2011年03月29日

激動の3月も終わり

★3月11日以降、日々の忙しさは相変わらずですが、気持ちが沈んだまま、で、気持ちが晴れません。東北の人々の勇気と粘り強さに感動し、また、人生の事、家族のこと、将来のこと、いろんな事を考えさせられる1ヶ月でした。

★いろんな感情がわき上がってくるのですが、日常は容赦なく過ぎていきますし、ここは投資のブログですので、気を取り直して、いつものブログに戻りたい、と思います。

★アパートについて、4月半ばで、管財物件が1室空くことになりました。空室が少なかったことは喜ばしいのですが、時期が悪い、です。昨年は物件取得が1月末で、募集を開始しましたので、あっというまに3室埋まりましたが、今年はそうはいかないでしょう。。この物件について、モデルルーム化をどうするか、など、実際に空いた時点で考えていきたいと思います。

★物件を持つことのリスク、を考えさせられました。福岡は、津波のリスクは少ないと思うのですが、活断層はあります。直下型地震は、あり得ます。原発については、玄海原子力発電所が、100km以内にあります。ここもMOX燃料を用いたプルサーマルをやっています。正直、いままで原発のリスク、なんて考えたことありませんでした。

★地震保険には入っております。全損で、火災保険の50%の金額しか出ない、ということも知っておりました。しかし、この50%は、物件の再取得価格、ではなくて、時価の50%、というのは、今回初めて知りました。築古だったら、あんまりでないじゃないですか。。一部損壊だと、たった時価の5%しかでない、と。。ないよりましですが、あまり意味のある保険ではない気がしてきました。

★耐震性が十分でないと認定されてしまったら、賠償責任が生じる場合もあります。新耐震基準を満たしているから、、賠償責任は、完全に免責されるのでしょうか?地震で建物が倒壊しても、地震後の火事で焼失しても、ローンはしっかり残るそうです。地震国日本で、賃貸経営をやるリスク、、、どうなんでしょうか?

★まあ、現状では、まずは借金を減らす、と言う結論になってしまいますけど。。。

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2011年03月24日

福島第1原発

★あらためまして、今回の東北関東大震災の被害にあわれた方に、心からお見舞い申し上げます。

★福島第1原発は、膠着状態が続いております。実際の所、どうなるのか、専門知識があるわけではないので、よくわかりませんが、いろいろな報道がなされております。自分なりに考え、どうなるのか判断しておくことは大切か、と思いました。

★チェルノブイリは、核分裂の最中に水蒸気爆発がおき、圧力容器が吹き飛んでしまいました。一方、福島第一の場合、核分裂反応は、制御棒が挿入されて、停止しております。

★ただ、停止後、水冷系統が動かせず、余熱で窯の中(=原子炉)が十分冷やせない状態が続いています。これが、1,2,3号炉。一方、窯の外にも、使用済み核燃料プールがあって、そこも冷やせないので、ほっておくとぐつぐつ煮えたぎってしまう。このプールは、1,2,3,4、5,6号、すべての建屋の中にある。。5号機、6号機のプールは冷却装置が作動して冷やせている。3,4号機は、消防隊が水をかけて冷やしている。1号機、2号機は、海水をポンプで注入して冷やしているようです。また、1,2,3号機の炉心にも海水を注入して冷やしているそうですが、十分ではないようです。本来水の中にあるべき核燃料棒が、一部むき出しになって、溶けている(炉心溶融、メルトダウン)いる可能性が指摘されています。

★で、考えられる最悪の事態は、チェルノブイリのように、圧力容器が爆発して吹き飛び、内部にある放射性物質がまき散らされるか否か、ということでしょう。報道による専門家の話を聞いていると、このまま炉内の冷却が十分ではないと、お釜の中が高温になり、燃料棒が溶けてしまう。その溶けた燃料が、そこに溜まって、圧力容器を壊してしまうかも知れない。ただ、溶けた燃料が集まって、核分裂反応が始まってしまう(=再臨界)は、種々の条件がそろわないので、起きないのではないか、ということの様です。すなわち、核爆発は、おきないのではないか、ということです。

★チェルノブイリのように、大爆発は起きない、しかし、圧力容器の破損は考えられ、そこから放射性物質が漏れることは考えられる、ということのようです。チェルノブイリほどにはならなくとも、どの程度容器が破損されるか、まき散らされる放射性物質はそれによって決まると思われます。また、2号炉は、既に一部破損が懸念されているようです。。また、1号炉は、圧力容器内の温度が400度を超えていて、冷やすために注入する海水の量を多くしたら、圧力が上昇した、ということで、危険な状態である、との報道もなされました。注入する海水を減らしたら、圧力も減ったということですが、また温度が上がるのかも。。。本格的な冷却装置の稼働が待たれます。

★理屈を言うのは簡単ですが、実際に、目に見えない放射線と格闘しながら、これらの作業を行うことが、如何に困難で、かつ勇気のいることでしょうか。。。現場で、必死に作業にあたっている方々に、心から敬意表し、感謝したいと思います。炉心と、燃料保管プールの冷却がうまくいきますことを、心より祈っております。


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2011年03月20日

がんばれ日本

★今回の震災にて、命を落とされた方々に対し、心から哀悼の意を表します。また、被災された方々が、お元気になられますよう、心から祈っております。

★そして、危険な原発の最前線で、放射能と向き合って、文字通り命をかけている方々に、心から尊敬と敬意、そして感謝の念を表したい、と思います。

★被爆国である我々は、放射線の恐ろしさを皆、知っています。広島、長崎の被害、遅れて出てくる、白血病や癌。。シーベルト、ベクレル、など、詳しいことはわからないにしても、安全基準内、と言われても、いつ爆発があるかわからない環境の中で、作業することの危険性、参加されている方は、わかっておられると思います。直ちに健康に影響はないレベル、と繰り返されていますが、じゃあ、5年後は?10年後は?と言いたくなります。家族がおられる方も多いでしょう。小さい子供がおられる方も多いでしょう。ご本人、ご家族の心情を考えると、いたたまれません。

★何故こんな事になったのか。1,000年に一度の災害、と言われていますが、安全に安全を重ねるべき原発は、1,000年に1度の災害にも耐えうるように設計すべきではなかったのでしょうか?更に、災害だけではなく、テロで原子炉が被害を受けることも想定されるはずです。今回は、核反応を止める制御棒の挿入は出来ましたが、冷却機能がすべてやられていました。冷却できないことが、これほど危険なことであるのなら、テロで、冷却できない状態になることも想定すべきではなかったのでしょうか?その際、東京電力に、その協力企業に、あるいは警察庁や東京の消防庁に、対応をお願いする、ということでいいんでしょうか?本来なら、国が、すなわち自衛隊に、原発に詳しい特殊機関を作り、ある程度の対応方法をあらかじめ準備しておくべきではなかったのでしょうか?

★最悪のケースで、燃料棒がメルトダウンをして、原子炉の底で一部の核物質が、再臨界をしても、次々と臨界が続いて、大爆発が起こる、というのは想定しづらいようです。チェルノブイリは、まさに核分裂反応が持続しているときに制御できなくなって大爆発を起こしたのですから、その時とは違います。でも、一部の核物質でも再臨界して小規模の爆発がおこれば、それだけで、相当量の放射性物質が舞い上がり、かなりの地域が汚染されることでしょう。最悪のケースになりそうであれば、放射線を遮る能力のあるコンクリートで、原子炉自体をすべて固めてしまうしかないと思っています。が、そうなると、数十キロ四方は、何十年も何百年も立ち入れなくなってしまうでしょう。

★現状は、まさしく試行錯誤で、最悪の事態を回避すべく、原子炉と使用済み核燃料棒を冷却するミッションが進行しています。自衛隊は原子炉に10mまで近づいて、放水しました。自衛隊の隊員の方、使命感でやられたのですね。東電の職員さん、2号機まで外部電源を引き込んだそうです。本当に規定の範囲内の放射線で治めているのでしょうか?だれかが、危険を顧みず、高放射線部に突っ込んでいったことはないのでしょうか?今後、原子炉内の冷却システムの復旧を目指すそうです。2号機は、建屋は壊れていません。建屋に入るのでしょうか?ポンプが壊れているとすれば、ポンプを取り替えるそうです。だれがどのように作業するのでしょう。。

★我々国民は、もっと、彼らを称賛し、感謝をすべきです。まさしく、日本の浮沈を決めるミッションです。どうか、原発の危機が収まりますように。。退院の皆さんが、無事に帰還し、今後も健康被害がないことを、心から祈念します。

★原発以外にも、多くの自衛隊員が、行政の方が、無名のボランティアの方が、働いています。ほんとうに頭が下がる思いです。テレビでは決してご遺体は写りませんが、津波が引いて現地を回った自衛隊の方、生き残った家族の方、報道関係者は、多くの遺体を見つけたことでしょう。最初は気分が高まっていても、あまりに悲惨な状態の町並み、かつて言葉を交わしていた方の遺体を見続けると、次第に何の感情も湧いてこなくなります。無意識に感情を押し込めてしまうのです。心の平穏安定を図るための、一種の無意識下の防衛反応です。でも、時が経つにつれて、心の底に押し込めていたものが現れてきます。悪夢にうなされたり、訳もなくどきどきしたり、訳もなく涙が出たりしてきます。時には絶望と希死念慮が現れてきます。自分で自分の感情が制御できなくなってきます。PTSDです。

★小さい子供を抱いたままなくなっていた祖母、それを見つけて号泣した子供の母親。その記事を読んだときは、不覚にも涙が出ました。彼女は、きっとながいながい間、その悲しみを背負っていくことでしょう。多くの人に、心のサポートが必要だと思います。誰か側にいて、辛い気持ちを聞いてあげるだけでいい。心の底に押し込めた、悲しい、寂しい、悔しい、無念な感情を、どこかで誰かに安全にぶつけないと、そして、それを繰り返し行わないと、受容には至らないのです。ある小学校では児童の多くが震災で亡くなった。。別の小学校では児童はほとんど助かったけど、両親とも亡くなった子が多い。親は毎日胸が張り裂ける気持ちで泣き暮らしているでしょう。小学生の子供は、一見気丈に普通に過ごしているように見えるかも知れません。でもこれも、処理できない大きなショックを抱え込んだとき、無意識に感情を抑え込む防衛反応です。心の底には不安と恐怖と、寂しさが押し込まれていて、そのままでは、それがいろいろな良くない形で出てくることが多いです。まったく感情を見せなくなってしまう子供もいます。すこしずつ、安全な形で感情を表に出すようにしなくてはなりません。

★私自身、少し感情的に疲れているように思います。あまり、現地の人々の心情に、自分の心をシンクロさせてしまうと、私自身の心が、不安定になってしまいます。

★今後は、私自身は、少しずつ前向きに気持ちを持って行きたいと思います。被災地の方々は、今気持ちが張り詰めており、気持ちが沈むのは、むしろ、ホッと一息つけるようになってからでしょう。どうか皆様が、お元気になりますように。少々だらしない政治は、金銭的サポートをしっかり行って欲しい、と思います。

★がんばれ、日本。
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2011年03月12日

東北地方の大地震

★テレビで放映される映像に、これが現実の事なのか、と驚き、胸がふさがれる思いです。どうか、一人でも多くの人の命が救われ、また、被災された方の生活が少しでも安寧なものになるよう、心から祈っております。。
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2011年03月11日

さすが繁忙期

★木曜日の昼下がり、福岡1号で、掃除をしていました。軍手をはめて、ジャンバーを羽織り、プランターをいじっていました。枯れたと思っていた5年目のサルビアが、復活しかかっているのをみて、おお、と感動していました。冬越しが苦手な多年草のうち、日々草とベゴニアが全滅したのに、サルビアが生きていた-、と喜んで、余分な枝を剪定鋏で切っていると、ベビーカーに乗った赤ちゃんを連れた20代半ばと思わしき女性が、アパートの敷地内に入って、きょろきょろしています。

★あのー、管理人さんですか?と声をかけられました。えっまあ、この服装で、剪定鋏をいじっているとそうおもわれるわなあ、と思いつつ、とっさにええ、そうですよ、と返答すると、あのー、ここって空いてます?と。。空いてないけど、空いてるとしても、家族では住めないよなー隣の地主で、ファミリータイプのアパートを持っているおばちゃんに話しを持って行った方がいいかなあ、でも、そこも満室だとこの前言ってたよなあ、、と思いつつ、"残念ですが、今満室なんですよー、でも、ここ、家族では住めませんよ、1Kですから"と答えました。

★いえ、私の友人が、こっちに出てくるんですよ。この辺で安くて綺麗なアパート探しているもので。。お家賃幾らですか?と、、ああ、そうか、で、○○円です。と答えると、えー、そうですか、空いてないんですか?残念。。と言われます。

★反応から見るに、安さ、外から見た綺麗さは、合格?中を見せると、多分、狭ささえ気にならなければ、気にいってもらえる自信はあるんで、ぉぉ、なかなか評価いいんだぁ、木造耐用年数すぎてるけど。。。と、少々嬉しくなりました。管理会社のプレートを見せて、また、詳しい話しが聞きたくなったら、こちらに電話をしてください、と言って、赤ちゃんに可愛いですね、(ほんと可愛かった)と言って別れました。

★繁忙期になって、ブログ経由の問い合わせも増え、そのたびごとにお断りする、という、何とも夢見たいな状態です。ブログ経由の問い合わせについては、北九州は、いままですべて男性ですが、福岡1号は、今年のメール問い合わせ、今日も、すべて女性。購入時には考えられなかったことです。今年は、何年もかけてやってきたことが実りを迎えている感じです。12月ー3月のオンシーズンと、その他のオフシーズンでは、全く反響が違います。オンシーズンで、動きがあるうちは、まだ、救われる、そういう思いを強くしました。

★投資は、うまくいくと、気が大きくなって、次第に大きな勝負に出る。そして、必ず失敗する。誰かの言葉です、忘れましたが。。。ここは、気を引き締めて、地道に借金を返していきたいと思います。ああ、先日のRC、あっさり買い付けが通り、売買成立しそう、だそうです。任売はここから長いんでしょうが。。まだ残念な気持ち、あります。

★そうそう、RC。2年後、もし物件を買うなら、小規模超築浅なら除外しなくてもいいか、と。。詳しい人が必ずいうのは、金がないんなら、古いのはやめておけ、ということ。要は、維持費がむちゃくちゃかかる可能性が高いのと、超築古になってしまうと、処分に困るから、なのだそうです。RCやるなら、売れやすい規模のものを、出来るだけ安く、出来るだけ築浅で買って、築古になりかけたらさっさと売却すること、だそうで、これにも全く同意します。それでも、結局あんまり儲からないことが多いんだそうですね、プロでも。。税金高いし。。

★、ああ、また、物件購入の話しになっちゃった。気を引き締めます。
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2011年03月09日

物件のホームページを持つということ

★つい先日、東京ディズニーランドに遊びに行きました。あらためて感じるのは、東京の人的パワーの凄さです。とにかく、人、人、人。そして、皆ならぶことに躊躇しません。コーヒーカップがぐるぐる回るの(アリスのティーパーティ)が、40分待ち?福岡では考えられません。熊のプーさんのアトラクション、今年オープンしたミッキーのアトラクションは、150分待ち!ファストパス午前中に発行しても、入れるのは夜8時??何じゃこりゃ?です。

★昨年オープンした、真正面のホテルに泊まったのですが、大変賑わっていました。。さすが、高収益企業、オリエンタルランド!!入場券は、今でも高いと思うのですが、4月から、更に値上げする、とのこと。地方と異なって、東京はまだまだ勢いがあるんでしょうか??更に、社員教育も行き届いているなあ、と随所で感じましたです。

★さて、私は、物件のホームページを持っております。自作のポータルサイトを作り、そこから、各物件ごとに飛ぶようにしています。各物件は、ブログ形式で作っています。自分なりに勉強したSEO対策も少しはしておりますが、月に1度程度の更新でも、それなりに検索ページで上の方にくるようにはなります。

★さて、気をつけている点ですが、一つは、管理会社さんに了解を得て、管理会社さんが不快な思いをしないようにすること。具体的には、管理会社さんを飛び越して、契約や話しを進めないようにすること、管理会社さんの取り分が減らないように気をつけることです。私は、大手の会社ではなく、何れも地域に密着して、地元各方面に顔の利く業者さんを選んでいますが、その業者さんに、自分の物件なら安心して、各方面に宣伝していただけるように、気を配っています。ちなみに、アナログの不動産仲介業務、というのは、決してなくならない、と思います。車を買うのにディーラーの営業マンがいるように、この分野は、完全デジタル化は無理、と思っています。隠然たる力を持つ大手仲介業者さんが、その飯の種を放棄することはあり得ないし、それを取り払おうとする試みはことごとくうまくっていません。ここは、彼らに気持ちよく働いてもらって、入居者を積極的に斡旋してもらう方向で考えたほうがうまくいくと思います。

★それと、もう一つは、あまり、自分のサイト経由での申し込みにとらわれないこと。物件のホームページを持つ、ということは、サイト経由で申し込みをしてもらって、広告費を浮かせよう、とばかり考えると、うまくいかないと思います。おいで、おいで、しているサイトだと、やっぱ、ちょっと引きますもん。信頼できる大手サイトで、目当ての物件を探したら、もっと、その物件について知りたい、と思いますよね。アパート名が載っていれば、アパート名で検索、載っていなければ、町名、アパート、などで、検索をかけます。すると、自分のホームページにヒットする。そこで、しっかり自分の物件を見てもらって、納得して、仲介業者さんに出かけてもらう。。

★こういう流れがおおいのかな、と思います。急にある物件のアクセスが増えて、あれ、と思っていたら、内見入って決まりましたぁ、という流れ、おおいですもん。だから、ホームページから問い合わせがない、と嘆く必要はないのではないか、と考えます。

★一方で、サイト経由で問い合わせがあり、直に決まるのは、学生アパートです。もちろん、管理業者さんをしっかり通してもらいますが。。北九州物件、満室なのに今年も3件ほど問い合わせがありました。合格発表前から、問い合わせがきます。この問い合わせは、かなりの確率で入居につながりますです。概ね問い合わせるときは、気持ちが固まっているのでしょうね。。

★今後の課題は、携帯、スマートフォン対応のページを作ること、ですね。一応作っているのですが、メインテナンスをやっていませんでした。満室の今のうちに対応しようと思っています。
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2011年03月07日

情報収集。。。

★アパート経営については、今年は奇跡的に退去のない繁忙期です。まあ、これまで5年、繁忙期ごとにバタバタしていたので、今までのご褒美、と言えなくもないですが。。満室ですけど、周囲の状況を聞くと、あまりゆとりを感じることは出来ません。

★福岡では、不動産賃貸業が、そもそも事業として成り立たなくなりつつあるのではないか、と感じることが増えました。札幌は、一足早く、そうなっていると思います。1R,1Kだと、築浅広々マンションの大規模供給によって、古いマンション、アパートがお客を奪われる状態が続いています。

★古いマンションやアパートでの経営は、上手なリフォーム、リノベ、付加価値の工夫、効果的な不動産業者さんへの広告宣伝、自らのネット広告、管理業者さんとの友好的で慎重な付き合い。。。かなりのバランス感覚を持って、各方面に気を遣って経営にあたらないと、あっという間に撃沈、します。いろいろと情報収集しますと、一部の築浅マンション以外は、各方面すごい状況で、皆生き残りに必死です。まったく、とんでもない業界に足を踏み入れたものです。でも、楽しい面もあって、自己責任で参入したので、あれこれ言えませんよね。。

★最終的には、借金が返せるか、の話しになります。福岡の市況を本当にわかっている(と私が思う方)は、借金は早めに返す、あるいは物件を売れるうちに売る、皆さん、そういわれます。私も、借金を早めに返す、これはそう思いますが、物件はまだ持っておこう、と思います。いずれ、勤務業の収入から損失補填してもよい、家賃収入減による、損益通算でのバッファーも効く、乗り越えることは可能、そこまで考えて、そう判断します。

★これから2年後、新物件の購入も考えていましたが、どうなるか、引き続き賃貸市場を慎重に見ていきます。。
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2011年03月03日

プリムラの花がらつみ

★以前、ガーデニングの花について書いた気もするのですが。。。今年の冬は寒くて、いつも冬越しに失敗するインパチェンスは、当然玉砕。これは、ホウセンカの仲間で、半日陰でも綺麗に咲き続ける、貴重な花なのですが、いかんせん、寒さに弱い。1年草扱いです。

★これまで4回の冬を乗り切ってきた、ベゴニアが枯れてしまいました。やっぱり、しんどかったのね。。サルビアも駄目。去年は冬越しした日々草も、今年は全滅。。なんか、ちょっと寂しいです。

★一方、冬がメインの花は、元気です。アパートでのメイン、プリムラジュリアンは、綺麗に咲き誇っています。赤、青、紫、黄色、白、色も豊富で、パンジー、ビオラと共に、アパート、自宅に賑わいを与えています。花期も長いので、グーです。花が終わると、種を作らせないようにするため、子房の部分から、摘み取ってしまいます。これが、花がらつみ。種を結ぶには、エネルギーを使うので、次の花の勢いが弱ってしまうのですね。だから、つむのです。液肥を補充すると、また、次から次へと咲き誇ります。冬はこれ、夏は、ペチュニアとその改良品種群(サフィニアなど)が、定番です。とにかく花が切れませんので。。。

★さて、管財物件購入と共に植えたサザンカが、綺麗な赤い花を咲かせ続けています。もうすぐすると、沈丁花が咲きそうです。この花のにおいは、良いにおいです。リキュウバイは、咲きましたが、今年は今一つ。さて、この冬にシャクナゲと、アザレアを樹木ゾーンに追加しました。管財物件の花壇は、ますます賑わっています。

★昨年、ハウステンボスで購入した、いろいろな種類のチューリップも、芽吹いてきました。チューリップは、成長に時間がかかり、花期が短いのが弱点ですが、咲き誇ったときは、本当に綺麗です。ヒヤシンス共々、楽しみです。

★自宅には、グラジオラスを植えました。グラジオラスは、しっかり日光が当たるなど、条件が良くないと花が咲きません。プランターでは、まず無理なんですね。でも、咲いたときのゴージャスさは、見事です。切り花向き。

★自宅には、さらにオステオスペルマムを植えました。これ、個人的にすごく好きな花。ダリアに似ていますが、清楚な、ハッとするような美しさがあります。

★アパートに植えている分は、大家の自己満足かも知れませんが、毛嫌いする人はいないと思うし、福岡1号では、若い女性が増えてきたこともあるし、管財物件は、半分が女性ですし、まあ、半分趣味ですので、良いんです、はい。

★プリムラの花が終わったら、スパッと抜いて、サフィニアをまた植えようか、と思っております。樹木部は、毎年少しずつ成長するのが楽しみです。。
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2011年03月02日

確定申告

★明日は青色申告会に確定申告に行く予定です。よって、現在追い込み中。ちょっと疲れました。勤務業が激務なのに、今日は徹夜覚悟です。そうはいっても、2,3時間は寝ちゃうでしょうが。。こういうこと、慣れていますが、さすがに年齢を感じます。

★さて、2月末に福岡1号に入居があって、昨年の3月31日以来、約1年ぶりに、福岡1号は、満室となりました。で、今年の繁忙期、まだ、1件も退去がないんです。退去予定もなし。こういう年は、実に珍しい。数年に1度の”当たり年”なのでしょう。。来年は北九州物件で退去ラッシュが確定していますので、今のうちに体力を蓄えておかなくては。。。

★ところで、税金。不動産投資にかかる、最も大きな経費は、税金である、と思っています。私は、節税対策から、不動産投資に入りました。節税に最も適する不動産投資は、築古木造です。少し前に流行った、なぜ社長のベンツは4ドアなのか、と同じような考え方です。額が大きい減価償却を短い年度で取れるから、です。私は幸い、そこそこ給与所得がありますので、赤字の方がいいんです。。今年は、管財物件の取得があって、赤字ですが、昨年は、それでも、少しの黒字。黒字の場合は、土地取得の分の借金の利息が経費に出来ますし、青色申告の特典65万控除も使えますので、黒字は消えて0、でしたが。。。

★物件を売却するときは、物件の取得価格は、減価償却分をマイナスした額になります。従って、譲渡益が発生しやすくなり、譲渡益税がかかります。これは、5年未満所有だと39%と、懲罰的?税率ですが、5年超保有すれば、20%の税率になります。

★減価償却で、例えば50%の最高税率で、償却できれば、売却時譲渡益税が20%かかってきても、結局、得する計算になります。

★さて、築古木造節税術ですが、大きな弱点が2つ。一つは、減価償却終了後、一挙にデットクロスが発生しやすくなること。ここで、物件を法人に売却するなどして、所得分散で節税をはかる必要が生じます。ここまでて一括償却出来るリフォームは終了しておくことが望ましいと思います。

★もう一つは、築古木造は、信用毀損を生じる可能性があること。銀行は、耐用年数越えの物件をあまり評価しません。。本当は、資産をいっぱい持っている人が、すこし節税に走ろう、と考えたとき、現金で買うのが理想なんですよね。1棟目にめいっぱい借金をして、築古木造を買ってしまうと、その人の資産背景や、給与所得次第では、以後、物件が買えなくなってしまう可能性があります。要は、その人のバックグランド、ケースパイケースなのです。。

★木造は、”破壊的に”規模を拡大するには不向きです。ただ、資産がある人、不動産以外の収入が多い人、にとっては、節税のための、魔法の道具、になることもあります。維持費の少なさ、減価償却期間の短さは、なにより魅力的です。私は、小規模の木造アパートを、節税をにらみつつ、こつこつと増やしていくのが、安全かなあ、と思っています。もちろん、賃貸市況次第で打ち止め、もあり得ますが。。

★それにしても、日本の税制、複雑怪奇ですが、よく考えられてますね。。これを編み出した人は、正直、すごい、と思います。

★あと、相続を考えないといけないと思います。今後、相続税が強化されると、多くの不動産を持つ人は、遺族が相続税を払えなくなる可能性大です。そういうとき急いで不動産を処分すると、買い叩かれます。株式会社化して、少しずつ、株式を譲与していくようにしようか、と考えています。
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