2010年08月25日

Japanization

★Japanizationなる言葉があるそうです。日本化。。デフレが長期化し、停滞する経済。。バブルと不動産は切っても切り離せません。もともと土地はただ、ですよね。それが、日本のバブル期、日本の土地総額は、アメリカ全土を買える、と言われるまでに高騰しました。そうして、バブル崩壊、数百兆円が泡となって消えました。

★翻って、アメリカ。住宅を購入し、住宅を担保に借金をして、住宅の値上がり益で返済する、もりあがったアメリカの内需は、不動産価格の高騰に支えられてきました。それが崩壊。。

★日本のバブル崩壊後、緊急総合経済政策が打たれたことでしょう。数ヶ月から数年のスパンでもって、その効果は雲散霧消し、再び株価が下落する。何度も繰り返しましたよね。。抜け出せない、デフレの苦難は今もまだ続いています。欧米のバブル崩壊も、うまく回っていた仕組みが崩壊してしまっています。そう簡単に回復するものではない、と思います。

★同じような事が欧米でも起こるかも、ということで、これをjapanizationと言うそうです。リーマンショック後、恐ろしいほど巨額の財政出動がなされ、景気は回復する、かに見えました。ここで、その失速。かつての日本そのもののような、、気がします。金融緩和も限界に近づき、ここで再度財政出動がなされるかどうか、で、目先の株価の方向も決まるでしょう。しかし、繰り返す財政出動、巨額の財政赤字。。これこそ、まさに日本化に他なりません。。。日本化を避けるためには、安易な財政出動は慎むべき。。欧米諸国は、自国通貨を安くし、輸出主導で経済回復を図ろうとしています。しかし、これもまた、かつての日本と同じ構図です。日本は、何度、為替の協調介入をし、円安に誘導した事でしょう。自国通貨安が仕組まれたものかも知れませんが、これは諸刃の剣、自国への海外からの投資が減り、自国の魅力が薄れることも意味します。これもまたJapanizationと思えます。決して、欧米諸国に良い結果をもたらさない様な気がするのですが。。。

★円安誘導の結果、かどうか分かりませんが、日本の内需産業は廃れてしまい、国内の消費は全く盛り上がりません。これから、欧米の輸出攻勢が始まると、正直、輸出も厳しいです。日本経済は正念場を迎えています。

★これから世界的に2番底に入っていく気がします。株価、為替の節目割れはその第一歩です。ただし、ここから半年から1年のうちに、株や為替の買い場が来る様にも思います。ここからは、ウォッチングをしていきたいと思います。
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2010年08月19日

どざえもん

★うちの子供は、プールが大好きです。水を全く怖がらない。ザブーン、と飛び込んで、潜って、プカーァと浮かんでくるのがお気に入りです。

★ところが、ある日、○○ちゃんね、プールに入りたくないの、という。どうしたの?だって、先生が潜ったら駄目って。。どうして?

★どうやら、先生の目の前で、ザブーンと飛び込んで、プカーッと浮かんだらしい、のです。大体5秒くらいそのまま浮かんでいるのです。ご丁寧に手首を90度前に垂らしたりするもんだから。。。”ぎゃー、○○ちゃん!!”先生は、てっきり溺れたと思って、半狂乱になって、助け起こしたそうですが、うちの子供は、”てへへ”と笑っていたそうで。。。まあ、先生もさぞかしキモがひえたことでせう。ほんとに同情致します。それにしても、腕白娘!!めっ!!

★さて、日経は、9,000円に近づくと、公的?資金が買い上げている印象。前引けなどで、ぴょこんと上昇したりしています。9,000円、という、ボックス下限を守りきるか否か?為替は節目の85円、一度は死守しましたが、果たして、守りきるのでしょうか?今週、来週は正念場ですねん。。
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2010年08月11日

待ちの姿勢

★持ち株をすべて”えい”と、売り払ったのは、昨年の8月28日のこと。。あれから1年。株式相場からは、全く離れていました。すべてを処分した日、10,000円を超えていた日経平均ですが、本日の終値は、9,292円。1年前より1,000円以上安い水準です。

★株式相場は、夏枯れを呈し、基本は持ち合い相場。いずれどちらかに動くでしょう。。じりじり進む円高、というより、ドル安、ユーロ安。欧米の輸出企業は万歳、でしょうし、なにやら円が責任を一手に押しつけられてしまったかの様な構図ですが、ドル、ユーロ安に、いい気はしません。。なんか、嫌ーな予感を感じます。

★現在は、”待ち”の姿勢で良いのかな、と思っています。株式相場が下落モードに入る、欧米に何かあって、円が急騰する、このような構図は、もしかして来るかも。。。その時に、少しばかり動いてみるのもいいかも知れません。。。一応住信SBIネット銀行で、FX口座(クリック365)を開設致しました。。。

★賃貸業の方も、残り2戸。。やるべき事をやった後は、待ち、です。。某獅子宮殿さんの、入居率低下が気になります。会社広報では、入居率が80%を切って推移しており、全国に空き室が12万戸ある、とのこと。不景気で派遣請負業、法人の需要が減っている、という側面も確かにありますが、賃貸市場のデフレ化に、全く追随出来ていないことが、入居率の低下の本質ではないか、と思います。全く競争力のない家賃設定ですもん。。家賃保証をしているので仕方ないのでしょうが。。。

★さて、お盆です。先祖を敬い、また、お盆明けから、激動の時代を生き抜いていかなくてはなりません。。。
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2010年08月05日

1戸決まる

★内見があったようだったので、そろそろと思っていましたが、福岡1号に、本日1戸入居が決まりました。20代の女性、だそうで、今年は若い子に縁がある、、、かな?何はともあれ、入居が決まる、というのは、”快”ですね。味わえる達成感、、多くの人が不動産投資にはまるのも、この瞬間があるからでしょう。。

★さて、入居日があさって、ということで、実質動けるのは今夜のみ。勤務業から帰って、夜の10時頃からさっきまでごそごそ、モデルルームの撤去をやっていました。ただ、つかえるものは全部いただきたい、という方なので、照明など、そのままにしてきました。

★もう、福岡の夜は蒸し風呂状態。フウフウです。

★今回決めてくれた業者さんは、某大手。。実は営業で回ったときに、熱心に管理会社をうちに変更しませんか、と勧めて下さった所なんです。福岡の管理費は5%が多いですが、なんとそれより1%以上引きます、とのこと。。

★営業で仲介業者さんを回ったとき、しばしばこのようなアプローチを受けます。業者さんは営業トークがうまいですから、本心なのか、お世辞なのか見抜く必要があります。概ね、築浅立地良好は、本気で管理を取りに来られますし、築古は、お世辞だなあ、と感じることが多かったです。

★今年のトレンドとして、リフォーム、リノベーションをした物件で、うまくモデルルーム化しているモノは、築古でも結構管理を取りに動く、感じがしています。今回の業者さんも、本気、で会ったように思います。結果も出されましたし。。明日にでもお礼に伺おうかと思いますが、管理会社の変更は、、管理料が安くとも、、辞めとこうと思います。

★最近、囲い込みが激しいんですね。エイブルさんも、アパマンさんも、露骨に自社管理物件を優先しています。少し前は、こうまでなかったんですがねえ。。大手に頼む、と言うことは、ほぼそのグループ内での紹介に限られてしまうことになります。グループ内に来店された方は、優先して紹介を受けるので、それはそれでメリットであるとは思いますが、私としては、あらゆる業者の紹介を受けれる今のポジションの方が好き、かなあ。

★何はともあれ、良かったです。あと2戸です。頑張ります。お休みなさい。
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2010年08月03日

真夏のアパート事情

★波を打ったように静かだった昨年のアパート経営とは、全く様変わり、今年の経営は激動です。管財物件を任売で購入するも、手続き中計3戸が退去。。北九州物件の4戸退去と合わせ、1-3月中に7戸を埋めることになりました。これは、何とか乗り越えました。ところが、3月末に1戸空いた福岡1号は、5月末に”市営住宅にご当選”で退去、そして7月中旬、他県実家近くで自殺をされた方がでて、計3戸、空くことになりました。

★ところが、入居がありません。。時期が悪い、と言えば悪いのですが、全く決まらない理由にはなりません。まず、7月中旬に空いたお部屋。。このお部屋で死を選ばれたわけではないのですが、大まかな話を伺う限りでは、さぞご無念だったことでしょう、その念は残っているかも知れません。手を合わせて黙祷し、ご冥福をお祈りしました。盛り塩をし、バルコニーの隅には御神酒をかけ流しました。

★福岡1号は、築古狭小です。今の世の中、誰も彼もが新しくて、設備が整っている物件に住むわけではありません。私が考えているのは、安い家賃で充実設備。4年前、この物件を購入したときは、ほぼ地域一番安値の家賃でした。ところが、家賃相場は大崩落、私のアパートは、地域一番安値、とは言えなくなりました。流れには逆らえません、私は家賃を1割、下げました。

★ただ、そこから先は、徹底的に必需品を付加する方針としました。インターネット、液晶テレビ、洗濯機、冷蔵庫、照明。。経費で落とせますので、節税がクッションになります。空室については、再三度外視で対応しています。ここまでやらないといけない?ええ、多分、そうです。福岡では、築古アパートは、淘汰のステージに入っているのです。大手サイトの入居者募集中の築古アパートを調べて見ませんか?あまりの空室の山、激安の家賃にくらくらします。。。家賃が安いだけでは決まらない、これが真実です。

★室内はお洒落にリフォームし、コンセプトを決めて綺麗に飾りあげました。内見者に対するアピールだけでなく、賃貸仲介業者さんに対するアピールであり、我がアパートの広告塔の役割を果たそうという目論見です。おかげで、営業に回った賃貸仲介業者さんには、ホームページや、各種媒体で広告を打ってもらえるようになりました。ようやく、ポツポツと内見の話を聞くようになりました。

★ここからは、体力勝負、大家業も、他業種と同様、壮大なるデフレ競争に突入しています。3年前の今頃、4,000円前後だったレオパレスの株価は、本日161円です。これが意味するところを考えなくてはなりません。。

★それにしても、福岡は、熱い。。。。ふう。
posted by est at 20:45| Comment(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

夏休み

★今年の夏休みは、涼しいところで過ごそう、と決めていた。私は勤務業で煮詰まり、妻は子育てで煮詰まっていた。夏休みをリゾートで過ごす、、何もしない贅沢、完全なるオフは、激務の続く企業人とその一家にとって、精神と身体のバランスを取るために、なくてはならないものなのだ、なんちゃって。。。

★陸マイラーでせこせこ貯めたマイルでもって、北海道往復無料航空チケットを手に入れた我々は、一路北に向かった。。

★そう、そのホテルは山の上にあった。。ロビーでは、ハープの生演奏、談笑する老若男女。。日本語ばかりでなく、英語や、中国語が飛び交う世界。。夜は、ジャスピアニストの生演奏に、マッカラン12年もののウィスキーを、ロックで楽しむ。。あー、なにもしない極楽、、、を夢見ていた。。

★パパー、このホテル、プールがあるとよ、見てみて!!おお、プールか、もしかして、ビキニを着たナイスボディのお姉ちゃん達が、優雅にくつろいでいるのかな??

★子供を連れてプールに入ると、そこには同じような子供を連れたファミリーが一組。。お姉ちゃんはいないのか。。。仕方がない、子供に泳ぎを教えるとするか、、、ビーチボードを持って、バタバタさせるが、何度やっても膝から曲げてバタバタするので、前に進まない。およいどるのか、ぶくれているのかわかんないじゃないか。。そのうち、私に負ぶさって、おんぶしたまま私がプールを平泳ぎで泳ぐ羽目に。。子供は喜ぶ。。パパー行けー!!そう、そのまま25メートルプールを3往復もしてしまった。"オー凄いねえ、あのお父さん"そういう声が聞こえる。。。は、何をやっているんだろう、何もしない贅沢、の一時ではなかったか。。。

★プールで2時間以上遊んだ私は、ふらふらしながら、部屋に戻った。子供は、なんと、スキップをしている。。なんでそんなに元気なのだ??部屋に帰ると、外は雄大な景色。。眼下に湖を見下ろし、なんと夏なのにウグイスが鳴いている。。

★おお、これこそリゾートの醍醐味!!来て良かった!と、後ろからパパー、ばば抜きしよう!の声。。え、何、聞こえない?このリゾートで、ばば抜き?なんで、ここでばば抜き?妻の不機嫌そうな声。。いつもこうなのよ、今日はあなたやってね。。

★そこから、なんどばば抜きをやったことだろう。。手元に残るババ1枚。キャハハ、パパ負けぇ。。。ああ、とまったかのような時の移ろいを感じるリゾートライフはどこへ。。。

★パパー散歩に行こう、めまいを覚えながら、子供と散歩に出た。ひんやりとした冷涼な気候、深呼吸すると、体中が洗い清められる、この感覚。。パパー、かけっこだよ、用意ドン。。突然、芝生の中を走り始めた。高地は少し、空気が薄いのか?息が切れる。。肩で息をしている私。。○○ちゃんの勝ちー、は、子供に負けた、のか。。

★パパー、あれ乗ってみよう!見ると、ゴンドラがある。。これで一挙にふもとまでいけるのか!!これは、良い。。ゴンドラに乗ると、そこは、北海道の雄大な自然が広がる大パノラマ?パパー、○○ちゃん、怖くないよ、パパ怖いでしょう?いつもジェットコースターに乗れない私は、完全に子供になめられていた。。。ふん、全然怖くないよ、というと、じゃあ、今度○○ちゃんと一緒にジェットコースター乗れるっちゃね?と、約束させられてしまった。。

★そうこうするうちに、麓に着いた。みるとレストランがある。。ここは、、、あの有名なイタリアレストランではないか。。ああ、ここで食事をしたかったんだ!パパー、ここ入る-。。OK

★○○ちゃん、チョコレートパフェが食べたい。。えー、このレストランで、パフェかい、まあ、いいや、パパは、このウニとイクラのパスタがいいなあ。。これがまた、共に美味しいこと。。。感激?美味しかったねえ。。というと、うーん、○○ちゃん、ピ○ト○の方が好き!おい、どういう舌しとるねん!!

★その後も、ベッドでトランポリンをやったり、温泉で潜ったり。。とどめは、”花火が見たイー”と、ふもとまで降りて、遊覧船に乗ったり。。。かなりハードなリゾートライフで。。まあ、花火は綺麗でしたが。。。

★福岡に帰ってきて、体重は2kg減。一番楽しんだのは、、子供だろうなあ。。ああ、夢のリゾートライフは、いつ満喫出来るのでしょうか?
posted by est at 00:46| Comment(0) | 日々の出来事 | 更新情報をチェックする