2011年01月28日

繁忙期真っ只中

★3室空きで今年を迎えた福岡1号アパートですが、1日、24日、と入居されまして、さらに申し込みが入りました。3月1日からですが、受けることにしました。これで、退去がなければ、満室です。

★福岡市の賃貸事情が厳しい中、まずはホッとしました。耐用年数越え、築古狭小木造物件でも、まだ、なんとかやれそうです。昨年3月末以来、4室が空き、今回でようやくすべて埋まりましたが、うち、3室が、20代女性。リフォームの目論見通りです。低家賃物件を狙う若い人は確実に増えておりますが、一方目が肥えてきている様です。あと、今回はすべて仲介業者さんの客付け。客付けにおいては、まだまだアナログが強い、ですね。ネット経由の方は、訳ありが多いように思います。。さて、しかし、家賃1割ダウン、広告料2ヶ月払い、更にリフォーム費用など、1室決めるごとに、出費が伴います。数年前とは、ほんと、様変わりしてしまいましたね。

★これから、福岡市で賃貸事業を続けていくためには、何が必要なのか?賃貸事業を辞める?それも、あり、でしょう。。やめないとすれば?一つは安く仕入れること。あとは、他物件との差別化。やはり、ここがキモ、でしょう。立地であったり、リフォームであったり、特にリフォームは幾らでも工夫が出来ます。ただ、やり過ぎて、家賃を高くしてしまえば、逆に決まりません。ここのバランスを如何にとるか、がポイントでしょう。。

★今後、人口減少社会になります。今後、地方の地方はますます寂れ、中核都市に人口が集中するものと思われます。確かに競争は激しいですが、福岡市で生き残れれば、まだ未来はあるのではないか、とも思います。
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2011年01月24日

繁忙期真っ只中

★繁忙期真っ只中です。福岡1号は、3室空きで年を越しましたが、元旦より1室契約、そして、本日より新規入居者が入り、立て続けに決まりました。あと、1室です。

★広告料は2ヶ月お支払いしています。現在の管理会社は、2ヶ月すべてを仲介業者さんに渡します。管理会社の事務手数料は、入居者からの仲介手数料(家賃1ヶ月分)、となります。まあ、鍵交換料、火災保険の代金からいくらかキックバックもあるのでしょうけど。。

★宅建を受験された方はおわかりだと思いますが、本来、仲介業者が受け取る、仲介手数料は、入居社、家主あわせて1ヶ月分、と決められています。ところがこれでは仲介業者は割に合わないので、抜け道が存在します。元締めである管理業者を通じて、家主に別途広告料を請求するのです。仲介手数料ではなくて、広告料、と銘打っているところがミソです。宅建業法のこの規定は、有名無実化しているのが現状です。管理業者の対応は様々で、家主が支払った広告用の一部をピンハネし、残りを仲介業者に支払うところもあるようです。

★福岡では、最近広告料を3ヶ月要求する会社も増えてきました。その3ヶ月分が、業者間で、どのように配分されているのか、、本当の所はよくわかりませんが。。広告料の増額は確かに効果があるようです。内見者数が増えるのです。しかし、内見者が増えても、肝心のお部屋のリフォームが十分でないと、契約にまで至りません。入居が決まれば儲け物、決まらなくとも、他の物件を良く見せるためのおとり、いわゆる当て馬物件にさせられている可能性もあり、ほんと、気が抜けないのが現状です。

★他の物件との差別化を図り、上手に営業することで、広告料は2ヶ月でよい、と私は思っています。残りの1ヶ月は、部屋のリフォーム、備品プレゼント、等に当てた方が、よほど効率が良いと思います。

★さて、退去後、リフォームで費用を使い、入居付けで費用を使う。リフォームで3ヶ月、広告費で2ヶ月の費用を使うと、それだけで、家賃が5ヶ月分飛んでいきます。しかも、新入居者は家賃1割ダウンで入ったりします。これで、果たして、賃貸経営は儲かると言えるのでしょうか?

★キャッシュフロー的には厳しくなるでしょう。私は、福岡1号は、フルローンに近い状態で借り入れをし、しかも15年返済ですから。。。北九州、管財物件は、利回りが良好で、助けてもらっている、というのが本当の所でしょう。

★でも、不動産投資は最終的に売って、利益が確定します。更地にして、一番高く売れるのは、1号物件なのです、多分。。不動産投資は、奥が深いです。それなりの資産価値のある土地を将来残すべく、日夜奮闘しているわけです。税率が高くなると、リフォーム3ヶ月、広告費2ヶ月、はらっても、ま、経費で落ちるなら、実質これくらいやね、とちょっと余裕で見れたりもします。。

★さて、さい先の良い繁忙期のスタートとなりました。あと1室、早く決めたいところです。あと、退去は3室ほどを見込んでいますが、今のところ0.。まもなく、正念場の2月がきますね。良い月になるといいなあ。
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2011年01月14日

1月半ば

★早いもので1月も半ばになりました。昨年暮れの大雪から後も、寒い日が続き、明日明後日も、福岡でも大雪が降る、とのこと。なんだか、久しぶりに寒い冬、です。

★さて、福岡の賃貸市場も、今年は更に冷え込んでいます。福岡市は、中心部5km圏内にに人口の40%以上が居住する、という、地方政令都市の中でも比較的コンパクトな市、ですが、その中心部たる中央区でも、1万円台の家賃のお部屋が結構出てきています。築古狭小物件は、リノベしたり、しっかり管理をしないと、おそらく月1万5千円程度の家賃に収斂していくのではないか、と、私は考えています。

★新築物件はまだまだ建っていますので、築古狭小がトコロテン式にこの家賃帯に押し出されていくことでしょう。競争も激しくなりますし、今後ますます、家賃を下げるだけでは、入居はつかないと思います。どの程度付加価値をつけて、住むに値する環境を整えるか、にかかってくると思います。

★福岡では、多くのワンルームマンションが、売りに出ています。新規購入を考える立場からみれば、魅力的な価格ですが、今の福岡では需給が大きく崩れており、また、安い物件を希望する方が増えているため、安易に手を出しても、入居がつかないリスクがあります。管理費や修繕積立金は、たとえ入居がつかなくてもかかりますし、退去後の原状回復で、1年分の家賃収入がすべて吹っ飛ぶ可能性もあります。超築古まで持ってしまうと、売るに売れず、固定費だけが飛んでいく、という、ババ抜きのババみたいな存在になってしまうかも。。。また、1棟ものの価格は、今後数年かけて、新基準の家賃による利回りへと低下していくことになるのではないでしょうか?

★ただし、これは今後数年の展望です。10年後、15年後、どうなるかはわかりません。新興国を中心にインフレに向かっています。内外価格差は縮小しており、引きずられるように、あらゆる物価が上昇する=インフレ、になるやもしれません。また、経済力をつけた中国では、個人の土地の所有が出来ません。もし、福岡の不動産を中国マネーが買い始めたら??日本だって、バブルの頃、アメリカの土地をどんどん買いましたからね。。(最終的に損をして撤退したケースが多いようですが)。

★結論としては、今は賃貸市況の激変期ですから、特に、今後数年は破綻しないように気をつける、ということでしょうか?借金返済をがんばりましょう、といういつもの結論です。売る立場からすれば、破綻しないように気をつける、買う立場からすれば、魅力的な物件が魅力的な価格で出てくるであろうと思われる数年後、買えるように準備しておく、ということでしょうかね。

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2011年01月06日

菅首相の目指すところ

★私は、民主党政権には失望しています。菅首相は、燐とした自分の国家感というものがない、と思っています。しかし、菅首相は、市民運動化出身ではありますが、ロマンティストというよりは、結構リアリストではないか、とも思っています。財務省を経験し、官僚から本当の日本国の状況を聞くに及んで、”これはやばい”と思ったと思います。かれも、びびって、ぶれましたが、消費税増税、TPP参加、社会保障と税の抜本改革をようやくやる気になったようです。実際にやれるかどうかは別問題ですが、でも、ほんと、これはやらないといけない。

★小沢さんは、自民党の中枢にいた人で、国民の意見を良く聞く人。地方の苦難をわかっている人。それらの人に配慮する気持ちはわかりますしマニフェストに今でもこだわっているのもわかります。が、でも、今更、子供手当満額、高速道路無料化、出来るわけないでしょ?彼に任せたら、多分、むちゃやって、これらを実現するかも知れませんが、きっと大混乱になると思います。今回起訴されそうですが、無罪の可能性が高いといわれています。彼の排除は、日本の中で表に出ない、大きな力が関わっているのではないか、と思います。

★私は管首相のこと、人間的にあまり好きではないですが、方向性としては、管首相が正しいのだと思います。彼は、小沢氏を意地でも切る、でしょう。そして、自民党の一部や公明党と連立を目指していると思います。管首相は、まずい、と思ったら、結構自説を曲げるところがあります。自民党は、消費税あげ賛成です。TPP対応は割れています。私は、管首相は、消費税増税、TPP参加、税、社会保障抜本改正を掲げて、自民党の一部勢力に、大きく譲歩するのではないか、と思います。マニフェストもきちんと出来ること出来ないこと仕分けして、あらためて国民に提示すべきです。実際、そうするのではないか、と思います。そして、与野党協議となるでしょうが、戦闘モードの自民党が、少々の民主党の譲歩を受けるとも思えない。まとまらなければ、私は、菅さんが解散カードを切る、と、と思っています。

★落選するのは、小沢系若手民主党議員でしょう。もちろん、民主党は大きく議席を減らすでしょうが、自民党が単独過半数を取る、とも思えません。ここで、管、前原、岡田、野田、さんらのグループと、公明党、自民党でも若手のグループなどが、連立を組む可能性があり得るのではないか、と思っています。鳩山さんは、以外と節操なさそうですから、いつの間にかこちらにつくのではないか、と思います。

★報道されていることがすべてではないと思います。多分内々では、いろんな話が進行中の事でしょう。

★そうして、消費税は10%にあげられることでしょう。ここで、一旦日本株は暴落するか?私は、以外と上がるのではないか、と思います。

★まあ、どうなるかわかりませんが、今年前半のガタゴタの帰趨には注目です。
posted by est at 22:54| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

新年あけましておめでとうございます。

★新年あけましておめでとうございます。

★今年は、九州も雪の中のスタートとなりました。株式投資は0,FXも0、アパート経営は、福岡1号が2室空き、他は満室のスタートです。

★まずは激動の繁忙期、どういう結果と相成りますか??

★今年は、勤務業は攻めの年、投資の方は、地味に借金返済に努める年となりそうですので、投資におけるワクワク感はあまりありません。

★今年は、いろいろと勉強して、いろんな事に対する、今後の方向性を考えていきたいと思います。

★良い年になりますように!!

主婦でも大家さん 頭金100万円でアパートまるごと買う方法 (朝日コミックス) [コミック] / 東條 さち子 (著); 朝日新聞出版 (刊)
posted by est at 00:09| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする