2010年12月31日

雪の鹿児島

★今年の大晦日は、仕事で鹿児島です。今もしんしんと雪が降り続いています。少々標高の高いところとはいえ、まさか、鹿児島でここまで降るとは。。ほの暗い電灯の光に照らされた雪景色が、とても幻想的です。

★来年は、勤務業で、ある資格を一つ取るのが目標です。そのために、3月には東京に行きますし、さらに時間を要します。勤務業のブラッシュアップをはかろうと思います。

★アパート経営については、もう何度も書いていますが、福岡は、不動産賃貸業における、経営環境の悪化が惨すぎです。ただ、給与所得者にとって、5棟10室の事業的規模で、”業”を行うメリットは、非常に大きい。私は、損益通算が出来る限りにおいては、たとえ赤字になっても、物件の売却はせず、事業を経営していくことにしています。最終的にある程度担保価値のある土地が残ればいい、と思います。これも何度も書いていますが、あと2年間は新規物件の取得はしません。

★株式投資は、是非再開したいと思っていますが、事業の財務改善を図るのが最優先と考えていますので、まだ無理でしょうね。。先日すべての投資活動を2年間凍結すると書きましたが、前言撤回、株式投資については、もしかしたら、もっと早めに再開するかも知れません。年が変わる前に書いておきます。

★思い起こせば、自宅、福岡1号、北九州、と1年間に3つの不動産を取得したのが、2006年、これが人生初の不動産取得でした。子供が生まれたのも2006年。この年は、私の人生において、一つのターニングポイント、だったのでしょう。それから、もう、5回目の大晦日を数えるのですね。。早いなあ。勤務業、(アパート)事業、株式投資、子育て、と5年間突っ走ってきました。経験は蓄積し、視野は広がりました。一方で、リーマンショックを経験し株式投資の恐ろしさ、賃貸市況の悪化を経験して、事業には、夢や希望、ワクワク感、という仮面の裏に”経営リスク”という悪魔が潜んでいることを実感しました。

★来年は、勤務業は攻めの年、経営活動は守りの年になります。悪化する福岡の賃貸市況を横目で見つつ、2年後に購入したい物件の形をイメージしていきたいと思います。それと、法人化。LLCを考えていますが、現在の規模でやる意味があるのか。ゆっくると考える一年になると思います。

★皆様にとって、私にとって、来年がよりよき1年になることを願っています。

                             鹿児島市某所より

月揚庵さつまあげ(真空) [その他] [その他] / RHトラベラー株式会社
鹿児島名産 さつまあげ
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2010年12月29日

2010年、年の暮れ

★早いもので、2010年も暮れようとしています。勤務業は最後の最後までバタバタ。元旦まで勤務で、神経をすり減らす時間が続きます。今年は年末は働くと決めていたから、がんばるぞ、と。

★株の方は、結局今年は手を出さずに過ぎてしまいました。でも、枯れきった相場に灯がともったような気がします。卯の年、株は跳ねる、と言いますが、さて、どうなりますか。

★アパート経営は、今年の1月に、管財物件を1棟、取得することが出来ました。3月までは、福岡1号が満室だったのに比べ、北九州、管財物件と、入居者付けに追われました。一方、4月以降は、北九州、管財物件が満室で稼働したのに対し、福岡1号がぽつり、ぽつりと退去が続き、3室空きで越年となりました。元旦より契約をいただいていますので、年明けは2室空きでのスタート、となります。

★福岡の物件は、築古を中心に大幅な空室率の上昇、そして、市全域での家賃低下が顕著に見られています。一方で、築浅物件を中心に、売却価格はそこまでは下がっていません。2050年には、秋田県など、地方によっては人口が2000年と比較して半分以下になると言われていますが、福岡市は他地域と比較すると人口減が軽微である、と言われています。そのせいもあって、人気が高いのでしょう。供給過剰状態は今後も続き、賃貸業も勝ち負けがはっきりする時代になると思われます。ただし、投資物件である限り、収益還元法にて値付けがされるのが運命です。何れ家賃低下が売却価格に反映されていくことにならざるを得ないでしょう。

★アパートについては、2011,2012年は、新規物件の取得を行わない方針です。財務内容の改善をしっかり図り、キャッシュを貯めたいと思います。そして、2013年2月以降、また、新規物件取得を考えたいです。このように、来年のインカムゲインを目的とした投資活動は、基本的に守りの姿勢ですが、15年ローンの5年固定金利期間の終了が2件ありますので、借り換えや、固定、変動の選択など、行うことになります。

★来年は、もっといい年でありますように。。

プロが教えるアッと驚く不動産投資―インカムゲインを中心にあなたにもできるテクニックとタイミング!! [単行本] / 倉橋 隆行 (著); 住宅新報社 (刊)
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2010年12月19日

プリキュアの名前が覚えられない

★えーと、キュアブラッサムは、誰だっけ?花咲つぼみでしょ?キュアマリンは?それはくるみえりか!、じゃあ、キュアサンシャインは?みょうどういんいつきで生徒会長!じゃあ、キュアムーンライトは?月影ゆりさん。はー、よう覚え取るわ。。今日ね、キュアフラワーが出たんだよ?え、5人目のプリキュア?あのね、つぼみのおばあさんが変身したの。。え、おばあさん?じゃあ、おばあさんのプリキュア?ううん、プリキュアに変身したらね、女の子だった。。ふーん、そうかあ、変身すると若返るの?そういう設定にしないとね、確かにちょとおかしいよねぇ。。なんだか次回は、世界が砂漠化して大変になるらしい。来週は見てみるかな。。

ハートキャッチプリキュア! タッチでトークおしゃべりポプリ / バンダイ


ハートキャッチプリキュア!シールいっぱいブック
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2010年12月18日

今後の方向性

★来年度、2つのアパートのローンが、5年固定期間を終了します。今後の方向性として、福岡1号は個人所有のまま残し、北九州物件は、LLCを設立して、そちらの所有にする方向で考えています。

★福岡1号は、建物本体の減価償却が2年後に終わりますが、今後、急速に入居率が低下したときに、損益通算出来るような道を残しておきたいと思います。アパート経営全体としての家事按分相当分など、出来るだけ個人所有分に経費計上していく予定です。従って、金利については、再び5年固定金利とする予定です。入居率が低下しても、節税バッファとして、利用しつつ、最終的に土地を残そう、と考えます。アパートとしての収益性は落ちますが、土地としての価値は、ここが1番あると思いますので。。。建物は2つに、土地も2筆にわけられているので、更に5年の固定ローン期間が終了したら、今度は変動金利とするとか、一括返済するとかして、いろいろその時の状況に応じて、フレキシブルに対応したいと思います。

★一方、北九州物件は、もう少し手を入れるべきところがありますので、それが終わるまで個人所有とし、概ね物件全体として、単年度経費計上出来る大きな部分が終わった時点で、LLC法人の所有にしよう、と思います。そのため、来年度以降は、変動金利とすることに決めました。繰り上げ返済もこの物件に集中して、積極的にする予定です。そして、LLC所有後は、出来るだけ経費をかけない方針とします。管財物件は、4年後、おそらくLLC法人所有にすることになると思います。

★LLC法人への移管はまだ先となりますが、その税務的な手続きについては、税理士さん、金融機関と相談しなくてはならないでしょう。。

「LLC」で賢く稼ぐ!アパート・マンション経営 [単行本] / 中森 勇人, ホープハウスシステム (著); すばる舎 (刊)
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2010年12月16日

今日は歓迎会

★九州某都市の旅館で、歓迎会。会席料理。ただ、車で帰らなくてはならないので、お酒が飲めなかったのが辛いところ。ホテルに戻って、ガンガン飲んでしまいました。世界ビール紀行第二弾、ベルジャンエールタイプのビールを飲んでいます。うまいなあ。でも、眠たくなってきました。

★九州を駆け巡る生活をしているので、車の走行距離は、既に22万キロ。それでも全く故障知らず。最近の車は、良くできています。

★あれ、酔っぱらって来ちゃった。今日は管総理の決断について書きたかったのですが。。法人税減税は、良し。高額所得者への課税強化は、わろし。でも、まあ、ある程度は甘受して受けなくてはならないか。。。あれれ、頭がほんとに働かない。1時過ぎたのか?寝よう。。

★お休みなさい。明日は、福岡1号モデルルームのブラッシュアップ予定。いよいよ繁忙期。期待と不安が交差する、激動の時期。この期間の善し悪しが、その後1年の賃貸経営を決定します。頑張りましょう。

アサヒ 世界ビール紀行 ベルギー ベルジャンエールタイプ350mlx24本ケース販売
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2010年12月10日

ファシズムとポピュリズム

★ノーベル平和賞を巡るゴタゴタから、中国に関して、我々に見えてきたモノがあります。先ほどテレビでも言っていましたが、中国は全体主義国家であり、今後自由を求める国民とのせめぎ合いになるだろう、と言うことです。

★元来、中国の民は、商才に長け、自己主張が強いです。13億人にもなろうかという膨大な人口、広大な国土、これを一つにまとめるのは土台、無理な話なのです。それをなしえたのは、秦の始皇帝に始まり、隋、漢、唐、宋、明、清、などの強大な軍事中央集権国家でした。中国共産党もその延長で考えれば、わかりやすいのではないか、と思います。すなわち、強力な権力を持つ一党独裁国家であるからこそ、中国はまとまり得ている、ということです。一種のファシズム、だからこそ、中国は中国たり得る、とでもいえばいいのでしょうか?

★ただ、国が豊かになり、また、政府に対して不利な、あらゆる情報が隠し通せなくなったとき、果たして中国の国民は従順な民のままでいるのでしょうか?人々が他の国と同様、様々な権利を主張し始めたとき、その強大な権力と軍事力で、国民を押さえつけることが果たして可能なのでしょうか?

★翻って日本。与えられた民主主義ではありますが、人々は様々な権利を主張することが出来ます。しかし、2大政党制となり、2世議員が圧倒的に増えた頃から、政治はおかしくなります。選挙を気にし、目先のことを気にし、国民の受けを気にするあまり、何事も決めることが出来なくなってしまったのです。一種のポピュリズム、とでもいうのでしょうか?

★普天間飛行場を移設できず、消費税を上げることが出来ず、小手先の対応ばかりに終始する。マニフェストで大風呂敷を広げたにも関わらず、そのほとんどを実行できず、詐欺同然の結果しか残せず、しかも、右往左往するばかりで、誰も責任を取らない。

★日本の政治も、成熟した民主主義とはほど遠いものです。

★朝鮮半島は、韓国が覚悟を決めたように思います。今後の10年、東アジアは、混沌の時代に入るでしょう。明治維新の時は、日本が大きく抜け出ることが出来ました。第二次世界大戦後も、日本が経済に国力を特化することで抜け出ることが出来ました。今の時代は、これに匹敵する大きなうねりの中にあるように思います。

★どの国が、新しい時代を切り開くのか。。。国民一人一人が気持ちを新たにすることが必要ではないか、と思います。これまでの成功体験から抜け出て、グローバル化を見据えた、新たな仕組みを作り上げなくてはならないと思います。

民主党政権の真実 [単行本] / 塩田 潮 (著); 毎日新聞社 (刊)
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2010年12月09日

元旦の入居

★2010年の元旦、福岡1号アパートは満室でのスタートでした。しかし。。。3月、5月、7月、11月。順調に退去がありました。比較的動きの少なかった福岡1号でしたが、今年は4戸の退去。近隣家賃の下落が著しく、入居初期費用も安いため、狭小1号を嫌い、動かれたのではないか、と思います。7月の退去は、別の理由ですが。。。

★一方、入居は8月の1戸のみ。厳しい福岡市場を物語っています。あと2戸、入居が決まったのですが、ドタキャン。。ドタキャンが多かったのも今年の特徴です。別物件のプッシュがあったのでしょうか?

★今回、来年元旦の入居が1名決まりました。20代の女性です。福岡1号は、購入時男性比率12/14で、2名の女性も40代、50代でしたが、リフォーム後、2階部屋はどちらかといえば若い女性が気にいるように作ったのが当たったのか、8月の入居、元旦の入居、先日キャンセルとなった案件も、すべて10-20代の女性でした。

★一方、1階は、40代以上の男性がターゲットの和、タイプの部屋にしています。1階は女性がセキュリティの面で嫌う、と考えたからです。まさに自分の年代なので、自分の趣味でやりたいところですが、まだ詰めが甘い、と痛感しています。それと、内見に伺う不動産会社さんに、このコンセプトを理解していただくようにもっと、アピールして行かなくてはならない、と思っています。

★今年は、福岡1号は、3室空きでの越年です。元旦で2室空きになるとはいえ、福岡賃貸市場の厳しさが身にしみます。

★北九州物件は、昨年は、1室空き、で越年でした。今年は満室です。退去予定も昨年は既に3月2件の退去が決まっていましたが、今年はナシ。すこしリラックスしての繁忙期となりそうです。

★管財物件は、昨年は12月12日の契約直前、退去が決まり、3室空きでの年越しでした。所有権移転はまだでしたが、空室率50%は、大変なプレッシャーでした。本当に入居が決まるのか。。隣の双子物件も入居率50%でしたし。。一転、今年は満室での越年となります。管財物件については、今後立て看板を設置して、物件のアピールをしていこうと考えています。比較的車通りが多いところで、信号停車の車の前に物件があるんですね。単身者用の需要が多い地域ではないですが、物件も少ないため、立て看板が優良な宣伝媒体となるような気がします。

★もう一つ、戸建て賃貸は、無風状態が続いています。戸建ては利回り的に決して成功とは言えないなあ、と思っていますが、とにかく動きがないのがありがたいです。

★管財物件を購入してから、3年間は、一切新規投資に手を出さない、という誓いは、守るつもりです。とにかく借金を少なくし、とにかく手元のキャッシュを厚くし、既存物件の運営を厳しくなってもやり遂げる。あと2年たって、それから次のことは考えたい、と思います。次の物件を増やしたくなるのは、投資家の性、しかし、物件を増やすことは出来ますが、気がついたら、いつの間にか資金繰りが厳しくなっていた、、絶対にそうならないように、肝に銘じなくてはなりません。。

空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式 [単行本(ソフトカバー)] / 大谷 義武, 太田 大作 (著); 幻冬舎 (刊)
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2010年12月06日

日光性色素斑と、脂漏性角化症

★私、幼少時から泳ぐことが好きで、夏休みは海の水泳教室に通っていました。休み明けは、まっ黒黒に日焼けして、クラス内でも一番黒いー、といわれていたものです。

★あれから、早、○○年。紫外線にさらされまくった私の肌は、男性ですが、30代後半の頃から、日光性色素斑が非常に目立つ状態となりました。こ、これでは、若いお姉ちゃんにもてない。。。ではなくて、業務に差し支えるかも。。このままほっておいて良いのか!!

★日光性色素斑なら、強力なビタミンA誘導体、トレチノインで、細胞のターンオーバーを加速して、メラニン色素を排出してしまい、消すことが出来ます。更に、これまた強力な美白剤ハイドロキノンを塗布して、メラニン色素を脱色してしまいます。しかし、私の場合、色素斑を長年ほっておいたため、脂漏性角化症、と言って、皮膚が角化してしまっています。まあ、簡単に言うと、老人性のいぼ、ですね。。老人性、ああ、もうこんな歳なのね。。で、これでは、トレチノインが効かない。。このいぼが最近いっぱい目立ってきたので、いっそのこと取ってしまおう、ということになりました。

★角化した皮膚を物理的に取ってしまうのです。取った後の炎症性色素斑は、トレチノインで、効果有り。最近は、レーザーで、角化した皮膚を吹っ飛ばしてしまう事ができます。蒸散といいますが。。。と言うことで、脂漏性角化症を、炭酸ガスレーザーで焼いてもらうことにしました。これも、それも、皆、若いお姉ちゃんにもてるため、ではなくて、業務を滞りなく遂行するために。。

★クリーム麻酔を塗って、レーザー照射。なんか、細かいメスで切り刻まれているような感じ。。うー、なんかチリチリとやな感じ。焼いた後、ゴシゴシとこすって、皮を拭き取っています。うーん。時間にして約30分。顔の半分が、炭酸ガスレーザーで焼かれて、脂漏性角化症が取れました。でも当日は赤く晴れ上がっていて、よくわからない。エキザルベクリームを塗って安静にすることにしましょう。

★10日ほどたって、徐々に腫れが引いてくると、確かに盛り上がっていた脂漏性角化症のいぼは、綺麗さっぱり取れています。ただ、炎症後の色素斑が目立ちます。ここからは、トレチノインの出番です。トレチノインは劇薬で、あわないと顔が真っ赤になり、皮膚がボロボロ剥げてきます。あ、皮膚が剥げること自体は、正常です。けど、粗悪品なんか使って、失敗するとお化けのような顔になることも。自分に合った濃度のモノを、薄く塗るのがコツ。1,2ヶ月すると、色素斑は、いつの間にか薄くなるのでした。

★と言うことで、巷で言うアンチエイジング、やってみました。40代の男性が、何でーって感じですが、脂漏性角化症がちょっと目立っていたので、やって良かったです。別人のようになりますよ。

★大きいほくろの場合は、くりぬいて縫合することが多いですが、小さいほくろのある方は、炭酸ガスレーザーで削った後、Qスイッチルビーレザーで、黒い色素だけ飛ばしてもらうと良いと思います。Qスイッチルビーは、バチッと怖そうな音がするんですけど、痛みはあんまりないです。ほくろの場合、うまくすると保険が利くそうなので、よいかも。。

オバジ認定 トレチノインクリーム 0.1% 20g
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2010年12月04日

年末の不動産対策

★思い起こせば、昨年の後半は、ズーッと管財物件を取得できるのかどうかやきもきしていました。売買契約が昨年の12月12日、そして決済、所有権移転が今年の1月末、でした。

★今年の後半は、なんというか、不動産業に力が入っていませんね。繁忙期に向けて、動きが出てきているのに、これではいけない。。

★いけない、とはいえ、勤務業は忙しいし、飲み会は多いし、うーん。。。

★でも、やることはやらなくては。。福岡1号は、空室が3室。原状回復が終わっている部屋は2室。モデルルームの模様替えを行いました。管理会社があれこれ営業なさっているようで、様々な会社のネット媒体に載せてもらっているので、あえて個人営業はしなくて良いかな、と思ってます。11月末退去の、現状回復中のお部屋は、またこだわりを持ってモデルルーム化して見ます。1階は中年男性向けの和、2階は、若い女性向けの洋、と来てるので、今度はアジアン、と考えたのですが、ちょっと客層が見えづらいので、無難に洋、としました。個人的には天井に麻の布を貼って、ガネーシャの像をおいたりしたかったのですが。。内見のため、ブレーカーをあげると、インドミュージックが流れるようにしようか、と提案したところ、やり過ぎ、といわれました。やり過ぎぐらいが良いんですがね。。アジアンは今回はなし、です。さて、来年の繁忙期、少しは決まるのか?

★北九州物件は、管理会社にヒアリング。来年卒業の学生さんいますか?と。このアパート、新しく開発中の大学集積地のすぐ近くにあるにも関わらず、購入時、学生さん0、だった物件です。しかも滞納者続出。。任売にて購入後、管理会社を変更し、地域の大学の生協に深く食い込んでいる、信頼できる管理会社に変更してから、学生アパートに変身し、現在7割が学生さんです。毎年11月、来年の卒業予定を入居者にヒアリングしてくれます。来年は、卒業0。但し、再来年は卒業4!。うーん、再来年が怖い。。。でも来年は一息つけそうですね。。。すべての物件、大家直営で、個人ブログでも入居者募集していますが、圧倒的に問い合わせが多いのは、この北九州物件。もう一棟隣に持ってても満室になりそうなくらい、問い合わせがあります。少しは福岡1号にも問い合わせてやって下さいまし。。

★管財物件は、プランターではなく、唯一本格的な花壇を設置しました。ペチュニアがいい加減、枯れて来たので、すべて引っこ抜き、冬の定番、プリムラジュリアンと、パンジーで、埋め尽くしました。サザンカ、沈丁花は、蕾をつけていますね。リキュウバイも来年は咲きそうな雰囲気。ハウステンボスで購入してきた、様々なチューリップも植え付けているので、来年の入居の旬の頃が楽しみです。管財物件は、今年3室埋めたので、来年は、空いても1,2室だと信じたい。。実際はどうなるでしょう?ここが空いたとき考えている対策は、幾つかあります。今でも具体化できるモノはするかどうか考慮中です。

★ということで、打つべき手は打ちました。後は、飲みに行きたいです。最近、福岡では西中洲がお洒落です。春吉橋渡って天神側です。お洒落な大人スポット。明日はそこで歓迎会。楽しみ。。冬の博多は、いいですよー。

まるでおとぎの国のお花のデザートみたい♪カラフルな花プリムラ・ジュリアン寄せ植えフラワーギフト「フラワードルチェ」

サザンカ (祖父江)樹高1.2m

庭木:利休梅(リキュウバイ)
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