2010年01月27日

決済間近

★昨年の9月、3年ぶりにアパート購入を決意しました。最初は九州のとある地方。。それまで全く買うつもりがなかったのに、買おうと思ったのは、一つは結構割安だったことと、その地方には珍しく比較的築浅であったこと、それと、詳細は省きますが、税金対策に有効であったこと。。

★給与所得であれ、事業所得であれ、不動産所得であれ、ある程度まとまった金額になると、一番大きな経費は税金である、と確信しています。特に給与所得者は、他の所得に比べ、節税スキームがものすごく狭いです。

★ここに、新築ワンルームマンション業者の付け入る隙があるのですが、その話は置いておいて。。

★えっと、家庭の事情で、その地域に是非とも一つ欲しかったのですが、指し値が通らず、あきらめました。でも、その地域はこれから家賃の崩落がおこると思っていたので、自分としては、利回り的に譲れない一線だったのです。。ちょうどその時、今回の物件と出会ったのでした。昨年の9月のことです。

★購入を決めた理由は、築浅なのに、とにかく安かったこと。。接道も良好、資産としてはOK。。ただ、単身者向けの立地ではなかったことと、方角が難点でした。破産管財物件であったので、交渉に時間がかかり、銀行もそこそこ頭金を入れてくれ、と強硬でした。

★私は、アパート経営は、基本的には税金対策と割切っています。だから、木造を購入して減価償却を一気にとっていますし、ローン期間も短めで、キャッシュフローとして懐に入れるくらいだったら、とにかく早く返すことを考えています。もちろん、不動産所得のキャッシュフローは黒ですが、余裕があるわけではないのですね。これは、RCを購入して、返済期間を長く取って、キャッシュフローに余裕を持つ、という、不動産投資の王道とは全く違う路線です。投資の方針は、人それぞれに置かれている状況があって、人それぞれに考えるべき事だと思っています。自分の置かれている状況に合致した方針を選ぶことが肝要なのだと思っていますので。。

★さて、交渉の途中、いろいろあって、一度は、もうやめた、となりました。無理をしてまで行う取引ではないのかな、と思いました。家賃をめちゃ下げてもまわる計算にはなったのですが、福岡市の賃貸市況のあまりの厳しさもあって、少々臆病風にふかれましたし。

★ところが。。そこから、更にまとまった値引きがあって、値引きのせいか、銀行も折れて、最終的に購入できることになりました。(フルローンではありません。頭金1割ちょいは入れました。)ただ、抵当権者が同意せず、裁判所の判定待ちとなりました。

★今回の取引が、よかったのか、悪かったのか、まだわかりません。が、税務上今年は、土地等を先行取得したときの特例もありますし、(昨年中がもっとよかったのですが)、積算価格ではまったく大丈夫な物件だと思っていますので、いよいよなったら安値で投げてもいいか、と思っています。

★エリア的に単身者向けの運営は厳しそう。。。これまで得たノウハウを、いろいろ活用したいと思っています。
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今年は退去が多い

★昨年は、年度後半(9月-3月)の退去は、福岡市の物件の2室のみでした。ところが、今年は、同時期で、既に5室が退去確定済み。福岡市1室、北九州市4室です。

★福岡市の空室は、10月で、何とか12月に新入居の方をお迎えしました。現状満室ですが、まだまだ気が抜けません。2,3月、怒濤の退去ラッシュにならないことを祈ります。

★一方、北九州のアパートは、10室中、4室が退去、です。たまたまなのか、なんなのか、昨年が無風だっただけに、ちょっと辛いです。内2室は、学生さんの卒業。仕方ないですかね。内2室は社会人。1室は、このアパート完成当時から住んでいた方、もう1室は、私がオーナーになってから入居した人。。

★北九州のアパートは、私がオーナーになってから、10室中、8室が既に入れ替わりました。徐々に学生さんの比率が増えてきていますが、一定の割合で社会人の方にも入って欲しいと思っています。

★さて、4室中、2室は入居予約が入っております。あと2室、学生さんに強い管理会社に頑張って欲しいと思っています。

★管財物件の決済も、もうすぐです。こちらも空き室があり、立地が悪いから、苦労すると思います。ただでさえ暴落している福岡市の家賃ですが、築浅にしては安い、というレベルに設定し、付加価値をつけ、地域でも有力な管理会社にお願いすることにしました。

★3月までは、アパート経営にフル回転です。勤務の方も忙しいのですけどね。。とても株には手がまわりませんです。日本国債の格下げなんて、またいいようにおもちゃにされているような。。。普天間のことしっかりせい、というプレッシャーでしょうか?
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2010年01月23日

やっと決済が決まる。。。

★昨年の9月以降、4ヶ月以上にわたって待たされてきた、アパートの決済がようやく決まりました。任意売却での購入は2回目ですが、北九州の物件は、前オーナーは破産しておりませんでした。売買も至ってスムーズでした。今回は、破産管財物件だったこと、銀行が渋かったこともあって、本当に苦労しました。裁判所からの許可が降りて来週決済です。

★ただ、昨年の5月以降、管財物件になったこともあり、新規募集はストップ、現状半分空室があります。建物自体は立派ですが、立地はお世辞にも1K向きではないところです。これまでのノウハウとは、また別のノウハウが必要です。また、福岡市の賃貸市況は、昨年以上に厳しいそうです。

★現状弁護士さんの管理なので、管理会社の選定からスタート、必要な内装工事、外構工事、ネット無料化、地デジ化、モデルルームのコンセプト作りから、作成まで、やることが目白押しです。繁忙期真っ最中なので、一刻の猶予もありません。これからが本番です。。。ふう。いろいろな方のお世話になりつつ、前に進んでいこうと思います。
posted by est at 22:56| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2010年01月19日

東京地検特捜部とは?

★民○党の小○氏が危なくなってきました。田中角栄、金丸氏ら、時の権力者を追い落としてきた、東京地検特捜部にけんかを売ったのですから、正直、何を考えているんだ!!と思いました。

★彼らにけんかを売ったって、勝てるわけないんです。物事は、白か黒かではなく、グレーゾーンもあります。私が行っているアパート経営の税務申告だって、修繕費で良いのか、資本的支出になるのか、家事案分費は何割が適切なのか。。最終的に決めるのは税務署です。法律の解釈は、最終的に決めるのは、裁判官であり、裁判官に認められるように理論武装するのが、検事です。グレーゾーンをどう判断するのかは、小○氏でなく、裁判官であり、検事です。そして、彼らは、国家公務員であり、官僚なのです。

★日本を実際に支配しているのは、政治家ではなく、官僚だと思います。それも、特定の誰、というのではなく、高級官僚のネットワークなのだと思います。このまま小○氏の良いようにさせていては、政治主導の名のもと、明治以降、営々と続いてきた官僚組織がめちゃくちゃにされてしまう。。官僚のネットワークが、民○党つぶし、その要である小○氏つぶしに動いたって、不思議ではありません。

★そして、検察は、きれい事で済まされる組織ではない、と思います。決して表にはでない、我々の知らない、本当の実力者たちのネットワークの大きな影響を受けているのだと思います。あの田中角栄だって、見事につぶされたのです。小○氏が乗り切れるはずはない、と私は考えています。

★国民の支持が云々、と言っていますが、国民の支持はマスコミによって形成され、マスコミに影響力のある立場の人々がまた陰にいることを忘れてはならない、と思います。

★うーん、妄想チックですかねぇ。。うん、私の妄想ですね。

★あと、外国人地方参政権法案、これも注意しないと、一部過激な方々が動き出すかも知れません。いえ、もう動いた結果かも。。。極東の小国の長年の暗部に切り込むことは、本当にアンタッチャブル、と思っているのですが、当の議員の皆様がどこまでわかっていらっしゃるのか。。。正直、今後の展開には、冷たいものを感じさるを得ません。

★小○氏が退いた後、民主党がどこまでやれるのか。株もそうですが、支持率も急落するときはあっという間ですし、風向きも容易に変わりますから。。。

★今後の政治の動きには引き続き要注意です。
posted by est at 22:57| Comment(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

2010年01月14日

連絡は来ないが。。

★賃貸経営というのは、何ともいえぬ魔力があり、物件を所有し、そこそこうまくいくと、次が欲しくなります。私も、最後の物件を購入してから、まもなく3年になりますが、誘惑に負けて、次の物件の購入の手はずを整えてしまっています。まだ、連絡は来ませんが。。。もし買えても、今度こそ、貝にならなくっちゃ。。。今までうまくいったからって、これからもうまくいくことにはならないのです。

★日本賃貸新聞に総務省が発表した平成20年住宅・土地統計調査による全国の賃貸空室率で、福岡は23%でした。札幌は25%、一位の福井県はなんと44%!!全国平均は23%で、福岡はこれでも全国平均だったのですね。。

★冷静になって考えると、今後、極めて厳しい入居者獲得競争が続いていくことは火を見るより明らかです。でも、自分だけは、勝ち残れるって、きっとみんな思っている。。。

★日本中の大家さんが、かつて誰も経験したことのない世界に突入していくのです。やはり、、、これ以上の規模の拡大は、極めて慎重にしなくては。。私の場合、ポイントは、税金。。賃貸経営で、一番重しになる部分。。私の賃貸経営における一番のキモの部分は、減価償却をうまく用いて節税することに尽きます。キャッシュフローは黒、税務申告は赤、でなくてはなりません、というか、意味がありません。。いろいろ考えて、ここに行き着く人、きっと結構いるのではないかと思いますが。。。

★減価償却できなくなった物件は、1,他人に売る、2.自分が設立した法人に売り飛ばす、3.無借金にして、建物部分のみ、妻に売る、土地は自己所有にし、借地権譲渡対策に、無償返還届を税務署に提出する、4.新たに減価償却がとれる築古木造アパートを買い増す、などの節税に対する方策があります。

★ずっと2を考えてきましたが、3もシンプルで良いかも、と思っています。問題は、借金つき物件を妻に売却すると、税務上問題点が多い、と言うことで、借金をちゃらにしておく必要があることです。あと3年で福岡市の物件の減価償却が取れなくなります。あと3年で借金をチャラには、、さすがに難しいか。。。

★4,は危険ですね。たとえば数年後、厳しい状態に追い込まれる大家さんは、きっと多いです。下手をすれば、自分もまた。。。ブルブル。

★ふとみると、昨年来高値を更新した株がある。。ああ、また、株に戻りたくなってきました。気がつけば、かつての鶴のマークの日の丸航空会社が更生法申請!?また、優待銘柄が一つ姿をけすのでせうか。。

★なんやかんや言っていますが、この会社の父さんは、あく抜け。気をつける必要があるのは、某党幹事長の国策捜査です。極東の某国の隠然たる支配勢力は、巻き返しを図っています。ここは波乱要因ですね。。

★まとまらない文章になりましたが、3月まで、全力でアパートに注力した後は、また株に戻りたいです。。
posted by est at 20:44| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2010年01月09日

どこで物件の差別化をするか

★えー、福岡の賃貸事情が厳しい、と書きましたが、札幌はもっと厳しい。。。とあるWEB版賃貸情報誌のページをめくってもめくっても、1万円台の家賃が続きます。。こ、これは、、、駄目じゃん、札幌。。。

★というわけで、その波はいずれ福岡にもくるはずです。さて、どうするか。。デフレ時代、家具、家電、その他設備諸々も、相当値下がりしています。これらを設備として、部屋に導入する、というのが1点。これがデフレを利用する、ということです。もう一つは、部屋全体を、空間をレンタルする、商品とみて、あるコンセプトを元に徹底的に演出する。洋風なのか、和風なのか、アジアンなのか。。同じ和風でも、モダンな和、なのか、大正ロマン、なのか、オールウェイズ3丁目の夕日風の、昭和テイストなのか。。

★そのためには、壁紙、床、CF、照明、おのおのに徹底的に凝るのです。このあたり、インテリアコーディネーターに相談すると良いんでしょうが、私は、いろいろな雑誌を読みあさって、これは、と思うモノを採用してきました。しかし、まだまだ力不足です。

★大胆に、しかし、外れないような、個性的なリフォームを施せば、他より高く貸せるはずだと思うんですね。そのためには、デザインの知識を高め、感性を磨く、、インテリアコーディネーターの勉強をするのも良いのかな、と思います。

★実は、一昨年、宅建の試験を取りました。間違いのない不動産を購入し、正しく運用するためには、最低限の知識を得ておく必要がある、と考えたからです。確かに、役に立っていますよ。

★更に激烈な賃貸市場で勝ち残っていくためには、そう、”物件の価値を相場より高める”ことが必要です。これは、金銭をかけて、設備を施していくこと、と、物件の空間的価値を高めていくこと、この両輪が必要だと考えます。

★そのためには、金銭的投資が必要ですし、デザイナーとしての技能も必要だと思うんですね。

★やはり、インテリアについての正しい知識を得ておく必要があるかなあ、と考えています。ちなみに、インテリアコーディネーターの資格、というものもあるそうです。受けてみるかな?

★超多忙な日々、そんな時間があるのか、どうか。。賃貸業は、奥が深いですね。ファイナンス、法務、税務、デザイナー的センス、広告の打ち方、もう、あらゆる角度から考えなくてはなりません。

★逆を言えば、なにも考えていない人も多いのです。。ということは、常に学び、謙虚に事業を進めれば、勝機もあるでしょう。

★今年は、How to reformをもう少し極めていきたいと思います。
posted by est at 01:42| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2010年01月01日

謹賀新年

★新年明けましておめでとうございます。

★一年の計は元旦にあり。家庭家族、勤務業、不動産賃貸業、株式投資。。これらに偏りなく力を注いでいきたい、と思います。但し、不動産賃貸業と、株式投資の双方を並立するのは、今年の前半はエネルギー的、資金的に難しいと思います。まずは、新規取得予定のアパートの入居率アップに力を注ぎたいと思います。

★ただし、政局と株式投資もウォッチしていきたいです。昨年12月は例年通りに餅つき相場となりました。正念場はこれからで、例年これから日本株は厳しい季節となります。ただ、今年は、わかりません。鳩山政権が、マニフェストに対して、極めて現実的な対応をしたのは、ポジティブサプライズでした。子供手当実行、所得制限なし、暫定税率廃止の中止。高速道路無料化の社会実験予算の大幅削減。極めて現実的対応でした。鳩山さんがさっさと決断しておれば、もっと良かったのですが。。

★私はデフレ脱却の為の一要因として、出生率のアップが必要だと考えています。デフレもインフレも、”雰囲気”によるところも大きいからです。ただ、子供手当だけでは力不足。金銭的フォローと共に、制度的フォローも必要です。保育園、幼稚園の拡充と、ベビーシッターをもっと安価に、もっと気軽に利用できるようにすることも必要ではないか、と考えます。子供を社会全体で育てる、そういう意識をもっと深化することも必要ではないか、と思っています。

★何はともあれ、多分個人的には今年も激動の年となるでしょう。デフレ時代に生き抜く術を徹底的に試し試される1年となりそうです。キーワードは、デフレに勝つには、デフレを思い切り利用する、これが今年の方針です。皆様にとって、日本国にとって、よい一年でありますように。。。
posted by est at 23:05| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする