2010年10月25日

またまた退去

★福岡1号で、またまた退去です。11月後半で、これで空室3、になります。新入居が決まらない一方、退去は順調。北九州、管財物件、戸建てが埋まっているから良いようなものの、年明けの繁忙期、さらなる退去が来るでしょうから、果たしてどうなるのか??

★借金を返すばかりでなく、手元のキャッシュも厚くしておかなくてはならないですね。。。キャッシュフローが詰まっての行き詰まり、、なるほどねー、これで一挙に退去が10戸くらい押し寄せてくれば、、、厳しくなるのもわかります。。よく聞く資金繰りとは、こういう事か。。

★退去毎に、原状回復費がかかりますし、広告費もかかります。ほんの数年前までは、敷金敷引きで対応できていたのでしょうが、もやは不可能です。下がり続ける家賃、上がり続ける空室率、どう考えても、これで食べていける気がしません。だからといって、期間の長いローンを引いて、キャッシュフローを黒にしても、全然減らない残債は、怖すぎます、どこかで債務超過になる気が。。。

★とまあ、あれこれ考えても仕方ないので、引き続ききちんと経営していくしかないですねぇ。。やっぱ、あと2年は、借入金を減らし、一方で手元のキャッシュを厚くすることに注力したい、と思います。次を考えるのは、その後、ということで。。。
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2010年10月18日

また退去

★あっという間に10月も後半、福岡1号で11月、また退去、空室2となりました。昨年から今年にかけて、ほんとに退去が多い。。。

★福岡市の空室率は、相当上昇していると思います。最近九州とある県の業者さんと話しましたが、築古アパートの収支を、稼働率7割でみて収支を考えている、とのこと。私が福岡1号を購入したときは、金融機関に提出する事業計画書は稼働率9割が当たり前でしたが。。。いずれ稼働率5割でまわる収支計画書が書かれる日が来るかも知れません。。

★普通に考えれば大家業は斜陽産業でしょう。。売り物件が出てくるとき、その背景には、いろいろなものがあります。単に資産整理でキャッシュが欲しい例があり、税金対策有り、相続が有り、資金繰りに窮した末のことがあり、任意売却有り、破産があり。。。業者さんも大まかしか教えてくれませんが、経営がうまくいかなくなった末の売却が非常に多いことは事実です。なるほど、業者さんがなぜ自分で所有せず、仲介手数料稼ぎに動くのか、今ではよくわかります。

★青色申告の事業者となって、小規模共済、専従者給与、自宅の一部事務所化、車や、光熱費の事業按分、そして、減価償却、借入金利子の経費組み入れ。。いろいろと節税は出来ます。節税は、不動産所得以外に、それなりの所得があってはじめて成り立つもの。

★本業に邁進して、一刻も早く借金安全地帯に逃げ込む。今はこれが必要かなあ、と思います。最後に物件を買ったのが、今年の1月。それから3年間は新規物件を取得しない。これも守るでしょう。

★アパートの建築と賃貸を行っている大きな会社に激震が走る日もそう遠くない将来来る気がします。社会問題にならないと良いですが。。。

★総合的にバランスを取りながら、やっていきたいと思います。
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2010年10月05日

4357 ラパルレ

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基本データ
2007年9月12日、94,900円で1株購入
2009年7月15日、11,010円で1株売却
市場
大証ヘラクレス
BPS
9,443円 (2008.3)
10,175円 (2008.9)
4,032円 (2009.3)
EPS
-12,839円84銭 (2009.3)
2010年予想なし
決算
3月
配当金
無配
株主優待
20,000円相当サービス券 (3月、9月) 各2,100円に換算
利回り
4,43%
インカムゲイン
8,763円
キャピタルゲイン
-83,890円
総合収支
-75,127円

コメント
★本日民事再生法を申請し、お父さんとなりました。特筆すべきは、日本振興銀行がメインバンクであったことでしょう。実は、他にも同行がメインの企業があるんですね。。不動産関連にも。。。ブルブル。。本日は、日銀が追加緩和を実施すると発表しましたが、有り余ったマネーは、行くべき所に行かず、偏った部分にのみ流れ込んでしまうことが問題なのですが。。。不動産物件の最後の買い手であるREITも日銀が購入するとのことで、また投資物件プチバブルが生まれるのでしょうか?多額の借金を抱える身からすれば、長期的に緩和を続けるという発表は嬉しいですけど。。。でも、根本的に、もっとお金の流れを変えて欲しい、と思うのですが。。。(2010.10.05, 1,982円)

★2007年9月購入、今回の投資の最初期の購入株で、かつ、最大級の失敗の投資でした。会社の財務内容を考慮せず、優待利回りの高さにつられて購入するとどうなるか、身をもって体験して、後の投資に生かすことは出来ましたが。。。ところで今の財務はどうなってるのだろう??(2009.11.11, 9,290円)

★今期も大幅赤字です。BPSは4,000円台まで低下しました。決算数値を修正増した。議決権を行使しました。どこまで投資資金を回収できるかわかりませんが、もうしばらく粘ってみます。(2009.6.13, 12,700円)

★オークションでは、2,311円で売却出来ました。1,500円を想定していましたが、これは旧券の相場だったようです。ラッキー。利回りなど修正しました。地道に回収するしか、ないですね。(2008.12.11, 5,800円)

★優待券が送ってきました。優待券相場も低下しており、株価も厳しい。オークション相場、利回りなど現状に合わせました。それでも、優待券が出るだけましです。今更じたばたしても仕方がないので、そのまま保有を続けます。優待券はオークションに出品します。(2008.12.7, 5,920円)

★中間決算は、予想通りの赤字でした。9店舗の閉鎖、エステへの経営資源の集中を進めているようです。が、現在の環境など考慮すると、なかなか直ぐには回復軌道には乗らないでしょう。優待券の相場がどうなるかは気になりますね。今後の運営は、高野友梨氏に期待したいです。(2008.11.17, 7,750円)

★株主優待の変更です。コース契約20%引券の廃止、1年以上保有でサービス券2枚の長期保有特典廃止です。また、サービス券利用が、平日の開店時間から17時までに制限されます。とりあえず、優待廃止ではなくてほっと一息。ただ、利用時間の制限が入ったことから、オークション相場の低下が懸念されます。(2008.9.12, 15,400円)

★オークションで2,801円で落札されました。相場は低下気味です。この銘柄での収益は、前途多難です。(2008.7.4, 22,200円)

★優待券が送られてきましたのでオークションに出品致しました。ところで、赤字となり、継続企業の前提に疑義が注記されていたのですが、たかの友梨ビューティークリニック(東京都渋谷区)の高野友梨社長に第三者割当増資を実施し、同社長が筆頭株主になると発表されました。高野社長は、1株当たり14,690円で手に入れるそうで。。(高値の十分の一以下じゃんか)。。。最悪の結末は遠のきました。あとは、優待を現行のまま是非是非続行してほしいのですけど、どうなりますか?(大株主が替わったことで縮小されそうな予感がするのは私だけ??)(2008.6.30, 24,200円)

★オークションで3,101円で、優待券が売却できました。利回りと、インカムゲインを修正致します。(2008.6.5, 14,950円)

★優待の金額の大きさにつられちゃったですが、これ、失敗ですね。業績も急降下、なんで買っちゃったんだろう??東京都の行政処分も受けたようで、株主優待を廃止しないように、祈るばかりです。投資は、くれぐれも計画的に!!ちゃんちゃん。(2008.5.3, 19,060円)

posted by est at 20:21| Comment(1) | TrackBack(0) | 上場廃止 | 更新情報をチェックする

2010年10月01日

8939 大和システム

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基本データ
2008年8月6日、561円で100株購入
2009年8月27日、230円で100株売却
市場
東証1部
BPS
1,828円 (2008.3)
1,583円 (2008.9)
358円 (2009.3)
EPS
-1,407円55銭 (2009.3)
-142円85銭 (2010.3予想)
決算
3月
配当金
無配
株主優待
スーパー銭湯やまとの湯入浴券4枚、VISAギフトカード1,000円分と交換可能。オークション売却で1,600円換算 (3月)
利回り
2.85%
インカムゲイン
5,211円
キャピタルゲイン
-33,100円
総合収支
-27,889円

コメント
★ADRを申請していましたが、スポンサーが手を引き、民事再生法申請となりました。大和の湯、どうなるんでしょ?不動産関連会社のお父さん、いったい何件目になるんでしょ?他にも、今後危なそうな会社、幾つも脳裏をよぎります。不動産は、やっぱり一筋縄ではいかない、と思います。上場会社ですら、こうですから。。。(2010.10.1, 121円)

★まあ、リーマンショックをもろにかぶった不動産業界ですから、相応のキャピタルロスは仕方ありませんね。。優待券は、2,510円で売却できました。優待券を売却した方がお得です。(2009.10.17, 253円)

★超巨額の赤字。BPSは、1年で1,828円から358円に急降下。来期も赤字の予想です。企業って、傾くときは、こんなにもなるものなんですね。決算数値を修正しました。議決権を行使しました。(2009.6.13, 216円)

★優待券は、オークションで2,701円で売却出来ました。オークションで売却した方が良いようです。(2008.12.27, 186円)

★優待品が送ってきました。今回までは年二回の優待で、やまとの湯入浴券6枚です。これをそのままオークションで売却した方が良いのか、一旦お米券3kgに交換してから売却した方がよいのか、調べてみたいと思います。(2008.12.17, 197円)

★大幅赤字中間決算、無配化、株主優待改悪、と出ました。優待は維持されると踏んでいたのですが、この御時世では、廃止されるよりは良しとすべきでしょう。利回りは11%超から、一気に1%台へ。。今の市況を考えれば仕方ないですね。手持ちの不動産株、ここや、リバブル、日神不動産、日本綜合地所、やすらぎ、なんかは、どこか生き残れば、将来他社分も含めて、回収できることもあるでしょう、ぐらいの気持ちで、長期保有してみます。ちなみに、今日は地元福岡のディックスクロキが民事再生法を申請しました。来年の3月末までにいったいどれくらいの不動産会社の地雷が爆発するのでしょうか?(2008.11.14, 237円)

★大和ハウス工業が大株主のデベロッパーです。今の不動産関連株たたき売り状態の現状はよくわかっていますが、生き残れるのではないか、と判断しました。さて、どうなるでしょうか?(2008.8.27, 404円)



posted by est at 23:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 上場廃止 | 更新情報をチェックする