2012年05月30日

50万円戦略ファンド設立

★かつて、日本株戦略ファンド、というITバブル真っ最中に設立され、その後悲惨な成績になってしまった、巨艦ファンドがありましたが。。。さて、嵐の前の静かな一時に、何をトチ狂って株なぞ買っているのか??本日、コロナ、朝日放送、イオン、日本プラストを購入しました。これで、現在持ち株約50万。とりあえずは一区切りで、放置の予定です。。じっくり銘柄を研究できれば、もっと工夫も出来るのでしょうが、超多忙な今はこれが限界。とりあえず、クオカードとキャッシュバックで固めてみました。

★これで上がれば万々歳!下がれば??買い下がります。8,000円割れ、7,500円割れ、そして、6,994円割れ。。。節目でいきたいです。。ギリシャ国民を侮るなかれ。選挙で緊縮財政派が勝利するかも知れません。ウォー、株価暴騰か??そして、財政支援を受けつつ、、そこでやっぱ緊縮ヤーメタ、とごねるかも知れません。。かくして、欧州は泥沼化。。一旦は、世界的に衝撃が走る、、そういうオーラを感じます。ユーロの下落は何を意味するのか??ヨーロッパからの富の逃避、でしょう。

★これから、日本のすぐ近くに、巨大な市場がいくつも生まれます。もちろん競争も激化するでしょうが、ちょっと視点を変えると、熱気ある時代の到来、とも言えると思います。ここからの株への投資も、まんざら捨てたものではないかも知れません。。
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2012年05月28日

今後の相場は?

★本日、久しぶりに2銘柄購入しましたが、今後の相場は、正直、よくわかりません。一目均衡表では、日経は雲の遙か下、つい少し前、3月末までは、雲の遙か上をいっていたのが嘘のような激変ぶりです。チャートは、売買する人たちの短期的な心理の集合体のようなもの、欧州発の金融危機の再燃、というマクロ経済の変化を捉えることは、チャートでは出来ません。。

★リーマンブラザーズが破綻したのは、この日でした。まだ、何となく余裕がありますが、なんかとんでもないことが起こりそう、という予感がします。が、しばらくは市場もピンときてなかったようです。不良債権買い取りがうまくいかない、と雲行きが怪しくなったのは、この日。そして、10月に入ってから、一挙に相場は崩壊します。

★一番きつかったのは、この日ですね。そして、運命の分かれ道、投げるかどうか沈思黙考、悩みに悩んで、開き直ったのが、この日です。開き直ったあとも、相場は容赦をしません。そして、2008年10月、日経が6,994円をつけたのは、この日だったのです。

★リーマンブラザーズは破綻させるべきではなかったのでしょうか。ソフトランディングの方法があったのだと思います。ギリシャ危機で怖いのは、突発的なデフォルト、そして、対応スキームの稚拙さや誤りです。一番可能性が高いのは、ギリシャをユーロから追い出して、その他の国は安全網をがっちり固める、ということかな、と思います。ギリシャ国民もお気の毒とは思いますが、緊縮は受けない、ユーロには残りたい、というのは虫が良すぎます。ただ、リーマンの時も直前まで、韓国企業がリーマンを買収するものとばかり思っていましたからね。。相場に絶対はありません。リーマンショックの再来になるかも知れないし、ならないかも知れない。今言えることは、最悪のケースも想定しつつ、対処する、ということではないでしょうか?
一方、次のシナリオは、選挙結果で、緊縮派が勝利し、表向き緊縮財政をやります、と宣言、援助を受けつつ、国民のストで、やろうと思ったけど、国民の抵抗が強くやれない、などとサボタージュする戦法。。これだと、相場は、崩落はなく、ただ長期間、だらだらと下がり続けるような気がします。

★君子危うきに近寄らず。。今回は、アパートの借入金返済が優先しますので、大きく相場を張ることはしません。ただ、事の成り行きに興味があるし、ちょっとは参加してみたいなあと思っているんですね。。あのときも、3ヶ月、6ヶ月後が想像できなかった。それは今回も同じです。さて、未来はどうなんでしょうね?
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7949 小松ウォール工業

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廃止されたオリジナルクオカード1,000円(9月)

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廃止されたオリジナル図書カード2,000円(3月)

基本データ
2008年2月25日、1,309円で100株購入
2009年8月27日、1,265円で100株売却
市場
東証1部
BPS
2,319円 (2008.3)
2,304円 (2008.9)
2,327円 (2009.3)
EPS
49円31銭 (2009.3)
-3円80銭 (2010.3)
32円70銭 (2012.3予想)
決算
3月
配当金
2,600円 (3月、9月折半)
株主優待
自社オリジナル図書カード2,000円 (3月)
利回り
3.82%
インカムゲイン
8,400円
キャピタルゲイン
-4,400円
総合収支
+4,000円



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コメント
★こちらも株主優待制度は廃止されたそうです。(2012.5.28)

★未記載分を記入しました。(2012.01.09, 783円)

★配当金1,800円と、オリジナル図書カード2,000円をいただきました。9月のクオカードは、廃止です。残念ですね。復活、ないでしょうかねぇ。(2009.6.30, 1,118円)

★議決権を行使しました。株価は底練りですね。が、PBRが大幅に1倍割れですので、いずれ戻すでしょう。(2009.6.13, 1,095円)

★配当金が年間3,600円から、3,000円に引き下げられ、年間2回の株主優待のうち、自社オリジナルクオカード1,000円 (9月)が廃止されます。利回りは、5.04%より、3.82%へ低下します。ふう、ここもですか。。比較的安定している会社だと思ったのですが。。(2009.4.25, 1,042円)

★配当金1,800円と、オリジナルクオカード1,000円分を受け取りました。配当金の振り込み手続きを取りました。(2008.11.28, 1,117円)

★中間配当に関するお知らせの葉書が来ました。11月28日より、中間配当金1,800円支払い開始、だそうです。株価は10月10日に912円を叩き、10月28日2番底の934円、という感じです。しばらくもみ合いに入りそうですが。。(2008.10.29, 1,025円)

★配当金を受け取りました。(2008.7.4, 1,245円)

★有利子負債0,こちらも財務優等生です。配当も安定しています。優待も年2回は嬉しいですね。間仕切りを主力商品にしている会社です。(2008.6.25, 1,248円)







お手持ちのANA、JALの株主優待券を購入してくれる会社です。
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7508 G7ホールディングス

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基本データ
2007年9月7日、653円で100株購入
2009年8月27日、536円で100株売却
市場
東証1部
BPS
620円 (2008.3)
613円 (2008.9)
631円 (2009.3)
EPS
19円57銭 (2009.3)
26円43銭 (2010.3予想)
決算
3月
配当金
1,000円 (3月、9月折半)
株主優待
各2,400円分の優待券 (3月と9月) 1,600円換算
隠れ優待
アンケートに答えるとレトルトカレー10個 1,200円換算
利回り
10.11%
インカムゲイン
13,621円
キャピタルゲイン
-11,700円
総合収支
1,921円



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コメント
★平成22年9月末までで、株主優待制度は廃止されたそうです。残念ですね、気に入っていたのですが。(2012.5.28)

★8月27日、売却致しました。この株は、実用的ですので、また購入する予定です。(2009.10.21, 488円)

★株主優待券をいただきました。自己使用の予定ですので、2,400円換算とし、インカムゲインに追加しました。カレーがいただけるアンケートが同封されていましたので、発送しました。(2009.6.29, 382円)

★決算数値を修正しました。来期は増益予想。配当は年間1,000円維持の予定です。議決権を行使しました。配当金500円を頂きましたので、インカムゲインを修正しました。(2009.6.12, 370円)

★期末配当金500円は、6月11日より支払い開始との葉書がきました。(2009.5.23, 355円)

★レトルトカレー10個が送ってきました。今回は中辛にしてみました。1,200円換算なので、インカムゲインを追加しました。(2008.12.29, 380円)

★中間配当金500円を受け取りました。優待券2,400円分を受け取りました。通常はオークションに出品し、1,600円程度で売却出来るのですが、今回は車のタイヤを交換するのに使用するので、2,400円として計算します。また、レトルトカレーがもらえるアンケートに回答して郵送しました。(2008.12.12, 359円)

★中間配当金500円は、12月9日より支払い開始との葉書がきました。(2008.11.17, 384円)

★中間期決算発表。今ひとつで純利益は赤字。通期でも減益ですが、黒字は確保しそうです。配当は維持されます。ほっと一息。車のタイヤを替えようかと思っているので、今回の優待は自己使用する予定。(2008.11.13, 378円)

★アンケートに答えたら、カレーが送ってきました。前回も送ってきました。10個入りのレトルトカレーで美味しいです。これも1,200円換算として、利回りに含めることにしました。その分、家計が助かりますので。そうなると、この株のパフォーマンスは10%を越えます。(2008.7.21, 481円)

★今回の優待券は、1,520円で売却出来ました。ちょっと低調でがっかりです。(2008.7.4, 492円)

★配当がありました。500円でした。また、株主優待券が送ってきました。今回もオークションに出品します。また、今回もアンケートを送るとレトルトカレー10個が送ってきます。辛口を選ぶことにしました。(2008.6.30, 502円)

★オートバックスをきっちり利用する人にはお得な優待です。1,000円の利用で300円が割引となります。車検、タイヤ交換、オイル交換などで利用すると良いでしょう。今回は配当500円を受け取り、優待券はオークションで売却しました。1,701円でした。
更に、株主のアンケートに回答して郵送すると、レトルトカレーセットが送ってきました。味はまずまずです。。優待券は自分で使うと、利回りは更にアップします。

オートバックスドットコム
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9730 ワオコーポレーション

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基本データ
2008年6月16日、278円で100株購入
2009年8月27日、271円で100株売却
BPS
476円 (2008.3)
472円 (2008.9)
EPS
-87円37銭 (2009.3)
20円82銭 (2010.3)
決算
3月
配当金
1,000円 (3月、9月折半)
株主優待
2,000円株主優待割引券 (3月、9月) 700円換算
利回り
8.63%
インカムゲイン
2,570円
キャピタルゲイン
-700円
総合収支
1,870円

コメント
★こちらも、TOBによる上場廃止、だそうで。。。(2012.5.28)

★優待券は、871円で売却できました。確かに、時期をずらせば高値で売れます。地味な株ですが、優待、配当と合わせると、結構な利回りが得られそうです。(2009.10.18, 243円)

★期末配当300円を受け取りました。インカムゲインを修正しました。株主優待割引券も受け取りましたが、これは、オークション売却後に精算します。(2009.6.30, 250円)

★大幅赤字決算、減配です。とはいえ、インカムゲインはまだまだ高水準です。議決権を行使しました。(2009.6.15, 253円)

★優待券はオークションで売却出来ました。1,000円の予想でしたが、710円でした。換算額を変更し、利回りも変更しました。(2008.12.18, 258円)

★中間配当750円を受け取りました。優待券は、オークションに出品しました。(2008.12.12, 259円)

★中間配当は予定通り750円です。12月9日からの支払いです。業績は中間期は昨年を下回っていますが、通期では良い、とのことです。株価は極めて安定しています。(2008.11.13, 264円)

★小中学生向けの学習塾”能開センター””アクシス”を展開する会社です。学習塾もジャスダックに上場するんですね。優待券はオークションで売却する予定です。利回りは驚異の12%越え。ワオ!(2008.7.9, 274円)

posted by est at 17:14| Comment(0) | TrackBack(0) | 上場廃止 | 更新情報をチェックする

2738 バルス

基本データ
2009年4月13日、70,600円で1株購入
2009年7月8日、76,800円で1株売却
2009年7月21日、73,400円で1株購入
2009年8月7日、70,100円で1株売却
市場
東証1部
BPS
44,048円 (2008.7)
EPS
9,826円 (2009.1予想)
決算
1月
配当金
1,800円 (1月、7月折半)
株主優待
15%割引券6枚 (1月、7月)
利回り
-
インカムゲイン
0円
キャピタルゲイン
2,900円
総合収支
2,900円

コメント
★7月優待銘柄探していたら、なんと平成24年1月17日、MBOにて上場廃止されていました。1株100,000円。。なんとまあ。。(2012.5.28)

★優待改悪、業績下方修正です。5,000円の金券だったので、来年1月までには仕込もうかと思っていましたが、割引券だったら、食指が動きません。(2009.8.26, 72,000円)

★近くのイオンモールに入っている、雑貨店フランフランが、妻のお気に入りで、良く行きます。ずっと欲しかった株だったのですが、割高だし、昨年で一相場終わっているので、手が出し辛かったです。今までの勢いが止まったような決算がでて、売られ続けていたのですが、2点底ぽくなったので、購入してみました。保有株の、ライトオン、持っていませんが、CCC,ゲオなど、内需小売り関連がバカスカ売り込まれていますが、そろそろ打診買いでもいいのかなあ、と思っています。ライトオンは、怪しいと思った時点で、利益確定しておくべきだった、とも言えますが、インカム狙いで購入し、今後下がると思った時に、果たして売却するのが良いのかどうか。。結構な数の保有銘柄を、チェックするのは難しいし、バタバタして裏目に出ることがあるし、このあたりのスタンスは難しいですね。。結局、臨機応変、ケースバイケース、というところでしょうか?(2009.4.15, 74,200円)
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久しぶり株買った

★2009年8月、リーマンショック後の戻り相場ですべてを売却してから、2011年6月と12月に、優待狙いでGMO関連株を購入。2012年5月、久しぶりに吉野家と大光を購入しました。

★今後、欧州市場を発信源として、相場は荒れ模様が予想されますが、暴落はチャンスでもあります。日経が8,000円を割り込むような局面では、恐れず買いに行きたいと思います。

★円と元が、ドルを介さずに直接取引できるようになるようです。今後、世界経済の中心は、東アジアに移ることになると思います。長期凋落が言われて久しい日本ですが、一定程度の存在感は引き続き示すことが出来ると思っています。

★さて、株式投資の目的、昨日酔っ払って、収入の柱に、等と書きましたが、それは無理です(笑)。あくまで、配当や優待狙いのインカムゲイン狙いです。究極的には、節税です。優待はグレーゾーンなのでしょうが、実質無税、クオカードも、図書カードも無税。配当は本来20%で、優遇下では10%。節税に四苦八苦している、給与所得者兼、零細不動産事業者でもある立場から眺めてみると、これはすごいことです。やはりこれはほっとけない。日常生活で必ず利用するものを優待で配る企業で、財務内容の悪くない企業を選別して、ポートフォリオの一部にしようかな、と思いました。

★問題は、キャピタルロスが生じる可能性があること。時価評価額がジェットコースターであること。普通はえ、何、株ってキャピタルゲイン目的ではないの?と言われそうですが、結果的にキャピタルゲインを得られれば、それはそれでOKですが、そのスタンスは取らず、キャピタルロスを防ぐ、という発想でいきたいと思います。

★となれば、高いうちに売って、安くで買い戻す、というのが1案。でも複数銘柄に目を光らせる時間的余裕はありません。

★じゃあ、指数が今年の高値かなあ、という位で、指数ETFをヘッジで空売っちゃえばいいのかなあ、と。。。何となく相場が加熱し取るなあ、というのはわかるので。。。

★てな方針で、資産の一部を優待株でもつ、ということにしたいと思います。多分、細々と少額でやることになるでせう。。
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2012年05月27日

株式投資徐々に再開するぞい

★はい、今日も酔っ払ってます。キリン氷結ストロングアルコール8%ノンカロリーです。ギリシャはユーロから離脱するけれども、南欧への波及は食い止められる、ちゅうシナリオにかけてみるです。民主主義発祥の地ギリシャは、過去の栄光です。ギリシャは、オスマントルコに400年支配され、納税しない抵抗をしたそうです。そうです、彼等には納税するちゅうDNAがないんです。え、やばい?すみません。。

★株式投資、再開します。インカムゲイン狙いの優待投資。私、給与収入+不動産投資で、収入だけは水ぶくれしちょりますから、税率高いです。株主優待でいただけるもの、ノータックスね。え、これまずい?株主優待に税金はらっちょる人、いるんですか?優待でもらうもの、税引き後収入で買うと、とっても痛いね。ノータックスは、めちゃ助かる。表面利回りの、ん倍お得。。。配当にかかる税金も20%。もしかして今10%?なんでこんな優遇されているあるか?ふー。

★というわけで、日常生活で100%利用する優待を配っている企業から、厳選していきます。当面相場はあれそうな悪寒がするので、暴落の日、私が下で待ってますので、投げてくださいな。。今度買ったら、もう、死ぬまで離さないから!!え?ヘッジ?今は考えてないけど、将来指数ETF売りでヘッジするかも。。

★今の持ち株は、GMOインターネットとGMOクラウド。財務無視。GMOのサービス使っている人には、めっちゃお得な優待なので、もう細かいこと無視して買いました。不動産の借金を返しつつ、今度は超長期のインカムゲイン狙いの株に少しずつ入っていこうと思います。いわゆるスウィングトレードは、指数ETF1本に絞ろうと思います。それもやるかどうかはわかりませんが。。。

★2008年発行のとくする株主優待、怒濤の993銘柄一挙公開という本を見てました。いろいろ細かく書き込んでいて、昔はようやってた!!なつかしー。

★収入の柱は、勤務業。不動産賃貸業。株からの優待、配当を、次の柱に育てたい。リーマンショックにはもろに巻き込まれて、回復したところで、逃げ切ったけど、不動産に傾斜する一因にはなったなあ。。不動産賃貸業は、今ももがいているけど、こちらに傾斜するのみもまた危険。一定数の株を長期保有する方向で動き出したいです。
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太陽光発電と次世代カーと、燃料電池に思う

★うちにも、しばしば太陽光発電地をお宅の屋根に設置しませんかぁ?と訪問業者が訪ねてきます。また、今年7月からは、再生エネルギー買い取り法案が施行され、事業用はすべて、家庭用は、売電分を1kw42円で買い取るそうです。ヨーロッパでは、高値買い取りで失敗し、今次々と買い取り価格が値下がりしていると言うのに。。。また、5月31日付けの週刊新潮では、結局元は取りづらい、などという記事も出たりしています。。いかに述べることは、私の全くの個人的見解で、何ら責任を負う発言ではないので、ご了承願います。

★太陽光発電を設置する目的を何にするか。。まず事業用は?メガソーラーみたいに、規模の利益を追求しないと、採算は取りづらいでしょう。また、場所にもよりますが、福岡は特に冬場は曇りの日がものすごく多い。。難しいのではないでしょうか?家庭用?もし故障しなければ、十分な日照時間が得られれば、もしかしたら少し利益が出るのかなあ?という所でしょうか?すごく儲かる感じはしません。何事も起こらずうまくいっての投資利回りが、たかだか10%、というものがどんなものか。。。わかる人にはわかるでしょう。。災害時の緊急避難用に?自家発電の代わりに?これは、10年後は、燃料電池に取って代わられるでしょう。。

★電気自動車の弱点は、走行距離の短さと、充電に時間がかかることです。長距離走る人、車をガンガン使う人には、とても実用的な車とは言えません。バッテリーの性能向上はある程度見込めるとは思いますが、この弱点を完全にクリア出来ることはないのでは、と思います。苦肉の策がプラグインハイブリッド、という事でしょうね。。でもあくまで過渡期的な車でしょう。。私は電気自動車が、ガソリン車に取って変わるとはとても思えません。

★日経でしたっけ、ホンダが、燃料電池車の電気を家庭用に使えるようにする、という記事が出ていました。なんと一般家庭6日分の電気がまかなえるそうです。水素さえ補填すれば、車が自宅用電気を6日分も発電してくれるんです。。走行距離は圧倒的に長く、水素充填はわずか3分、というのが燃料電池車です。今朝の日経に水素ステーションを市街地にも建設化とする、という記事が出ていました。ネックはまだ価格がものすごく高い、と言うこと。もしこれがこなれれば。。。やはり、これが次世代カーの本命だと思います。各家庭の自家発電に、燃料電池システムも使えるんじゃないかと思います(今もガス会社から既に出ているんでしたっけ?まだ随分高いようです)。太陽光発電は、これから10年で、逃げ切ることを考えたほうが良いのではないかと思います。10年保証が切れてからのシステムは、故障すると修理費がかかり、なんのための電気代節約だったかわからなくなる可能性があります。。築古アパートと同じ理屈のような。。。

★水素価格がどれくらいになるんでしょうね??安いとは聞きますが、詳しい情報が欲しいです。。
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2012年05月26日

福岡の人口が増えている!

★福岡市の人口増が目立っているようです。2035年まで、人口が増え続けるそうで、160万人と、予測値も上方修正されました。警固断層による直下型地震を除くと、大型地震のリスクが低い点、アジアに近い点も評価されているようですね。アパート経営に携わるものとしては、まずは目出度い。最近、少々利回りが低くても、結構福岡の不動産は売れているのは、そのような理由かも知れません。ですが、福岡の賃貸市場って、そんな甘っちょろいものではありませんので、ご注意を。。

★福岡1号は、はるか東方からの入居者を迎えて、実働も満室となりました。ありがたいことです。本日は管財物件2戸目(パティシエさん)の退去。そして、6月1日は、管財物件1戸入居(美容師さん)で、管財物件は残り1。北九州物件に本日足を運び、モデルルーム化を行いました。6月上旬、北九州物件もう1戸退去がありますので、また原状回復の立ち会いに、と物件を飛び回る日々がまだまだ続きそうです。なんとか乗り切っていきたいです。

★あ、スペインのバンキア国有化、ですか。。デジャブ、ですね。。日本では、バブル崩壊以降、古くは住専からはじまって、日本長期信用銀行、北海道拓殖銀行、りそな銀行。。。みずほも、三井住友も、公的資金は投入されたのでしたよね。。。日本のケースは、日本国民が資金を出したのですが、バンキア国有化しても、スペイン国自体が持ちこたえられるのか、という問題がありますから。。。スペイン国民に国家を支えるだけの経済的余力があるとは思えないし。。ドイツ、フランスを中心とした、EU皆で支えるの?ギリシャが破綻しても数十兆円というギリシャ国債がすべて紙くずになれば、やばい銀行が出てくるだろうし、スペイン国債が破綻したら、もっとやばい銀行がうようよ出てくるだろうし、どうやって支えるのでしょうか??これを機に、中国が、金融機関に資本注入、で、傘下に収めちゃうのかな??邦銀も動くのかな??金融システムを何らかの形で維持して欲しいですね。。。

★第一次大戦後のドイツは、巨額の賠償金からハイパーインフレ、そして最後はナチス台頭、でしたから、政治的にきな臭くなるのは、嫌だなあ。。。
posted by est at 21:22| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2012年05月23日

読みにくい相場

★ギリシャのユーロ離脱は、織り込まれていないのでしょうか?元首相だかが、ギリシャのユーロ離脱を口にした、と言うことで、ニューヨークは下げに転じ、日経も大幅安。もう、十二分に口にされてきたことで、何を今更、の感がありますが、人間の思惑を利用して上げたり下げたりするのが相場、というもの、それだけ、皆が疑心暗鬼になっている、ということでしょう。

★統一通貨ユーロからの離脱は、もちろん史上初めて。ドラクマに戻ると、おそらくギリシャでは、ハイパーインフレがおきる事でしょう。それから、どの程度、南欧に影響が波及するのか。。金融システムが持ちこたえられるのか。。。正確にシュミレート出来ているのでしょうか?この機に乗じて、ヘッジファンドらが売り浴びせたら。。。

★正直、読みにくい相場です。ただ、現実にギリシャのユーロ離脱が起こりうること、それが欧州の金融システムに大きな影響を及ぼすであろう事、それに対する備えが十分ではない、と思われていること。。実は、まだ不確定要素が多いことがわかってきました。不確定要素の多さは、相場が大きく動く礎になり、利益を得るチャンスとも言えますが、逆もまた可なり。十分な資金がある人以外は、打診買い程度にとどめた方が良いような気がします。

★大きな歴史の転換点にいることは確かです。欧州からアジア、への地殻変動のうねりです。あ、もっとも、アジアもとりあえずは、大きな影響を受けつつあるようなので、注意が必要と思います。
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2012年05月19日

多忙極まる

★昨年暮れから4戸空いた、築古狭小の福岡1号が、まもなく遙か東日本から来られる入居者が無事入居されれば満室となります。今年は全物件で退去が相次いだ為、もう頭がこんがらがりましたが、睡眠時間を削って、やるべき事をやった賜だ、と思います。近場の不動産仲介業者の認知度も上がってきた印象を受けますので、苦節6年、ようやく安心感が出てきつつあります。。

★北九州物件、今年7件目の退去が終わり、6月、8件めの退去となります。よく話を伺えば、この4月ちょっとした騒動があったようですが、それと関連しているのかどうか??購入後2年目から5年目までは、本当に優等生だった物件ですが、今年は、本当に苦労しております。繁忙期に6戸埋めたのが救いです。あと2室、また、北九州まで往復してやるべき事をやりたいと思います。

★管財物件。2件の退去がありましたが、1件決まりました。6月1日入居です。5月下旬、2件目の退去がありますので、これも淡々とやるべき事をやろうと思います。

★それにしても、31戸中、14戸の退去なんて、もう、いい加減にしろ、ですわ、全く。。。曲がりなりにも入居が決まっているから良いようなものの、決まっていなかったら、しんどかった。。アパート経営、傾くときはあっという間、です。。深く肝に銘じていきます。
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2012年05月16日

ギリシャ連立協議失敗

★ギリシャで再選挙が決まりました。緊縮財政反対派は、しかし、ユーロ圏にはとどまりたい、との希望。。ドイツやIMFが、緊縮財政を押しつけているが、一方でギリシャが破綻すれば、彼らも困るのだから、彼等は、はったりをかましている、結局、ギリシャを見捨てることはしないはず。。、と、緊縮財政反対派は考えているのだそうです。
★まあ、なんと虫の良い考えでしょう。。しかし、現実は、あながち間違っていないのではないか、と思います。ギリシャがデフォルトして、一番困るのは、ギリシャ国債をしこたま持っている海外の金融機関だったりするからです。。まあ、半分は債権放棄、との事でしたが、全部パーになると、さすがに影響は大きいでしょう。。だから、われわれは損をしたくない、損をかぶるのは、ギリシャ国民に、という話です。もっとも、ギリシャ国民も責任は大きいと思うのですがね。。。

★でも、ギリシャデフォルト、というのは、もう1年以上前から言われていて、実際、デフォルトに対する安全網はかなり構築されているのでしょう。ギリシャのデフォルトは、もう、ある程度以上、織り込み済みのはずです。ギリシャ国民がどんな目に遭うのか、よくわかりませんが、明るい未来には見えないですね。内戦などが起きなければ良いですが。。

★では、今後何が怖いのか。。これも言い尽くされたことですが、経済規模が大きい、スペイン、イタリア、フランスに飛び火することです。もし、スペインがデフォルトすると、、、経済規模が大きいですから、世界の金融市場に与える影響は、ギリシャの比ではないでしょう。。金融システムがぐらつき出すと、やばい。世界各国に飛び火すれば、最悪恐慌が起きますから。。。

★まあ、恐慌にはならない、と今のところ個人的には思っていますが、ギリシャ問題をどうギリシャだけに封じ込めるのか、これから丁々発止のやりとりがはじまることになるのでしょう。。短期的には、見送りですが、暴落、ショックがもしおきるとすれば、恐慌が起きないことを前提にすれば、買い場でしょう。6月あたりが一つの山ですかね。。恐慌が起きれば。。。どうなるんでしょうね。多分、大丈夫とは思うのですが。。。

★底値で買わなくとも、鍋底でだらだらしているときに買ったらいいと思います。しばらくは、不安定な株式市場を、のんびり眺めてみることにしましょう。
posted by est at 00:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

2012年05月13日

今日も、酔っ払って

★今日も、酔ってますです。心が折れたのはなぜなのか?一言で言うと、お金と時間を返せーってことです。退去があると、原状回復にお金がかかります。サービス品を入居者にプレゼントしたりもします。仲介業者さんには、広告料AD福岡市は200%が当たり前。300%要求されたときは、一切拒否します。何回かやっていると、うちは200%と理解されるようで、それ以上要求はされません。北九州市は管理会社は50%、他社紹介の分は100%です。時間とは、モデルルーム制作の時間です。福岡1号を6年前購入したとき、2戸めが11月に空いて、繁忙期が決まらず、5月も内見すらありませんでした。この時に、初めて福岡でのアパート経営の原状を知ったのです。いわゆる空室対策をやり始めたのはこの時でした。そして2ヶ月後の7月、ようやく入居者が決まりました。この時以来、空室は必ずモデルルーム化をしています。必ずです。いろいろ自分なりにノウハウも出来てきました。このモデルルーム作成がまた、時間がかかるのです。さらには、懇意になった客付け業者さんに、手土産を持って挨拶に行くこともあります。それやこれやで、退去から入居まで、大きな金額が動き、多大な時間的労力を必要とするのです。

★昨日、あと一戸で全戸満室まで来ました。ようやく、、と今年初めからのあまりに多忙な状況を振り返り、一人気持ちを慰めていたわけです。そこにまた、2戸退去、の連絡が来て、ゴールまであと一息の気持ちだったのが、無理矢理引きずり返されたような気がして、まさに心が折れたのでした。

★勤務業をしながら、勤務業の研鑽を積みながら、勤務業のアルバイトをして家族サービスをして、飲みに行ったり、あんなことやこんな事をして、更に大家業なんで、本来できっこないんです。それを無りやり睡眠時間を削ってやっているのが、今の自分です。

★と、なげいてばかりも、やはり粛々と事を進めるしかない。明後日は、福岡1号へ新入居があります。22日もそう。それで満室。単純作業の繰り返しと、時々クリエイティブな事もやるのが、今の大家さん、でしょうね。
posted by est at 23:14| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2012年05月12日

やっぱり退去、と更に追い打ち

★今日の昼、やった、と思っていたら、北九州物件、やっぱり出ます、と退去決定、更にもう一戸退去。今年は、5月にして、全31戸中、14戸退去確定(厳密には、1戸は昨年12月ですが)。。1年で、半分出ますか?北九州、10戸中、8戸出ますか??

★北九州は、なんかあるな。。それにしても、なんか、心が、、、折れた、ボキって。。こんなんで、一喜一憂して、何やってるんだろうって感じで。。。それでも、気を抜くと、空室増えるし。。。はあ。。こうやって、物件売りたくなるんだろうなって、わかりますです。。

★あー、面倒くさいって、しばらく、ほっとけるくらいに余裕がでてから、規模の拡大を考えるべきなんでしょうね、やっぱり。ここは、確信。。気を抜くと、空室は増え続ける。今は走り続けるしか、ないんです。。
posted by est at 20:54| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

空室が埋まっていく

★賃貸経営6年目にして、怒濤の空室ラッシュ+滞納に苦しんでいたのですが、どうやら回復軌道に乗れそうです。まず、10戸中7戸目が開く予定だった北九州物件。一旦退去取りやめ、とのことで、満室維持です。しかし、経験則では、このような場合、結局退去に至ることが多いので、覚悟はしています。

★次に福岡1号ですが、入居申し込みが入り、満室となりました。昨年暮れからですが4戸立て続けに空きましたが、無事埋めることが出来ました。

★管財物件ですが、申し込みが入りました。ありがたいです。残す空室は、管財物件の空室予定の1室のみ。

★北九州物件の退去が一旦キャンセルになりましたので、今繁忙期、31戸中、12戸が退去するという事態となりましたが、とりあえず復活できそうです。

★満室に近くなると気が大きくなるのは大家の常、まずは借金の絶対額を減少させることに注力する方針に変わりはありません。空室がかさむとどういう事態になるのか、そんなに長い期間ではなかったですが、実体験できたことは、今後の糧としていきたいと思います。
posted by est at 16:42| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2012年05月09日

ギリシャと衆愚政治

★高校時代、世界史で習った古代ギリシャは、輝いていました。世界最初の民主主義国家として、都市国家(ポリス)は、栄えました。アケメネス朝ペルシアの侵攻に対して、ペリクレス率いるアテネ、及びスパルタ等、各ポリスは連合を組んでこれを撃退し、古代ギリシャは紀元前400年代に最盛期を迎えます。アテネにパルテノン神殿が築かれたのも、この時期です。しかし、その後、都市国家間で争いが絶えず、また、民主主義は衆愚政治へと堕落し、ついには北方から起こったマケドニアの王、アレキサンダー大王に征服されてしまいました。

★その後、ヨーロッパは、ローマ帝国に支配されることになります。民主主義は、衆愚政治へと堕落し、最後は帝国がこれを支配することになったわけです。

★今、ギリシャ国民は、超緊縮財政に、ノー、を突きつけています。では、ギリシャ国民は、愚かなのか?わがままなのか?否、給料3割カット、年金半額、税金無茶上げ、と言われたら、誰でも頭に来ます。同じ事を日本でやられたら、日本国民は、やはりノー、と言うでしょう。

★では、国民の選択こそが、最良の選択なのか?いや、これも違うでしょう。ギリシャ国民の願い、これまでと同様の給与を、年金を、税率を、これをかなえようとすると、国は残念ながら破産します。でも、特に持たざるものは、破産?それがどうした?また、いちからやり直せば良い、と、むしろ開き直って国家破産の道を受け入れようとしているようです。ドイツやフランスが、自分たちの国を虐げている、という思いもあるのでしょう。。さて、今のギリシャは、衆愚政治なのでしょうか?古代ギリシャ衰亡の道を、今のギリシャも再び歩みつつあるのでしょうか?

★強大な権力を持った帝国であれば、逆らう国民は強制収容所にでも送り、有無を言わさず、政策を決定するでしょう。ギリシャ、日本、フランス。。衆愚政治擬きとなってきた国々の衰退を尻目に、中華帝国主義が、勢いを増すのでしょうか?しかし、ローマ帝国のいく末は、ドイツ第三帝国のいく末は、大日本帝国の末路は、いったいどうだったでしょうか?

★何かあれば、国民の信を問う、などという政治家がいます。日本国民は、もちろんバカではないですが、限られた情報の中で判断できないこともあるし、感情的になかなか納得できない事もある。政治家たるもの、国民の意見を尊重するのは当然ですが、国民に擦り寄りすぎるのは、いかがなものか??本当の政治家というものは、国家大計に立ち、真に国民の為にならんとする事なれば、命を張って国民を説得する気概を持って欲しい。日露戦争の後始末をした小村寿太郎の気概を持って欲しい。衆愚政治でもなく、帝国主義でもない、政治をやって欲しい、と思う今日この頃です。

★真の政治の安定、これがないと、株価もあんていしないでせう。。
posted by est at 21:51| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

2012年05月06日

株主優待銘柄探し

★ヨーロッパの緊縮財政政策がどうもきな臭くなり、再び円高、株安の連鎖に突入です。今年大統領選のオバマ大統領にとって、株安は絶対に避けたいところですから、なりふり構わぬ策をうってきそうではありますが、どうもユーロ圏は無傷ではすみそうにない。。

★ジャパンは、9,100円どころで粘りそうな予感もしますが、いずれ8,000円台にずぶずぶいきそうな悪寒もする。消費税と政治と、原発の行方次第。。落ちるなら、ドスンと来て、底練りでしょうね。

★さて、底練り期間、なんか優待株を拾いたい気分になっています。バンバン稼いで、ガンガン不動産の借金を返済していますが、それだけでは、おもしろくないですもん。

★生活に密着した優待のある、財務のよい、将来性のある優待銘柄を是非仕込みたい、と検討中です。なお、今回から、不動産関連銘柄には一切手を触れないこととします。
posted by est at 22:55| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

2012年05月03日

2012年5月

★はやいもので、2012年もゴールデンウィークとなりました。今日までは、勤務業なので、たまには酔っぱらわずにブログに向かいたいと思います。

★アパート経営については、我慢の経営です。13戸空いても、9戸はとにもかくにも埋めたわけですから、それは良しとしたいです。築古のアパートですが、家賃の安さが救いとなっているんだろうと思います。付加価値はいろいろつけていますが、運営次第では、まだまだ激戦区福岡の築古狭小でも、なんとかなりそうです。管財物件が、2戸空きました。1戸は、前オーナーから引き継いだ、最後のペット部屋。恐怖の猫部屋ですが、案の定。。。中を見て唖然。。猫部屋って、酷いですねー。。敷金すべて没収決定ですが、それでもとても足りないでしょう。。管理会社と打ち合わせを密にしたいと思います。ペット可物件は、いろいろ考え方があるでしょうが、私は、全オーナーの後始末をしているだけですが、もう手がけることはないでしょう。。

★戸建ては、とりあえずの家賃回収は成功しましたが、売却方針に変更なし、です。無理に追い出すつもりはありませんが、いずれどこかで退去なさった時点で、エンドユーザーに売却方針です。場合によっては損切りでもOK.

★福岡1号、北九州の古いアパート、築浅の管財物件は、いずれも長期保有の方針。福岡1号は、最終的には解体して、2筆の宅地として売却方針、北九州は鉄骨なので、もしかしたらそのまま売却か、あるいは解体して駐車場にするかも。。築浅管財物件は、未定です。。

★借入金の絶対値をとにもかくにも減らそうと考えています。レバレッジをギンギンに効かせても、大切なのはキャッシュフローである、返済比率が低ければ安全、という考え方があるのは承知しています。デットクロスがないようにすれば良い、と言うことも承知しています。でも、レバレッジを効かせた状態で、空室、滞納、税金、これらが牙をむいて襲ってきたら、机上の計算なんて、吹き飛んでしまうほど恐ろしいモノです。私としては、とんでもない事態が起きたとしても、勤務業の収入でカバーできる範囲内にしておきたい、と思います。億を超えた借金をして、最初の数年間はうまく回ったとしても、ふと気がついたら、レバレッジの負の側面が突然襲いかかってきたら、どうするんですか?このあたりは、実際に身に降りかからないとわからないことだと思います。

★株については、やはりというか、3月が今年の高値である可能性があるように思います。消費税を上げないと、医療、介護、福祉の分野が持たないのは自明の理ですが、一方で、今消費税をあげると、中小企業を中心に景気の大きな下ぶれ要因であることもわかってきました。。皆、零細企業は泣いてますです。要は、いくも地獄、さるも地獄って、ことでしょうか?しかし、このままずるずるいくと、結局最後はインフレです。借金が帳消しで良いだろうって?給料や年金は上がらないまま、卵1個1万円。コカコーラ1本5万円、ってなったらどうするんですか?インフレになったら、モノを持ったが勝ちですね。それで衣食住をなんとか回せば、しのげるか。。。農家が強いかもね。。そして、最後は、革命でせうか?暴落した円でもって、生き残った者達が、空前の利益を上げるのでしょうか?

★やっぱ、株はもう少し道筋が見えてからでいいやって感じです。あ、優待株だけは、なんか買おうかなって思っています。

★大変な時代です。。とりあえず、フランスとギリシャの選挙がどうなるか、です。。


posted by est at 21:09| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする