2011年12月31日

2011年年末も鹿児島

★昨年の暮れも鹿児島で仕事でした。昨年は、雪がしんしんと降りしきっていましたっけ。今年は、そんなことはありませんが、気温は結構低めです。昨年は、博多から新八代まで在来線でしたから、前泊で、きましたが、今年は朝6:10のつばめで、鹿児島まで、当日入り。いやあ、便利になったもんです。朝早かったから、列車の中では、寝てましたが。。

★今年は、株式投資は、GMOを100株、そして、年末にGMOクラウドを1株購入しました。いずれも、有効な優待狙いです。昨年は、保有株0でしたらね。いろいろ考えたこと、株にインカムゲインのみを求めすぎてはいけない、ということ。2割程度を、インカムゲイン狙いで保有し、中期投資のキャピタル狙いを8割程度所有しようか、と思っています。ただ、株に自由に使える資金が少ないので、来年は、ちょこっと優待株のみを増やす程度にしようかな、と思っています。

★欧州危機は、ついに1ユーロ100円をきってきました。ユーロ危機、消費税増税、TPPの決着。これら懸案事項の動き次第で、株価は大揺れになる可能性があります。一方、日本は、世界の成長センターアジアに地理的に近いことを喜ぶべきです。円高の今、日本企業は、アジア新興国にM&aを仕掛けています。アジアで稼げる企業に注目すべきです。

★アパートは、粛々と経営するのみ。そして、規模の拡大は厳に慎み、粛々と借金を返すのみ。

★今年注力したいのは、勤務業はもちろんですが、ネットショップ、ネット事業。不動産業での物件紹介ページから始まった、ブログ、ホームページ作りは、徐々に充実し、いくつかの方面に展開が見られつつあります。これも一つの柱としたいです。

★今年1年、無事に過ごせたことに感謝し、来年また、がんばりたいと思います。
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2011年12月24日

2011年、年の瀬

★忘年会で1日へばっていました。この時期は、美味美食で、体に良くないなあ、と思いつつ、、やめられません。英気を養って、また来年がんばらないと。。

★アパート経営については、今年は、アパート経営をはじめて、丸5年の区切りの年でした。5年固定金利の切り替えが、9月に福岡1号、11月に北九州物件でありました。ローンはあと10年を切りました。

★福岡1号は、昨年一時3室空室になりましたが、昨年12-今年の2月の繁忙期ですべて埋まりました。今年の7月に1室あきましたが、決まってキャンセル、決まってキャンセルと2回のキャンセルを経るという初めての体験。途中で入居希望者と連絡が取れなくなる、など、モラルの低下が進んでいる印象でした。現在申し込みをいただいていて、2度あることは3度ある、とならないよう、願うばかりです。このアパートは、築古狭小木造ですが、以外と退去が少ないです。来年は2戸くらいの退去で落ち着いてくれれば、と思っています。

★北九州物件は、この2年、安泰の時期でした。しかし、来年早々、もしかしたら半数が退去、の事態になるやもしれません。皆、卒業なので。。来年のアパート経営の1番の勝負所は、3月末までに北九州物件がどこまで新規入居を獲得できるか、ということになりそうです。

★管財物件は、昨年の購入時に3室の入居付け、そして、今年の1-2月にかけて、2室の入居付け、とわずか2年で6室中5室の入居者が変わりました。決してワンルームにいい立地とはいえないのですが、築浅広々物件のせいか、入居がすぐ決まるので、今のところ順調とはいえます。来年の退去は少ないのではないでしょうか?

★築古狭小木造アパートで立地が悪い、あるいは激戦区のものは、入居率半分を切る物件も増えてきています。一方で、築浅、立地が良い、広い、リノベしている、などの物件は、結構健闘しています。築古狭小木造でも、リノベして低価格で貸せば、低価格帯を嗜好する客層が必ずいますので、稼働率は上がります。収支計算は必要ですけどね。。福岡では、確かに空室率が高いですが、高稼働率の物件と、低稼働率の物件に、完全に2極化している印象です。築古で、立地が悪く、かつ、リノベ出来ない物件から、淘汰されていっているように思います。逆をいえば、(金銭的余裕とひとつまみの工夫さえあれば)淘汰されない側に入ることはまだまだ可能です。

★つぎは故郷の物件を狙っていたのですが、物件の供給が止まっています。先日久しぶりに故郷の業者さんと連絡を取ったのですが、福岡が激戦なので、結構福岡や他の大都市の投資家が物色しているようです。私が狙っているエリアについては、”うーん、なかなか売りが出にくいでしょうね”と。ちょっとバブリー?

★故郷で物件を買うとすれば、エリアを選ばないと、解体して土地で売ろうとしても絶対売れないエリアがあります。だから、そこでは、あくまで収益物件として売らないといけません。また、福岡では、急激な賃貸市況崩壊あったわけですが、地方でもいずれどこかで、市況崩壊があるのではないか、と思っています。福岡では物件の供給過剰による崩壊でしたが、地方は、地域産業衰退、工場撤退で、客層が一気にいなくなることによる、二次的供給過多による崩壊、となるのではないでしょうか?流動性も低く、住宅用地として売却しようにも、戸建て自体が余りまくっていて、売れない可能性があります。福岡では、賃貸は競争過剰で厳しいですが、売却を考えれば、そこそこの立地であれば、収益物件で売れる、とか、宅地で売れるな、と計算がたちます。地方は、そのあたりが難しい。売ろうにも売れない土地を抱えている人がごまんといて、行政に土地を引き取ってくれるよう依頼するケースも多いとか。。。特に私の故郷では、極論すれば、収益物件は、資産性がないものとして、経営をやっていく必要があるのではないか、と考えています。

★もっとも、まだ買いません。法人化が先です。さて、来年もがんばりましょう。
posted by est at 00:07| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2011年12月11日

仕組みを作ること

★かつて、シャープのザウルス、という電子手帳がありました。ペンで漢字を書くと認識してくれる、スケジュール管理に重宝しました。しかし、ザウルス、って、恐竜をイメージしてしまうのですが、絶滅しましたよね。うまく仕組みを作れば、スマホになり得たかもしれないのに。。今のスマホを見ていて、決定的に違うのはわかりやすさ、ということですかねぇ。そういえば、シャープさん、ガラパゴスとかいう自虐的なリーダーを開発しましたが、これもだめでした。

★かつてのザウルス、これに携帯電話が載っかっていれば、住所管理機能、スケジュール機能と併せて、もっとヒットしたと思うんですよ。パソコンとは、コードでつながった。だけども、とにかく機能がごちゃごちゃあって、わかりにくい。日本メーカーの電子機器、機能の豊富なのを競ってどうする。なんで説明をを引っ張り出して、にらめっこしないといけない機能を満載するのか!!このあたり、アップル製品が圧倒的に進んでいる。マニュアルなしでもある程度動くこと、これが洗練されている、ということではないですか?

★ソニーは、ipodを作れたのか?技術的には全然作れたでしょう。ではなぜ作れなかったのか?ネットで音楽を配信する。これは、ソニーもやっていたけど、ガチャガチャのセキュリティが張られ、利害関係をまとめることができなかった。もしジョブズがいたら、日本では絶対につぶされていた、と思います。アップルのビジネスモデルを認めることは、音楽の著作権をもつ団体からすれば、絶対に看過できないこと。これをまとめ上げたジョブズはすごいと思いますが、日本では、”あんないかれた奴、ほっとけ”で、無理だったと思います。大企業、既得権益の壁は、かくも高いのが日本です。

★ブルーレイもふるいませんね。ハードディスクに録画すればすんでしまうこと。日本の業界は、ハードディスクに録画されると、画像劣化がありませんから、コピーしまくれてしまう。だから、ブルーレイを推し進めようとしたんですね。それも、コピーワンとか、コピーテンとか、コピーを制限しようとした。こんなやっかいなの、使いませんよね。

★日本は技術で負けた、というより、仕組み作りで負けたのだと重います。携帯電話も、圧倒的に有利な技術力で、フェリカにしろ、i-modeにしろ、世界標準にできたと思うのですが、ガラパゴス化して、些細な技術のブラッシュアップのみに気をとられ、世界を巻き込んだ仕組み作りを怠った。あるいは失敗した。

★日本の文化、風土といえば、それまでだけど、大きなグランドデザインを描く戦略家がトップにいない、それが問題です。政治も、そうですよね。限られた枠の中で、ちまちま議論している。型破りの人間を使えない。。

★などと、アングロサクソン万歳、と書いてきましたが、でも、彼らは結局、仕組みを作ったに過ぎない。でも、金融の仕組み債もそうですが、いい仕組みを作るとこれはでかい。一枚上手の詐欺師にだまされる、というと言い過ぎですが、なんか、そんな気がしてしまいます。勤勉、実直、大いに結構、ただし、狩猟民族は、別の方面からきて、コストパフォーマンスの飛び抜けてよい方法を考慮しますし、固定発想にとらわれないから、しばしば業界をひっくり返すようなことをやらかします。

★日本よ、もっと頭を使え、発想を柔軟にせよ。。かつてのソニー、かつての本田はそれがあった。今の閉塞感を打ち破る何かが、出てきてほしいものですね。
posted by est at 00:46| Comment(0) | TrackBack(0) | 日々の出来事 | 更新情報をチェックする