2012年03月31日

平成24年、繁忙期まもなく終了

★今年のアパート経営における繁忙期がまもなく終了します。昨年暮れからカウントすれば、福岡1号は2件退去、2件入居。ただし4月に更に2件退去予定。北九州物件は、6件退去で、6件入居。管財物件は無風でしたが、4月に1件退去予定。戸建ては、初滞納。4月末に2ヶ月分入金予定。

★まず、戸建ての処分を考えなくてはなりません。4月末に入金がなかった場合、あるは、1ヶ月分のみの入金であった場合、自主管理を辞めて、管理会社に管理を依頼します。合法的に退去を促し、退去された場合は、売却へと動きます。損切りになったらなったで、勉強料を割り切ります。ただ、売却は来年になると、譲渡税が39%から20%になりますので、来年処分した方が有利です。何しろ、あっというまに償却してしまったもので、建物の簿価は1円なり。。。土地値が値下がりしていますので、それでも利益がでるのかわかりませんけどね。。一転、きちんと家賃を払い始めたら、それならそれで、もうすこし待ってみます。ただ、建物の価値が実需でゼロになると痛いので、数年のうちには売却に持って行きたいと思います。

★福岡1号は、痛恨の4月退去2件。。繁忙期なら何とか埋める自信があったし、事実2室は埋まったのですが、これからの季節は微妙ですね。。今年は、再び、不動産会社廻りをしようかと思っています。

★管財物件は、最後のペット飼育部屋の退去。これで、購入後わずか3年目ですが、購入当時の入居者はすべていなくなりました。福岡1号が、購入後もうすぐ6年なのに、14戸中、6戸は、購入当時からの入居者なのとは対照的です。これは、一つの示唆を与えてくれます。単身者用アパートでも、家賃安めのアパートは、以外と終の棲家と考えている人が多い、ということ。。お洒落で今風、でも家賃が高い物件は、10年単位ですむことは少ないのでしょうかね。。。わずか3年で、猫まで許可したペットアパートにした前所有者の判断は、理解に苦しみますが、高額家賃で募集してたので、空室で苦労してたんでしょうかね。。これで、完全にペットがいなくなり、私としては安心です。また、この物件の入居付けは、あまり心配しておりません。

★北九州物件。この3月、私は北九州市まで9往復しました。ある時は、夕方、ある時は深夜。我ながら、よく頑張った、と思います。また、アパート経営における大きな示唆を受けることが出来ました。商売は良いときもあれば、悪いときもある、ということ。身をもって感じました。満室から、半数以上が一斉退去すると、精神的にかなりきつい、ということ。今後も、天国から地獄に突き落とされることはあり得ます。アパートを購入するとき、そこまで考えて購入しなくてはなりません。もしそのままの状態が数ヶ月続くと、かなりしんどい精神状態になったことでしょう。そういうこともあるんだ、と想定の範囲内にしておくことが大切です。

★アパート経営と別に勤務業なり、本業を持つべきであること。出来れば勤務業が望ましい。なぜか?勤務業は、一昔に比べて不安定になったとは言え、自営業に比べれば、まだまだ安定しています。本業でキャッシュが入ってきていれば、不動産収入が一時的にマイナスになっても、損益通算によるバッファが効いて、税金が戻ってきます。この場合、本業が黒字であること、そして、勤務収入と不動産収入のバランスがある程度適切であることが大切でしょう。不動産収入が過度に巨大になると、損益通算しても埋め合わせられない事態になる可能性があるからです。本業を持ち、身の丈にあった不動産投資をすれば、これは非常に強力なタッグになると考えます。

★勤務業、という水産装置を持っていると、過度にキャッシュフローを気にする必要がなくなります。キャッシュフローがもてはやされていますが、ローンを30年とか長く引いて巨額の借り入れをするのが妥当、という風潮がありますが、本当でしょうか?確かにキャッシュフローがでると、資金繰りに失敗しての破綻のリスクは少なくなりますが、残債は減りにくくなり、実質的債務超過に陥りやすくなります。あまりキャッシュフローが出なくとも、さっさとローンを返済してしまった方が、結局総返済額も少なくなります。

★4月1日、北九州は満室となります。つい3週間前、あと5室が埋まらない、と悩んでいたのが嘘のようです。本当に、良かったです。。。
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2012年03月28日

液晶の○○

★今日も酔っ払ったけど、深酒はしていない。まとまりのある文章を書けるかな。。。液晶で有名な日系企業がある。私は、そのメーカーのファンだった。液晶テレビは、そのメーカのブランドア○○○を購入し、ブルーレイ付きHDDレコーダーもそのメーカのものを購入した。

★ところが、1年半で、レコーダーが故障した。音はすれども、画面が出ない。購入したいつも店名を連呼するミュージックが流れてる、某家電量販店に修理を依頼した。購入したとき、5年保証も有料でつけることが出来るのだが、まさかそのメーカーに限って、故障することはあるまい、と安心しきっていたのが災いした。有償修理となった。更に、これまで撮りためていた録画がすべてパーになるという。この時点では仕方ない、とあきらめた。

★年末、修理が完了し、レコーダーが帰ってきた。メイン基板不良のため、基板を交換したらしい。修理代もかさんだが、支払った。。まあ、家族がお正月の番組録画を楽しみにしていたので、間に合っただけでも良しとすべきか。だが、暮れも押し迫って、再びレコーダーは故障した。同じ症状である。また、家電量販店に持ち込み、しっかりしてください、と苦情を言った。修理は今回は長くかかり、1月中旬、ようやく帰ってきた。ケーブル接続部不良で交換、とのことだった。さすがに今回は無償だった。。

★ところが、である。わずか2週間で、レコーダーは3たび壊れたのだ。しかも、今回は、スイートプリキュアの最終回を録画して見ないまま、壊れてしまったのだ。娘は号泣し、私も、今回ばかりはアタマにきた。家電量販店に持ち込み、短期間に3度も故障する機械は、もはや信用できない。しかもこれまで2年近くにわたって撮りためてきた映像資産がすべてパーになってしまっている。これは免責とうたわれているが、感情的には容認できない。同等機種への交換を要求します。と告げた。同時に液晶の○○のお客様センターに電話をし、同様の主張を行った。

★それから2週間。調査の結果、私の主張は認められ、同等機種へ交換となった。そして、同等機種の新品を開封し、セッティングしようとケーブルを差し込んだら。。。差し込み周囲が大きくたわんだ。ふにゃふにゃの鉄板を使用しているのか、固定がうまくいっていないのか。。これをみて、私はこのメーカーのファンをやめた。。。基本的な物作りがなっていない!!

★このメーカーは、先日、大幅な赤字を発表し、社長が交代しました。また、本日、台湾資本を受け入れ、台湾企業が筆頭株主となりました。このメーカーの何が悪かったのか。。

★日経新聞にしばらく前、おもしろい記事が載っていました。旧日本軍は、これから戦闘機の時代になる、という意見が主論とならず、重厚長大な戦艦を中心とした戦い方を更に突き詰める方向に行ってしまったそうです。それで、戦艦武蔵、戦艦大和が建造され、案の定アメリカ軍戦闘機の攻撃により、あっけなく撃沈されてしまうのです。

★これと某液晶メーカー、某総合家電で、プラズマ液晶にこだわった企業とが比較されてました。これからは、液晶、プラズマ、ともにコモディティ化してしまう、ということに思いが至らず、数千億の巨額な費用をかけて、重厚長大で巨大な堺新工場などを建設してしまった。過剰設備投資で、相当会社の財務は痛んでいます。さらには、ブルーレイハードディスクなど、周辺機器に至っては、しっかりした物作りをやらず、陳腐な製品を堂々と世に出している。恥ずかしくないのでしょうか?

★経営トップの判断の誤りがこれほどまで重大な結果をもたらすのです。これまでの成功体験を元に理詰めで考えれば、今回の工場建設は正しかったのかも知れません。しかし、他国が同等以上の商品を安価で作れるようになるかも?液晶パネルはコモディティ化するかも?と、彼らにいわせれば、想定外、なのかも知れませんが、そこまで発想できなかった事は、やはり、経営判断の決定的な誤り、と言えるでしょう。スティーブジョブズ、私は、彼に対しては、100%支持する気になれませんが、彼はこの部分が優れていたのでしょう。

★これは、不動産投資にも言えることです。福岡市では、九州大学が移転しました。移転先では、あっという間に綺麗なマンション、アパートが建ち並び、すでに供給過剰です。

★どのアパートも広々しており、ロフトあり、地下室収納有り、オートロック有り、トレンディドラマに出てきそうな作りです。しかしですね、学生アパートに、そこまで重装備をする必要があるのでしょうか?

★あえて、狭小、最低限の設備で、家賃を安くすること、重厚な戦艦ではなく、小回りのきく戦闘機、が必要なのではなかったのでしょうか?

★成功体験をいつまでも引きずり、とことん突き詰めてしまうこと、これは、日本人の弱点かも知れません。大家業は、これまでの成功体験が通用しなくなりつつあります。経営者として、どのように先を見据えて舵を切るか、今ほどその決断の重要性が問われているときはないかも知れませんよ。

★酔いが回って来たぁ。。。。
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2012年03月25日

前進あるのみ

★どうも、酔っ払ってこのブログを書く癖が出来てしまいました。書き直します。

★今年の繁忙期は、例年になく退去が続きました。福岡1号は、昨年暮れからの分も入れると、4室空きでした。北九州は6室空き、1つの物件で6室一挙に空く、というのは初めての経験でした。管財物件は、4月中旬に1室空き。戸建ては、一応予告があっての滞納、となりました。11室退去+戸建て滞納という状況。全31室ですから、1/3以上が、一挙に退去もしくは滞納という状況です。

★福岡1号は、3月31日までに空室となった分は、2室埋まりました。20歳の学生さんと、60歳のおばあさん。。対照的な組み合わせですが、1階は、なるべく30代以降の方に入ってもらいたかったし、そのように部屋のコンセプトから案内から組み立てているので、一応、狙い通りでした。あとの2室は4月1日以降退去の分で、仕方ないと思います。実際に部屋を見ずに、入居を決めていただくのは至難の業だからです。ただ、一昨年、昨年と5-7月に空室になったら半年ほど決まらなかったので、正直、これだけでも厳しいです。

★これまで優等生の北九州市物件。6/10退去は、さすがにびびりました。当初は、5戸空室予定で全員が3月下旬退去、ということで、繁忙期にモデルルームがない状態になりそうだったのです。更に1戸、留年した学生さんが、急遽実家に帰ることになり、6戸空きが確定。彼に何とか無理言って、早めに帰ってもらい、モデルルームが完成したのは、3月5日頃でした。自己作成物件紹介ページで、幸いに気に入ってもらえた方が2名おられたので、モデルルーム完成後見に行っていただき、1名は即契約、1名は、大学に合格したら、契約する、とのことでした。しかし、その彼は、大学に不合格。3月も中旬になろうとするのに5戸空きのままです。管理会社も気にかけてくださって、他物件の学生さんで、卒業予定が卒業できないことになり、次の入居者が決まっているので、と押し出される事になった方を押さえてくれました。ところが、彼も実家に戻ることになり、再び5戸空き。ここで、また、自己作成物件紹介ページから問い合わせがあり、ようやく二人目ゲット。三人目は、管理会社さんがゲットしてくれた、物件のターゲットの大学ではない、少し遠目の大学の学生さん。

★ここで、ようやく一息つきました。あー、まあ、3室空きなら、しょうがないや、と。ただ、ここであきらめることはしませんでした。前進あるのみ。まだあと半月あるじゃないか。家賃を下げ、インターネット無料を導入し、モデルルームを作り込み、近隣の業者さんに対して、管理会社から、宣伝をかけていただきました。モデルルームの作り込みに、深夜、数回現地に足を運びました。

★北九州のこのエリアは、まだ古き良き賃貸業の香りが残っています。立て続けに入居が決まり、昨日2戸、本日1戸きまり、なんと!北九州満室です。

★もともと地理的なポテンシャルは強い物件でしたが、それだけで入居が決まる時代ではありません。更に学生さんのニーズをうまくとらえたことが、勝因でしょうか?社会人1人、4年大3人、2年大学院2人でした。

★今年は、いろいろと賃貸業の経験を積ませてもらっている、と感じています。今回のノウハウを、是非今後も生かしていきたい、と思います。

★さて、滞納戸建てをどうするか。。選択肢は二つ。今の入居者が家賃を何とか払ってくれるなら、このまま。もう一つは、退去していただいて、物件を売却する。この物件は、土地にたいした価値がありません。今ならはっきりとわかります。従って、上物が健在なうちに売却した方が良い、と判断した次第です。入居者がしっかり15年間家賃を払ってくれるなら、それならそれでもOKだったのですが、そうでない以上、売却に動くが吉、と思います。今年から来年にかけて、このテーマを軸に行動していきたいと思います。
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2012年03月22日

積算割れは買いなのか?

★土地は、路線価によって、大まかな価格はわかります。建物は、RCなら坪単価いくら、で、何坪の建物だから、建築費いくら、で築何年なので、償却して、現在は、これくらい、と価格が決められます。こうして積算価格が決まるわけです。

★この価格より安く買うと、購入したとたん、積算価格と購入価格の差額分、資産が生まれるように見えます。これを担保余力にして、さらに物件を買い進めることが出来ます。まさに、現代の錬金術です。積算割れの物件を購入し続ければ、銀行はいくらでも、お金を貸します。だって、投資家は、積算価格、という物件価値以上の資産を持っている資産家ですから。。

★このスキームに問題はなのでしょうか?

★銀行は、正直、この投資家が破綻したら、担保にとっている不動産は、まあ、積算価格から大きく乖離しない程度で売却できるだろうし、ならば大損しない、と思っているのです。。

★積算割れで買えたぞー、ということと、その物件の収益性は別問題です。極端な話をすれば、無人島にたつ立派な築浅RCマンション、積算価格以下で買えて、資産家になったぞ、といっても、入居者ゼロなら、あっという間に飛んじゃうでしょ?

★築20年程度のRC、積算以下だからといって購入しても、修繕費や入居率低下にあえいで、返済が滞ったら、、、アウトでしょ?10年維持して、築30年のRC、よほど魅力がない限り、当分売れないんじゃないかな。。。

★さらには、多額の所得税を納入するのを回避する目的で、常に物件を買い続けていると、どこかでやはり買えなくなります。その瞬間から、というかそのつぎの年から、50%の所得住民税が襲いかかってきます。給与所得カバーから遙かに超える水準で、デットクロスが来ちゃったら、どうするんでしょうか?

★返済年齢を出来るだけ長くとる、、、商売の最大の肝は資金繰りですから、その意味では正しい。しかし、残債は減らないため、債務超過の状態にいずれはなってしまいます。それでいいの?売りたいときに、売れないんじゃないの?

★建物割合を多くとって、減価償却をした方が有利。でも物件を売却するときは、減価償却をした分、帳簿上の建物価格は安くなっている。極論言えば、簿価1円なら、建物価格は、いくらで売れても、譲渡所得とみなされ、納税の義務が出てきます。もっとも、減価償却は税率50%で減価し、譲渡所得は長期だと20%なので、アービトラージ出来るわけですがね、個人では。。。

★不動産は奥が深いです特に税金。税金の勉強は、不動産投資を制する、かもしれないなあ。
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2012年03月20日

今年は、まいった

★今繁忙期、福岡1号、3室あき。北九州6室空き。管財物件1室空き。戸建て滞納。もう、ぼろぼろの、ぼろ。少しは埋まりつつはありますが。。。

★持ち部屋の1/3が空いてしまいました。現在、粛々とやるべき事をやっていますが、思わしくありませんね。。あー、商売って、とぶ時はあっという間なんだなあ、と実感しました。空室による収入減少だけではありません。原状回復費、広告料、家電整備費。。みるみるお金が飛んでいきます。

★仕方ありません。ついに、給与収入から補填する事態になりました。

★あるベテランの人の本音。。"賃貸経営って、最初の5年、10年はいいんです。問題はそれからですよ。。決してお勧めしません。。。"まだ、私6年目なんですけど。。。

★"最後は、持ちこたえられなくなるんですよ。。"なるほど、そうですね。最後は、体力勝負、ということもよくわかりました。精神衛生上、非常によろしくありません。もっと状態が深刻になると、夜も眠れなくなるのではないでしょうか?唯一、良いのは、赤字になっちゃうと給与所得と損益通算できるところ。そこそこの給与所得や、事業所得を持っている人は、多少出血はましになるでしょう。。

★ここでてこ入れが出来ないと、物件陳腐化で空室率アップと、まさに負のスパイラル一直線。踏ん張りどころです。。
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2012年03月11日

あきらめモード

★3月も中旬になろうとしております。6年目のアパート経営繁忙期を迎えておりますが、今年は、、これまで最高のピンチです。なんの問題もなかった、というか、意識の外にあった、戸建て賃貸、入院するので、家賃を1ヶ月待ってくれ、と。。ここ、家賃保証会社は、倒産してますので。。。しかも、ここだけは、自主管理でしたので。。。なんか、今年は、今までの膿が一挙に吹き出てきているような、そんな印象です。。あー、どうしよう。。

★福岡1号は、2戸空き。1戸申し込みが入りましたが、審査に手間取っており、嫌な予感。もう1戸は3月末退去。これ、はっきり聞いておりませんが、滞納がらみかも。。管理会社さん、気をつかわれるので。。

★北九州は6戸空きで、契約したのは1戸だけ。。これは正直、予想外でした。予約の方は大学不合格。。そ、そんな、という感じ。。今年は、どうしてこうなんでしょ?

★去年埋めた管財物件が、ひとり健闘しておりますが。。

★ああ、こうだから、物件を売りたくなるのね、、とよーく実感できました。空室出てもなんのその、あれこれ楽しみながらやっていた頃が懐かしい、です、はい。

★さて、北九州物件ですが、完全に見通しを誤りました。。自宅から遠いだけあって、ほったらかしでしたからね。。。家賃設定から、なにからなにまでそう。更に隣のRCが所有者がかわり、大規模修繕をし、俄然積極的に動いてきた影響もあるでしょう。

★福岡では、低価格帯の物件は約3年前に価格崩壊が起こりました。北九州は、昨年から今年にかけて、一挙に来た印象です。(あくまで個人的印象)。この流れに、管理会社がついて行っていない。私も、”ここは立地がいいから今まで通りでいいや”と、甘く考えていました。しかし、お客様は正直であった、ということでしょう。

★お隣築古RCは、リノベして価格を上げてきました。これについては、家賃下げ、で対抗できると思います。相場より、うちも高いが、お隣ももっと高いですから。。まさしく、体力勝負です。福岡1号の様に、コンセプトを持って部屋を作り、営業に行かなくてはならないでしょうね。。。ふう。

★まとまった空室ができれば、月々すぐに10万、20万、あるいは30万の減収になります。アパート経営の本当の恐ろしさは、ここでしょう。普通のサラリーマンの方に、月々数十万単位の負担増が耐えられますか?ということです。よく不動産投資本で紹介されているように、数億の借り入れがあれば、百万単位で、減収が起こりえます。RC巨艦物件の恐ろしさは、高い税金ももちろんですが、瞬間最大風速が吹いたときに、冷静でいられるか、ということでしょう。だって、月々百万の減収をサラリーで補うなんて、とても出来ません。。もちろん、長くローンを組んで、返済比率を下げて、ということをやっていると思いますが、長くローンを組むなんて、所詮利益の先食いに過ぎませんから。

★愚痴ってしまいましたが、私の場合、このままだと、サラリー投入して、乗り切っていくしかありません。戸建ての方は、いよいよ支払いが滞ったら、管理会社に頼み込んで、粛々とやるべき事をやっていくしかないでしょうね。

★3月も残り20日、冷静にやるべき事をやっていこうと思います。
posted by est at 12:42| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする