2009年12月25日

今年最後の入居

★本日、福岡市のアパートに1名入居され、福岡市のアパートは満室となりました。一方、北九州市のアパートは、現況1室空室で、更に3月末に2名、卒業の為、退去なさることが判明しました。ただ、学生街のアパートを管理する現管理会社の優秀なところで、あらかじめ、入居者に卒業予定をヒアリングし、卒業退去者リストを作り、退去前から次の入居予約者を決めてくれます。

★今のところ、1名のご入居予約者が決定しています。あと2室ですね。。ただ、今年は、全物件満室で年を越すことは出来ませんでした。

★さて、1月決済予定?の管財物件について、具体的に動き始めることにしました。まずは管理会社の選定です。現在の管理会社は著明なA管理会社ですが、同グループ以外に、物件情報を流しません。A社は本体と、フランチャイズに分けられ、特にフランチャイズは物件を外に出したがりません。そこの社員が、他社の物件に客付けしたら、上司から怒られた、という話もあるほど。グループ内での客付けは抜群ですが、多少強引さも目立ちます。私のポリシーとは合いませんので、最初から管理会社は変更する方針でした。

★従って、地元大手で、広く物件を公開するB社にお願いしよう、と思い、話を伺いました。まず、予想通り、”ここは、厳しい場所ですね”という返答。まあ、その通り。福岡市の中心部から距離は離れていないのですが、交通の便があまり良くない、寂れた、エアポケットみたいな所です。

★だからこそ、格安で売りに出て、更に結果的に、鬼値引き出来たわけです。ところで、市中心部、駅近、便利、人気エリアは、バブリーゴージャス巨大マンション群との競争になりますし、それでなくとも、新築ご祝儀家賃で7%台です。それはそれで厳しいですよね。この人気がないエリアで、これまで培ったノウハウを生かして、入居率を上げれば、経営的には安定するはず。。。と、捕らぬ狸の皮算用をしているのですが、果たしてどうなりますか。。。期待と不安が混じった感じです。まあ、今までずっとそうだったわけですが。。

★もし入居がうまくいかなかったら?撤退します、はい。結局の所、常に撤退できるようにしておくことが、アパート経営の究極の極意、だと思っています。

★不動産業者さんは、それぞれが客付けの特徴を持っています。情報収集は、それぞれの業者さんに話を聞くのが一番です。その際、ついでに他社さんの情報も聞くのです。いくつも業者さんを回っていると、だんだん、それぞれの業者さんの特徴が掴めてきます。

★そして、メインの管理会社を選定し、他に客付けをお願いできる業者さんに営業をかけます。営業をかけても、頑張ります”とだけ言って、結局他社管理物件には一切客付けしない会社もあるから、要注意です。業者用ページをみて、お眼鏡にかなった物件を、どんどんホームページや雑誌に載せてくれる業者さんもあるので、そこには営業をかけます。しかし、ある基準以上の物件の売りがないと、扱ってくれないようですし、その場合、営業をかけても無理のような気がします。また、仲介業者は、幾つかのグループにわけられますので、どのグループに属するかを決め、更に別のグループの仲介斡旋も受けることが出来るようにすると、良いように思います。このあたりのノウハウは、自分で身につけることです。

★この3年間、立地はまずまず、しかし、築古、狭小物件を運営し、それなりのノウハウを蓄えました。が、今度は、立地が悪く(しかし、どうしようもないエリアではないと思う)、築浅、広々ロフト付き物件を運営することになります。

★管理会社の移行と、繁忙期の客付けが重なるのが、現時点での最大の懸案事項です。2010年1月は、北九州の物件の客付けも重なり、アパート経営的に超多忙になりそうです。
posted by est at 23:35| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2009年12月20日

民主党は混乱している?

★えー、いずれにしろ民主党は変節する、と思っていましたし、そう指摘してきましたが、煮えきれませんね、全く情けない。

★まず、子供手当。。社会皆で、子供の成長を支える、という、理念を大切にするんであれば、所得制限なしでしょう。。弱者救済、と言うんだったら、今の児童手当なみ、年収900万弱で所得制限、でしょう。。それを、年収2,000万で所得制限?それで節約できる財源は20億円??その根拠は、国会議員が2,200万の収入があるから??はぁ、マジで笑っちゃいました、呆れて。。。

★そもそも、財源が厳しいのは当初からわかっていたはず。。まさかマジで、節約して財源で出てくるなんて、思ってなかったんでしょ?それでも、やる、と言っていたんだから、ここは首相の一声、”我が国は少子高齢化が進行している、子供は国の宝である、国民みんなで、子育てを応援しようではありませんか、皆さん!”と、所得制限なしの子供手当実施、を、例の鳩山節で言えば、それですむ話でしょ。何しろ、民主党のマニフェスト、一丁目一番地なのでしょう?理念がわかりやすく、しっかりしていれば、反対派もそれなりに仕方ないか、と思うものです。中途半端が一番いけない。

★評判も悪く、他の交通機関に悪影響の大きい、高速道路無料化について、”すみません、検討の結果、メリットよりデメリットの方が大きかったです。”と言って、やめれば良いじゃありませんか。。これで2兆円弱、浮きます。

★暫定税率も、継続、これで2.5兆円。他のマニフェストも、大幅見直しで良いんじゃないですか?民主党が変節すれば、日本はまだ救われますよ、そもそも、変節しないと、財源が持ちません、以前指摘したとおりです。

★現状は、結局何一つ決め切れていない。せめて主要項目ぐらいは、もうそろそろずばっと決めなきゃ。。鳩山さんの限界が見えてしまいました。優柔不断で八方美人なのでしょう。。

★小沢さんの一極支配がもう、誰の目にも見え見えですが、結局、彼が何を考えているか、が今一つわからない。選挙に勝って、この国をどうしようとしているのか。。。官僚排除、政治主導指向、及び、反米親中はわかりましたが、といって、彼が左、とは思えないし。。。ガラガラポンは得意そうですが、その後、どうするのか。。。この不安定要因が、相場に影響してくるかも知れませんね。
posted by est at 21:32| Comment(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

2009年12月17日

師走雑感

★2009年、師走も残すところあと2週間となりました。2009年、リーマンショック後の余韻も醒めやらぬまま、2番底へ向かった年明け相場、歯を食いしばって持ち続け買い続けた3月まで、恐怖の代償を享受した4,5,6月、利喰いを始めた7月、ほぼすべてを精算した8月末。。。ここまでは、完全に株株モード。

★もっとも、2月、3月は、福岡のアパートに空室が連続し、それへの対応に駆け回ったこともありました。その後満室が続き、油断したんでしょうか?

★9月、九州とある県のアパートに買い付けを入れました。結果、80万の指し値が通らず、あきらめました。この物件は、他の方が買われたようです。同じ9月、ひょんな事から、管財物件アパートを知り、速攻で買い付けを入れました。この後、既存の福岡市、北九州市のアパートで1室ずつ空きが出ました。

★10月、11月、12月、当初は銀行の審査に手間取り、後半は、抵当権者の抵抗(といったら失礼になります、当然の権利です)に合い、最終的に裁判所の裁定にゆだねられて、結論が出ぬまま、年越しとなりました。この点、もやもやとしたままの年明けです。

★一方、空室は、福岡市のアパートは、入居者が決まり、12月末に入居予定で満室、北九州市のアパートは、12月上旬に退去、原状回復が終わり、募集開始となったところです。こちらは、取り壊される、別のアパートの入居者を斡旋しましょう、という話がきたところですが、さてどうなりますか。。。

★今年は、前半は株に全力投球、後半はアパートに全力投球しました。結構忙しい勤務業もありますし、家庭もありますし、事業、投資をうまくこなすのは、なかなか難しい、と思っています。もし、管財物件が買えたら、管理会社をどうするか、部屋のコンセプトをどうするか、家賃の設定から何から何まで、運営を軌道に乗せるまで、まだまだエネルギーが必要でしょう。その当たりの細々としたことが、実は好きか、嫌いか、でアパート経営への向き不向きがあるような気がしております。私、きついけど、あんまり嫌いではないんですね。。見えないものを形作っていき、軌道に乗せる、そして、その部屋を気に入って入居して下さる方が現れると、ほんと、嬉しいんです。

★来年1,2,3月も、アパートに全力投球かな?株は、来年、規模を縮小して、また、始めることになると思います。

★昨年、今年と、私の事業、投資生活は、激動でした。来年もまた、激動だと思います。が、生き残ってやっていきたいです。。
posted by est at 22:32| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2009年12月12日

契約締結

★管財物件、契約しました。とはいえ、正式な契約ではなく、買受合意書というものです。今回、正式な契約は、裁判所からの命令により、私と、弁護士さんとの間で交わされる予定です。それまでの間、仲介不動産会社と私とで、確かに買い受けしますよ、という意思表示をするので、合意書、という形になりました。

★まだ確実に購入が決まったわけではありません。なぜなら、抵当権が外れない可能性があるからです。この期に及んで何故?この話が流れれば、物件は競売になります。"競売の方が高く売れる可能性がある"と、抵当権者が異議を申し立て、これが裁判所に認められてしまえば、裁判所からの売買許可が降りないんです。

★確かに、相当安い金額ではあるので。。ただ、私もごり押ししてここまで安く願ったわけではなくて、いろいろここまで事情があったので。。。このあたりは、あまりかけませんが。。。

★あとは、天命を待つのみ、です。

★さて、今週のフォレントという賃貸情報誌、遂に福岡市内でポッキリ1万円、の家賃のアパートが登場しました。まだ1件ですが。。。大家業も、きちんと事業として考えて、サービス付加に努めねばなりません。○○年家賃保証、とうたっている会社について、こと福岡市に限っていえば、今後おそらく相当な逆ざやが発生すると思います。数年内に大きな社会問題となると思います。
posted by est at 20:13| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2009年12月09日

ようやく契約締結

★管財物件のアパート、ようやく明後日契約締結と相成りました。ローン特約と、抵当権が万一外れなかったときの白紙撤回特約を組み込んで、手付け金を支払います。金消契約(最終決済)の時期は、1月半ば。どんでん返しは否定できない、ということで、最後までわかりませんが、ようやくゴールが見えてきました。管財物件の購入、こんなにも大変だったのかあ、という印象です。

★と同時に、福岡市のアパート、ようやく決まりました。満室です。入居日は12月下旬、ということで、2ヶ月弱の空室でした。家賃もほとんど下げず、今のこのご時世、よしとすべきです。今後は、本日で正式に1室空く、北九州のアパートに注力します。ようやく内装が終わったということで、これからモデルルーム化にかかります。勤務業などなど忙しく、アパートの為に行動できるのは、週半日のみ。明後日はアパート契約と、モデルルーム化、大忙しです。

★さて、株の方ですが、アパートの金消契約が終わるまで、大きな金額の移動は差し控えたいし、余裕もないため、現在、全く動いておりません。相場の見通しですが、年末相場に向けて、大きなリバウンドがありましたが、これが持続するかどうかは、わかりません。昨年は、12月は比較的戻りが大きく、これで乗ってしまって、年あけてからの二番底に苦しんだ方が多かった、と聞きます。今後も、買いのタイミングは、必ずくるように思います。民主党が化ければ、来年中旬以降、比較的大きな相場がくるような気もするのですが、さて、どうなりますか。。2月、3月頃、どうするか考えたいと思います。アパートが忙しくなければよいのですが。。相場は自己責任でお願いします。
posted by est at 00:22| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2009年12月07日

管財物件のその後と福岡の賃貸市況

★管財物件について、9月に行動を開始してからはや3ヶ月。未だに契約に至りません。銀行のアパートローンの融資金額は確定し、自己資金も準備し、あとは、売り物の抵当権が外れるのを待っているだけなのですが。。ふう。最終的に裁判所の命令を待つことになりそうです。。

★さて、福岡の物件が1室、北九州の物件が1室、空き室となりました。現在の所、まだ決まりません。福岡の賃貸市況は、崩落の一途。1万円台の家賃も増えてきました。2万円台も、ほんの2,3年前は珍しかったのですが、築古アパートのボリュームゾーンは、今や2万円台半ば、です。

★空室の日本最先端?数年前、全国一家賃が低い県?とテレビで紹介された愛○県、ア○マ○シ○ップの空室検索をかけてみると、ボリュームゾーンは、築古アパートの2万円台前半。。大量の空室の山。をを、明日は我が身。我がアパートも家賃が将来1万円台になることを想定して、計画を練らねばなりません。実際は付加価値をつけて、2万円は切らないようにしようと思っていますが。。

★おそらく、この波が全国に広まっていくのでしょう。。今後、アパート経営は、体力勝負、となります。2万円あたりに値下げしても、決まらない物件は、決まりません。家賃を値下げして、更に綺麗にリフォームし、付加価値をつけないと入居者に振り向いてもらえないので、大変ですね。今後、おそらく同じ築古でも、手を入れた物件と入れない物件で、入居率が二極化していくことになると思います。

★一通り地域の不動産会社さんを営業で回ってみましたが、気づくのはどこも管理の囲い込みに躍起であること。。築古にはあまり乗り気ではなさそうですが、新しいアパートは、是非とも、管理したい、みたいです。安定して、管理料をいうフィーを得ることが出来るし、売買市況が凍り付いている今、収益の柱にしたいのだと思います。客付け専門だった業者さんも、私のいつもお世話になっている工務店さんですらも、”賃貸管理始めました、管理させてもらえませんか?”とおっしゃるので、思わずのけぞってしまいました。それはそれで良いのですが、客付けも囲い込まれたら困るんですよね。自社管理物件に優先的に紹介する。。ある意味当たり前ですが、大手でやられると、ちょっと辛いものがあります。

★個人的には、入居率80%を切りそうな、ライオンの宮殿、という会社の今後の入居率が気になっています。家賃の崩落に、なんとか追随しようとしていますが、崩落が急すぎて、ついて行けていません。法人需要の激減と共に、それもあって入居率が落ちているのかな。家主への家賃保証がどうなるのか。。。株価も崩落していますし。。地元のアパート建設業者の株価も、低迷。。全くもってデフレの波は、不動産業界にも津波のように押し寄せています。。

posted by est at 00:46| Comment(2) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2009年12月01日

日銀の量的緩和

★本日、日銀がほんの少し量的緩和に踏み込みました。よく、デフレなんだから、お札をばんばん刷って、ヘリコプターからばらまけば、デフレは収まるよー、という説があります。結構有名な人も平気でそういうことを言うから、驚きです。

★しかし、日銀は0金利政策を経験済みですし、相当お金をばらまいた時期もあります。それなのに、実際にインフレになるどころか、デフレにへばりついたまま、というのが国民の実感ではないでしょうか?

★何故、量的緩和に踏み込んでも、デフレが解消しないのか??多分ですが、刷られたお金が、世間に出て、実際に使われないからだと思います。一時円キャリートレードがもてはやされましたが、結局、お金は主に海外に出て行って、海外の株、債権、不動産、商品などに形を変えてしまっただけなんじゃないか、と思うんですね。

★今、アメリカが似たような道を歩んでいますが、今度はドルキャリートレードで、新興国の株や不動産に流れ込んでいる。だから、アメリカ国内で、あまり、インフレにならないのではないか、と思います。

★日銀の白川総裁も、そういう流動性の罠っていうんですか、わかっていて、金融緩和に踏み込んでも、結局消費やら設備投資に使われずに、株や不動産に流れてしまって、デフレはあまり解消できない、それが、先日、金融政策には限界があるっていう発言につながったと思います。今回は、円高、株安、政権からの圧力があって、ポーズを見せたに過ぎないと思います。

★先般の円キャリートレード全盛期、国内不動産にも国内、国外からファンドマネーが流入し、一部のカタカナ新興不動産企業がかなり潤ったのは記憶に新しいと思います。結局、日銀行った金融緩和は、そういう企業を潤し、そしてバブルの崩壊と共に、破滅に追いやった。。。

★ここで、日米が大規模な金融緩和をやり続けたらどうなるか?ジャブジャブのお金は、多分、金や原油などの商品、新興国の株、不動産に流入するでしょう。日米両国内で、消費や設備投資に使われるような方策を考えないと、今度は、金バブル、原油バブル、新興国バブルを生み、やがて、クラッシュする、ことも考えなくてはなりません。下手したら、今度こそやばいです。

★私も不動産を持ち、株もやる身でありますから、資産バブルが来るのは、否定はしませんけど、それでも国内の経済情勢が、デフレから脱却できず、暗い世相が続くのだとしたら、何れ自分の身にも帰ってくることになりますし、やりきれません。

★私は、この程度の量的緩和でOKだったのではないか、と思います。日本の回復に、ウルトラCはない、現在の金融緩和策を維持しながら、財政規律を守り、かつ、成長力を高める、地道な政策をきちんと民主党政権に考えて頂きたい、と思っています。
posted by est at 20:59| Comment(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする