2010年03月30日

確かに箱は減りにくいが。。

★賃貸住宅は増える一方で、ほとんど減らない、だから、入居者獲得競争は厳しくなる一方だ、といわれます。確かにその通りでしょう。。箱としてのマンション、アパートは、立て替えるか、更地にしない限り、減少しません。従って、空室率は、上昇の一途をたどるでしょう。

★しかしながら、見かけの空室率だけでは、現状を正確に見ることはできないと思います。今後築40年、50年のマンション、アパートが数多く誕生してきます。特に立て替えが容易ではない、築古巨大マンション群が増えることでしょう。その中には、適切に維持管理を続けた物件と、そうでない物件があるはずです。これらを同じようには評価できないと思います。

★厳しい賃貸市況の中で、配管、外壁、共用部、室内、等の補修を適切にしない、できないマンションも増えると思われます。その中には、スラム化していく物件もあることでしょう。いわば、賃貸市場から、実質撤退している物件も多く生まれる、ということです。見かけの空室率が高くても、実際の競争率はそれほどでもなかったりする、、、かも知れません。

★肝心なことは、自らの物件を、実質撤退している物件にしないことです。自らの物件を、常にリフレッシュし、付加価値を加え、磨きあげて、競争力を維持することが肝要か、と思います。どうせお金をかけるのなら、うまく節税しつつやりましょう。。
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2010年03月27日

何を植えるか?

★庭木、草花を育てるのが趣味です。せっかくだから、ということで、足繁く通うことの出来る、福岡市のアパートでも、いろいろ育てています。

★管財物件では、新たに花壇を作りました。庭木を2,3本、それに、草花を組み合わせて植えようか、と思います。もちろん、実益も兼ねますので、繁忙期の1-3月に見頃を迎える植物がメインです。

★前回は、常緑樹で、シンボルツリーで良く選ばれる、シマトネリコ、それにカシを植えました。これは、1階の玄関部分の、目隠しとしての意味合いもありました。今回は、ちょっとひねって、利休梅、サザンカ、それに沈丁花を加えるかどうか。。サザンカは、10月頃から、年明け頃までですので、その後、利休梅にバトンタッチです。沈丁花も同時期、これは香りが良いので。。

★草花は、庭木の根元には、夏の間だけインパチェンス(花は夏から秋)、通年でクリスマスローズ(花は2,3月)、花専用部には、繁忙期に向けては、定番のプリムラ、パンジー、ビオラ、チューリップ。それに、好きなアネモネ。いずれも今年は終わりなので、今からは、夏の1年花を植えようか、と思います。やっぱ、ニチニチソウかなあ。。ホームセンターは、ペチュニア、サフィニア、バーベナなんかがもう並んでますね。。

★こんな大家も珍しいとは思いますが、ささやかな差別化の一つになれば、と思います。趣味ですし。
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2010年03月25日

なんと決まった

★福岡1号物件、3月31日に退去予定でしたが、5月1日より、新入居が決まりました。なんとも、びっくり。まさか退去前に決まるとは思っていなかったので、新コンセプトの北欧風照明など、購入していました。これまでのコンセプト、癒しの和、の写真を見て、気に入って下さったので、今回のリフォームもキープコンセプト、北欧風リフォームは、次回へ持ち越しです。これで、すべての部屋が埋まりました。激戦の中、本当にありがたいことです。

★築古狭小木造アパートですが、何とか、家賃30,000円で引っ張っています。同程度の物件の、近隣相場は、25,000円前後。インターネット無料、リフォーム、ケーブルテレビ、さらには、格安で手に入る液晶モニター(テレビではない)を付けています。全員社会人のこのアパートは、何故か家電付きにしても、いりません、と言われることが多かったです。入居者の年齢層もほぼ全員が30歳以上。冷蔵庫、洗濯機など、もうすでに持っている、あるいは、他人が使用した物は、学生さんは気にならなくても、この年齢層の方は気になる方が多いのかな?と思っています。

★一方で、インターネットを使われる方は、確実に増えています。昨年入居された50歳代の方も、決め手は、ネット、とおっしゃっていたそうです。テレビも生活家電ほど、他人の使用感は気にならないようで。。ケーブルテレビを引いているので、HDMI接続にして、敢えてモニターにしています。理由はもちろん、格安で手に入るので。。

★福岡1号では、最近は敢えて、高めの年齢層を狙っています。入居期間が長いからです。そういう意味では、癒しの和、のコンセプト、そして、モデルルームの写真は、キラーコンテンツかも、と思っています。北欧風、と言っても、あまり、ポップな若い感じにしてはいけない、と思っています。また、この物件では、女性のみをターゲットにしても厳しいので、両性に受け入れられるコンセプトにしなくてはなりません。

★一方、北九州の物件は、学生アパートになりつつあります。ここの必需品は、なにより、生活家電。学生さんのほとんどが、中古で良いから、3点セット、洗濯機、冷蔵庫、電子レンジ、を希望されます。こちらは、ネット無料にはしていません。したらよいのはわかっているのですが、それより3点セットを優先しました。3点セットプラス、ケーブルテレビ導入で、テレビも付けています。

★家賃を下げたり、空室期間を作るぐらいなら、設備投資をして、経費で落としていくのが良い、と思っています。設備は投資しても、形で残りますし、しばらくは使い回しできますから。今後も、必要があれば、バンバン投資をしていかねばならない、と思っています。
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2010年03月24日

年度末のバタバタ

★北九州の物件、残り2戸の入居は、共に4月1日と正式決定。で、退去は、1戸は3月20日、もう一戸は3月31日。。え?あと1ヶ月研修があるのでもう1ヶ月入居したいなんて急に言い出すので、後がつかえてます、と、何とか説得したとのこと。。ちゃんとした大学院生、女性の方って、おいおい。。えーと、原状回復は??工務店の人曰く、徹夜してでもやりますよ。(でも近所迷惑じゃん)。。フローリング張り替えなら、アウトかも。。。だなんて。。アウトって、どうするの。

★3月31日は、午前中に退去していただくことにして、床材の状態だけでも、早めに見せていただくことにして、張り替えが必要なら、クッションフロアを上から貼ることにしてごまかすしかないか。。私は勤務業があるので、部屋の確認、修理箇所の確認が出来ないので、管理会社、工務店の人を信用して、すべてお任せすることにしました。

★気が抜けません。。。
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2010年03月21日

今後の方針

★今年の繁忙期は、管財物件の購入と、入居対策に奔走しました。3月末の入居3戸と、福岡1号の3月31日退去後のリフォーム、入居者募集が残りますが、おおむね一段落です。特に管財物件は本当に入居があるのか不安だっただけに、安心しました。

★さて、今後ですが、少し迷ったのですが、財務内容の改善を優先することにしました。賃貸市況が悪い中で、株式投資がうまくいかなかった事を考えるとリスクが高いです。買わない、買わない、といいつつ、管財物件を購入してしまい、リスクを取ったので、ここは株への投資を自重して、借入金の返済と、キャッシュの積み上げを行いたいです。要は株式投資、あるいは、新規アパート物件の購入活動を控える、ということです。。リスクを取ることを欲する自分に言い聞かせています。自分は、今は動かないほうがいい、と。。

★アパートは満室になると、次の物件が欲しくなります。もっとキャッシュフローが入るのではないか、もっと儲かるのではないか??これは否定しませんし、うまくいく場合も多い、と思います。しかし、自分は、アパート1号、北九州市物件とも、そんなに頭金を入れていないし、アパートはすべて15年返済で、借金は減りますが、キャッシュフローはそんなに厚くないので。。

★どこまで自分を自制できるかわかりません。株式投資は、もしかしたら大きなチャンスがあれば参入するかも知れません。しかし、今は、上記のような方針で臨みたい、と思います。
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2597 ユニカフェ

unicafe.jpg

基本データ
2009年1月5日、1,149円で100株購入
2009年8月27日、1,010円で100株売却
市場
東証1部
BPS
909円 (2008.9)
EPS
5円80銭 (2008.9)
0円0銭 (2010.9予想)
決算
9月
配当金
1,250円 (9月)
株主優待
2,000円コーヒーセット (9月)
利回り
4.57%
インカムゲイン
2,000円
キャピタルゲイン
-13,900円
総合収支
-11,900円



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コメント
★UCC上島珈琲に第三者割り当て増資、が行われ、株価は2009年11月中頃から急落、半減していますね。長期保有のリスクの一つです。既存株主の利益も考えて欲しいものです。一方、優待は、年2回から、年1回へ。将来、UCCの完全子会社となって上場廃止、とかないんでせうか??配当もなし、ですから、これでは買えません。(2010.3.21, 552円)

★タイミングが悪く、損失を計上してしまいました。優待自体は気に入っていますので、またどこかで参入したいです。(2009.11.6, 1,004円)

★優待品が早速送ってきました。コーヒー好きの私ですが、ダイオーズの分もまだまだ残っています。コーヒーを買う必要はなくなったようです。(2009.5.28, 999円)

★記載漏れです。9月決算銘柄ですが、優待は年2回です。昨年までは、配当も年2回、計2,500円配でしたが、この中間期3月は、無配となる旨の葉書が来ました。9月に期末配1,250円の予定です。2007年、2008年と営業赤字になった後の黒字転換だったのですが、今期は再び赤字となる可能性もありそうです。(2009.5.8, 998円)
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2010年03月12日

やはり相場にドスンはつきものなのか?

★世の中、相場と名のつく物は多くあります。株式市場、商品市場、為替市場。。相場と名のつく以上、暴騰、暴落は避けられない運命であるのでしょう。それが醍醐味、なのかも知れませんが。。。

★リーマンショック以後、福岡市、札幌市などの地方都市では、賃料バブルが崩壊しました。賃料ってバブっていたのか?、は、おいておいて、需要と供給のバランスの崩れにより、一挙に賃料が水準訂正を行ったのです。まさしく、あっという間の3年間でした。

★株式などの相場の経験からすれば、福岡市の賃料相場は、暴落期は終わったのではないか、と思います。今は、暴落後の混乱を呈しているのでしょう。。暴落が来ると、再び上昇するまでに長い年月がかかります。福岡市の賃料は、長い底練りの期間に入ると思います。

★一方、二度と上昇しない、ということもあり得ないと思います。何故か?いずれインフレは避けられないからです。円の額面価値が低下するにしたがい、世の中のあらゆる物の円建て額面が上昇していくことでしょう。3年後か?10年後か?20年後か?それはわかりませんが。。

★地方都市での投資は終わったね、と、中央に目を向けがちなのはわかります。確かに、修繕費や維持費を考えると、不動産賃料だけで食べていくのは、もはや福岡市の現状では困難です。しかし、、、首都圏だから、これからも稼働率、家賃、共に高いままなんでしょうかね??むしろ、これから、下げ余地十分、と言う気がしないでもないんですが。。?

★維持費、修繕費を別口で負担できるのなら、将来のインフレや、賃料相場の安定をにらんで、福岡市で利回りの底値を拾うっててもありかなあ、とも思うのですが。。もっとも、まだ物色意欲は旺盛ですので、物件の売値がこなれず、底値はもうちょっと先の気がします。。え、物件が余るって?そうですねえ。修繕費をかけれない築古物件の入居率が、おそらくすさまじく落ちることになるんでしょう。。中途半端な気持ちで参入すると、大やけどしかねません。株の買いと同じです。相場には共通点がある、と思う今日この頃です。

★日経は今日も強かった。何故?何故?と言う中で相場は育つものです。短期で買い、短期で売るなら良いですが、長期では買えませんね。。ギリシャ、どうなるんでしょ??

posted by est at 23:13| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

やはり繁忙期は忙しい

★いろいろ多忙で目が回ります。何より3月10日前後は、私が個人的に勝手に”株の節目が変わる時期”と考えているのですが、どうやら新高値を更新しそうな勢い。。ギリシャで暴動がおきている時期になぜ?この高値更新は、何を織り込んでいるのか?本格上昇の前触れか、それとも騙しか??考える余裕がありませんが、落ち着いたら、ゆっくり考えてみたい。。

★アパートの方ですが、福岡1号は、3月末1室退去後に備えて準備を整えています。この部屋だけが、繁忙期をこしちゃいました。

★北九州市の方は、3月初旬に2人入居して、満室。20日に退去して、4月1日入居予定、こちらは動く算段ができましたのでいいとして、もう一部屋4月1日に入居予定があるのですが、この部屋の退去予定者の退去が3月末頃、となっています。間に合うのか??管理会社さんがしっかりしているので、大丈夫とは思いますが。。。”原状回復は、せっついてやらせます”とおっしゃっているので。。テレビを運び込むのもばたばたになりそう。。

★福岡戸建ての入居者からも電話。こちらは、唯一の自己管理物件。すわ、退去か、と思いきや、車庫証明がほしい、と。”確か、昨年も取られましたよね?”というと、”今度は長男が車を買うんです”と。。景気がいいなあ。自分は、今年7年車検を通す予定です。。

★管財物件は、3月31日に一人お迎えして、満室となります。外構工事も完成に近づき、自転車ポートも立ち上がりました。現在ネット無料の工事の算段と、管理会社引き継ぎの手続きをしています。共用水道の水道栓をホームセンターから購入してきて、合うのを確認しました。花壇にも土が入ったので、何を植えようか、、考慮中です。

★ことしの繁忙期は、新規物件取得という、特殊要因も重なったので、ここまで忙しかったのでしょう。昨年の9月以降で見ますと、福岡1号は退去2件、北九州は退去4件、管財物件は3室空室、と、計9室の空室を埋める必要に迫られました。短期間にこれだけを埋める、というのは初めての経験でしたので、大変だったのだと思います。全国的に見ても激戦区の福岡ですし。。。

★福岡と北九州を比較しますと、もともと北九州の方が厳しい印象でした。昨年、福岡が一気に厳しくなって、北九州の方がましになったなあ、と思っていたら、今年は、北九州がドスン、ときた印象です。もっとも、福岡も今年はさらに厳しくなっていますが、昨年よりはドスン幅が少ないような。。(あくまで低価格帯物件における個人的な感想です)。

★来年は、大量退去が発生しない限り、今年ほどではない、と期待したいです。
posted by est at 15:31| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2010年03月05日

株式回帰

★私は、巷で言うハイパーインフレは、日本は起こらないと思っています。以前も書きましたが、腐っても世界第二の経済規模を誇り、米国債を中国と争うくらい持っている国で、これが起こると、マジで世界恐慌の引き金を引きかねません。

★世界の国がよってたかって、これを封じるでしょう。が、ハイパーではない、インフレーションは起こりうるのではないでしょうか?

★日本の円がたたき売られるのは、日本の輸出産業が崩壊してから後のことです。昨今のトヨタ叩きに見られるように、日本の輸出企業は、新興国の企業に取って代わられ、今後衰退していく可能性があります。それと共に、じわじわと円が安くなり、国債の引き受け手が次第にいなくなり、つまり、国内勢が引き受ける余裕がなくなり、海外に引き受けてもらうために、国債利回りが上昇し、長期金利が上昇する。デフレを脱却したかと思うと、直ぐにインフレになると思います。

★こうなれば、国内では物を持っている人が強い。ハイパーインフレの時は、何億持っていようが、直ぐに紙切れになってしまうため、結局実は日々の食べるものを作っている農家の人が、強かったりします。インフレ時は、収益の上がる不動産は有利でしょうね。一発大逆転です。家賃は高騰し、ウハウハかも??新しく借りられないから、賃借人は出て行かないでしょうね。。ただし、こうなるまで、持ち続けることが出来るか、でしょう。何年先かわかりませんし。。加えて、変動金利で借りていればアウト、ですが。。。借金、早く返してしまいましょう。

★一方、ドル、ユーロ、コモデティも良いでしょうね。ただし、ドル、ユーロとも、本当に大丈夫か、??です。

★株は、大波乱後、最終的には上昇することになるでしょう。あくまで最終的であって、それまでは、昨年のリーマンショックの様な下落を経験するかも。。

★不動産、(海外も含めた)株、キャッシュ。。これらをバランス良く保有しなくてはなりません。不動産に偏りすぎたポートフォリオから、修正する必要があるため、今後、再び株式投資に目を向けていきたいと思います。海外、コモディティは、ETFで対応可能であるため、今回は、ETFも力を入れて研究したいです。あとは、趣味的要素もありますが、株主優待。。。ずいぶんと数が減り、寂しくなっていますが、懲りずにまた狙っていきたいです。ただ、優待を含めた株でのインカムゲイン狙いの投資は、それなりに有効ではありましたが、裏切られることも多かったため、前回ほど注力することはないと思います。
posted by est at 23:50| Comment(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

2010年03月04日

業者さんと話す

★管財物件売買の業者さんは、現在仲介を行っておりません。が、数年前、ミニバブルの時は、福岡の中心地、天神で賃貸ショップを開いていたそうです。一般にファンドが関わる物件は、賃料の値下げをやりたがりません。利回りを中心とした収益還元法での評価が主体ですので、賃料が下がる、空室率があがる、と、下手をすると、その物件を売却出来なくなってしまうのですね。そのため、何が行われていたか、というと、広告料5ヶ月、時には6ヶ月、時にはそれ以上?だして、とになく、賃料を下げずに強引に満室にする、そして、高値で売却する、ということです。買ったのはREITなど!ふー。

★しかし、いくら広告料を上げても、割高家賃のマンションがボコボコと建築されていたわけですから、入居者にも限度があります。やがて、割高家賃の新築マンションが、空きだらけの、悲惨な状況になってしまいます。当時、天神ショップでは、高騰する広告料が飛び交い、そりゃあ、決めれば仲介会社は大もうけでしょうが、何しろ高額家賃物件への入居候補者が絶対的に不足し、ほとんど決めることが出来なくなってしまっていったそうです。

★こうして、福岡市でビルを建てまくっていたD社の破綻、新興不動産会社の破綻、そして、市内の最中心部の家賃の急落、それが、市内全域に波状的に広がっていくこととなったわけです。

★不動産賃貸の経験が豊富な、いろいろな方に聞いても、これほど急速に、これほど広範囲に家賃が下がったことは、記憶にない、といいます。3年前、私が福岡1号を購入したとき、近隣のあるアパートは、45,000円の家賃で満室でした。現在は、28,000円の家賃で半分近くが空室です。3年で約4割の家賃下落です。

★どこかで読んだのですが、7割の法則、というものがあります。家賃が3割下がって7割となり、空室率が3割となって、稼働率7割となる。そうなると、家賃収入は、0.7x0.7=0.49になります。これは、ざっくり収入が当初の半分以下になる、ということです。

★今の福岡では、3割空室、3割の家賃下落、は、日常茶飯事です。入居者が入れ替わることで、はじめて現在の市況にあった家賃に下落するので、2006-2007年に崩壊した家賃相場の影響が昨年、今年に渡って、ようやく広まった格好になっています。大家さんの窮状は枚挙にいとまがありません。

★家賃の下落への対応が遅れますと、なかなか新規入居が決まらず、空室率が高まります。家賃を下げて、稼働率を高めざるを得ないか、と思います。あるいは、家賃を維持したいなら、思い切って、設備投資をする。これも中途半端では駄目です。とことんやる。そうして、ようやく家賃を維持することが出来ます。

★3年前と、市況はがらりと違っています。発想を切り替え、資本を投入しなければ、生き残れない、ということを認識すべきです。ただ、他の職種を知るにつれ、これは何も賃貸業に限ったことではない、ということがわかりました。小売業、建設業、飲食業、みんな、もっと苦しい戦いを強いられてきているのです。デフレの本質とはなんなのか、需給ギャップとはなんなのか、ようやく本当に理解できた気がします。

★このデフレに生き抜く知恵はなんなのだろう??マクドナルドも、数年前、極端な安売りに走りました。100円マックどころか、70円、60円、と値下げしました。その路線を修正し、現在は、過去最高益を更新しています。消費者を飽きさせない、創意と工夫、ちょっとほどよい高級感、IT活用、そして資金力。

★今後5年の間に、賃貸業から撤退する人が増えることでしょう。その時、自分がどういう行動を取るのか、十分に考える必要がありそうです。ただ、投資の神髄として言えることは、人と同じ行動を取る限り、決して儲からない、ということでしょう。

posted by est at 23:50| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする