2010年02月27日

出入りが激しい

★株に軸足を戻そうとしつつ、3月1日は同時に3戸の新入居なので、バタバタ。更に、福岡1号が、3月末で1室退去。。やっと気が抜けると思ったのにぃ。。

★福岡1号は、築古狭小1Kですが、徹底的に手を入れ、物量作戦も敢行します。もちろん全額、少額減価償却資産特例(30万未満)で、一括経費で落とします。税率がそこそこ高くなりますと、この制度は、精神的に少し楽になりますね。。

★管財物件は、何もすることなくバタバタと決まりましたが、築20年越えの狭小では、そうはいきません。今まではモダンな和をコンセプトにした部屋作りをしてまして、それはそれで一つの完成をみているのですが、今回は、イケアブームもありまして、北欧をモチーフにした部屋作りをやってみようかと思います。あ、ちなみに福岡にイケアはありません。

★えー、築古木造に北欧? プっと笑われそうですが、ファブリックボードや、独特の間接照明、幾何学的なレースのカーテンなど、意外や意外、北欧テーマの小物は、すごく安くあがるんですよね。

★ネタは、本屋のインテリアコーナーで立ち見をして、コンセプトを決めて。。ふう。また一仕事です。退去が3月末なので、まだ時間があります。それよりも、全物件で、3月1日3戸、3月末頃4戸の新入居者を迎えます。その段取りが大変です。全部で31戸の所有ですが、本業が忙しい勤務業と一緒にやるのは、2,3月に限っていえばこの規模が限界です。。手伝ってくれる人がいると別ですけど。。。
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2010年02月22日

5942 日本フィルコン

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基本データ
2008年9月18日、483円で100株購入
2009年8月27日、481円で100株売却
市場
東証1部
BPS
852円 (2007.11)
819円 (2008.11)
EPS
22円43銭 (2008.11)
11円30銭 (2009.11予想)
決算
11月
配当金
1,200円 (5月 600円、11月 400円) (2008)
600円 (5月 0円、11月 600円) (2009予想)
株主優待
750円、1000円相当ワイン (11月)
利回り
4.35%
インカムゲイン
1,900円
キャピタルゲイン
-200円
総合収支
1,700円



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コメント
★記載が終わっていなかった株を記載して行きます。業績は営業赤字でぼろぼろ。優待品は、1,500円相当から、750円相当と、減額されています。廃止ではないだけ、まだましですが。。(2010.2.22, 428円)

★株主優待品のノースウェストワインをいただきました。株価は何故か急騰し、本日上髭です。(2009.3.27, 562円)

★配当金400円を受け取りました。こちらは優待は継続のようです。(2009.3.5, 414円)

★決算発表、減配です。2008年11月は400円でますが、来期の中間期は無配の予想。想像はしていたとはいえ、厳しいですね。優待配当利回りも低下しました。(2009.1.15, 402円)

★ワイン銘柄を検索して、数値的に買える銘柄として選択しました。11月決算というのも銘柄数が少ない時期なので、よしとしました。問題は業績が悪化傾向にあること。チャートでは、480前後が下値のようですが、一方で600円所では徹底的に蓋をされていて、あまり上値は望めないかも知れません。長期で優待狙いであれば、あんまり関係ないですけど。。(2008.9.21, 515円)
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2010年02月21日

7448 ジーンズメイト

zeanz3.jpg

基本データ
2007年8月20日、987円で100株購入
2009年8月27日、554円で100株売却
BPS
1,166円 (2008.2)
1,105円 (2008.8)
1,110円 (2009.2)
EPS
-89円48銭 (2009.2)
-12円87銭 (2010.2予想)
決算
2月20日
配当金
1,000円 (2月、8月折半)
株主優待
各3,000円分の優待券 (2月、8月) 7割換算で各2,100円
利回り
5.27%
インカムゲイン
10,570円
キャピタルゲイン
-43,300円
総合収支
-32,730円



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コメント
★伝統あるこの優待も廃止ですか。1,000円以下のジーンズも出てくるくらいですからね。。寂しいです。総合収支もマイナスですが、もう投資することはないと思います。(2010.2.21, 372円)

★配当金500円をいただきました。優待券もいただきましたが、こちらは、売却してからカウントします。(2009.11.8, 517円)

★8月27日売却しました。この株も2年超持ちましたが、2007年度購入した株は、軒並みやられています。日本は現在も不景気で、まだ立ち直りの兆しが見えないのでしょう。(2009.10.18, 565円)

★優待券は、2,080円にて売却できました。昨年とほぼ同額です。インカムゲインを修正しました。(2009.7.4, 575円)

★新しい優待券の写真に差し替えました。オークションに出品します。(2009.6.28, 566円)

★配当金1,250円をいただきました。株価は横ばいです。(2009.5.16, 492円)

★決算数値修正しました。議決権を行使しました。配当は今期まで年間2,500円、来期より年間1,000円に減配です。利回りも減です。赤字ですから、仕方ないでしょう。(2009.4.30, 486円)

★優待券は、オークションにて2,110円にて売却できました。インカムゲインを更新しました。(2008.11.10, 503円)

★中間配当1,250円、銀行に振り込みがありました。インカムゲイン更新しました。株主優待券を受け取りましたので、オークション出品の手続きを取ります。中間報告書によりますと、ジーンズマイスターの育成を強化するそうです。なんとか赤字から脱出して欲しいです。(2008.11.5, 507円)

★中間配当金については、11月5日より、1株につき12.5円の支払う、との通知がありました。予想通りでほっと一息です。ただ、来年2月決算は、赤字の見通しです。安定した配当政策を期待したいです。(2008.10.1, 535円)

★銀行振り込み手続きを取ったところ、1,250円の振り込みがありました。(2008.6.11, 645円)

★オークションで2,130円で売却出来ました。(2008.6.5, 667円)

★地元に店舗がないんですよね。実際の買い物は、7445ライトオンで済ませて、こちらはヤフオクで売却になります。それにしても利回り6%を越えているのでお得ではありますね。配当金振り込み手続き、というのは、配当金をわざわざ郵便局まで受け取りに行くのが面倒なので、銀行に振り込みを依頼する手続きのことをいいます。葉書で手続きをすると、次回からは、銀行に振り込まれます。不動産業の家賃収入の感覚でインカムゲインを得ることが出来るわけです。

ジーンズメイト

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REITをどう使う?

★かつて、アパート経営をしつつ、さらにREITを購入していました。賃料収入を主体としてアパート経営を行っているのに、更にREITを購入したのでは、ポートフォリオのバランス上、どうかな、と思います。もし、今後賃貸経営が厳しくなると判断するのなら、むしろ、ヘッジでREIT売り、の方が良いのかも知れません。まだそのようには行動しませんが。。。そういえば、ニューシティレジデンス、ビライフと合併するんでしたよね。この前、郵便が来ていたような。。端株となるので、売却するでしょう。紙くずにならなかっただけ、よしとすべきか。

★さて、どの優待が生き残って、どの優待が廃止されたのか、しばらく株の方を眺めていなかったので、まだ把握できていません。JALが廃止、で、ジーンズメイトも廃止、なのですね。。優待族定番の優待が。。。過去に売買歴のある銘柄を少しづつチェックしていきたいと思います。
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2010年02月20日

遂に満室。

★本日も、アパート関連でバタバタしていましたが、管財物件にも入居申し込みが入り、遂に満室となりました。これで全物件満室です。客付けした業者さんは、3室とも異なりました。最後の一人は、想定ターゲット以外の業種の方です。職場も別の区。何故?この物件に??データが足りませんので、今後入退去を経験する中で、重点的に営業すべき不動産会社を選定したいと思います。

★募集して、3週間で3部屋決まりました。少々家賃の値付けが甘かったかも知れません。同時期に建ったお隣の双子物件は、私がこの物件を知ってから、一人も入居が入らず、2/6。管理業者変更も含め、ちょっと工夫して行動すれば、すぐ満室になるのに。。。機会損失はすごいものでしょう。不動産投資において、知識がない、現場を知らない、行動しない、というのでは、悲惨な結末につながります。肝に銘じていきたいです。

★というわけで、アパート経営は一段落を迎えました。今後は、アンテナを株の方に向けたいと思います。今回の物件購入で、自己資本が毀損しておりますので、直ぐに投資を始めるわけではありませんが、リハビリがてら、市場を眺めていきたいと思います。
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2010年02月18日

疲労困憊

★勤務業が超多忙、子育ても多忙、アパート経営も多忙、確定申告まで重なっています。

★アパートは、北九州4室の退去、原状回復に加え、福岡管財物件の立ち上げが効いています。3室の原状回復、入居者獲得活動、外構工事、ネット無料化、その他諸々あります。福岡1号は入退去なしですが、花と緑が売りの一つなので、その世話が大変です。(このあたりは趣味と実益を兼ねているのですが、仕事が重なると、趣味として楽しむ余裕がなくなってしまいます)。3年目にしてやっとクリスマスローズが開花、目立つところに置いたり、プリムラジュリアン、パンジーの花がらつみ、伸びてきたチューリップや、ヒヤシンスのプランターの移動、シンボルツリー2本の剪定、肥料やりなど、やること満載。。

★木曜午後の時間は、各業者さんとの打ち合わせなどで、あっという間に消えていきました。管財物件は、2室が決まり、あと1室となりました。嬉しいはずなのに、疲れ果てて、感情が湧きません。しかもこれから花粉症でしょう。。そこそこの規模になった兼業大家さん、この時期はほんと、大変です。。。

★今回で、所有戸数31戸になりましたが、自分一人でやるには、自分の場合は、30戸あたりが、目の行き届く限界かなあ、という気がします。100戸とか、200戸とかなると、確かに、専業になるしかないでしょうね。。。よく理解できます。自分はなりませんが。。
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2010年02月14日

繁忙期真っ只中

★今週の週間東洋経済は、新聞、テレビ断末魔、というタイトルでした。ほんの数年前まで高収益を誇り、高い給料の代名詞だったマスコミ関係も、ここに来て大変に厳しいとのこと。そういえば、JALの給料も高かったっけ。

★論評は避けますが、一言いうとすれば、厳しいのは何も賃貸経営だけではないって事。。あらゆる業種が厳しいって事。。こういう記事を読んだり、経営者の体験談を読んだりすると、本当に皆さん、血のにじむような努力をされてきたことがよくわかります。賃貸経営も、まだまだ工夫次第ではやれると思います。頑張っていこうと思います。

★さて、さすが繁忙期。北九州は、自身のルートからの集客と、その入居予定者の御紹介で、3月の退去を待たず満室となりました。ここは、学生向け立地なので、工夫すれば、こういう事が可能です。新たな街が出来つつある場所で、さすがに新築アパート、マンションがバンバンたっていますが、同面積で、それらの新築物件の6割程度の家賃ですから。。学生さんへのアピールは、安さに中古家電を設置すれば、無敵です。質素に生活する苦学生は、必ず一定割合でおられます。昔の自分もそうでしたし。

★管財物件も1室決まりました。本当にホッとしました。これで、時間をかけても大丈夫。。あと2室をどうするか。。地図とにらめっこをして、現地調査をして、コンセプトとターゲットを定めました。実はこの辺り、○○が多いじゃん。。当然管理会社さんにも頑張ってもらうわけですが、加えて、ターゲットに、どうアプローチするか、やはり、ネット経由の自身ルートの開拓です。その方策も調査しています。需要は確かに少ない地域ですが、ターゲット関連業種なら、そこそこ需要はあると思う。。そして、供給も少ないところですから。。

★一時期建設がストップしていた、福岡市を中心に、巨大マンション群を建設していた某社、某所であらたなマンションの建築が始まりました。計画ぽしゃったわけではなかったのね。。んー。
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2010年02月11日

恐慌前の株バブルと収益バブル

★故ジョンエフケネディの父、ジョセフケネディは、あるとき、靴磨きの少年が、株の新聞を読み、どの株が上がるのかを聞いているのを目にします。彼は、靴磨きの少年も株をしているのを知り、愕然とし、持ち株をすべて売り払います。まもなく、1929年、世界恐慌が勃発したのでした。

★そうでなくとも、主婦が株を買い、店頭に株式指南本が並んだ頃、株は売り、とよく言います。主婦の皆様方を低くみているわけでは決してありません。それだけ、皆が手を出す、というか、裾野が広がったとき、その投資は危険水域に入った、ということです。

★近くは、一昨年のFXバブル。誰も彼もがFX、といい、リーマンショック前後の為替変動で、どれだけの人が、痛い目にあったか。。

★翻って、現状、大家さんバブル、といって良いでしょう。収益不動産関連本が続々と出版されています。主婦の方が、勇ましい投資をなさっています。リタイヤされた方も多いです。福岡をはじめ、地方の賃貸市況の急激な悪化は、いざきてみると、想像以上です。収益不動産投資の崩壊は、これから更に広がるのかも知れません。

★既に札幌、福岡は、家賃値下がり幅のピーク(株でいうドスンの時期)は過ぎ去ったのではないか、と思っています。今後は、じわじわと下がっていくような。。。むしろ、現在まだ値を保っている地域が、いつかこれからドスンといくのでは。。。??

★収益物件を持つ身として、リスクヘッジをどうするか??収益不動産を実際に持つ会社の株の売り、かも知れないなあ、と思います。それって、典型的なのは、REITです。。かつては、買い持ちしていたものですが。。。。どこのREITが望ましいか??あるいは、不動産投資に特化した会社もありましたっけ。。

★今すぐ実行には移しませんが、頭の片隅に留めておこうか、と思います。米国の商業不動産、中国の地価バブルの動向もみながら、行動するときは一気にいかねばならないでしょう。

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不思議なライオン

★モデルルーム化グッズを収納するために、某ライオン様の住む宮殿??のトランクルームを借りています。月1,200円程度で安いので。。

★満期になったので、店舗に行って更新しました。というか、昨年あった店舗に行くと、そこは空室。。そこからは撤退したようです。仕方なく、別の店舗へ。。

★さすが繁忙期、店内はそこそこお客がいました。奥の社員スペースには、目指せ、入居率1%アップ、の文字が。。。

★昨年あった店舗には、ずらっとマイソクが貼ってあったのですが、今回の店舗は、なし。。この店舗だけ?それとも、今年の方針なのでしょうか?

★替わりに、学割プランだの、早割プランだの、半額になってお得プラン、住み替え自由プラン、お得意の家具家電付き、、など、いろんなプランの案内が貼ってありました。レx3の○○、が今年のコマーシャルのようで、○原○香の宣伝の方が良かったような。。。

★1月の入居率は、IRの速報値によりますと、前月比、若干上昇したそうです。福岡でも駅近の私のトランクルームのある物件は、駐車場も埋まっているし、多分入居率はかなり高いと思うのですが、バス停からも遠いような所に平気でたっている物件は、スカスカ。。ここも2極化でしょうか。

★入居率も大事ですが、果たして、これだけのプランをつけて、果たして利益は出るでせうか??

★ゼブラ模様のプラモデルみたいな物件って、将来売りに出た場合、どのような値がつくのでせうか?

★やっぱ、基幹物件のみ残していくのかなあ。。ブルブル。。なお、この文章は、フィクションです。リアルなものは想定しておりませんので、悪しからず、ということで。。
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2010年02月10日

やっちまったなあ

★新管理会社、断ってしまいました。客付けにも強い、地元の大手だったのですが、ぼったくられそうになったことに、大人の対応が出来ませんでした。。。人間が出来ておりません。。。自己嫌悪です、あーあ。。。。ちょっと、疲れました。

★福岡2も、なじみの管理会社にお願いします。ちょっとエリアが違うのですが。。あれこれ気遣いが少なくて、精神的に楽です。。

★福岡1は、何とか満室。北九州は、4室空きますが、3室、もうしこみをいただきました。あと一歩。福岡2は、3室空きのうち、1室入居交渉中。ブロードバンド化、外構工事、内装工事、の打ち合わせが連なって、目が回ります。

★しかし、敷金礼金は取れませんし、毎年、確実に家賃が下落しています。来年、再来年の事を考えると、気が遠くなりそうです。設備を充実させて、差別化できる、というより、むしろ、そうしてはじめて土俵に乗れる、という時代になりそうです。

★他の事業と同じです。最終的には、資金力勝負の消耗戦となるでしょうね。そういう心構えで、資本を投下して、節税しつつ、やっていきます。また、新規物件については、最低3年は、模様眺めでしょう、今回の物件で、今度こそ打ち止めかも知れませんし。。。
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2010年02月06日

久しぶりに株です

★昨日の管理会社の件、大人げないことを書きました。自分でチェック機能を働かせれば良いわけで、魑魅魍魎がうごめき、ポジショントークが幅をきかす、一筋縄ではいかない業界であることは百も承知だったはず。。この程度のことで、頭に血がのぼるなんて、まだまだですね。。ほぉほぉ。そうですか、30万ですか、はい、ご苦労様です、でも、今回は結構ですよ、あっはっは、って断れば良いだけの話で、いえ、結局そうしたのですが。。。勤務業では得られない、経験をいろいろさせてもらえます。

★さて、忘れない程度に、時々、株をチェックしておこうと思います。どうもトヨタ叩きが本物になりそうで、こういう象徴的な事が起こると、なにかの分水嶺になることがあります。その前に。。小沢さんの事件、よもやの不起訴となりましたが、結構、小沢民主党には応えたことでしょう。小沢叩きは、今後も機を見て蒸し返されると思います。

★えっと、トヨタの問題ですが、実際、欠陥はあったのでしょう。共和党時代はそれでも、大事にならないうちに、指導なり働きかけがあって、是正されていたはずです。今回、大々的に報道され、事が大きくなったのは、明らかに米国民主党の意志があったはずです。。

★それと、中国はバブル、米国の中小企業援助は、商業不動産にも、という記事がありました。

★現在の中、米のリスクを端的に表している記事です。

★あまり、株を買う気にはならないです、今は。一昨年のリーマンショック、今回の破産管財物件、で学んだこと、とかく投資に関しては、とにかくスカではないものを、極端に安く買う、ということです。そこそこでは儲かりません。

★いつかまた大きなチャンスが巡ってくるまで、今は入居率アップに精を出すことにします。待てば海路の日和あり、頑張りましょう。
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んー、頭に血が上ってきた

★まだピカピカの築3年の物件のクロスを、3部屋ともすべて張り替え、30万超の請求!!どう見てもぼったくり。地元大手でも、こんな事やるんだなあ。クロスの単価は、まあ常識的ではありますが、不必要な工事をさせて、利益を得ているんでしょうね。。あー、いかん、いかん。。

★不動産業界、というのは、特殊な業界。。素人が知らずに入ると、かもがねぎをしょってくる、様に扱われてしまいます。売買では、スカ物件も、売れといわれたら売らなくてはなりません。自分では、あー、何でこんなのを売らんといかんのよ、とわかってても、あー、これ買うのは失敗なのになー、と思ってても、売らなくてはならない。悪いことで隠せるモノは隠し、聞かれなかったから、ということで、宅建業法に触れない程度のネガティブなことは極力いわず、という感じなのでしょうね。

★今回のクロス張り替えだって、初心者なら、あるいは、遠隔地の大家さんなら、ああ、そんなに痛んでたのかあ、とすんなり受けたことでしょう。ブルブル。

★信頼関係なくなっちゃったなあ。こうなると、この会社に任せる気が失せてきました。。。

★業者は指定の業者を使うこと。巡回清掃も指定の業者を使うこと。。ネット無料、格安ですが、契約5年、管理を打ち切ると、値段が倍近くになります。

★契約発効は4月1日。ほんと、大手でもこうなんだから。。。福岡は。。。
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2010年02月05日

新管理会社

★昨日より、東京出張。勤務業の研修を受けてきました。新橋の駅前で、朝青龍の引退の号外を受け取りました。。辞めちゃんうんだ。やんちゃな横綱もありかなあ、とは思っていましたが。

★最終のANAで福岡に帰ってきました。あー眠い。新管理会社、築3年なのに、空き室3室、全部壁紙張り替えましょう、ときました。あんまりでしょ!!まだ綺麗なのに。。クロスクリーニングでいけるでしょう。。。ああ、ここで利益を出しているんだ、と思いました。バックマージンもらってるんだ。。でも、一度管理をお願いした以上、なるべく良好にお付き合いしていかなくてはなりません。クリーニングでお願いしマース、と流しましたが。。

★さて、その管財物件、福岡2号、内見入ったそうです。どうなるかわかりませんが、AD200%、効いてますね。。一応最寄り駅近くの不動産会社さん、ここ、営業かけると良さそうですね。営業廻り候補チェック!!現状3/6なので、頑張らないといけません。

★お休みなさい。。


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2010年02月02日

購入物件のてこ入れ

★購入物件は、築3年です。新築時の6割弱の価格で購入できたことになります。いったい新築時の価格ってなんなのでしょう??業者さんのいうがままの新築価格で購入することが如何に危ないことか、わかります。不動産投資というのは、良くも悪くも、購入して直ぐに苦しくなることはありません。ぬるま湯につかったゆでガエルの話が、よくなされますが、そういう種類のモノです。ハッと気がついたとき、慌てることのないようにしたいものです。

★さて、新管理会社の選定、外構工事の発注、正式な入居者募集、ネット無料、地デジ対応への施策、新アパート名決定、現入居者への告知文書作成、その他諸々、一気に動き出しました。繁忙期も、いよいよクライマックスに突入していきます。築浅だからって、簡単に決まる福岡市の状況ではありません。場所もよろしくありませんし。物件周辺の客付け業者への周知も皆無ですから。。一つ一つ、これまで身につけてきたことを実践していくのみです。

★幸い、今のところ、福岡1号アパートは満室です。北九州市は、差し引きあと2室空き予定ですが、いよいよ大学の合格発表が始まります。賃貸経営の今期のポイント物件は、やはりこの福岡2号です。モデルルーム作成についても策を練っていますが、原状回復、美装も終わっていないし。。。焦らずに、地道に頑張ります。
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2010年02月01日

やっと決済完了

★福岡市のアパートの決済が、ようやく完了しました。売り主は破産管財財団の弁護士さん。。差し押さえは、国、市が、二つの区にわけて入っておりまして、抵当権も、銀行と、個人の貸し主とが入っています。従って、複数名の役所の人、銀行サービサー、個人の抵当権者、間に不動産会社も2社入り、当日一番汗をかきそうな司法書士の人、当然銀行員、それらの人が一同に介し、今までになく賑やかな?決済でした。

★もちろん1番抵当権者が、一番の権利を持っていますので、今回は、残債が多かったこともあって、決済代金のほとんどの部分は、銀行サービサーに行きます。差し押さえた機関、二番抵当権者である個人の方にはえー、たったこれだけ、という金額しかいきませんでした。いろいろあって、ピキーンと張り詰めた空気になった場面も。。。

★しかし、その後は、仲介手数料、ローン手数料、火災保険料、印紙代、敷金の受け取り、1月分日割り家賃、やりとりがつつがなく進みました。こうして、昨年の9月以来、のびに伸びた物件取得が、ようやく終わりました。

★しかし、1棟目、2棟目、3棟目の決済の時と違い、今回は、沸き立つような喜びはありませんでした。福岡市の賃貸市況の厳しさを身をもって感じているからです。本当に、購入して良かったのか。。。自問自答を繰り返すような感じでした。

★現状半分空き。今から埋めていかねばなりません。確定申告や、繁忙期と重なり、これから3月にかけて、忙しい日々が続きます。

★賃貸経営も今年で丸4年。来年は、いよいよ、福岡市1号、北九州市の物件で、ローン固定期間5年が終わります。そして、2年後、福岡市1号物件の減価償却が終わります。年230万も償却していますので、この対策が1番のポイントです。減価償却の稼ぎ頭ですので。。

★法人を設立して、法人に福岡市アパート1を売却して、所得分散スキームで節税するのが、最も妥当とも思います。そうなると、法人への物件売却が生じますので、来年の固定金利後は、2年の固定金利か、変動金利にて契約する必要があります。が、そこまでしなくとも、減価償却が取れず、現状赤字の不動産所得が黒字になっても、土地にかかる利息分(これが結構なります)の経費参入と、青色申告控除65万が使えますので、うまくいけば、トントンで、更に数年は、不動産所得での所得税を払わなくてもすみそうです。ということは、更に5年固定でも良いのかな。。十分シュミレーションをする必要がありそうです。入居率が下がり、空室率が上がるから、減価償却取れなくても大丈夫、とは言わないでね。。。

★長期のローンを組み、キャッシュフローを重視する投資がはやっているようです。よく読むと、表示されているキャッシュフローは、税抜きキャッシュフローなんですね。物件を買うのをやめてしまうと、あるいは、手持ちの物件の減価償却が終わり出すと、あっという間に過大な税金を課され、キャッシュフローがいき詰まる可能性があります。RC物件で、長期ローンを組んでの、キャッシュフロー重視の方は、資産を一気に増やす良い方法だとは思いますが、一方で、税金対策を十二分に考えていないと、確定申告書を見て、真っ青になる可能性があるので十分気をつけておく必要があると思います。
posted by est at 23:16| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする