2011年06月30日

今後の方針

★日本経済や、日本の政治、世界の経済を見ていて、やっぱり、今後は厳しいよね、という認識を新たにしました。

★不動産を所有するリスク、賠償責任をのぞけば、ローン返済に尽きる、と思います。なるべく長期でローンを借りて、キャッシュフローをプラスにしていれば安心、という時代はもう過ぎ去ったと思います。前にも書きましたが、稼働率が3割落ちて7割となり、家賃が3割下落して7割となれば、大家の家賃収入は0.7x0.7=0.49、すなわち半分以下となります。辛うじてキャッシュフローが回っても、税金、修繕費、原状回復費、広告費でアウト、でしょう。現在モラトリアム法案で一息ついていますが、今後こんな物件がゴロゴロ出てくることでしょう。

★まず、自分が目指すのは、完済、です。幸い給与所得がありますので、借金を減らすことに努めます。何れどこかで長期金利が高騰するはずです。それまでに、とにかく早く返す。

★金利が高騰すれば、変動金利であれば速やかに反映されます。悪いインフレになったら、変動金利の案件がまずやられます。ローンがない物件では??固定資産税が気になるところです。。

★何れ、固定資産税対策をしようかと思います。ハイパーインフレもどきになったとき、ローンがなくても、固定資産税は上げてくるでしょう。固定資産税評価額の3%、でしたっけ。。物件価格がハイパーインフレもどきで100倍になると、単純計算で固定資産税も100倍になる。ではどうするか?

★現在の物件の固定資産税評価額の15%程度の金を持つと良いと思います。円建ての金の価格は速やかにインフレに追随するでしょう。手持ちの金の1/5ずつ、毎年売却していけば、おそらく5年間は、固定資産税は払えると思います。そのうちに、まあ、何とかなるでしょう。。

★私は、管財物件を購入して3年後にまた、物件の購入しようと考えてると書きました。しかし、日本経済の崩壊にそなえた手を打つのが先決ではないか、という思いに至りました。いずれローンがなくなって、ハイパーインフレもどきの対策、及び、法人化、が完了して初めて、次の物件を購入しよう、という思いに至りました。試算では少なくとも今から5年後になります。

★それまで、しっかり賃貸物件は運用していこうと思います。また、株式投資を再開しましたが、優待株は、趣味の世界、本当は、海外投資を考えています。

★海外に不動産を持つ、というのがブームになりつつありますが、自分は無理と思います。換金性も低いし、それより、海外リートを購入した方が早いしわかりやすい。このブログも、何れは、アパート経営、海外紙の資産投資へと変貌していくことと思います。

★いきのこりませう。。。
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2011年06月29日

早くも6月は終わり

★なんだかバタバタとしているうちに、月日は経って、明日で6月も終了ですね。。

★福岡1号の借り換えについて、金利はほんの少し下がるものの、借り換えに対してある条件を求められました。耐用年数を既に超過している物件に融資するのですから、まあ、わからないではないですが。。。

★そんな、無理にそこまでして、借り換えたいと思っていなかったので、借り換えはなし、にしました。そういう条件がつくのも、私の財務内容が不十分であるから、でしょう。。引き続き、財務内容の改善に努めたいと思います。

★さて、管財物件が6月後半で満室復帰したのも束の間、その福岡1号、7月中旬に1戸空くことになりました。5年前の購入当時から住んでいる方で、というか、11年前から入居されている方です。入居時に64歳ですから、今は。。。75歳ですか。。病院に入院中で、退院の目処がたたない、というのが理由です。妹さんが申し出てこられたそうで。。どうぞ、お大事になさって下さい。。

★この1年半というもの、完全満室がなかなか維持出来ません。。難しいものですね。
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2011年06月10日

借り換え佳境

★最近、酔っぱらってブログを更新することが多いような。。あまり刺激的にならないように気をつけなくっちゃ。借り換えにつきまして、変動金利にすることを考慮しましたが、アパート本体の借り入れは、再び5年固定で行くこととしました。繰り上げ返済は、自宅の方にまわそうか、という考えです。福岡1号は、団信の申込書が届きましたので、記載しました。あとは、稟議がとおるかどうか、ですね。。

★管財物件、ペット部屋の退去が終わりました。築2,3年で、ペット可にした前オーナーが信じられません。やはり、においがつきすぎ。どうやってにおいを落とすか、工務店さんとの相談が続きます。私は、ペット可物件を手がけることは、今後ないでしょう。。ペット可は、ペットが嫌いな入居者に多大なストレスを与えます。ペット好きなオーナーが、ペットを飼う入居者を集合させて運営するならいいですが、ペットを飼う人買わない人混在しての物件運営は、大きなトラブルを生み出す可能性があります。私は、もう勘弁。。

★管財物件は、既に6月下旬、最後の1戸の入居が決定しています。ペット部屋をどう原状回復するか、急いで対応を練らなくてはなりません。

★今日は九州某市のスナックに。綺麗なママさんと、焼酎飲みながら歓談、カラオケ。。しばし、日頃のストレスを忘れました。。それでは。。
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2011年06月08日

不動産のちらし

★我が家は戸建てです。そこに格安アパートに入居しませんかぁ。のチラシの投函がありました。あのねえ、チラシ配るなら、同じレベルか、ちょっと上のクラスのアパートでしょう。。戸建てに配ってあまり意味がないと思うよ。。と思いつつ見てみると。。

★家賃16,000円より、ペット可、事務所可、倉庫可。。という築古1ルームアパート。ただしリノベ済み、とのこと。

★もう突っ込みどころ満載のチラシです。不動産会社発行だからといて、以外とセンスがないことがおおいです。。。。。まず、リノベしたんならモノクロでもいいから、写真を載せて欲しい。リノベしたんなら、家賃をもう少し上げないと、かえって違和感があります。それとペット可について。ペット可にするなら、ペットが嫌いな人は入らないと思います。築古狭小壁薄あぱーとで、隣で犬がワンワン、猫が発情してフぎゃーとか行ってたら、ペットが嫌いな人はいなくなりますって。ペット買っている人ばかりのアパートにして、ペットと共存するアパート、と前面に出したが良いのでは?僕はペット可は、やりませんが。。ペットと、事務所と、倉庫、こんな方向性が違うコンセプト、共存できるんですか?せめて1階は事務所、2階は住居、とはっきりさせるとか、いっそすべてを倉庫部屋にするか。。八方美人は、ターゲット層見えなくなります。選択と集中をしなくっちゃ、誰もはいらないと思うのですが。。

★最近1万円代アパートが増えてきていますが、安くすりゃいいってものではありません。ある程度手を入れて、2万円代で貸す方が、うまくいきます。賃貸業も、いわゆる商売の常識が必要となってきたように思います。
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銀行借り換え交渉

★現在、福岡1号は、A地銀、北九州物件と管財物件はB銀行、戸建てはC銀行、自宅はフラット35、で借り入れをしています。福岡1号と、北九州物件は、今年固定金利が終わるのですが。。B銀行から、福岡1号を借り換えませんか?と打診がありました。ただ、福岡1号は、木造で築22年を越えており、積算でも厳しい評価です。。A地銀は、団体信用込みで2.5%で貸してくれているので、このままでもいいか、と思っていました。福岡1号は、2006年購入。当時は600万近く値引きさせたぞー、と素人丸出しで喜んでいたのですが、相手の方が一枚上手だった、ってこと。要は少々高値づかみしてるんです。実際に審査には行ってもらうと、やっぱり、反応が。。

★当行で融資している北九州と管財物件は、十分基準をクリアしている物件だと思います。福岡1号は、収益性が劣りますし、物件自体も古いですね。。また、どうして購入されたのですか?単刀直入に聞いてきました。。うー、グサッ、グサッ。

★購入した理由の一つは、勤務業の給与所得の節税です。築古を購入し、短期間で一挙に償却すれば、随分税金が助かります。同時に入居者退去後、ちまちまと原状回復、の名の下にプチリノベをすれば、それも一括償却できるでしょ?とことん経費を計上して節税をはかり、それなりに戦える物件にした後、仕上げに法人に売却して所得分散を図る方針だったんですよ。来年償却が終わりますが、他の物件の償却もあるし、不動産所得が黒字になっても、土地の金利部分と、青色申告の控除65万があるから、あと数年は、不動産所得の納税金額は非常に微々たる物でしょう。。デットクロスになりそうになったら、自己設立法人に売りますので、ご安心下さい。。その際、是非ともご協力をお願い致します。それに、確かに収益率から言えば、他の物件の方が上ですが、最後に土地として売却するとき、一番売れやすく、価格も高いのは福岡1号ですよ。ガルルー、と少々戦闘モードに入りました。

★さて、地銀の営業マン、にっこり笑って、当行の基準からは逸脱しておりますが、おっしゃる意味はよくわかりますよ。。団信込みで、A銀行さんより安い金利で、稟議をあげます。本店で決済が摂れれば、今月中の決済が条件です。よろしくお願いします。とのこと。。

★ふーん、何とかなりそうな予感。。自宅のローンは、具体的な話しは出ませんでしたが、変動だと0.98%となんと金利が1%割れ、10年固定でも1.8%と2%割れ。。10年後、2つのアパートの返済が終わるから、来れでもいいのかなあ。。
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2011年06月06日

福岡のお寿司や

★福岡の寿司やと言えば、斬新なデザインの建物が目立つや○な○とか、春吉橋の袂にあるこ○ぎ○く、とか有名ですが、けっこう知る人ぞしるお店に、あ○○かのか○ま○とか、や○い○のあ○けとかあります。前者は、銀座の○○○べえで修行をしていた方のお店、江戸前寿司で、ぷりぷりの厚いお寿司、後者は、白州次郎らがよく利用していた清○で修行されていた方のお店で、唐津焼の陶器に盛られるお寿司が素敵です。。共に値は張りますが。。

★前者は日本酒が合うのですが、店内においてあるのは1種類だけ。。秋田の高清水。辛口でなく甘口でなく、お寿司の邪魔をすることのない、不思議なお酒です。。ただただ、うなるばかり。。大将は、結構ずばずばおっしゃる方ですけど、福岡の寿司ならここ、とおっしゃる方も多いので、お勧めです。。

★後者は、しばらく前になるので、ちょっと忘れちゃいましたが、こちらも個性的な大将です。。

★ただ、家族で行くには敷居の高い店です。福岡では、本当に凄い技をお持ちの大将が、こじんまりお店を開いていることも多いので、口コミで行ってみると凄い、ということが時々あります。福岡のお寿司は、奥深いです。。
posted by est at 00:41| Comment(0) | TrackBack(0) | グルメ | 更新情報をチェックする