2010年05月26日

ようやくリバウンド

★昨日は冷やっとしましたが、ニューヨークが下ひげを出して下げ止まり、ようやくリバウンドモードになりそうです。鋭角の戻りではなく、おっかなびっくり、という形になりそうですが。。。

★但し、あらゆる国の通貨に対して、円高が進んでいますから、輸出立国日本の株価の戻りは鈍そうです。隣国の戦争ムードも、よろしくありませんね。。

★欧州の危機がこれで収まる、と見る場合は、ここが買い場でしょうけど。。。
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2010年05月25日

世界中の株が売られている

★日経9,700-9,800円あたりは、昨年11月頃にもみ合った水準であり、それなりの節であるはずなのに、あっさりと下にブレイクしました。あり?おかしいな?今日は中国も大幅安。

★なんだろう?金融危機を織り込みつつあるのでしょうか?欧州の大きな金融機関に何かあるのか??巨額損失??破綻?何度も書いていますが、サブプライムショックの一番の被災地は欧州なのです。欧州の小国、アイスランドから始まり、バルト三国、ハンガリーやチェコなどの東欧諸国、そしてPIIGS、すなわち、ポルトガル、アイルランド、イタリア、ギリシャ、スペイン。。(こういう頭文字の隠語、多いですね。かつて日本でも、新興不動産会社危機の時も、USAやらJAPANやら、飛び交いましたね。。半分以上お父さんしましたが、、、今となっては懐かしいです。ここここ)

★アメリカでは、巨額の公的資金を投入し、地方銀行は潰しまくり、不良債権を処理していきました。しかし、欧州で、どこまで不良債権処理が進んでいるのか??分かりません。最近は、日本の後を追って、失われた○十年になるのでは、と言われているようです。。

★やっかいなことに、ユーロが鎖の役目をして、各国をつないでいますので、本来大丈夫なはずのドイツ、フランスまで、大きな影響を受けつつあります。欧州から投資資金が逃げ出しつつあります。気をつけたい場面です。
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売り飽き気分

★本日の日経平均は続落ですが、上昇する銘柄もぼちぼちあり、皆、目先の反発場面を想定しているかのような動きでした。実際、危機が起きない限りは、目先反発のように思います。

★ただ、ユーロが以前の様な130円台に戻るとも思えず、円高が日本の景気、日経に及ぼす影響は、大きい、と言わざるを得ません。加えて、朝鮮半島の危機は、心理的な重しとなりそうです。

★悪材料に事欠きませんが、こういうときに売り込みすぎると、突然踏み上げ狙いの怒濤の買いをヘッジファンドなんかに仕掛けられたりするので、ほどほどに、という所でしょう。

★それにつけても、鳩山民主党政権には、少しは期待していただけに、心底がっかりしました。前にも書きましたが、マニフェストに対する、民主党の対応は、ひどすぎませんか?ガソリンの暫定税率の廃止は反故にし、子供手当も二転三転、閣僚毎に言うことが違う。あれだけ騒いでいた年金問題、その抜本的改革はどうなった?普天間基地問題、国外移転、最低でも県外、と言っておきながら、この結末はいったい何?高速道路を無料化すると言いながら、近距離の通勤割引、夜間割引廃止で大幅値上げ、と言ったあげく、閣僚と幹事長が喧嘩してたなざらし。事業仕分けなどで、7兆1千億節約できる、と言っておきながら、節約できたのは微々たる額。。

★これほど、言ったことに責任のない内閣も珍しい。このごに及んで、鳩山さんは、誠意を見せて謝ればすむ、と考えている節があるので、始末が悪い。参院選後に、気がつくこともおありでしょう。

★グチはここまでにして。。今後の投資方針ですが、キャピタル狙いの買いと共に、一部優待や配当狙いの買いも組み合わせよう、と思います。やはり、優待や配当もあった方が、自分の性格に合う気がするので。。経済的合理性を逸脱することなく、組み合わせていきたいと思います。

★買い場はいつか??兎にも角にも、回復基調の世界景気が、腰折れするか否か、にかかっています。腰折れしないのなら、今はもしかしたら買い場かも知れませんが、、さすがにその判断は、私には出来かねます。。
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2010年05月23日

ユーロはどこで落ち着くのか?

★週末のニューヨークは、125ドル高、とりあえず反発しました。現在は、アメリカも、日本も、欧州も景気回復期にあたりますので、通常なら、一時的な混乱、ということで、急反発する所ですが、来週どうなるでしょうか?

★98年でしたっけ?アジア金融危機の際、韓国のウォンは売り込まれました。結果、圧倒的なウォン安になって、韓国の輸出産業は息を吹き返し、サムスンや、現代自動車などが躍進、現在に至るまで、世界を席巻しています。

★ギリシャも、通常なら、自国通貨が暴落するのでしょうが、ユーロですからね。。PIIGS諸国ひっくるめて、財政危機、ということで、ユーロが売られているわけですが、ユーロが安くなると、ユーロ圏の輸出産業は、有利になるわけですよね。。。まあ、普通なら、どこかでバランスが取れて、ユーロは落ち着くと言うことになるのでしょう。。問題は、かつてソロスがイギリスポンドにやったような売り浴びせがあったり、パニックが起こって一斉に投げ売りになった場合、ユーロの大暴落が起こって、欧州の金融システムが麻痺、崩壊してしまうこと、でしょうね。。

★あるいは、ギリシャが破綻すれば?ギリシャ国債は紙切れとなり、ギリシャ国債を多く持つ、ポルトガルやスペイン、欧州の一部の金融機関も大ダメージを受け、それらの国の国債や、金融機関の株も売りたたかれ、連鎖が連鎖を呼び、いわゆる金融危機となってしまいます。

★だから、ギリシャ国債を買い支えるスキームが作られた訳ですが、実効性が疑われています。ドイツなんか、当初から及び腰。なんで、ギリシャの尻ぬぐいを、という気持ちもわかりますが、フランスのサルコジさんが、ドイツが動かないなら、フランスはユーロ圏を離脱するぞ、と言った、という話もあって。。。

★金融危機が起きればどうなるか、サブプライムショック、リーマンショックを体験している人々は皆分かっているわけで、やはり、危機を防ぐ、という錦の御旗には、抗しがたいわけです。。豊富なドルを持つ、日本や中国が、ユーロを買い支えることも出来るでしょうが、、、そんな勇気、というか、決断がお子ちゃま民主党政権に出来るとも思えませんよね。。

★もし、ユーロの安定までの期間が長引けば、せっかく回復してきた世界景気は、腰折れするでしょう。ユーロを守るためには、ギリシャがユーロ圏から離脱した上で、ギリシャの通貨を暴落させて、その後、各国がギリシャ国債を買い支えるか??そうなると、スペイン、ポルトガル、イタリアなんかはどうなるのでしょうか?次々と危ないからとユーロを離脱させるわけにもいかないだろうし。。アメリカが出てきて、ユーロを買い支える??アメリカだけじゃやらないでしょうから、日本や中国も誘う?IMFを仲介して実行に移すのか??

★正直、分かりません、知識不足で。。株価の動き、為替の動きは、政策を督促する意味もあります。株価や為替の動き、それに伴って出てくる欧米発のニュース、来週は、これらに気を配りたいと思います。
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2010年05月21日

インカムでいくのか?

★私は、過去に2回、株式投資に打ち込みました。1度目は、最初こそ、買いでしたが、すぐに空売りを主軸としました。かなり利益を得ましたが、竹中大臣のりそなへ銀行への公的資金注入を機に、最後で、踏みあげられて、結構利益を飛ばしました。

★2度目は、2007年から。その時は、配当、優待によるインカムゲインを主軸とし、配当優待利回り5%超の株を購入して、長期保有を目指しました。しかし、サブプライムショック、リーマンショックに巻き込まれて、さんざんな目に遭いました。萎える心を奮い立たせながら、日経平均7,000円台、8,000円台でも、こつこつと買い集め、キャピタル狙いの購入も組み合わせて、収支を何とかプラスにして、2009年8月、すべて売却致しました。

★この課程は、このブログに記載していますが、景気減速期においては、キャピタルロスは覚悟していましたが、減配、無配、優待廃止の続出、などで、同時にインカムゲインも得られなくなる銘柄が続出したのです。株式投資における、安定的なインカムゲイン、というのは、あまり現実的ではないのでは、と思うに至りました。一方で、キャピタルロスした銘柄でも、インカムゲインである程度、損失補填された例も多かったのもまた、事実です。

★結局、今後の投資方針をどうするのか。。主軸は、キャピタルゲイン狙いでいくべきだろう、と思います。ただ、忙しいので、ざら場を見ることなど、出来ません。だから、中期的なトレードでいくべきだろう、と思います。どうせ投資するなら、出来るだけ、インカムゲインをそこそこの利回りで得られる銘柄を選びたい、とも思います。ここは、ちょっとしたこだわりです。

★日経は週足でも崩れました。来週大陽線が立たない限り、下降トレンドへ転換、となりそうです。ただ、ユーロも、ニューヨークダウも乱高下しています。底値圏特有の動きです。常識的には、反発の日柄です。逆に言えば、反発できないようだと、危機に対する注意が必要だと思います。
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2010年05月20日

日経10000円割れ

★日経平均10,000円の水準は、直近でも2009年12月初旬、2010年2月初旬にもみ合っており、そこそこの節です。テクニカル的にはそろそろ下げ渋り、反発してもおかしくありません。トレンド転換を考えるなら、戻りは売り、ですが、さて、どうでしょうか?金融危機が起こると、トレンドも何もあったものではありませんが。。。(ここ)

★日経平均は、週足でみると、2009年3月をそこに、緩やかな上昇トレンドを描いていますが、今月、来月で、このトレンドが壊れるかどうか、がポイントです。

★2007年7月、18,000円所から、2008年3月、12,000円所で、調整終了、と思って購入していったら、リーマンショックで7,000割れまで持って行かれた記憶が生々しく残っています。ここから、クライシスになるのかどうか、慎重に見ていく必要があると思います。

★ユーロ安は、ドル高、そして、ドルとペッグしている中国元高です。ドル安で輸出を増やそうとしていたアメリカ、まだまだ輸出がエンジンで、欧州と取引の多い、中国に与える影響も大きいと思います。
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2010年05月19日

一旦区切りを

★私は不器用な方で、勤務業もやり、家庭生活もあり、いくつも投資にエネルギーをさけません。

★2009年8月までは、株式投資を中心にしていましたが、一旦すべて売却しました。その後、アパート経営、新規物件の取得にエネルギーを注ぎました。そして、2010年1月、ようやくアパートとしては3棟目を取得しました。

★現状、福岡市の1棟目がまもなく2室空きとなり、北九州物件、管財物件は満室で推移しています。1棟目の1室の空室期間は、2ヶ月になろうとしています。改修後、これまでなかったことです。

★買わない、買わない、といいつつ、正直、もう一棟、キャッシュフローが出る築浅物件を買ったれ、とも思ってもいました。いい話も、結構きます。しかし、しかし、やっぱり、リスクが大きい、と、吹っ切れました。節税スキームも構築出来たし、本当に、一旦アパート購入はこれで打ち止め、にします。

★株式市場は、中期的に見て、リーマンショック後のリバウンドが終わり、二番底をうかがい始めています。これは、世界にとって、大きなピンチです、と共に、新規参入組にとっては、チャンスです。

★ウォーレンバフェットが、アメリカのシティ銀行株を売却したそうです。リーマンショックのさなか、皆が馬鹿にする中、彼がゴールドマンサックスに出資し、ジェネラルエレクトリックに出資し、そして、シティ株を買い集めたことを覚えていますか?ここ。やはり、彼は、たいしたものでした。

★アメリカも、ヨーロッパも、金融規制に走り始め、もはや金融でもうけを出す事が難しくなるでしょう。昨日のヨーロッパ、アメリカの下げも、ヘッジファンドを敵視し、ドイツ国債の空売りを禁止したことが原因です。市場を規制すれば、リーマンショックのようなことは起こりづらくなるでしょうが、株式市場への資金流入は減ります。投資銀行は儲からなくなります。アメリカ全体の利益の35%は金融関連、ということですが、それが減少したらどうなるのでしょう?欧米の金融機関は売り、かも知れません。

★バフェットさんは、次の投資先として、日本企業もあげています。どういう読みがあるんでしょうね?

★焦る必要は全くない、と思います。混沌の時代が始まろうとしています。
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ユーロ危機

★しばらく、アパート経営に邁進してきましたが、ちょっと株の方を気をつけたい、と思います。まさか、ユーロがここまで売り込まれるとは思いませんでした。しかし、元々、リーマンショック後、一番危ないのは、ヨーロッパ、と言われていました。いわゆる不良証券化商品を一番購入したのは欧州、と言われていましたし。。それを、金融緩和と、積極的な財政出動で、かわしつつあったのですが。アイスランド、アイルランド、バルト3国、ハンガリー、など危機をかわしてきたのですが、ギリシャで捕まってしまった。

★通常なら、ギリシャ通貨が暴落して、ギリシャデフォルト、ですんだところが、単一通貨ユーロ、のため、通貨の暴落はないはずでした。ところが、スペイン、ポルトガル、イタリアもやばい、という話になると、どうなるか??ユーロ圏全体に危機が波及し、ユーロが暴落をはじめたのです。

★もはや、景気の腰折れは、はっきりしつつあります。今回、欧州全体の金融危機にまで至るのか?ちょっと心配です。リーマンショックの時のように、大きな金融機関が破綻すると、かなりの衝撃になります。そうしないように、各国が全力で救済する、と思いますが。。。

★株式投資再参入、も視野に入れて、しばらく相場を眺めてみたい、と思います。
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2010年05月16日

築浅RC買いませんか?

★築浅RC買いませんか?と、営業の電話がかかってきました。私、RCやるなら築浅、と考えています。だって、築古木造は壊せるけど、築古RCって、壊すの大変そうだから。。築浅RCだったら、いずれそのまま売れそうなので。。

★さて、福岡でも築浅RCがそこそこの利回りで出てきました。これを出来るだけ長ーいローンを引いて、返済比率を低くして、キャッシュフローを手元に残していく。これが、RC投資の王道です。これは、危険度の低い、正しい投資と思います。

★結局の所、手元に残るキャッシュフローも、元はといえば、莫大な借金を背負ったが故に残るもの。入居者から頂いた家賃なのかも知れませんが、突き詰めて考えれば、背負った借金の一部を、合法的に手元に残すスキーム、と見れます。だから、このキャッシュフローは、いつでも返済できるように、預金口座に溜め込んでいくのが良いのではないか、と思います。だって、この投資には、”なかなか残債が減らない”という欠点があるので、何かあったとき、売るに売れない状況になる可能性があるから、です。規模を拡大して、キャッシュフローが貯まるーと喜んでも、遙かにそれを上回る借金を背負っているのですから。十分にキャッシュが貯まってから、規模の拡大を図るのが安心か、と。。

★さて、この物件ですが、私の場合、税金の問題があります。ただでさえ高いRCの固定資産税に加えて、多額の所得税がかかってしまいます。個人では何をやっているのか全くわからなくなります。ということは、いきなり法人を設立しないといけない。で?誰が給与をもらう?私がもらっても税率高いし、家内にやるにしても、個人事業の専従者給与で十分。下手に払って年間130万を超えると、国保と、年金の支払い義務が生じてしまう。それなら、相応の規模で開業しないと、返って損してしまう。現状なら、給与もらえないじゃん。ひたすら内部留保する?それしかないか。。でも、税務調査、来るだろうなあ。。税理士雇わなくてはいけないし。。やっぱり、法人化なら、相応の規模を持たないと厳しいなあ。借金は、社長の個人保証必須だろうし。。今、福岡で相応の規模なんて、怖いなあ、嫌だなあ。

★などと考えて、面倒くさくなりました。やっぱ、RCはいいや。置かれている状況は人それぞれ。。不動産投資も人それぞれ。私の場合、ちまちま節税しながら、個人でやっていくのが性に合っているようです。

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今後の展望

★先日書いたブログを修正中突然記事が消えてしまいました??

★福岡の賃貸市況が厳しいことを書いたのですが、ゴールデンウィークになり、空き室の営業に出かけましたが、なんか、営業マンの反応が鈍いんですね。あ、もう、ワンルーム余っているよ、みたいな。そこはプロですから、頑張ります、と笑顔で応えてくれるのですが、やっぱ、わかるんですよね。。

★あと数年で、築古狭小は、いよいよ淘汰されてしまいそうな予感がします。さて、どうしますか。。築古狭小だと、やっぱ壊して土地にして売るしかないかなあ?ここで問題となるのは、残債!2006年購入ですから、プチバブル真っ最中。。まあまあ高値で買ってます、はい。。

★それでも15年ローンですから、結構残債は減っています。。指南本のご指摘に従って、土地建物の按分比率を、土地を出来るだけ低く、建物を出来るだけ高く、とりました。減価償却でブイブイ節税して、出がらしになるのが3年後。ここでの土地値、で売れるかどうか。。出来るだけ安くした土地値を更に下回るかにゃー??あり得ない話ではない。。解体費って経費になるのかな?あ、そもそも立ち退きをどうするん??でも、同じ家賃でグレードの高いアパート、近隣にいっぱいあるから、紹介したら、うはうはで入れてくれるんじゃなかろうか??逆に広告料いただけたりして。。引っ越し費用も出してくれたりして。。入居者も、紹介相手も、私もみんなハッピー。。

★引っ越し費用と言えば、地下鉄3分以内の物件でも、敷金0礼金0引っ越し料一部家主負担、始めていますね。。大手はスケールメリットでつぶれることはないでしょうけど、正直ここまでなのか、と思いますよね。某区では、見事に家賃15,000円がずらずらずらっと並んでいます。やはり、このラインが一つの目安のようです。

★などといろいろ考えていました。現状、うちはまだ、家賃も下げていないし、入居率も頑張っていると思うんです。他の収入もあるので、キャッシュフローが詰まることはないし、節税メリットも生きてきます。でもね、周囲を見ると、やっぱやばいと思うんです。やばくなったら撤退すべきだと思うんですよね。木造アパートで、接道や日当たりが悪くなければ、壊して土地で売れます。

★ただ、撤退が難しいケースもありますね。融資期間を長く引いた人は、撤退が難しいですが、その分、キャッシュフローには余裕があるのですから、頑張って経営を続けた方が良いのかも知れません。
posted by est at 00:40| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする