2008年06月30日

2号物件巡回

★月に1度S市に出張があるので、その帰り、2号物件を見てきました。ここは全10戸。2006年11月に購入以来、2007年は少々苦戦しましたが、少しずつ対策を講じることで、2008年3月で満室になりました。

J-COMのパックを導入しており、地デジ、BSデジは無料で見ることができます。更には、大型液晶テレビを各部屋標準装備とし、差別化を図っています。サイクルポート、ゴミステーションを新設。エアコンは空きが出るたびに新品に置き換えていきました。



★今回も近隣アパートの視察。隣に全30戸程度のワンルームマンションがあります。昨年はこちらが満室、うちが苦労していたのですが、今は6室ほど空きがありました。この6室空きは意外、です。どうしたんだろ?多分家賃水準が下がっていく中、強気の家賃設定が裏目に出ているのではないでしょうか?



★歩いて5分ほどの所にある15戸の3階建て鉄骨アパートは、3月は満室だったのですが、今回は2戸空き。。ここは、慢性的に空きがあります。古めなのでそれなりに傷みが目立ってきています。手を入れたらまだまだいけそうなんですけどね。



★近隣の空室状況、家賃状況を見ながら、家賃の値決めをし、対策を講じます。アパートの経営は、安穏としている状況では決してありません。
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2008年06月29日

ワインがもらえる株

★私、お酒は嫌いではありません。2538ジャパンフード&リカーアライアンスの優待で、前回は日本酒、今回はワインをいただくことにしました。
以前持っていた株で、ワインをもらえたのは、8893新日本建物です。以前は100株で良かったのですが、今は300株以上になっていますね。300株で、ワイン1本が年2回もらえます。配当も300株だと6000円!株価は400円割れ!!
が、不動産関連は、今どこも大変に厳しいです。減配、優待改悪のリスクが今ひとつ読めません。
購入したことはないのですが、5942日本フィルコンも、年1回11月にワイン1500円相当がもらえるようです。配当は1200円。現在600円割れの株価です。

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2008年06月28日

アメリカ株の崩壊?

アメリカの好景気は、一般市民が、土地住宅の値上がりを前提に、借金を重ねて消費を続けていたことによるものです。その前提条件である、住宅の値上がりが崩壊したのですから、歯車が逆回転になるのは自明の理です。
サブプライムローンの焦げ付きにはじまった、金融機関の巨額損失、それによる信用不安は、かつて東洋のどこかの国で見られた構図と同じだと思いませんか?

アメリカは景気後退に陥ったのだと思います。どこかの国は、バブル崩壊後、株価は大きく3段下げを演じましたが、はてさて、アメリカはどうでしょうか?時々派手に下げても良いから、だらだら下げを望みます。
ドルが安くなっていますが、ここでヨーロッパが利上げすると、それはまるでブラックマンデー前夜と同じ構図。。ド派手な急落だけはごめん被りたいですよね。

さて、日経平均は、一目均衡表の雲の上限で粘っていましたがあえなく墜落し、雲に突入しました。75日線がサポートしているようですが、何れとりあえずは13000円ちょい上あたりを目指して下げていくのではないか、と思います。そこから雲の下限にサポートされて反発するのか、それとも雲を突き抜けていくのでせうか??

今からバブルの始末をしなくてはならない国と、バブルの始末を終え、最近のミニバブルも発生初期に退治した国。。将来はともかくも、とりあえずどちらに投資するかは明白のように思うのですが。。

ま、利回りを考え、財務内容を考え、ここからも引き続き少しずつ買い下がっていき、収穫を待つのが株の醍醐味と思っています。

投資は自己責任でお願いします。それとくれぐれも借金して株を買わないように。。


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アパート経営について思うこと

私はアパート2棟、戸建て1棟を持っております。やってみて初めてわかることがいろいろあります。



不動産投資の最大の魅力は、レバレッジを効かせ、多大なキャッシュフローを生み出すことが出来ることです。例えば頭金500万で、フルローンで1億の1棟物マンションを買い、年間900万の家賃収入を得ながら、一方でローンの返済は年間450万、諸費用200万と見ても手元に250万のキャッシュが残る、といった芸当が出来ました(最近はフルローンは難しくなっていますが)。

2年もたつと500万のキャッシュが残ります。それでまたまた1億のマンションを買うのです。すると今度は今までの倍、年間500万のキャッシュが残ります。月々40万超の不労所得が寝ていて入ってくるのです。凄いでしょ?



しかし、やってみて初めてわかること、それは、”こんなことやっていたら、いずれきっと破産します”ということです。これらは机上の空論、絵に描いた餅に過ぎません。最初の数年は良くとも、あとで必ず行き詰まる時が来ます。理由は、ポイントを上げるなら、すさまじい空室率の増加、家賃の崩落、修繕費等の増加、金利の上昇です。



どうしてもやりたければ、十分なキャッシュを積んでやることです。1億の物件を買うのに、借金ではなく、たとえば1億の現金で購入する。。。これなら何の問題もありません。利回りが低下しちゃったぁ、で済みますので。。



私は既に3つの物件を持っていますが、今後は十分なキャッシュを貯めた上で、購入したいと思っています。
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2008年06月26日

優待狙いの投資のポリシー

株式投資は、基本的にキャピタルゲイン狙いが多いと思いますが、私はインカムゲイン狙いに的を絞っています。目安とする利回りのラインは5%。
5%であれば、20年で元が取れる計算です。

配当利回りだけで5%を越える銘柄は限られますが、株主優待制度がある銘柄の場合、これをクリアする銘柄は結構あります。その中から、少額で購入出来る銘柄を選んで投資しています。

株主優待は、金券やお米、割引券やお食事券など、多岐にわたります。手に入れても使わないもの、使えない物であれば意味がありません。従って、原則、日常生活で使用する優待品に限るようにしています。使い切れない優待品であれば、その投資は失敗と見なさざるをえません。

もっとも、例えば近隣に店舗がなくて使えない物でも、最近は郵送すればお米券などに交換してくれる銘柄も増えてきました。あるいは、ヤフーオークションなどで売却出来るものも多いです。そのような物は、オークションでの売却相場を元に利回りを計算しています。

株主優待品の良いところは、税金がかからないことです。配当金も10-20%の税金ですみます。これは、これより高い実効税率をかされている方から見れば、ものすごく大きいことです。積立預金代わりに、こつこつと株を購入し、将来はそこからのインカムゲインで暮らしていければ良いですよね。

ただし、もう少し後になると思いますが、景況感が改善してくれば株価が上がり、配当利回りは低下していきます。何れこのような投資が出来ない時期が来るでしょう。その場合は、購入を辞めることになります。

銘柄選びは、利回りや、優待品の実用性がクリア出来れば、次は財務体質を考慮します。倒産間近の銘柄が著しく利回りが良くなることがありますが、まもなく減配や無配、優待制度の改悪や中止が発表されることが多いです。基本的に長期投資ですから、財務体質を考慮することは大切だと思います。

いろいろと自分なりの基準を作って投資していくと良いのではないでしょうか?


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2008年06月25日

投資のバランス

私は、勤め人であり、不動産賃貸業を経営する経営者であり、株式投資をする投資家でもあります。

生活の柱は、勤め人。60歳過ぎまで、しっかり勤めていこうと思っています。そして、不動産賃貸業の経営者。こちらは最近の不動産ブームに乗っかり、アパート2棟計24室、戸建て賃貸1戸、更には自宅まで建築してしまいました。

不動産賃貸業については、現在満室で爆走中。しかし、そこそこレバレッジをかけていますし、急速な賃貸市況の悪化に危機感を抱いております。経営に関しては、とにかく勉強が必要。様々な本、DVDセミナーなどを見て、実践するようにしています。

現在はとにかく財務内容を改善することに主眼を置いています。借金が減れば何もおそれることはないからです。新規物件の購入は当分凍結し、基礎をしっかりと固める。。あわてなくとも、物件余りの時代は目前です。今後、不動産は、家賃崩落が落ち着いてから、ゆっくりと買い出動してもよい、と考えています。

ただし、その際、金利の上昇には要注意。金利が上がってしまえば、不動産投資は逆に割に合わなくなる可能性があります。利回り10%の物件でも、フルローンに近い状態で買って、利息をたとえば7%払ったとしたら、何をやっているのかわからなくなりますから。。金利が高い水準に来れば、巨額な借金が必要な不動産投資は見送った方が良いでしょう。


最後の株式投資。株価は、財務内容は収益性に問題がない小型の銘柄は、配当優待利回りが4-5%のところで、下げ止まる習性があるように思っています。現在の相場水準はこれに近いと思っています。
配当優待利回りが、5%超の銘柄を、財務内容や収益性で吟味しながら、こつこつと購入していく。今後相場が回復するまでは、千載一遇のチャンスとして、持ち株を増やしていきたいと考えています。暴落は買い、です。めぼしい銘柄をチェックしておきたい物です。

最後に。。。投資は自己責任でお願いします。



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2008年06月24日

放置自転車の撤去

★今日は大家稼業ネタを。。。

★1号物件は、全14戸の築20年、古いものです。昨年、自転車ポートを取り付けました。皆さん概ねポートの中に愛車を止めておられるのですが、1ヶ月程前より、ポート外に放置された自転車があります。どちらも随分前からある自転車で、共にパンクしています。

★おそらく持ち主はいないか、全く利用していないのでは、と思われます。問題は、この自転車2台を、誰がポートの外に置いたか、です。

★善良な利用者が、じゃまになる放置自転車をポート外に運び出した可能性があります。何とかしなさい、という無言の圧力なのでしょうか??

★そこで、所有者の方は、1ヶ月以内に管理会社まで名乗り出て下さい、そうでなければ撤去します、という張り紙を自転車に貼りました。今から1ヶ月、どなたも名乗りでなければ、処分しようと思います。

★些細なことから、入居者の快適性は損なわれます。一つ一つつぶしていくことが長期入居につながるのではないか、と思っています。
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2008年06月17日

中国株の変調と、日本株の堅調

日本株の堅調というと語弊があるかも知れませんが、中国株の変調については異論はないでしょう。中国に限らず、ベトナム、インド、その他これまで我が世の春を謳ってきた地域の株価が冴えません。
原油高、食物高が直撃している、インフレ懸念、などといろんな見方があると思いますが、さらに株価が下落すると、不穏な空気も流れかねません。特に中国など、政治的にも大丈夫かぁ?と思います。特にオリンピック後。。

さて、中国やベトナムなどは、バブルといっても良い状況でしたから、一旦弾けるのはやむを得ないと思います。
バブルといえば原油もバブルでしょうね。激しい値動きは、天井圏を示唆しています。まもなく弾けるのでは、という見方もあります。

アメリカも、どう考えても、景気後退局面に入った、と見ざるを得ない。
日本は、今回のバブルにもっとも縁遠かった国の一つであり、インフレ感も限られており、エネルギー効率が極めて良いため、原油バブルの影響も他国と比べると相対的に受けにくい。。
結果、消去法的に買われているのではないか、と思います。
特に新興、中小型株は割安株の宝庫!!今買わずしていつ買うの?と思っておりやす。

私の投資は、インカムゲイン狙い。あくまで長期間放置しても、インカムゲインで元が取れることを目標にしております。それに、使える!株主優待を絡めているわけです。いくら優待が魅力的でも、利回りの低すぎるものは狙わない、優待取っての銭失いにはならない、がモットーです(時々脱線しますが)。

あまり手持ち金がないのですが、ぼちぼち購入しておりますので、そのうちアップします。


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2008年06月10日

9669 オークネット

基本データ
2008年4月30日、1,199円で100株購入
2008年5月30日、2,085円で100株売却
BPS
1,254円
決算
12月
配当金
4,500円
株主優待
5,000円相当、6ヶ月分の雑誌など
利回り
7.92%
インカムゲイン
0円
キャピタルゲイン
88,600円
総合収支
88,600円

コメント
★これは、良い株を買った、と喜んでいたのです。6ヶ月分の雑誌が送ってくる、しかも好きな雑誌をカタログの中から選べる、というので実用性も高い。利回りも高い、良いぞ、と。すると、急に値上がりをはじめ、5月30日には、2,000円超の値に張り付いてしまいました。すわ、TOBか、と思うと、正確には、MBO(経営陣による買収)でした。経営陣が2,100円で買収し、上場廃止になるそうです。ということは、配当も、優待もなくなるってことですよね。。ということで、市場価格2,085円で売却しました。インカムゲインを目的とするブログですが、時にはこういうことも起こりえます。ブログ開始後、初めてのキャピタルゲインです。(2008.6.10)
posted by est at 20:58| Comment(0) | TrackBack(0) | 上場廃止 | 更新情報をチェックする

大家稼業

★私、アパートを2棟と、賃貸用戸建てを1棟、所有しています。いずれも築年数の経った古い物です。まだまだ多くの借金を抱える身ではありますが、その家賃収入も、インカムゲイン、です。その運用について、備忘録的に時々書きたいと思います。

★本日2号物件の管理会社より電話があり、前管理会社の担当者から、新規入居者の引き継ぎがうまく行われていない、とのことでした。5月1日から、新入居者が入居して満室になったのですが、その方の賃貸借契約書を催促すれど送ってこず、家賃の振り込みも、新管理会社の方に行われていない、とのこと。旧管理会社の担当者はエネルギッシュな方だったのですが、細かいところがどうも、という方でした。

★新旧管理会社の話し合いで解決すべき問題なのですが、一応御報告まで、ということで新管理会社から連絡がありました。うーん。。。

★大家稼業は本当に細々としたことが起こります。また何かある度にその足跡をしるしていきたいと思います。
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2008年06月08日

今週の出来事

今週は、ちょっと落ち込むような出来事が2つありました。
まだ、すっきりとなってはいないのですが。。

”書く”ということは、考えと気持ちを整理してくれる作用があります。最近それを特に実感しています。いろいろと配慮しながら、書く作業を続けたい、と思います。

さて、今日は子供を連れて花畑園芸公園に出かけてきました。福岡市に住んでいながら、実はここを訪れるのは初めてです。”はな、はな”と、最近口にするようになったので、花を見に行ったわけです。花、も楽しんでいたけれど、マンホールの蓋が気に入ったようで、何度も蓋の上で足踏みをしていました。カラスを、カー、カー、あっち行った、というなど、言葉が大分出るようになってきて、嬉しい限りです。あ、子供は2歳です。

大きな温室があって、入ると、ワイ、ワイ、といいます。これは、怖い、の意味ですね。

これといって、見所はなかったですけど、まあ、癒される昼下がりでした。
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2008年06月07日

21世紀は日本の時代か?

ご存じのように、石油が1バレルあたり軽く100ドルを超え、貴金属、レアメタル、石炭、その他様々な資源が高騰しております。
これらは投機筋によるものだ、という解説がなされていますが、仕手化するにしても、ある程度の裏付けは必要なもの。。。また本当に投機筋だったとしたら、値上がりして困る国が威信を掛けて売り崩せば良いと思うのです。まあ、アメリカの親分が、石油業界の親玉なので。。大統領が替わった時が一つの節目かな?

さて、原油の値上がりで、世界が省エネに注目しだしております。このあたりは、日本が強いんじゃないかな。。東芝が原発大手のウェッジングトン(でしたっけ?)を買収したのは記憶に新しい。太陽光発電はドイツに追い上げられてはいますが、世界のトップを走っています。プリウスは、トヨタですよね。。メタンハイドレートの実用化も近い??

省エネ、環境、エコ、を中心として、日本企業が活躍する可能性があります。最近は、アメリカ売り、日本買い、あるいは、債券先物売り、株先物買い、のトレードが目立っているようですし、まだまだ日本株も捨てたものではない、かも知れません。

さて、ニューヨークが大幅な下げを演じました。日経平均は、転換線基準線が14000円のちょっと上あたりにあるので、このあたりまではタッチすると思います。その後は、3月半ば以来、上昇基調にあるので、そろそろ一旦調整でもおかしくない。その場合、雲の上限である13000円台半ば、もしくは下限である12900円所が目処、でしょうか?一時調整入りが常識的な所ですが、アメリカ売り、日本買いが本気だったとすれば、基準線あたりで裏切りの反発、も考えられます。

のんびり眺めましょう。
posted by est at 08:57| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする