2011年05月26日

本日入居

★1戸が4月に空き、もう1戸が6月に空く、という最悪の展開になってきた管財物件。ところが、レインズにばっちりと写真を載せたところトントン拍子に話しが進み、本日入居となりました。入居付けして下さったのは、福岡地元の最大手。。そう、昨年管理をお願いしようとしつつ、なんかぼられそうになって、ドタキャンした、あの会社でした。。うー、やっぱり入居付けの力はあるんだ。。一旦支店を尋ねて、管理よろしくお願いしますぅ、とやっちゃったあと、ドタキャンしたからなあ。入居決めて下さった所には、挨拶をしに行くことにしているので、えいやっと行っちゃう予定です。

★その後も立て続けに2件内見があり、最初の方が入居申し込み。。なんと、6月の退出前に入居が決まっちゃいました。。って、審査がまだでした。。自分なりに斬新な?モデルルームを作ったつもりだったので、その効果は絶大。入居が決まるか決まらないか、ほんと紙一重の部分があるきがしています。

★さて、最後の方は、駐車場いらない、とのことですが、それ以外の方は、すべて物件直前の広い駐車場を借りている車持ちです。で、本日入居の方の方の駐車場、サービスで私が借り上げて、お貸しすることにしました。そんなことをいなくても、個人で借りてもらってもいいのですが。。。

★実は駐車場の管理会社とコネクションを作っておきたかったのです。もちろん、アパートの資料を持って、駐車場の契約に行きました。契約終了後、早速、アパートの売り込み。お宅は、アパートの入居仲介もやっておられるのですか?やってますよ。でも、単身者賃貸は厳しいねえ。今はどこか任せてるの?はい。じゃあ、そこにお願いしてたらいいよ。。と、空室が決まらないので、管理を依頼しにきた、と勘違いされた模様。。管理会社はあるけど、ひろく強力業者に募集する方針なので、広告料2ヶ月はらいますから、斡旋お願いしマース。。ああ、そうだったの。じゃあ、物件名教えて。あとで資料送ってもらってもいいよ。。あ、資料持ってきてますよ。どうぞ。

★というわけで資料を差し上げてきました。古くからの家族経営の業者さんで、ホームページもないぐらいだから、あんまり期待は出来ません。けど、アパートの広告料が2ヶ月はいって、更に自社管理の駐車場も埋まれば、いいんじゃないですか?ときどきプッシュしに行こう。って、今回は満室になりそうです。。

★さて、福岡の賃貸市況ですが、見事に二極化が進んでいると思います。築古につきましては、手を入れて、賃料低下に対応した物件は、高稼働率。古くてもほっておいたり、家賃の下落について行けなかった物件は、取り残されて、多大な空室率を呈しています。

★築浅も、家賃設定を間違えると、一挙に空室が増えます。ただ、家賃設定を適切にし、物件にそれなりに手を入れると、福岡は十分決まります。なんか、昨年の印象と、ちょっと異なってきたような気がします。賃貸人のパイは大きいんだから、大きく二極分化していくでしょうが、工夫次第で、まだ福岡はいけそうです。

★田舎は人がいない。人がいないことには、もはやどうしようもない。。。最近聞いた言葉です。そこそこの都会(=福岡)で、競争に勝ち抜いていく。これが今の進む道です。
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2011年05月22日

西中洲アスコットテラス

★今人気の、西中洲アスコットテラスに先日行ってきました。お洒落な飲食ビルですが、入居率が。。。そこの1階、焼き肉屋の虎の穴。この近辺の焼き肉やと言えば、大東園、でしょうが、他にも美味しい店があるもんだ。。とっても美味しかったです。久しぶり、ビールも飲めて。。その後は、博多座の横のホテルオークラのバー。バロンオークラ?お気に入りのカクテルを数杯。以前ミツバチで飲んだのと同じ、ウォッカベースのズブロッカ。。これ、独特の芳香があって好きなんですよ。。最近、西中洲がマイブームです。
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2011年05月17日

また空室だ

★管財物件で、また空室です。6月初旬の退去。昨年は福岡1号で、このようにポチ、ポチと空室がでましたが、今年は管財物件が、このパターンの様で。。ふう。

★管財物件決済時点で、全6室中、3室が入居でした。前のオーナーは築3年の物件であったにも関わらず、ペット可、猫もOK、にしていたので、その時点で、1室が、真っ白い猫を飼い、もう1室は、管理業者に申告せずに、室内犬を飼っていました。

★この室内犬が、結構、キャンキャンとうるさかったんですね。アパートの花壇に水をあげに行くたびに、鳴き声が聞こえていました。正直、この部屋の方には退去していただきたかった。でも、前オーナーとの契約が生きていたので、追い出すわけにもいかず、、というところで、退去の申し出がありました。今回ばかりは、ちょっとホッとしています。

★もう1室の猫くんは、共用部の清掃に2階に上がるとき、時々目が合いますが、白い猫にブルーの瞳、結構な美猫です。。。こちらは、もう少しいていただいて、OK.前オーナー時代からの入居者は、この美猫の飼い主の女性のみ、となります。。なんか、回転が速いなあ。。

★さて、私、毎週木曜日の午後は、フリーで、主にアパート関連に充てる時間にしておりましたが、本年4月から、勤務業関連の業務を入れる事にしました。したがって、物件管理の時間がなかなか取れず、多忙を極めています。毎夜、家族が眠りにつく夜遅く、手袋とスコップと、ジョウロ、植える苗を持って、ゴソゴソ花壇の手入れをやったり、モデルルーム作りの七つ道具を持ち、セッティング、カメラでパシャパシャやっています。管財物件のコンセプトは、ナチュラル。洋間の派生、ですね。天然木のナチュラルなイメージを前面に出し、アクセントカラーを緑に決めて、部屋を作り込みました。本日、写真集を管理会社に持ち込んで、募集ページを更新してもらうことにしました。

★次は、物件資料を作って、近隣会社への営業訪問、ですかねえ。。なかなか、ほんと、時間がとれませんわ。。
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2011年05月14日

5年固定金利終了と住宅ローン

★今年、福岡1号アパートと、北九州アパートが、5年固定の満期を迎えます。何とか5年間、いろいろ試行錯誤しつつも、自分の形という物を作りあげ、運営してきました。現状共に満室であることも嬉しいことです。管財物件はひとつ空いておりますが。。

★さて、福岡1号は、A地銀、北九州アパートと管財物件はB地銀から借りています。0号、すなわち自宅はフラット35の30年固定です。私のスタンスは、0号は全期間固定で、繰り上げ返済も100万単位なら手数料無料で行えるので、このまま続行。A地銀、B地銀とも、お付き合いを継続していきたいので、これもこのままでいいや、もし金利を上げる、とか言い出したら、競合させよう、というもの。

★で、何故かB地銀が、昨年から猛烈にアタックしてきました。0号=住宅ローンを、当行で借り換えませんか?というもの。確かに10年固定で、結構お得になるし、現在別にはらっている団体信用保険、8大疾病保証の保険料も銀行持ちになるのは悪くないです。しかし、10年固定が終わった後、ローンの残存期間が15年あるので、ここが気になるんですね。。この時点で、日本の長期金利が急上昇したらやばいではないですか??昨年、3回ぐらいアプローチを断っていました。

★さて、今年。確定申告を提出したと、また、住宅ローンの営業。昨年より、ちょっと金利が上がってしまいましたが、それでもお得。変動なら1%を切っていますよ、とのこと。もちろん、変動にする勇気はないのですが。。。悩ましいのは、A地銀の福岡1号の借り換えをして欲しい、その際の金利の優遇と、北九州物件の金利も最大限優遇します、という特典がついてくる、というのです。。。

★住宅ローンを全期間固定(あと)25年から、10年固定に借り換えたところ、確かに月々のキャッシュフローが少しばかりは有利になります。その程度のキャッシュフローの改善の為に、あれこれ動くのは面倒くさいし、固定の終わる10年後が不安です。一方、福岡1号、北九州物件は、あと10年で返済が完了します。10年たつと、住宅ローンはあと15年残っていますが、2つの収益物件のローンがなくなっているわけですから、大丈夫と思いますよ、ときました。うむむ、確かに。。。

★実際、福岡1号をB銀行に借り換えたら、金利が下がるのか?今2.5%ですので、そんなに不自由な金利ではないです。北九州物件は、2.3%。結構これで満足しているのですが、更に下げられるのかなあ?とりあえず、話しを聞いてみます。実際に動けば、この銀行がメインバンクになるでしょう。でも、競争の原理が働かないので、銀行は1つに絞りたくはないのですが。。。

★あとで、ちゃかりA銀行にも相談するかも知れません。ただでさえ超多忙で、モデルルーム作りもままならないのに、とんだ交渉ごとです。ああ、面倒くさい。けど、経営の為には、金利交渉は大切ですよね。頑張ります。
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2011年05月03日

某市の空室率

★とある九州地方の都市のことです。”テレビで宅建協会の人が、空室率が2割を越えていると言っていた”という顧客の話を聞いて、とある不動産業者さんは、ええっ、と驚いた、そうです。周りを見回しても、そんなに空室はないし、自分の所は、あまり空いていないし、空いても、すぐ決まる、のだそうです。。

★んー、そんな管理会社があれば、思わず任せちゃいそう!!って、いえいえ、突っ込みどころ満載ですが、確信犯的発言、でしょうね。以前、この某都市でも競争が厳しく家賃の低いエリアを、”将来有望で、ここを指定して買いに来るお客さんが来る”などと書いておられたこともありましたから。。。フレンドリーな、真実の会話の中に、ぴりりと効く悪魔の隠し玉が混ぜられています。。ふう。

★5年前、鴨が葱を背負っていたように見えたであろう、私ですが、本業とは全く異業種のこの世界に身を置いて、いろいろな厳しさを知りました。その中で、営業の厳しさも、です。

★どんな不動産も弱点がある、いや、弱点の方が多いことが一般的です。あるいは値付けが相場より離れていたり。機転の利く営業マンなら、これは、高値づかみだ、とか、これを買うと、将来相当苦労するだろう、この資金計画じゃ無茶じゃないか、とか正直わかると思うんです。でも、彼らの仕事は、売買契約を成立させること。顧客の心配ばかりしていては、話が先に進まない。それは、自分の良心に、どう響くのでしょうか?欲に目がくらんで、冷静な判断が出来なくなっている投資家には、もう、割切って接していくのでしょうか?顧客の利益と、会社の利益、相反する面も多いように思いますが、やっぱり、会社の利益を優先するんでしょう。社会的にはそれが普通です。そして、顧客は自己責任、が重くのしかかってくることになります。

★不動産業界は、素人さんが、うかつに近づくと、やはり恐ろしい世界、ではあります。

★さて、ゴールデンウィーク。街中のテナントは、相当開いています。私がよく行く、九州の人口十万足らずの、小さな都市。駅徒歩5分に立派なマンションが建ちました。1,2階はテナント3階以上は分譲マンション。1階3区画、2階3区画ですが。1階の1区画を除いて、テナントが決まりませんでした。何年間と思います?6年間、決まりませんでした。6年ぶりに今年の3月、2階の1区画が決まりました。高収益が望めるテナントが6年も決まらなかったら、自分なら、、やぱいです。

★自宅近所にも大型マンションが建ちました。交通の便が悪く、住宅地の1角。ファミリータイプの居住部は、さすがにまもなく満室となったようですが。1階のテナント4つ、全く決まりません。竣工後7ヶ月で。。大手の不動産会社が管理していますが、どういう経緯でテナント付きマンションを建てたんでしょうね??悪魔のささやきがあったかどうか、定かではありませんが。。

★小さなビルの1階のテナントは、もう、業種が相当絞られてしまっている気がします。主立ったお店は、郊外型ショッピングモールに吸い取られ、生鮮食料品は、近隣スーパーでしょう。近所にあった方が良いのは、焼きたてが食べられるパン屋、お菓子や、近くがありがたい病院、整骨院、子供が通いやすい塾、荷物になるので近くがよいクリーニング店、お酒飲んで歩いて帰られるお食事処、そんなところですかねえ。

★私は管財物件を購入して3年は新規物件を購入しない、と決めていますが、時々、物件の紹介は来るんですね。店舗付き物件が最近ちらほらと来たので考えてみたわけですが、店舗部分の予想賃料が高い割りに、空室リスクが高く、長引く傾向にあるので、よほどの一等地以外は、避けたいところです。。
posted by est at 23:54| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする