2009年09月30日

デフレ再び

★日本経済が再び、深刻なデフレに見舞われています。言うまでもなく、デフレとは、物価の下落。日常生活で周りを見回しても、物で溢れています。供給が多いか、需要が少ないか、で、物の値段は下がりますが、今の日本は両方でしょうね。

★小泉政権下、企業は海外に活路を見いだしました。円キャリートレードによる円安、という追い風に乗って、有り余る供給能力を海外に向け、物を売りまくりました。トヨタが兆を超える利益を上げたのも、このたまものです。。

★ところがサブプライム以降、海外の需要は急速に縮小したのは、見ての通り。とたんに日本企業は供給過剰に陥り、いわゆる派遣切りを経て、供給体制を縮小しました。

★そして、ようやく縮小体制で赤字幅が縮小して、企業業績も上向いてきたのですが、アメリカ経済の回復は鈍く、需要は今ひとつ回復しません。中国経済も現段階では、その埋め合わせをするほどの規模がありません。そして、この円高。。輸出主導の経済再建は、もはや厳しくなりました。これは、G20の合意事項でもあります。アメリカ以外の国で、消費してくれってことです。翻って国内では。。。

★失業率が高まり、国民の年収は大幅ダウン、の報道もありましたね。需要が高まりません。民主党の子供へのバラマキは理解しますが、もちろん本格的な効果が出るのは、もっと先になってから。。。

★日本人は、アリとキリギリスで言えば、アリの国民性です。本当はサブプライム前のアメリカ国民、程とは言いませんが、国民がどんどん物を買い、それが企業を潤して、給料を押し上げる、そして国民がどんどん更に消費する、という循環に持って行かなくてはなりません。このままでは再びデフレ地獄に陥ります。

★しかし、家を買うのに借金しないで買う人はいますか?車を買うのに、現金でポンと買う人がどれほどいるのでしょう?デフレを阻止し、経済を活性化するためには、融資姿勢をゆるめなくてはならないのです。

★しかし、どうも、財政金融の責任者たちは、サブプライムに懲りて、なますを吹くように、融資に厳しい姿勢を考えているようです。

★民主党の官僚支配の解体は、理解しますが、現時点では、即効性のある経済施策を欠くように思います。亀井大臣はもってのほか!行き過ぎた資本主義を改めるのはわかりますが、亀井大臣の施策は、もはや資本主義ではありません。

★秋から冬にかけて、株価は低迷することが多いです。季節的アノマリーともいえますが、是非、デフレ阻止への積極的な施策を打って欲しい、と切に思います。株価の本格回復は、これらの道筋を確認してからでしょう。
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2009年09月27日

亀井さんの意図は何なのか?

★管財物件の取得は、ローン審査が大詰めにきています。それはさておき。。

★亀井静香大臣が、借りた金を3年は返さなくても良い、などという法律を決める、とか、金利すら返さなくてもよい、ということにする、等と述べた、と報道されています。

★そりゃあ、借りた側からすれば、3年の期限付きながら、徳政令みたいなもんで、万々歳!!私も、収益物件のローン返済、きついから、お願いしようかな、なんて考えたりして。。

★しかし、そうなると、もはや私にお金を貸してくれる銀行はなくなるでしょう。。貸した側からすれば、突然、国が個別案件に口を出してきて、”3年返済を待ってやれ”と命令するわけでしょう。。

★銀行の収益は悪化するでしょうし、何より、与信業務が極端に厳しくなって、銀行は、借りる必要のない優良顧客に無理に貸し出し、本当にお金の必要な、財務的に厳しい人には、なおさら、お金を貸さなくなるに違いありません。

★善し悪しは別にして、リーマンショック前のアメリカ国民が、優雅な生活を送れたのは、値上がりする不動産を担保に、どんどん借金が出来たからです。

★確かに、行き過ぎた借金は悪、でしょう。これは間違いありません。しかし、来年は、サラ金、クレジットに総量規制の枠がはめられ、更に、前例のない、徳政令が施行されれば、、、民主党の内需拡大策は、潰えます。お金が回らないのに、景気がよくなるはずがないのです。

★総量規制、と聞くと、私は、不動産融資に対する総量規制、を思い出します。これは何か??日本のバブルを弾けさせた元凶です。橋本総理が、総量規制をし、崩壊する金融市場にあって、日銀の三重野総裁は、金利を上げ続けた、それを国民が喝采した。。これが、その後の日本の凋落を決定づけた、バブル崩壊の図、なんです。

★また、同じ道を日本は歩もうとしています。。円高(というよりドル安)は、もはやコンセンサス。だって、アメリカは、巨額の財政赤字を重ねているのです。。金利が高けりゃ、アメリカ政府が、金利負担でつぶれてしまうじゃないですか。日本と同じ構図。。金利が低けりゃ、誰もドルは買わない。だから、ドル安になる。。。円高は更に進むでしょう。。輸出産業が厳しくなるのは明らかです。内需しか道がないのもよくわかります。だから、国民の可処分所得をバラマキなりで増やし、景気を刺激するのもわかります。それなら、金融政策は、その後押しをしなくっちゃ。。サラ金総量規制に、徳政令が重なれば、通常の融資業務が出来なくなり、お金の流れは滞って、下手をすれば、日本初金融危機が現実味を帯びてくると思います。それほど、大きい事だと思うのですが。。

★亀井さん、そこまでわかってない、とも思えないのですが。。その意図するところは、何でしょう??

★株式市場はしばらく要注意かも知れませんね。。。
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2009年09月19日

物件4号取得か?

★8月末にすべてを売却して、市場をウォッチングしよう、と思いつつ、やはり持ち株がないと、どうしてもモチベーションが下がってしまいます。あ、そうそう、一つだけ、持ち株、ありました。ニューシティレジデンス、REITです。上場廃止になっているし、民事再生中なので、売るに売れない。ローンスターの提案は、大口債権者の同意を得られず、否決、ビライフとの合併、に舵がきられそうだけど、結局のところはっきりしませんねー。

★さて、株の方は、日経はボックス圏。ニューヨークは高値更新してますね。強いなあ。

★購入予定のアパート、破産管財物件です。いわゆる任意売却物件で、売り主さんは既に破産、資産管理財団が、資産の売却を進めている、という代物。。。まだ、購入できるかどうか、流動的な部分が残りますが、なかなか、ドラマがありました。。

★まだまだしばらくアパートにかかりきりです。でも、いつかまた株に戻ってきたいです。。
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2009年09月09日

指し値通らず。熟慮する。

★指し値は、通らず、その値段より80万上なら、売却しましょう、との返事が来ました。しかし、その物件について、ちと気になる点があり、熟慮の結果、ここは無理をしない、という事にしました。

★売り主さんの提示した売り値は却下、こちらの提示した指し値でなければ、今回の話はなかったことに、と返事をしました。

★実は、、土地の形が今一なんですね。。築浅だし収益性は良いのですが、もし、将来宅地として、売るのなら、苦しみそう。高利回り収益物件、として、売却するならいいんでしょうけどね。。正直、流れた方が良いかな、と思っています。
posted by est at 13:21| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2009年09月06日

遂に買い付けを入れる

★最初の1棟を購入してから、丸3年、3棟目を購入してから、2年半。遂に久方ぶりに、買い付け証明書をFAXしました。とある九州の某都市の物件です。2階建て木造アパート、全8戸です。

★ここから、価格交渉に入りますが、交渉の余地はあまりない感触です。いままでの3物件が、築古だったのに比べ、4棟目は、やや築浅です。値付けは極めて妥当な水準だと思うので、交渉は最小限でもまあ、仕方ないか、という印象です。

★もちろんローン特約をつけました。交渉がもしまとまれば、次はローンの内定をもらうこと。。最大の難関が控えています。さて、どうなるでしょうか?
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2009年09月02日

3年ぶりに買いに動くか?

★3年前の、ちょうどお盆の前、私は初めて、アパートの買い付けをいれました。売り主の承諾が得られるかどうか、どきどきして、お盆を過ごしたのを覚えています。

★そうして、遂に築18年の、最初の物件のオーナーとなったのは、3年前の9月末、でした。14戸中、空室は1戸、でした。初めての家賃振り込み、感動しました。しかし、それから約1年半もの間、満室になることはありませんでした。様々な本を読み、ブログなどで情報を収集し、リフォームをはじめ、徹底的にやれることをやりました。そうして、1年半を過ぎて、遂に満室になったとき、本当に達成感を感じました。

★月日は過ぎ、更に一棟のアパート、一戸の戸建てを購入しました。二棟目は当初の入居者の質が良くなく、また、管理会社ともぎくしゃくしました。このアパートの管理会社はどこが良いのか、入居者の質が悪いのは何故なのか、いろいろ自分で動き回って、考え、調査をし、一つ一つを解決していきました。

★アパート経営は、基本的に好きでなくてはつとまらないと思います。しかし、好きな人には、とても楽しいものだと思います。努力と創意工夫、そして、ある程度金銭も投入することで、望む結果を得ることができ、達成感を味わうことが出来ます。

★そして、すべての物件が満室になり、経営が安定することとなりました。

★しかし、まもなく、福岡市で供給過剰による、家賃の崩落、空室率の上昇が起こります。それを見ていて、恐怖を感じました。アパート経営の将来性に疑問を感じ、一旦、次のアパート購入資金と考えていた余剰資金を、株式市場に移すこととしました。

★株主優待、配当を狙うことを基本方針とし、いわゆるインカムゲイン狙いの、堅い投資を目指しました。ところが、まもなくリーマンショックを経験することとなり、大逆風に見舞われます。安定している、といわれていたREITも株価は崩落、ある銘柄はなんと倒産してしまいます。多くの銘柄の配当金、分配金も減少し、株でインカムゲインを狙うことの限界を感じます。

★信用取引を極力控えていたことと、値下がってもなんとか粘りきったこと、日経平均が7,000円、8,000円の水準で、果敢に買いにいったことが、吉とでました。2009年3月以降、みるみる内に資産がふくらみ、損失を取り戻しました。結局、キャピタルロスで青ざめ、最終的には、キャピタルゲインで救われました。やはり、株はキャピタルじゃないと無理があるのではないか。。。そうして、2009年8月、一旦株式市場からすべての資金を引き揚げました。市場の見通しに自信が持てず、再びキャピタルロスすることへの恐怖が高まってきたのです。幸いにして、少額なりとも利益が出ているうちに、撤退を決断した次第です。

★一方、福岡市の賃貸市場は更に悪化しています。しかし、我が所有物件は、何とか生き延びて、満室を続けています。借入金は、減り続けていますし、余剰のキャッシュフローも生み続けています。

★まだ、今なら、もう少し賃貸経営もいけるのではないか、インカムゲインを狙うなら、やはり、不動産が一番適しているのではないか。。。その思いは、強くなってきました。

★民主党が政権を取り、配偶者控除、扶養控除が廃止されるのも痛手です。身内に、アパート経営を手伝ってもらい、青色申告専従者給与を増額することで、税金を少なくできます。それには、もう少し、規模の拡大があった方が望ましい。。

★そして、ついに、4棟目の購入を考えることとしました。今、幾つかの不動産会社に、資料を請求しています。3年前のあの、ワクワク感が蘇ってきました。激戦の福岡市を避け、別の都市で、多少割高でも、現在の所有物件(すべて築20年を超えている)より築淺を狙うことにしました。候補は幾つか出てきました。さあ、動くぞ!!
posted by est at 21:50| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする