2012年11月25日

借入金の絶対値

★2012年も、はや11月です。今年の投資活動は、瞬間的に株式投資をしましたが、あとは、ほとんど不動産賃貸業にかかりきり、それも防戦一方のようだった気がします。攻めは楽しいんでしょうけど、守りはしんどいです。攻めとは、どんどん新規物件を購入して、規模を拡大している時、守りとは、空室が頻発して、なんとかキャッシュフローを得ようと、悶える??時。。。下手をすれば、物件売却、賃貸業退却を考えざるをえなくなる時。わたくしの場合、賃貸業退却にまでは至っておりませんが。。

★退却のしんがりを務めたり、城に攻め込まれて籠城したり、その際の守りは、古来より重要かつしんどいもの、とされてきました。戦とは、時流に乗って攻め込んでいる時ばかりではありません。必ず、守りに入らなければならない時がやってくるものです。

★しっかりキャッシュフローが出るのは安全な借金、とばかり、積算の出る巨艦RCを長期ローンをひいて、どんどん規模を拡大することは、本当に安全なのでしょうか?私は、不動産というものは、果敢に攻めあがるものではない、と思うようになりました。

★確かに、不動産業の中でも、インカムゲインを得る不動産賃貸業、というのは、比較的利益変動の少ない、堅い業種です。しかし、だからといって、本当に、世の中何が起こるかわかりませんし、安全な事業とまでは言えないと思います。バブルのころ、その後の日本が20年以上もの間、失われた時間を過ごすことになろうとは、だれも考えなかったことでしょう。今後これから20年、日本がどうなるか、急速に人口が減り、巨大な災害が予想されるこの国の未来を、その目で見ることができる人は、まだ誰もいないのです。本当にこれから20年、30年、その不動産賃貸収入を得ることは可能ですか?数割減、を想定していたとしても、想定の範囲内で済むでしょうか?

★不動産賃貸業とは、すでに資産家の人、あるいは、その他の事業等からのキャッシュフローが見込める人の税金対策と資産運用、リスク分散というのが、もっともな筋であると思います。つまり賃貸業がスムーズに回らなくとも、持っている資産、あるいは、その他の事業から得るキャッシュフローで、十分に補えることが前提であるように思います。設備投資は節税にもなりますし。あるいは相続対策ですね。。他の資産、または他の収入からのキャッシュフローと合算で考えてこそ、不動産賃貸業はパワーを得るのだと思います。。積算が出るから、銀行が貸してくれるから、と、手持ち不動産の資産性のみを担保に、どんどん規模を拡大することは、危険極まりないことではないでしょうか?。銀行は、いざとなれば、任売なり競売なりで、叩き売っても、損失がなければよいわけですから、借り手がどうなろうが、知ったことではないのです。

★そういう意味では、よく言われているように、借入金の総額は問題ではない、というわけではなく、実は、大変重要だと思います。自分の資産なり、事業収入なり、サラリーなりで、コントロールできる範囲内の借金にとどめておくのが無難です。オ○ッ○ス銀行や、ス○ガ銀行などが、不動産賃貸業以外の年収の○倍まで貸す、というのは経済的合理性があります。プロパーローンで借りるにしても、不動産賃貸業は、今の日本では、基本的に、最初が収益がマックスで、以後は基本的に収益は落ち、税金が上がる一方、の、いわば右肩下がりの経営しか望めません。それでどうやって20年後、30年後、ローンを返すのでしょう?十分なキャッシュフロー充填の仕組みがないと、どこかで持ちきれなくなるように思います。

★自らの資産形成の一つのアイテムとして、規模に注意をしつつ、慎重に行うべきものが不動産投資である、と思っています。要するに不動産経営のみにどんどん傾注し過ぎるのは危険かな、と。ナポレオンやヒトラーのロシア遠征、みたいにならないように気をつかなくてはならないなあ、と思っている次第です。

★そういう意味では、株も同じですね。一定割合の資産を株で持つことも重要でしょう。。阿部さんが、デフレは駄目だ、と言っていますが、確かにその通りだと思いますが、インフレはもっと危険じゃないのかなあ。
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2012年11月19日

軽トラ運転

★アパートに家電を設置するときは、自分で軽トラを運転して運搬します。配送も依頼できるのですが、細かい時間設定までできないし、下手をすれば1時間以上、現地で待つ、なんていうもったいない時間の使い方はしません。積み込みのみしてもらって、軽トラで物件へgo、です。少々重い冷蔵庫や洗濯機も、一人で2階まで運びます。翌日は筋肉痛、ですが。昨日、福岡1号でも運搬しました。もっと日頃の鍛錬が必要だな、と実感しました。踏ん張りが足りない、というか、足元がふらついていました。40を超え、また体の衰えを実感した次第。。あと20年は、自分で運搬もやりたいですから。。

★で、このリサイクルショップ貸し出しの軽トラが、超オンボロなのですわ。。。1度など、北九州で借りたんは、マニュアルミッション。。シンクロがうまくいかないのか、1速から2速のギアチェンがなかなか入らず、坂道だったから、冷や汗もんでした。坂道発進なんて、何年振り??なのに。。こんなんで、事故ってけがなんかしちゃあ、目も当てられない。

★福岡1号、1室決まりました。ありがたいことです。これで、残りの空室はあと3、になりました。北九州でつい先日1戸空き、間もなく福岡1号でも退去です。次はこれらの部屋の原状回復とモデルルーム化にエネルギーを費やします。今年の退去は、19戸。そのうち16戸は曲がりなりにも入居付け出来たわけですから、まあ、自分でもようやったとは思いますわ、全く。。。
posted by est at 13:00| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2012年11月11日

今月2戸退去

★さて、今月2戸退去で、4戸の空室になります。10月に北九州で入居が決まってから、入居がありません。特に福岡1号が不調ですし、今月の退去は入居後10年以上経過した方です。家賃は下がるし、リフォームが必要だし、まったく弱り目に祟り目です。

★弱音を吐いても仕方がないので、いろいろ動くことにしました。ネックとなるのは時間。。さまざまな事に多忙で、全く時間が取れないのです。携帯電話を買い替えてbluetooth対応にして、カーナビはもともとbluetooth対応だったので、車を運転しながらやり取りができるようにしました。職場で不動産の話をするわけにはいかないので。。。

★ちょっとした合間に思いついたアイデアは、携帯電話で録音してメモできるようにしました。便利ですね。今までのガラケーでもできないことはなかったのですが、スマホは便利ですねいろいろと。。

★時間の不足とともに、必要なのはモティベーション。。6年前、物件を購入した当初の、あの充実感と楽しさ。。退去が続くと、徐々にそれが蝕まれてしまいました。だからと言って、手を抜くことは許されません。。さらに、年明け後は、繁忙期となりますが、さらに退去は続くかもしれません。それでも乗り切っていかなくてはなりません。試練の時は続きます。。。
posted by est at 15:06| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2012年11月03日

またですか。。

★はい、退去です。福岡1号。今年19件目。31戸のうちの19件目。この部屋は10年以上、お住みの方。高い家賃はなくなるは、原状回復にお金がかかるは。。。賃貸経営7年目ですが、ここまで酷いのは初めてです。しかも3物件、まんべんなくの退去です。

★もう、アパート経営なんて、辞めたくなりました。これでも、昨年は絶好調ブイブイ、と言っていたんですけどね。。パナソニックだって、巨額赤字2年連続で、BPSが700円台から400円台まで、わずか2年で落ちちゃった。株式投資で、PBR1倍割れだ、買いだ、ということのリスクを目の当たりにしました。事業は転げ落ちるのもまた早いもんだ。。。物件を売りたくなる気持ち、わかりました。。福岡1号も、北九州も、15年ローンの7年目、ですから、返済もかなり進んでいますし、とりあえずの持ち出しはないと思うし(急いで売るとあるんでしょうけど。。)、売っちゃって、資産の組換え、とか、ポートフォリオの入れ替え、という大義名分のもと、新しい物件を購入しますか。。。

★経営でまず考えなくてはならないのは、資金繰り。確かにローンを長く組んで、月々のローン返済を減らし、キャッシュフローを手厚くすることの意義もよくわかりました。が、資金繰りについては、いざとなったら給与所得もありますし、それで維持できるレベルの借金返済なので、大丈夫です。。

★やっぱり、出口は何とかなると思うから、こつこつと資産を増やしていく、と決めたから、ここは何とか頑張って、所有し続けようと思います。ローンを払ってしまえば、土地という資産を所有出来ることになります。そこから先は、もはやキャッシュフローを求めなくとも、建物が残れば固定資産税も安くなるし、維持費くらいの賃料収入があればそれでよし、との考え方で、組み替えではなく次の物件を追加購入しようか、と。。現在の課題は、モチベーション維持と、時間不足です。1日が30時間くらい欲しい気分です。

★一方、本当に売却しよう、と思っているのは戸建てです。正直この物件は失敗でした。土地のみでは価値が低いので。。。滞納は1回のみで解消し、家賃はきちんと入るようになっていますが、将来の出口戦略がみえないです。近々もしここが退去になれば、売りに出します。ただ、築年数がたって、築古戸建てとしてエンドユーザーに売れなくなってしまったら。。。。。うーん、これは困った。土地として損切りですかねー。。いっそそこにアパートを建てるか???安普請戸建てを再建築するか。。本格リノベーションするか?よく考えてみます。
posted by est at 11:19| Comment(1) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする