2010年06月25日

消費税と景気

★今回の欧州の危機は、もろ財政危機です。共通通貨ユーロに縛られて、その国独自の金融政策が取れませんから、財政政策をするしかない。。国家の支出を減らし=年金、福祉のカット、収入を増やす=増税をするわけです。イギリスなんか、早速付加価値税=消費税を上げてきました。イギリスはユーロではありませんから、独自の金融政策も取れるわけですが。。

★日本は、金融政策、頑張っていると思いますが、ゼロ金利政策の限界も見えましたし、打つ手があまりありません。後は、、財政再建しか、ないんですよね。。

★日本国債がバカスカ売れているそうです。この期に及んで、不思議ですね。長期金利も壁を抜けて更に低下。。うふふ、来年のアパートローンの固定金利終了後の更新、うまくやれそう、というのは置いておいて。。。

★日本にはまだ消費税の増税余地がある、という認識があると思うんですよね。諸外国は10-20%が普通です。もっとも日本は年金や健康保険など別に取っているので、単純に比較できませんが。。。

★さて、究極の財政再建策、消費税ですが、あげるとやっぱり景気は一旦すごく悪くなると思いますよ。引き上げ前の特需のあとは、当分しんどくなるでしょう。。菅さんは、増税しても成長戦略、と言っていますが、難しいんじゃないですか。。。

★しかし、医療、介護、福祉の分野に目処が立つと、いずれ消費は戻ってくる可能性があります。株価の先見性から言って、増税による景気の停滞を一旦織り込むのか?財政再建をポジティブに捉えるのか?分かりませんが、政治力学も絡めて、慎重に考えないといけないでしょうね。。

★ヨーロッパが財政再建に舵を切り始めましたので、ヨーロッパの景気が一旦減速する可能性があります。今後のユーロ圏の国の株価の動向は、いずれ日本が消費税を上げるときの先行指標になる可能性があります。それではお休みなさい。
posted by est at 00:38| Comment(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

2010年06月22日

すっかり更新が遠のきましたが。。

★久しぶりの更新です。ここしばらく、株でもアパートでもない、いわゆる投資ではないことにはまっておりました。。株もアパートも、富を蓄える行為、そうではなく、富を消費する行為、ですが。。。四十路を遂に越えた私として、まあ、いろいろ人生に対する考えもあるのですが、ここは、人生論を語る場ではないので、控えます。しかし、一言、人生、遊びもまた大切なり!?ん?

★さて、とりあえず現況を。管総理が誕生しました。ここで、民主党に必要な事を私なりに書いたのですが、菅さんは、究極のリアリストですね、その通りに進んでいます。すなわち、消費税増税、法人税減税です。考え方はOK,問題はこれを国民に納得させることが出来るか否か。。

★日本破綻論がかしましいですが、日本は破綻しません。。世界に対する影響が大きすぎますから。。何が起きるかというと、IMFの名を借りた、欧米諸国、もしかしたら中国も?、による、日本国の財政のコントロールです。ギリシャで何が起きたか?消費税が23%に上がりました。公務員の17%が削減されるそうです。年金や福祉がカットされました。日本でも同様の事が行われるでしょう。。

★え、年金がもらえないと暮らせない?適切な医療が受けられない?生活保護が減額されて暮らしていけない?公務員、首になって再就職がない?、我慢しなさい、ということです。他国は、この国が震源地になっての大波をかぶりたくないから、意地でも譲らないでしょう。。

★このような事に比べたら、消費税の増税はまだましでしょ?一応、成長戦略も示しているでしょ?大蔵官僚の考えでしょうが、まあ、妥当な所だと思いますよ。先日、勝○女史が、日本は借金もあるけど、資産もあるから、全部売り払えば大丈夫、などと行っていました。保有しているアメリカ国債もうっぱらえ、と。。あのう、以前橋本総理が売りたい欲望に駆られる、と発言しただけで、アメリカ国債が暴落し、めちゃめちゃ非難受けたのご存じないのでしょうか?数十兆円も今の価格で売れるわけないでしょうが。誰が買うんですか?この人、以前ヘリコプターで札をばらまくくらいすれば、デフレを脱却できるといっていた方です。流動性の罠(ここ)のなんたるかをご存じないのでしょう。。

★さて、株の方、戻していますね。。欧州の危機には、臭い物にふた、ですか。。景気回復局面ですから、基本は戻るのでしょうが。。結局、ここが目先の買い場だったわけですね。。今後、参議院選挙後をにらんでの要素も出てきそうです。私としては、様子見、です。今、あんまり株にエネルギーを使いたくない気分です。。

★アパートですが、福岡1号が2室空き。今回は、綺麗にモデルルームを造り、近隣大手チェーン店を毎週1件は回っています。エ○ブ○さんは、反応鈍いですね。ここは、自社で完結するネットワークを持っているようですが、これ以外への紹介へ積極的でなくなった印象です。前は紹介していただいたこともあるのですが。。ア○マ○さんは、真剣に話を聞いてくれました。早速、自社サイトへ写真入りで登録していただきました。at homeにも載せていただき感謝。地元のガンガン客付けする中小のM社、L社は、好感触、suumo等へ載せていただきました。今回、近隣にM○M○社の店舗が近くに新装オープンしたので、訪問したところ、早速モデルルームを訪れて下さり、写真を一杯撮って、suumoなどに載せて下さいました。一方、店舗を閉鎖して、自社ホームページの更新も滞っている地元A社みたいなところもあって、以前はワンツーで2戸決めてもらったこともあったのですが、期待薄かなあ、と見送りました。高級賃貸に強い会社、安い物件に強い会社などあり、地元の多くの客付け業者を見分けて、自分の物件に適した会社に営業をかけて、より多くの媒体に乗せていただくのがよろしいかと思っています。

★北九州と管財物件は満室。福岡1号の、空室発生時のノウハウは概ね完成しましたが、管財物件が空いたときの、近隣不動産訪問は今後の課題です。北九州物件は、自分作成のホームページからの集客で十分かも。。プラス、大学に強い管理会社の客付けで、十分でしょう。。
posted by est at 00:06| Comment(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

2010年06月05日

8965 ニューシティレジデンス投資法人 投資証券 (破綻)

newsity.jpg

基本データ
2008年7月28日、197,200円で1株購入
2010年5月31日、101,396円で1株売却
BPS
537,859円
決算
2月、8月
予想分配金
0円 (破綻)
株主優待
なし
利回り
0%
インカムゲイン
0円
キャピタルゲイン
-95,804円
総合収支
-95,804円

コメント
★なんと、10万円超、口座に振り込まれました。お父さん株がこれだけ戻ってくるなんて、、びっくりです。破綻後の処理も2転、3転しましたが、これで一段落。お父さん後、慌てて安値で売りに出さず、良かったです。(2010.6.5, ビライフ投資法人に吸収合併)

★ニューシティレジデンスは、上場廃止になって、株券が郵送されてきました。その後、ビライフ投資法人と合併することになり、担当証券会社に、株券を郵送致しました。私はニューシティ1単位しか持っておりませんでしたので、ビライフ投資法人の0.23株をもらえることになりました。もっとも端株なので、換金され、その額が振り込まれることになります。その日取りが、2010年5月31日に決まったようです。額は、、、振り込まれてから、また書きます。初めての所有株倒産劇でしたが、紙切れになるケースが多い中、戻り金があるのはラッキーなのでしょう。。(2010.05.21, 上場廃止中)

★なんと、7月15日に開催された、債権者集会で、ローン・スター・グループを新スポンサーとする民事再生計画案は否決された、そうです。ゲゲッ。。タイムリミットは9月9日だそうで。。ビ・ライフ投資法人及びスポンサーである大和ハウスが、NCRの新スポンサーとして再生支援する意向を示した、との事です??
再生計画の変更案が再否決された場合、NCRは破綻する可能性があるとのこと。。ゲゲゲッ!!そんなのあり??
BLI及び大和ハウスは、BLIとNCRの合併を新たな再生計画案とするそうですが、NCRは、「法的に許されないものと考えられる」と反対の姿勢を明確化して、現在の再生計画案を進めていく意向を示している、とのこと。訳わかりません。。大和ハウス案が有利なら、採用すればいいじゃん、と思うのですが。。こんなごたごたやってたら、また、REITから資金が逃げちゃいますよ。。まったくREITには振り回されっぱなしです。(2009.8.5, 上場廃止中)

★本日、新スポンサーが決定しました。米投資ファンドローンスターです。買収金額は1,200億だそうです。さて、既存株主については、TOBが決定、今年の秋に募集開始、12月29日に、株数を決めず、買い取り、だそうです。さて、その金額ですが、、、35,000円、だそうです。あー、ショック。私の投じた約20万のうち、約16万超は、投資ファンドが持って行くのね。。。という気分です。しかし、このご時世、1,200億も不動産に投じるとは、太っ腹。。不動産ファンドは死屍累々じゃ、なかったっけ。。流れが変わりつつあるのでしょうか?TOBに応じないとしたら、5年後の再上場を待つことになります。が、それまで、分配金はなし。となると、やっぱり売るしかないでしょうね。5年も待つくらいだったら、とっとと有望な他の銘柄に投資した方がよっぽど良い。良い勉強をした、と思って諦めるしかないかなあ。ところで、最近、他のREIT銘柄が好調です。マンデベ以外の不動産は、復活しつつある印象です。今日は(REITを大量に持つと言われる)地銀も上がっています。今回の金融危機、最初に暴落したのは、不動産関連銘柄と、サラ金株でした。そのあたりが戻りつつあります。潮目が変わりつつあるのでしょうか??(2009.4.7, 上場廃止中)

★郵送されてきた株券をさらしておきます。ニューシティレジデンス投資法人株主の会ブログなるものがあり、それによりますと、現在スポンサーの選定中で、いくらかは戻ってくる可能性があることがわかりました。あんまり期待はせずに待っておこうかと思います。が、ここがどうなるか、で他の下位REITが影響を受けそうな気がするので、それなりの金額が戻ってきて欲しいなあ、と思っています。そういえば、最近、下位REITも更に二極化が進行中ですね。。。(2009.2.13, 上場廃止後)

★11月10日付けで、上場廃止となりました。所有株式の父さんは初めての経験なので、今後どうなるのか、さっぱりわかりません。SBI証券のポートフォリオには、まだこの銘柄が別枠ですが、残っています。民事再生法申請の場合、たとえスポンサーが決まっても、通常なら、100%減資で、何も戻って来ないことがほとんどである、と理解しています。ホームページを見ると、何れ保管振替機構から、株券が送ってくるようなことが書いてあります。上場廃止直前の株価は、10,000円程度でした。その程度は戻ってくるんでしょうか?(2008.11.16, 上場廃止)

★今日の終値は、7,320円でした。(2008.10.15, 7,320円)

★現引きしました。このREITの破綻処理を見守っていきたいと思います。あんまり期待はしておりません。(2008.10.14, 61,000円)

★なんと、民事再生法、ということで、父さんです。いくつかの父さんは、覚悟していましたが、REITが第一号とは、全く思いもしませんでした。REITの見直しをしなくては。。。

★保有中心物件は「近・新・大」の取得方針を示しています。2008年4月の第三者割当増資先はJ-REIT初となる純投資会社(フィデリティ投信)だそうです。いわゆる住居特化型のリートです。うちの近所にも保有物件があります。利回りは文句なし、是非この配当を続けて欲しいものです。7月24日、静岡市内に保有するレジデンスの売却が発表されました。売却価格と簿価との差額は39百万円となり、売却益は第8期(平成20年8月期)に計上されますが、今回の売却に伴う業績予想の修正はないそうです。ということは、本来の収益が今ひとつ上がっていない?(2008.8.8)
posted by est at 23:11| Comment(2) | TrackBack(1) | 上場廃止 | 更新情報をチェックする

2010年06月03日

鳩山首相退陣

★ヨーロッパの危機は、とりあえず封印されたかのようになりました。現状リバウンド真っ最中です。ここまで崩れたチャートは、今後底練りになるのが一般的です。アメリカの各種指数が強く、ヨーロッパの金融危機との綱引きになりそうですね。。

★さて、鳩山さんが退陣しました。政権運営があまりに稚拙で、マニフェストと齟齬も目立ちましたから、当然だと思います。本日、日経は310円上げていますが、おそらく管直人総理を織り込んだのだと思います。小沢さんよりは、財政規律を重視し、成長戦略を考えている、と考えられたのだと思います。財務大臣となって、財務省からレクチャーを受けたと思いますので、日本の本当の姿を、よく理解できたのではないか、と思っています。

★それと、私は、参議院選挙の民主党のマニフェスト、よくよく考えた方が良い、と思います。出来ないことは出来ない、とはっきり謳うべきです。耳に心地よい、リップサービスは、国民の失望を招くだけです。普天間基地国外移設、出来ましたか?事業仕分けで、いくら節約できましたか?子供手当満額出すと5兆円強必要ですが、財源は手当てできましたか?ガソリン税の暫定税率、廃止できますか?

★キーポイントは、消費税増税と、法人税減税、これに尽きます。法人税を下げ、あらゆる企業を日本に招き、企業活動を活発化させること、環境や医療介護などの分野に集中投資をすること、そして、国内雇用を増やすこと、これが成長戦略。消費税を増税し、年金や医療の財源を安定させ、国民の不安を取り除くこと、小細工を弄しようとする輩がいますが、消費税増税は不可避です。

★株価の動向は、国外、国内要因が複雑に絡み合っていますので、なんとも言えなくなりました。ヨーロッパも解決したわけでは全くないですが、みんなで目をつぶれば怖くない、ということもありますし。。

★結局、私は、買わないまま傍観、です。。。
posted by est at 21:32| Comment(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする