく、体力勝負です。福岡1号の様に、コンセプトを持って部屋を作り、営業に行かなくてはならないでしょうね。。。ふう。

★まとまった空室ができれば、月々すぐに10万、20万、あるいは30万の減収になります。アパート経営の本当の恐ろしさは、ここでしょう。普通のサラリーマンの方に、月々数十万単位の負担増が耐えられますか？ということです。よく不動産投資本で紹介されているように、数億の借り入れがあれば、百万単位で、減収が起こりえます。RC巨艦物件の恐ろしさは、高い税金ももちろんですが、瞬間最大風速が吹いたときに、冷静でいられるか、ということでしょう。だって、月々百万の減収をサラリーで補うなんて、とても出来ません。。もちろん、長くローンを組んで、返済比率を下げて、ということをやっていると思いますが、長くローンを組むなんて、所詮利益の先食いに過ぎませんから。

★愚痴ってしまいましたが、私の場合、このままだと、サラリー投入して、乗り切っていくしかありません。戸建ての方は、いよいよ支払いが滞ったら、管理会社に頼み込んで、粛々とやるべき事をやっていくしかないでしょうね。

★3月も残り20日、冷静にやるべき事をやっていこうと思います。