2011年02月27日

2010国勢調査速報

★2010年国勢調査の速報値が出ておりました。平成17年と22年との比較です。数値の誤りに当方は一切責任を持ちませんので、あらかじめご容赦を。。
福岡県は、北九州市=門司区-3.8%、若松区-2.4%、戸畑区-3.3%、小倉北区-0.7%、小倉南区0.1%、八幡東区-5.2%、八幡西区-1.1%。
八幡東区は山の手で、高齢化が特に進行している、とテレビでも特集が組まれていました。さすがに中心地小倉北区、南区はがんばっていますが、それでも南区の0.1%増がやっと、という印象。元気印だった、八幡西区が減少に転じたのはちょっとショックです。。。

★福岡市=東区6.5%、博多区8.5%、中央区6.8%、南区0.3%、西区7.8%、城南区0%、早良区1.0%。九州一の元気都市、福岡は、さすがにすべての区で上昇。博多駅リニューアルオープンに向けて活気に包まれる博多区、九州大学移転で、一挙に人口流入が起きた西区は、日本とは思えない?上昇を示しました。ただ、一方で、博多区、中央区を中心に、今でもバコバコ巨大マンションが建っていますから、必ずしも、賃貸経営が有利、という訳ではありませんが、それでも、新築マンションとは違う方向性で、入居者へアピールすれば、またなんとかなるのでは??南区は、次回は減少に転じるかも知れません。が、南区、城南区には、福岡外環状道路、都市高速5号線開通、というビックイベントがありましたから、今後宅地開発が進行するかも知れません。東区が以外に検討しているのは、人工島関連と、千早の再開発効果、でしょうね。。

★あと、目につくところでは、那珂川町6.0%、志免町7.4%、新宮町5.3%、久山町6.6%、糟屋町11.5%。那珂川町は、人口49,785人で、5万人に215人届かず。市制施行は延期でしょうか?志免や糟屋が健闘しているのには驚きました。これまで福岡都市圏のすぐ近くに位置しながら、開発が遅れていた印象があったのですが、イオンモールルクルなどの影響もあるのかな?

★佐賀県では、佐賀市-1.6%、鳥栖市6.7%、吉野ヶ里町1.7%、基山町-5.5%、上峰町1.5%。鳥栖市はさすがに突出しており、福岡市中央区並の上昇率を誇ります。しかし、面積が広いので、上手に場所を選ばないと難しそう。鳥栖市に近い基山でここまで減っているのも??

★長崎県では、長崎市-2.6%、佐世保市-3.1%、諫早市-2.3%、大村市2.8%。長崎県は全国有数の、大規模な人口減少が見込まれる県ですが、大村市は増えてますね。長崎市は、山の手を中心に過疎化が進み、”人は山を降りてくる”でしょう。。諌早、大村は県央で平地も多く、発展が見込まれるのですが、明暗が分かれました。特に大村は、長崎新幹線が開通すれば、新幹線駅が出来るので、有望だとは思いますが、分母がもともと小さいので、それを見越してマンションが建設されると、あっという間に飽和しそうな予感。。。

★まあ、宅地などに使える、道路付けと日当たりの良い、適度な坪数の土地を持つなら、やはり福岡市、が安心だと思います。次いで、その周辺都市の中心地、でしょうか。。ただ、こと、賃貸経営に限って言えば、福岡市は、少々の人口増をものともしないほど、マンションが供給され続けているので、生半可な気持ちで参入すると、火傷をするでせう。
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2011年02月23日

不動産投資の魅力と罠

★曲がりなりにも5年間、アパート経営をやってきました。いろいろ努力して、入居が決まったときの達成感、充実感は、やってみて初めてわかるものです。家賃が振り込まれたときのうれしさ。税引き後キャッシュフローが得られ、通帳の残高が増え、借金が減っていく充実感もあります。。ある種の高揚感に包まれるのです。

★ああ、そうか、不動産経営は、癖になるんだ、と、実感しました。最初の物件でうまくいくと、これを2つ持ち、3つ持つと、この高揚感が2倍、3倍になる。そして、え、キャッシュフローが、給料を超える、ということは、働かなくとも、いい?この楽しい不動産経営にずっと浸っていれるんじゃないか??

★そうして、人は不動産経営にのめり込んでいくのでしょうか??

★株でも似たような体験をしました。私は以前空売り派だったので、株が急落すると、急速に資産がふくらみます。すると、気分が高揚します。お、俺は、天才なんじゃないか??そう錯覚しましたです。そう、錯覚です。

★この癖になる不動産投資は、かつて、一部の限られた資産家だけが味わえる特別な”ゲーム”でした。それが、私のような庶民が味わえるようになったという時点で、あるいはサラリーマン大家さんの出版物が店頭に多く並ぶようになった時点で、その秘められた旨みは、既に過去のものになっていたのではないか、、そのような気がします。

★弁護士や歯科医師、公認会計士すら、余ってしまうという、この供給過剰の時代、例にもれず供給過剰のアパマン業界の先に待つ未来は。。。

★そう、血で血を洗う、弱肉強食、体力勝負の入居者獲得!大競争時代です。何のことはない、他の業種と同じですよ。

★あなたは、それでも、この業界に、参入しますか?

p.s. 確かに、楽しいですよ-、でも、や り 過 ぎ は 禁 物 で す。高揚感に酔いしれて、ふらふらと買わないように、肝にめいじとこう。。。
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2011年02月22日

まあ、いろいろ考えても仕方ないわさぁ

★不動産業者さんの眼から見た、福岡の賃貸市場の現実にショックを受けたのでしたが、、。売ったがいい、とか、運がいい、という言葉にちょっとだけムムッ、ときましたけど。。。ふう。。

★まあ、いろいろ考えても仕方ないですね。割り切りました。賃料バブル崩壊、賃料デフレの中で、自分としては、しっかり戦っていこうと思います。。自分の場合、福岡1号と、北九州の物件のローンがあと10年。これまでの、最初の5年間は、経営的には、まあ、合格だったと思います。借金返済をし、キャッシュをまわしながら、更にそれなりにリフォームをし、投資をして、物件的には築古ながら、なんとか戦える状況にしてきたわけですから。。

★今後厳しいのは、それでも家賃を下げていかなくてはならない状況になりつつあるということ。家賃の値決めをシビアにし、一方で高稼働率を維持していかなくてはなりません。まあ、感覚的にあと5年は乗り切れそうな気がします。

★でも、最後の5年は、どうだかなあ。。今後増える税金に対しては、法人へ売却、所得分散その他の節税、で、うまくいきそうですが、最終的には、やはり、キャッシュフローが回るかどうか、となりますか。。その頃は、収益物件として売るには、築古すぎて、とんでもない指し値が入りそうですから、やはり、最後まで持って、更地にして、宅地として売るのがよさそうです。ということは、やっぱり、がんばって最後までローンをはらおうか、と思います。

★勤務業もしっかりがんばらなくてはいけないですね。。。
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ベテラン営業マン

★5年前、不動産投資を始めるときに、相談に行った方がいます。その時、言われたことで頭に残っていることは、RCなんておやめなさい。最初の5-10年は良いんです。最後の10年で、皆破産していますよ、ということ、木造をやるなら、頭金をしっかり入れて、給与で補填が聞く範囲内でおやんなさい。ということでした。RCこそ手を出しませんでしたが、頭金をしっかり入れずに、給与で十分補填が効かないレベルでやり始めてしまったわけですが。。。

★その方に、久しぶりにお会いしてきました。今年、アパートローンの5年固定が終わるので、今後の物件の法人移行について、相談するためです。家族への相続を考慮するなら、LLCではなく、株式会社が良いようですね。。

★ところで、、福岡の賃貸市況、入居状況について、話しを聞いて、正直青ざめました。ある程度予想はしていましたが、ここまでひどいとは。。。なんなんですか、いったい。。。

★あなたは、よくやっているし、運も良かったんだろうね、と言われました。。。でも、売買を考えるなら、買うなんてとんでもない、むしろ、売れるうちに、お売りなさい、とも。。。つまり、売りたくても売れない人がものすごく多い、と。

★あんまり、ブログで書くことではないんでしょうね。。正直、新しい物件を買おうなどという気が、すっかり失せてしまいました。。

★これは一面の真実なのでしょう。。ただ、それを100%鵜呑みにしよう、とは思いません。いずれにしろ、あと約2年は、物件を購入せず、キャッシュを積みつつ、借金を返し、賃貸市況をみていきたいと思います。あと2年で見えてくるものもあるでしょう。。
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2011年02月15日

物件紹介

★先日、とある都市の、よさげな単身者向け物件の紹介を受けました。またまた、いわゆる任意売却案件です。立地よし、利回りよし、築浅RC。昨年購入した築浅木造管財物件も、十分安く買えたけど、今回のは、なにぶん、立地や道路付けが良い。規模もそこそこで、巨艦物件や、RC嫌いの自分も、築浅だしこれなら、OK、かな。写真で見る限り、内装もOK。自分の旗艦物件になりうる物件かなあ、と一目惚れでした。ああ、これが5年前だったら、、でも、5年前だったら、この倍の値段だったかも、マジで。。ほんと不動産の値段というものは、その絶対値の大きさのわりに、値決めが非常にアバウトです。そこに勝機も、負ける源もあるのでしょうが、、、。

★手持ち物件現在満室で、少々気が大きくなっている自分は、正直言うと、一瞬、買っちゃえ、と思いました(融資つくかわかりませんが、築浅RCで積算割れだから大丈夫かなあ、と)。でも、結論を言うと、見送りました。賃貸市況の崩壊を目の当たりにしていますし、昨年の物件購入後、3年間を置く、と決めていたから、というのが理由ですが、まあ、借金をこれ以上増やすことに正直びびったわけです。

★世間の物件の値段が半分、ということは、世間の家賃収入も、いずれ半分になっても、おかしくない、ということです。現在手持ちの福岡1号、北九州物件は、ミニバブル華やかなりし頃購入、今年で丸5年たちますが、ローンはあと10年残っています。福岡の市況をみていると、ぶっちゃけ、あと10年の間に、家賃収入が半分になっても乗り切れるだけのキャッシュの裏付けを築く必要がある、と考えています。できればそうならないように、あれこれと、あがいているんですけどね。。。福岡1号は、築古狭小木造ですが、低家賃を求める世の流れに、うまく乗れてしまっているのは、なんともまあ、結果オーライです。。でも、新しくて綺麗な物件を、格安で仕入れて、安く貸せれば、これに勝るものはありません。

★でも、でも、やっぱり、不動産賃貸業は、ゲームではないし、ゲームオーバーはごめん被りたい。安全地帯に逃げ込んだ後に、あらためて魅力的な物件を待ちたい、と思います。それにしても、惜しかったなあ。。
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2011年02月11日

新鳥栖

★今日は仕事で諫早に来ています。九州新幹線鹿児島ルートは、3月12日に開通しますが、西九州ルート、というか、長崎新幹線、は、なかなか進展しません。。新鳥栖駅から、フリーゲージにて、狭軌になり、武雄だったかな?まで、スーパー特急として走ります。そこから、広軌の新幹線に戻って、諫早まで走り、またフリーゲージで、狭軌になって長崎にいたる、という、何とも不可解な路線になるそうです。時間短縮効果も小さく、開通後も博多長崎間は、1時間以上かかります。博多鹿児島が1時間20分程度なのに、同じくらい、だそうで。。。

★フリーゲージの技術自体が、まだ確立していないそうです。博多ー新鳥栖間は、筑紫トンネルという、長大なトンネルがありますが、その途中に巨大な地下水脈があって、それを避けるために、トンネルは、かなりの急勾配になりました。したがって、車体が軽く、馬力の強い、九州仕様の新幹線車両を新たに開発したそうですが。。。フリーゲージの機械を積むと、車体が重くなるそうです。また、開発中のフリーゲージトレインは、急カーブを曲がるときの安定性が、基準をクリアしないそうで、、果たして、西九州ルートは、出来るのでしょうか??

★さて、開通前の新鳥栖駅も、先日、仕事のついでにみてきましたが、筑紫トンネルを抜けてすぐ、田舎に突然駅舎がある感じです。鳥栖は、九州では珍しく現在人口が増加中の、発展している町、です。場所を選べば不動産投資もよいのでは、と思いますが、その場所選び、が、地元を良く知らないと、難しいですね。。工場が建ち並ぶ中に立っていた、築1年ちょっとの真新しいレ○○○スは、極めて悲惨な入居状況でした。工場の勤務者をターゲットにしたのでしょうが、、何故でしょうね?

★さて、九州各地に出かけることが多いのですが、地方の地方は、過疎化が更に、急速に進展しています。私がよく知る某坂の町もそうです。将来、ただで良いから、この土地を、この家をもらってくれないか、という話が当たり前に出てくる、、ような気がします。ただ、巷で言われるように、やはり、ただより怖い物はない、というのは、本当、かも知れません。

★例えば、坂の上にあり、車も入らない古家を、ただでもらっても。。。そんな立地では、高齢化が進展する地域で、もう、入居はつかないでしょう。しかし、税金はかかります。毎年、固定資産税がかかる、まさしく負のキャッシュフローを生み続けるお荷物、です。放置して、廃屋になっても、廃屋をなんとかせい、と近隣から苦情が来る、かも知れません。取り壊し費用は、自己負担。更に、建物がなくなっても、大雨で、擁壁が壊れたら?賠償責任が生じるかも?壊れなくても、擁壁が壊れかけたら?危ないから直しなさい、と、またまたクレームが来るかも??

★ボロ屋を安く買う、ということをしばしば目にしますが、場所を選ばないと、とんでもないことになることもあります。田舎の傾斜地の不動産を相続する人は、正直、皆、結構困ってます。行政に寄付しようにも、受け取ってくれないそうで。。坂の上のアパートも、利回りが良くとも、出口が。。。イメージとしては、アリ地獄です。。

★んー、太陽光発電工場にでもしますか?でも、わざわざそんなとこでやらなくても、都会の真ん中でも出来ることですからねぇ。。

★負のキャッシュフローを生み続ける物件は、決して手出し無用。売れる物なら売った方がよいかも??不動産は、立地と、その地を良く知ること、が大切ですね。
posted by est at 18:07| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2011年02月03日

中洲にて

★先月は、博多区のゑ○す堂 にてお食事。割烹というか、小料理屋っぽいお店。あんきもには、ヱビスビールが合いますね。。今月は、西中洲のmits○○ac○i。バー&ダイニングで、那珂川に面したお店です。誕生日とかイベントのあるお客さんの為に、店員さんが那珂川に面した店の外に立って、花火を振って祝ってくれます。。料理は洋風がメインですが、ウニのパスタなどもあって、美味しい。結婚式の2次会とか多そう。。お酒も何でもありますが、店の雰囲気的には、カクテルかウイスキー。。ズブロッカが美味しかった。

★さて、2月。繁忙期のピークです。昨年は、今の時期全室満室でしたが、2月中に3月末退去の連絡が入りました。今年も今のところ、2月28日に入居があっての満室となりますが、さて、退去の連絡は入るでしょうか??退去の度に、お金が飛んでいくのは、辛いところですが。。。

★管財物件を購入して、丸1年が経過しました。今のところ運営は順調です。何度も書いていますが、あと2年、様子を見て、新規物件を購入するかどうか考えたいと思います。空室率や、家賃の下落がこのあたりで止まると良いんですが。。もう、家賃15,000円のアパート、20,000円のRCマンションをみても、全然驚かなくなってしまいました。ただ、古いアパートが取り壊されているシーンをちょくちょくみます。需給を考えると、戸数が減るのは良いこと、ですね。その後は、戸建てになったりすることが多いような。。。新築される単身者向けは、1DK~2Kが多いようです。マンションは、結構古くても、リノベされることが多いようです。取り壊しが大変でしょうからね。。一方、先立つものがないと、身動き取れなくなります。マンションは、スラム化していくケースも、今後出てくるのではないでしょうか?

★北九州物件、今年の卒業はないですが、来年の卒業はなんと5!だそうです。大学院生がおおいからなあ。。一挙に半分空きそうです??来年の今頃は、きっと目を白黒させていることでしょう。勝負、ですね。。福岡1号はお洒落路線でいっていますが、北九州物件は費用対効果の意味合いが薄いように思います。ここは、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ付、の実需路線にすることが最優先です。すべてリサイクルショップで安く仕入れます。家賃1ヶ月分で、すべてそろってしまいます。更にキラーアイテムとしては、テレビもつけます。入居者にとっては、至れり尽くせり。。エコポイントを利用したり、有名でない会社のものを購入したりして安くあげました。テレビは、設備投資はほぼ終了。あと、学生アパートの入居付けは、大学生協とコネクションを持つことも大切です。これは、管理会社にお任せです。。ネット募集も結構有効で、かなり早い時期から問い合わせが来ます。。
posted by est at 23:39| Comment(0) | TrackBack(0) | グルメ | 更新情報をチェックする