2012年02月29日

はぁ、また退去

★今年は、いったいどうしたことでしょう。福岡1号でまた退去。平成24年1月1日時点で、空室は福岡1号の1室だけでした。その後、福岡1号で2室退去、北九州で6室退去。ということで、このシーズンで9室の空室を埋めなくてはならないことになりました。全31室ですから、持ち室の29%を埋めなくてはならなくなりました。この激戦の福岡市、北九州市で。。。現状回復費はほぼ自腹です。これが、賃貸経営の現実なのだ、と身に染みます。ただ、これらはすべて経費になるので、所得税の高税率は、こういうときはありがたい。結構税金バックできますので(あるいは支払う税金が減りまますので)。。個人事業主が捨てられないのは、この点、かもかも。。さて、落ち込んでばかりもおれません。立ち止まり、それは破綻を意味するのです。。

★福岡1号は、2月に1名入居、そして、3月中旬に1名入居の申し込みがありました。今日退去予告の方は、3月末退去ですから、3月中旬入居の方に、できる限り遅く入居していただきたい、もしくは、3月末退去の方に一刻も早く、退去していただきたい、というのが本音です。管理会社を交えて作戦会議をする必要がありそうです。

★北九州物件は、空室がないまま、1室契約、1室入居予約(大学合格すれば入居)、はゲット出来ました。見も知らぬ方の大学合格を心から願うのは、初めてです。でも、入居者も私も、笑顔で春を迎えたいですもんね。残りは4室、不合格なら5室。決戦は、国公立の発表がある3月。決戦間近。

★北九州は車で1時間かかります。この3月は、いったい何往復することになるのでしょうか?ただでさえ多忙な私の体は、果たして持つのでしょうか?原状回復、特にモデルルームにする部屋のセッティングだけは、絶対に手抜きは出来ません。

★世の事業は大変です。大変大変といいつつ、勤務業と兼業できる範囲内であるのは、やはり賃貸経営のよいところではあります。

★この6年で1番忙しい3月、いよいよです。
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2012年02月28日

退去は続くよどこまでも

★今年は、退去の当たり年確定。北九州物件は、なんと6戸の退去が確定しました。留年した彼は、もう一年、アパートで頑張れー、とエールを送っていたら、親に申し訳ない、と実家からの遠距離通学することになったそうな。。やれやれ。

★福岡1号も決まらず。これ、自転車操業の人だったら、破綻、ですがな。。原状回復費がどどーんとかかり、広告費がかかり。しかも空室が埋まらなければ。。冷や汗たらり、です。賃貸経営の恐ろしさは、ここですね。たたみかけられると辛い、という点。

★さて、福岡1号は、モデルルーム作成を完了し、管理会社に、使用する写真を届け、数件営業しました。リスポンスの早い会社さん、ありますね。私の写真より、うまく取れている写真を、すでに自社ホームページにアップなさっていました。ここは、これまで何度か決めてくれた店。サンキュ、です。

★北九州物件唯一の朗報は、留年した彼がさっさと引き払ってくれたこと。これでモデルルームが作れます。この時期、モデルルームを作れることは、非常に、大変に大きいことです。早速北九州に飛び、工務店さんと打ち合わせ。大至急利リフォームしてくれることになりました。国公立の合格発表は3月。ここで、入居者をゲットしなくてはなりません。決戦は3月。6戸の空室は、さて、何戸埋まるのか?今年は、私の賃貸経営生活の中でも、最大の乗り越えるべき壁だ、と認識しています。これから、忙しくなるゾウ。。
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2012年02月18日

柱を育て、バランスを目指す

★私のビジネスの柱は、勤務業です。今までも、今でも、そしてこれからも、それは変わりません。収入の多角化、万一勤務業が失速したときの補助エンジン、そして、節税スキーム。これらを考えて、不動産投資に参入、がむしゃらに頑張ってきました。何やかんや言っても、不動産投資は他業種よりは手堅い、これは間違いないです。ただし、収益の面から見れば、もはや魅力を感じる水準ではありません。とはいえ、最後には担保たり得る土地は残るわけだし、収益が低くとも、メリットはあります。

★さて、多分、不動産投資をして節税しても、いずれどこかで節税にならなくなるときがくる。。給与所得、不動産所得に加えて、事業所得を持ちたい、と考えるのも、自然な流れのところがあります。と、ここまで 書いて、少々酔っているので猛烈な眠気が。。。

★もー、寝ます。結論としては、事業を育てる、インカムゲイン狙いの株式投資を行う、これらを第三の柱、第四の柱としてバランス良く育てる必要がある。。。と、こういうことです。第二の柱である不動産投資は、今後、若年者向け物件の徹底的な買いたたき、それとサービス付き高齢者住宅への参入が柱。既存物件の完済を見てから、買い足す予定。積算以下だからと、どんどん買い足すのは、私は怖い。一気に集団退去が発生したら、破綻でっせ。。せめて給与所得で急場がしのげる水準じゃないと。。事業はネットショップを中心に、各方面にシナジー効果を得る方向で考えています。

★夢は膨らみます。でも足下を固めないと、思わず足下からすくわれる可能性有り。あー、もう、寝ようっと。
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2012年02月15日

退去が続く。。

★早いもので、2012年の2月も半ばとなりました。どうやら、今年は退去の当たり年のようで。。昨年は無風だった北九州物件は、少なくとも一挙に半数が退去しそうで。。5戸退去確定。。それも、全員が3月後半、だそうで。。。更にプラスアルファも、ないとは言えない状況とは、、とほほです。。まあ、卒業だから仕方ないですけど。。。今が満室なので、入居希望者に室内を見せることが出来ないのが辛いところです。。学生さん向けアパートを指向した以上、こういう年があるのも仕方ない、と思うしかないですね。。3月後半は大忙しとなりそうです。。

★福岡1号は、1戸空き、管財物件は満室です。ああ、戸建てもあるんだった。。ただ、これからの時期、いつ退去がくるかわからないので、気が抜けない日々が続きますです。。

★さて、新規物件の話、とんとしなくなっておりましたが、それでも、物件を増やしたい、と密かに考えてしまうところが、大家業の魔力、とでも言いましょうか?最近、密かに?話題になっている、サービス付き高齢者向け賃貸住宅、これって、良いですね。。どう考えても、少なくともこれから数十年は、若年者人口が減る一方で、高齢者は増える一方です。きちんと法制化されたこの形態なら、数十年は安泰か、と思いますね。。でも、、また、高齢者向け賃貸住宅ブームが、どこかで、きそうな気がするなあ。。そうなると、また差別化が必要。となると、結局はサービスの部分、で勝負、となるのかなあ。となると、アウトソーシングは、リスク、となるのかなあ。。リスクはチャンスでもあるかなあ。。いろいろ考えてしまいますが、でも、いずれにしても、これをベースに考えると、これからの賃貸経営でも、勝機はありそうな気がする。。じっくり考えようっと。。








posted by est at 23:09| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする