2010年04月26日

日本の政治はどうなるのか?

★民主党のマニフェスト、衆議院選挙前に読みました。子供手当、高速道路無料化、普天間飛行場の移設、ガソリンの暫定税率の廃止、最低保障年金の設立。。財源は、無駄を省けば捻出できる、と。。

★子供手当。趣旨は理解できます。子供は、国の宝です。消費者にに直接金を配るのは、それなりに有益でしょう。ただ、財源の目処が全く立たない。現行のまま、だの、一部金券で配るだの、給食費に充てるだの、所得制限をもうけるだのもうけないだの。。聞いていて、どうしたいのか、さっぱりわかりません。”

★事業仕分けで、もっと財源が得られると思いましたが、さっぱり足りません。ここは、配偶者控除、扶養控除、そのた諸々他から削らないと、この政策は実行できません。と素直に言うべきではないでしょうか?しかし、そうなると、一方で消費者に金を配り、一方で消費者から金を吸い上げる、ということになって、何をやっているかわかりません。なにより、子育て世代が望むことは、子育て環境の拡充、子供を預けやすい環境を作り、夫婦共働きを遂行できるようにすることであって、2,3万の金を配られるくらいだったら、雇用を安定させて、給与をきちんともらえるようにしてくれ、ということではないでしょうか?

★高速道路無料化もまた矛盾だらけです。通勤割引などは、現行半額だから、2倍の値上げになります。得するのは長距離輸送だけ。近場の利用が圧倒的に多いでしょうから、多くの人は値上げになります。無料化しますよ、とか言っておいて、結果、料金は倍になった、では、いわゆる詐欺とどう違うのですか?国民は納得しません。

★渋滞が多い、云々言っていますが、そもそも高速道路無料化、ということ自体が無理なんです。出来ないならいうな、出来ないことをマニフェストにうたうな、と強く言いたい。更に言えば、民主党は、高速道路の新規建設は反対ではなかったのでしょうか?現在の料金体系のまま、(無料化にせず)値下げすること、財源は、新規道路建設の減少による、が一番の解決策でしょう。

★ガソリンの暫定税率の廃止、も財源がない。それをそのまま環境税にする、というなら、最初からそういいなさい。妙なレトリックを駆使するなんて、見苦しさも甚だしい。

★普天間飛行場の移設は、自民党政権が、苦労に苦労を重ねた末、ここしかない、ということで、何とかアメリカ、沖縄を説得して、形が出来ていた。野中幹事長なんか、沖縄に負担がいっていることがわかっていたから、沖縄への配慮、ゆめゆめ忘れるな、と語っていた。県外移設、国外移設、出来るなら、それが一番良いことは誰だってわかる。現実的には、それが不可能だから、苦労してきたわけではないですか。それを軽々しく”県外移設を目指す”とマニフェストで謳い、案の定ドツボのはまっている。他国なら、大規模デモ、流血惨事が起きても不思議ではない事態ですよ。

★耳に心地よいマニフェストで、国民に期待を持たせ、議席を獲得した。しかし、それが出来ません、というのであれば、国民に対する裏切り行為に他なりません。再度国民に信を問うべきでしょう。。あらためて、民主党に言いたい、出来もしないことを軽々しく口にするな!実はよくわかっていなかった、では済まされないのだ。わかりもしないことなら、なおさら口にするな!

★国の重要政策が、行き当たりばったりのその場その場で決ねられる事に、大変に不安を持ちます。この状況が続けば、民主党政権はおそらくそう長くは持たないでしょう。日本国民も馬鹿ではありません。
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2010年04月22日

デフレと不動産

★日本がデフレになって久しいです。マネーの供給を増やすと、貨幣価値が下がり、デフレ対策(インフレ)になる、と言われて、日銀は、金融緩和を行い、ついにはゼロ金利政策、を取りました。金利がゼロ、すなわち、ただみたいに安い金利でお金が借りられるようになりました。やがて、設備投資が活発化し、経済活動が活発化するだろう、という見込みが立てられました。しかし、、、。

★確かに、設備投資は進みました。お金が借りやすくなった物だから、あっという間に、コンビニが、牛丼屋が、ファミレスが、巨大ショッピングモールが、全国を席巻しました。そうして、大量の商品が供給されました。

★店舗が建設されたのは、良いのです。建築業者が潤いました。しかし、その結果出来た、多くのショップが供給する商品に、需要が追いつかなかったのです。理由は、我々庶民の財布の中に、肝心のお金が回ってこなかったのでした。こうして、多くのショップが過当競争、価格競争に陥り、さらなるデフレを招いたのは、歴史が証明しています。

★翻って、収益不動産。。低金利の資金は、アパート、マンションへの投資に向かいました。日銀は、このことで、不動産投資が活発化し、景気の回復につながる、と考えたのでしょう。そのもくろみはあたり、多くのファンドが来日して物件を買いあさり、我々”サラリーマン大家さん”が数多く誕生したのです。私などの零細個人が、多額のローンを組めたのも、金融緩和と低金利のたまものです。

★しかし、その結果、何が起こったが?低金利でジャブジャブの資金は、肝心の最終消費者に行き渡らず、証券、債権、不動産投資に回ってそこで留まってしまったのでした。そのために、例えば不動産では、大量のアパート、マンションが建てられた一方、肝心の入居者の財布が固かったため、入居が増えず、過剰供給となって、皮肉にも(家賃)デフレを推し進めることになったのでした。

★民主党は、供給サイドではなく、需要サイドに直接、刺激策を行うのではなかったのか?子供手当もその発想で出てきたと記憶しています。

★しかし、民主党各議員の発言はブレブレで、何を考えているのか、ちっともわかりません。管財務大臣など、日銀にデフレの責任を押しつけているようです。日銀がさらなる金融緩和をしても、それだけで、一般国民にお金が行き渡るわけないでしょーが。。またぞろファンドなりの物件供給が活発化して、結果賃貸市場の崩壊がくるだけでしょうが?
需給ギャップを埋めることこそが、大切なのです。

★賃貸アパート、マンションが過剰になりすぎると、いろいろなひずみが出てきます。何より、現行のシステムのままだと、いずれ、賃貸業自体が成立しなくなるでしょう。新規建築に規制がかかるとか、一方で、中古の改修や立て替えに優遇規定が出るとか、アパートを建てると相続税が安くなるシステムを見直すとか、何らかの政策誘導が出てくるかも知れませんね。。
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2010年04月19日

北九州のドタバタ記

★北九州の物件のとある1室、3月31日午前、入居者退去、4月1日、入居、この強行軍、何とかやり遂げることが出来ました。4月2日が入学式、だそうで、1日の入居はどうしても譲れない、ということでしたので、なんとか、管理会社と、工務店さんに頑張ってもらいました。本当に感謝、です。

★このアパートには、液晶テレビを付けていますが、これだけは、私が直に持って行きました。私は、勤務業が平日は、週一回半日のみ休みなのですが、ちょうどこの休みが4月1日だったので、助かりました。

★直接テレビを手渡して、どうぞ学生生活しっかり頑張って下さい、とお伝えしました。一緒におられたお母様より、お土産をいただきました。感謝、です。基本的に、管理一切は、管理会社に任せておりますので、入居者の方と直接接触するのは、このような時か、自分でネットで募集するとき(内見希望があれば、以降手続きは管理会社にお任せしています)くらいです。

★さて、一仕事終えて帰るときに、挨拶がてら、管理会社に立ち寄りました。現地の賃貸市況について伺いましたが、ご多分に漏れず、今年は、動きが極めて悪かった、との事でした。大学については、特に私学の場合、生徒数そのものが減少してしまうことが、あるようです。このエリアは、ある区域の大学が衰退し、別の区域の大学群にシフトしている格好なんですね。

★福岡市でも、九州大学が東区から、西区へ引っ越ししましたが、賃貸市況は、大きく動いています。西区の移転地近辺は、新築アパートラッシュで、ピカピカの工夫を凝らしたアパートが乱立しています。需要はありますし、供給は追いついていないので、狙い目、ですよね。ただし、○ければ。。。そして、10年目位で、○り○げるのが良いんでしょう。。(一部敢えて伏せ字にします)。あるいは、自分で新築するなら、敢えて建築費を抑えて、シンプル狭○格○にするのが良いように思いますが。。

★さて、北九州物件のライバルである、隣の巨大1Kマンション、なんと売りに出ました。んー、築年数は、うちのアパートと2年違い、そう、うちのアパートが出来て2年後、強力なライバルが出現したわけですね。。立地上、リーシングがしやすいと思いますし、前は、これが売りに出たら欲しいなあ、と思っていました。登記簿をチェックしてみました。今は、ネットで調べられるので便利ですよね(有料ですが)。地番は、自分のアパートの隣ですので、所有の地積図ですぐわかります。

★業者さんの所有でした。登記簿からでもいろいろな事がわかります。書けませんが。。建物の状況は、よくみているし、触っているのでわかっています。もし自分が所有したら、あれをこうして、ここをこうして、総額○○万!くらいかなあ。何より、今になって思うのは、築古巨大RCは、私は制御していく自信がまったくないのです。年と共にのしかかる巨額の修繕費、割高な固定資産税、そして、所得税。ローンはつきやすいのかも知れませんが、やっぱり、自分にはとてもとても無理だなあ。。。築古木造だったら、考えたかも知れませんが、残念です。。。

★誘惑されることが続きますが、今はとにかくキャッシュを貯める!!動かないに越したことはないと思っています。今から数年、賃貸市況の崩壊の余波がまだまだ続きそうですから。。
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2010年04月17日

物件の紹介2

★紹介された物件、あきらめきれず、もんもんとしていました。この気持ちは、なんなのでしょう?金の卵を産む、かわいい雌鶏をついに、見つけた、という気分。借金すれば、その雌鶏を買うことが出来る。。毎日、せっせと金の卵を産んでくれる。本当は、欲しいのです。良い物件を見つけたとき、欲しい、と思うのは、投資家の本能かも知れません。

★しかし、世間の雌鶏は余ってきている。次第に卵を産みづらくなっている。もし卵をほとんど産まなくなったら?借金だけが残るじゃないか?度を過ぎた借金は、破滅への一歩。実際にそういう例をみてきたじゃないか、回収モードに走ったときの銀行の恐ろしさは、知っているじゃないか、自分に当てはめても、株式投資でリーマンショックを乗り越えたのは、過度な信用取引を控えていたからじゃないか。。

★事業が上り坂の時、いけいけで規模を拡大しがちです。本当に才能のある人は、それで良いのでしょう。しかし、歯車が逆回転し始めたとき、混乱して、方針修正が間に合わない人もまた、多いのです。自分は、才気溢れている訳ではない。規模の拡大は慎重に慎重にしなくては。。

★というわけで、やはり、今は購入は致しません。

★来年秋以降、2つのアパートの固定金利期間(5年)が終わります。ここを借りかえるなりしてクリアしてから、更に購入するかどうか考える、くらいが良いのでしょう。福岡1号の減価償却の終了、というイベントもありますし。。

★かくも欲に弱いとは。。しばらく不動産投資の世界から距離をおいていた方が良いのかなあ、と思います。自分の方針をぶれることなく持ち続けなくてはいけませんね。深く反省しなくてはいけません。
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物件の紹介

★先程、某都市の不動産屋さんから、電話有り。昨年9月、管財物件の直前に購入の買い付けまで出した物件のエリアの会社です。”メールをご覧になりましたか?””いいえ””ネットに流す前の物件です。どうぞご検討を”ということで、慌ててメールを見てみました。

★結論は、結構良い物件でした。築10年以下、立地も良く、このエリアにありがちな、収益は良くとも積算が低い傾向も、許せる範囲内です。価格的にも、妥当と思われるより低い金額。擁壁もなく、土地の形もまずまず。昨年9月の物件より良い、これは、買い、だと思いました。

★なんで売りに出ているのですか?しかも割安ですけど、任売ですか、それとも、何か瑕疵があるのでしょうか?

★あんまりリアルな話は書けませんが、要は本業が厳しく、このままだと、返済に窮するので、早く売りたいとのことです。

★さて、、頭金は、多分細々したものまでかき集めれば、3割は準備できる、融資は、ゆるみ始めている、という話だし、何とかなるでしょう、しかし、しかし、管財物件を1月末に決済したばかり、本当に借金が水ぶくれしてしまって、余裕がなくなってしまう。。何か突発的な事が起きたとき、危険だ。。。でも、多分、この物件、表に出てしまう前に売れてしまうでしょう。。

★10分後に電話をします、と言って、考えて、結論、やめました。

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15年ローンと30年ローン

★私は、3棟のアパートは15年ローン、自宅は30年ローンとしています。不動産屋からは、なんでローン期間を長く取らないんだ?と言われましたが、ここはこだわりました。ローン残高の減少は、当然、15年ローンが早いです。残高の減少は痛快ですらあります。一方、30年ローンは、遅々として返済が進まない、そんな印象です。

★当然のことですが、アパート経営において、最強なのは、借入金のない物件です。だから、早く返済することは真理です。しかし、一方で、借り入れ期間を短くすると、月々の返済額が増えますから、結果、資金繰りが回らなくなる可能性が高くなってしまいます。当然、いわゆるキャッシュフロー、手残りが少なくなってしまいます。下手をすれば、デットクロスに陥ります。更に頭金にする金額が貯まりにくくなりますから、レバレッジを使って、物件を買い進めていきづらくなります。特に、巨大な物件を買う場合などは、やはり、ローン期間を長く取ることが安全のように思います。すなわち、ローン期間を長く取る、というのは、もう一方の真理です。

★ところで、ローン期間を長く取ったときの最大のリスク、それは、あたりまえですが、残債がなかなか減らない、ということです。つまり、何らかの理由で、物件を売却して、賃貸経営から撤退しようとしても、残債が物件の市場価格を上回ってしまい、売るに売れない可能性があるのです。これはこれで大変に由々しきことです。でも、実際の売り物件を見ると、このケースは多いように思います。登記簿で設定されている抵当権の金額から、ぶっちゃけのローン残高を計算すると、結構残っているなあ、というケースが多かったりします。。

★返せる借金なら、とっとと返してしまうのが、精神衛生上良いように思います。あ、インフレになるとまた別ですが、インフレがくる前に、ぽしゃっちゃうのは、避けたいですもんね。。

★不動産市況は反転しつつあるようですが、2002年~2007年頃まで続いた上昇トレンドに戻るのか、一時期のあだ花か、はたまたインフレの序曲か、見極める必要があります。。

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2010年04月14日

税金こそ不動産投資のキモ

★固定資産税の納付書が送られてきました。自宅、戸建て賃貸、アパート2棟に加え、管財物件の分まで。。固定資産税は、1月1日の所有者に課税されるため、管財物件は、管財人の弁護士さんに支払い義務があります。が、購入時、私が支払う旨、一筆入れていたため、私が支払うことになりました。通常、物件購入後の固定資産税は、日割りで購入者が支払いますよね。この通りです。

★この場合、厳密には、日割りの固定資産税は、必要経費ではなく、取得原価に含まれてしまいます。今回は、一筆入れてしまった経緯もあり冒険せず、素直に土地、建物の取得原価に按分しました。ふう。

★前も書きましたが、私は、木造の物件への投資と、RC物件への投資は、全く異なるものだ、と思っています。良い、悪いではなく、キャッシュフローの事、税金の事、よくよく精査して選択すべきだ、と思っています。

★ある程度給与所得など、不動産所得以外の所得がある場合、築古木造アパート投資が最適です。なぜ社長のベンツは4ドアなのか、という本が有名ですが、4年落ちの中古車の償却期間は2年、なのですね。社用車として認められやすい4ドアの車、例えば1,000万のベンツを買うと、2
年で償却すると、年間500万の経費!です。ただ、個人事業主だと、家事按分になりますので、全部経費化できませんよね。(法人だと基本的に100%社用車になりますので、全額経費化できます)。

★しかし、例えば、建物部分2,000万の22年落ち10気筒!のボロアパートだと、4年で償却できます。年間やはり500万の償却!しかも、個人事業主としても、全額経費化できて、しかも給与所得と損益通算できる!!

★これを知ったとき、ああ、こんなうまいやり方があるんだ-、と感激しました。それで自分でも実践したわけです。

★ただ、この例では、問題は、4年後以降、なんですね。減価償却が取れなくなるので、今度は逆にもろに高額税率がかかってきてしまう。。
下手をすれば、いわゆるデットクロスって奴ですか、実質キャッシュフローがマイナスになってしまいます。税金って、最終的には帳尻が合うようになっているんですね。。

★ここからは、幾つかの選択肢があります。減価償却出来なくなったので、手放す(売却する)、自分で設立した法人へ売却する、妻へ建物部分のみ売却し、土地は無償返還届けを提出する(但しローンが残っていると、負債付き譲渡となって、税務上問題があります)、自己設立法人とサブリース契約を結ぶ、新たに減価償却の出来る物件を購入する。。。要は減価償却以外の部分で経費化の幅を広げる、あるいは所得分散で実効税率を下げるわけです。

★税務署との知恵比べ、です。売却するときは、減価償却した部分は、利益となって、今度は譲渡所得と見なされて、課税されます。ほんと、良くできていますねー。5年持てば、譲渡所得は20%ですから、それ以上の税率で減価償却していた場合は、お得にはなりますが。。

★自分の場合は、再来年、戸建て賃貸の償却が終わります。そして、3年後、福岡1号の償却が終わります。ここをどうするか、が一番の山場です。この時点で、何らかの形で法人を設立せざるを得ないのでは、と思います。相続対策にもなりますからね。。

★それと、もし入居率が相当落ちて、あるいは家賃が相当落ちて、キャッシュフローばかりでなく、税務上も赤字になってしまったら?個人のまま持っていて、給与所得と損益通算させて、税金の還付を受ける、という後、非常ーに後ろ向きの節税法も出来ます。個人の給与所得の税率が高い場合は、優良物件のみ法人に移し、低収益物件は、一種の保険として、手元(個人)に残しておいた方がよい、かも知れません。。税率50%だと、損の半分は還付されます。
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2010年04月08日

資産の二極化 その2

★もう一つ、気をつけなければならないのは、築古ワンルームマンションです。福岡市では、150万程度のワンルームマンションが、結構な数みられるようになってきました。いずれ近い将来、100万以下の物件が現れることでしょう。既に更に地方では、二桁、すなわち100万以下のワンルームマンションも散見されます。やはり、安いのは築20年~30年程度の物。。

★ワンルームマンションも最後はばば抜きゲームだと思います。最後にババを引く、すなわち、売りたいのに売れなくなったら、、、どうします?入居者は入らなくとも、固定資産税、管理費、修繕積立金が毎月かかってきます。。。築40年でも、きちんと管理された物件は、大丈夫(=入居者がつく)と思いますが、管理がいい加減だと。。。スラム化します。入居者がつきません。。買い手がいない、捨てるに捨てれず。。唯一の大逆転は、容積率に余裕がある場合は、立て替え、でしょうが、疲弊したオーナーの皆さんの意見がまとまるのでせうか??最後は、”ただで良いからもらってくれ”という時代がきっと来ると思います。

★ワンルームマンション投資は、土地の割合が少なく、建物の割合が高いため、時間と共に減価する価値との競争です。新築は勝ったとたん2割下がりますので、価値の減価が早すぎ、利益が追いつかず失敗します。中古築浅を安く買い、利益が乗っている内に、転売する、これが勝利の方程式だと思います。最後の最後は、価値がなくなるどころかマイナスになります。負のキャッシュフローを生み続ける、恐るべき存在になってしまうのです。空室でも維持費がかかるからです。逃れられない蟻地獄です。

★そもそも日本の不動産投資の”利回り”という概念は間違えています。利回りとは、元本保証、すなわち、もともとの価値が減価しないことが前提ではないでしょうか?ワンルームマンションは、最後は、負のキャッシュフローを生むだけの存在になる可能性すらあるのに、利回り何パーセント、と論じること事態、無意味です。。

★今後の土地への投資は、やはり、都心便利地、ですが、いくら便利地でも区分所有については、スラム化のリスクも考慮する必要を強く感じます。

★これまで区分所有は、極端な築古物件がなかったため、表面化しなかったのでしょう。
posted by est at 22:58| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

資産の二極化

★繁忙期を終えて、脱力しておりました。福岡1号の入居予定がキャンセルになってしまい、更に脱力。1室、空室持ち越しです。そろそろ動かなくては。。。

★さて、いろんな2極化が謳われて久しいですが、土地、に関しても、そうなっていくでしょう。地方都市の傾斜地。。傾斜が多い都市では、普通に売買されてきましたが、今後、傾斜の上の方の物件は、買い手がつかなくなる可能性が高いと思われます。

★例えば、そのような高台の土地にあって、擁壁のある中古アパート。築30年もすれば、やがて老朽化していくでしょう。このような物件を収益物件として売買できなくなった場合、どうなるのか?建て直すにも、人口減の地方では、より便利な、中心部の平坦地に人口が集中していくことになり、高台の物件は、おそらく収益が見込めなくなっていきます。更地にしても、そんな所に戸建てを建てようとする人もいない。結果、売れないまま、持ち続けることになります。そうなる前に、稼いじゃうから、良いもんね、と思っていても。。。

★毎年固定資産税がかかってきます。擁壁が壊れた、崩落したコンクリートが落下した、雑草が近隣に進入した、となると、責任がかかってきます。近隣からの苦情処理も大変、だそうです。土地の維持費が、毎年確実にかかるのです。。売るに売れない、国や市町村も、そんな”死”産は、引き受けないそうです。。底なし地獄に陥るようなイメージです。。

★唯一の救いの路、それは、子孫に伝えるときに、相続放棄をしてもらうこと。しかし、そうすると何も子孫に残せない。。八方ふさがりになってしまう可能性があります。親族が少ない人は良いですが、多い人は結構相続放棄の手続きは大変だったりします。

★安易に安いから、と手を出すと、先の先まで苦労します。地方への不動産投資。そういうリスクがあることも、忘れてはなりません。
posted by est at 12:40| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする