2012年12月30日

2012年、年の暮れ

★2012年も押し迫ってきました。今年も年末は鹿児島。3年連続ですね。。2006年、子供が生まれ、自宅を購入し、アパート経営を始めました。立て続けに2棟購入、2007年、更に戸建てを購入。勤務業で現在の職場に移り、2010年、更にアパート(管財物件)を購入しました。2006年が、人生のターニングポイントであると思っています。

★さて、2012年はどんな年であったか、と言えば、守りの年でした。とめどなく襲ってくる退去に、モティべーションが下がりながらも、粛々と対応していきました。また、借入金を減らすことを一番の目標にしておりまして、こちらも粛々と進めていきました。勤務業の方は、まあ、よく働いたなあ、というのが実感です。でも、本当は株にも手を出したかったですし、アパート経営も規模を広げたい、と性懲りもなく思っております。やはり、資産拡大は、投資家の華、です。

★株を多く持つ、不動産を多く所有する、資産家であれば、それもよろしいと思います。本当は、自分もそうしたい。。。借金の誘惑が襲ってきます。しかしながら、資産規模の拡大に伴って、一方で借入金も増えていったのでは、リスクを高めるだけ、と思うようになりました。特に、給与所得なり、資産なり、他の事業収入なりで、コントロール出来る以上の借入金は、危険です。世の中、本当に何があるかわからない。その際、慌てるような事態は、なんとしても避けたいです。

★今年は、借入金の絶対額に気をつけつつ、時間をかけて、無借金の不動産を少しずつ増やしていくのが安心かなあ、と思うようになりました。株についても、同様です。時間はかかりますけど、そういう不動産やら株が増えれば、徐々に(借入金に依存しない)真のインカムゲインも徐々に増えていくことになるでしょう。。株の世界では、2倍、3倍になるのもざらですが、最後に大きくやられることが多いです。不動産も、多分同じでしょう。

★来年も、地道に借入金を減らしていきます。来年も守り、です。どこかで法人化して、どこかで良い物件を仕入れたい、でも、それは、今ではない、と自分に言い聞かせつつ、守りの布陣で頑張ります。来年は、もっといい年になりますように!
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2012年12月26日

住宅ローンの借り換え

★フラット35からフラット35へ借り換え。。7年近く前、初めてフラット35を借りたとき、勤務業だけの収入での審査でした。さて、今回。勤務所得だけではなく、不動産所得も審査の対象となりました。確定申告2年分、すべてのコピーを提出し、経営状況やら、現在の事業所得における借金、個人の借金もすべて提出致しました。ただでさえ多忙なのに、睡眠時間を削って作業に励んだのは、安部さんが首相になったからです。。

★アベノミクス、インフレターゲットの採用。この劇薬が、とうとう日の目を見ようとしています。簡単に言うと、強引に円の価値を下げ、強引にインフレに持って行く、ということです。下手をすればスタグフレーション、不況下のインフレを招きますし、下手をすれば円の信認低下、国債の暴落、長期金利の急騰を招きますし、最悪のシナリオでは、インフレ率をコントロール出来ず、ハイパーインフレを招きます。

★同時に成長戦略が必須ですが、国土強靱化計画で、景気への配慮もみせてはいます。いずれにしろ、これまでの金融政策が大胆に転換しますから、長期金利は今が底、と判断したのです。今の金利(1%半ば)で全期間固定金利とすることは、大変意義あることと考えました。

★さて、結局審査は通りました。心配していた団信もOK.これで借り換え可能です。今後のネックは、超多忙な私と、超多忙な親族が数名、一度に介する必要がある、ということ。。土地の一部が、親族名義なので、土地の使用貸借、となるのです。果たして一同に会することが出来るのか。委任状などで済ませられないのか?交渉してみますです。
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2012年12月23日

年の瀬の鹿児島

★一昨年、昨年と、鹿児島で年の瀬を過ごしています。そして今年も、今日、そして30日と、仕事の関連で、鹿児島で過ごします。なぜか、年の瀬は鹿児島に来ることが多いです。そして、年の瀬の鹿児島は、寒い日が多いです。

★今年はいろいろと苦労した年でした。まず、ここに来て勤務業が、大きな岐路にたたされることになりそうです。移るか、残るか。。これは、熟慮して決めなくてはなりません。。

★株式投資。。一時、再開しましたが、GMO、GMOクラウドを除いて、撤退しました。今にして思えば、そのまま放置でも良かったのですが、これは結果論。ここ数年、株式投資に再参入する、といいつつも、果たせていません。来年こそは、少しだけ配当優待狙いで何か買い増ししたいと思っています。基本的には、税務的にはグレーゾーンの株主優待を生かすような投資にしたいです。

★住宅ローンの借り換えに動いていますが、まだ、結論が出ていません。これについては、近いうちに結論がでると思います。

★アパート経営。今年は厳しい結果でしたが、借入金は着実に減っています。来年もただ粛々と借入金を返済する方向で考えています。

★なんか、代わり映えしないことばかり書いているなあ、と我ながら思います。6年前、どんどん不動産を買い進めていた頃が懐かしいです。毎日が新鮮な驚きの連続で、楽しかったです。でも、今思えば、怖いもの知らず、でしたね。。すぐに動かせるキャッシュと、全借入金の割合をどうするか。。レバレッジを効かせすぎた場合の行く末がいろいろと目に入ってしまった今、家族の生活と人生が両肩にかかっている今は、慎重すぎるくらい慎重に行きたいです。
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勤務業は。。

★今年はなんともはや。。勤務業でお家騒動です。非常に正しいことをいう、頭の切れる、ちょっと過激ですらある従業員と、温厚で神経質で、事なかれ主義の、決められない創業家。派閥争いに巻き込まれるのは御免被りたいものですが、対立が日々深まっています。気持ち的には過激派、身の振り方を考えると創業家。。まあ、ニュートラルな立ち位置に終始していますが、場合によっては職場を変わらざるを得ない羽目に陥るかも知れません。

★3室空いたままのアパート経営の方に、もっと力を注ぎたいところですが、なんともはや時間が足りないです。先日の忘年会では、逃避的深酒。。何合飲んだのか覚えないくらい飲んでいました。最後の方記憶がとんでいます。お姉ちゃんと盛り上がっていたような気もするのですが。。

★今年は最初から最後まで守りの1年でした。来年の今頃は、笑顔でブログを書きたいものです。
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2012年12月15日

守りの一年

★今年の一字、”金”と発表されました。私の一年は、”守”でした。退去の嵐を、何とか守り切ったところですが、さて、繁忙期、嵐の再来が来ないことを節に願うばかりです。

★金銭的に余裕のない家庭に生まれた私は、金銭的に苦労しながら、なんとか大学を卒業しました。応援してくれた両親には感謝しています。。でも、当時からアルバイトをしまくってましたっけ。。社会人のスタート時、ゼロどころかマイナスからのスタートでした。いろいろと厳しいこともありましたが、現在は、40を越え、やりがいのある勤務業に従事し、家庭を持ち、子供が生まれ、曲がりなりにも自宅を建て、貸家を持ち、福岡1号、北九州、管財物件、と収益不動産も持つことが出来ました。

★めでたしめでたし、とはいきません。莫大な借金が残っています。アパートは15年コーン、貸家は20年、自宅にいたっては30年ローンを組んでいますから。。借入金の額?関係ないよ、要は返済比率でしょ?キャッシュフローが回れば大丈夫なんよ、という考え方に、私は組しません。福岡1号のはじめの持ち主は破産しています。北九州は家庭の事情と商売の不調で、で売却を急がざるを得なかった任意売却物件、管財物件は、破産管財人からの売却物件です。知人で不動産がらみで破産して人もいます。また、商売の浮き沈みの激しさは、これまで何度もみてきました。

★不動産賃貸業も、所詮、商売なのです。商売とは浮き沈みのあるもの、何があるかわからないもの、なのです。サラリーマンの感覚のまま、向き合うと、失敗します。資金管理は、十分すぎるほど十分に。不動産賃貸業での安全地帯、それは、ローンがゼロになることです。管財物件の購入から3年たち、今年の嵐の退去にもかかわらず、魅力的な物件が紹介されてくる今日この頃、ただし利回り低すぎですが、、、食指が動きそうになるのですが、厳に、厳に、戒めています。今はまだ、自分は動くべきではない、と。。。ふう。。

★まず、30年と長く組んだ住宅ローンの借り換えを行います。昨日申し込みをしてきました。期間を短縮して、あと20年で返します。金利が大幅に下がるとはいえ、期間短縮のため、キャッシュフローは悪化しますけど、構いません。

★来年も守りの年。とにかく借入金を、勤務業収入も大きく投入して減らしまくります。1件に集中的に投入し、ローンゼロの物件を作ります。そうして、はじめて、次の物件を購入しようか、と思っています。そのときは、いよいよ法人設立でしょう。

★それと、税金のグレーゾーン、株主優待を狙った株式投資をごく少量、上乗せしようかと思っています。長い目で見ながら、すこしずつインカムゲインを増やして行く、ということです。

★私は亀になった気分で少しずつ進みたいと思います。
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2012年12月11日

もう師走か。。

★車を購入して1年がたちました。今年は、生まれて一番、車で走行した年でしょう。44,000km超、走りました。なんと地球を1週出来てしまう距離です。北は下関から、南は指宿まで、九州の山河を駆け回りました。勤務業の関連です。。。燃費の良い車にしていて、良かった。。。前の車は27万km,その前の車は28万km走りました。目指せ30万kmだったのに、不思議と目前で駄目になってしまいます。タクシーも30万kmでオーバーホールする、と言います。このあたりが、車の耐用年数なんでしょうね。。今年のペースだと、7年車検は無理っぽいです。ふう。

★先日、北九州のアパートに家電を搬入してきました。例のマニュアルミッション軽トラで一人で運搬しましたが、ミッションが入りやすくなっていました。これなら、坂道も大丈夫。。クレームがあって修理したんでしょうか?時間が限られていたので、ドタバタしましたが、何度やっても2階への家電搬入は疲れますです。12月も半ばに近づき、今年の退去数が確定しました。31戸中、19戸。そしてまもなく繁忙期。嬉しいような、怖いような。。さて、来年は何戸退去があるのか。。。ふう。

★昨日は久しぶりの宴席でした。網場町のとあるお店。寿司の○中の元板長さんが開いたお店です。お寿司の味も○中似。。○玉より、私はこちらの味が好きです。それにしても、世の中だんだん世知辛くなっていますね。。宴席も5年前と比べると随分減りました。そのせいか、ビールと日本酒ちょっと飲んだだけなのに、今日は二日酔で、しんどいです。ふう。ため息三連発。。もう寝ますです。

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2012年12月04日

住宅ローン借り換え

★ただでさえ忙しいのに、年末はさらにあわただしい。アパートの空室の原状回復が終わりつつあるのに、家電搬入のめどが立たない。。。仕事と仕事の合間に、無駄なく動くしかないなあ。もう、、、死にそうです。

★さて、住宅ローンのフラット35の金利が史上最低を更新しております。わたくし、数年前2.46%で全期間固定で借りているのですが、少々月々の支払いは上がりますが、返済期間を20年に短縮すると、いまなら借り換えでも全期間固定で、1.53%になります(団信別です)。事務手数料やら登記費用やら差し引いても、これはでかい。ちなみに新規借り入れも同金利ですが、当初5年は1.23%に優遇されるそうです。もう、信じられませんね。。

★昔、日債銀やら日本長期信用銀行やらがまだ元気だったころ、割引金融債という商品には年間8%超の金利が付いたものです。預金者が預けて受け取る金額ですよ。。ニュースで預金者が行列する姿が放映されたのを覚えています。ちなみに今のあおぞら銀行、新生銀行です。それが、、、今は1.5%で借りられるんです。預金者は、ゼロコンマ云々、の世界です。資金の借り手がそれだけいない、ということですね。資金需要が少ない、ということ、景気が悪い、ということ。。これ、お札を刷って解決しますか?円の信認が失われると、どこかで一気に制御不能のインフレになる恐れすらあります。安倍政権の経済運営には注意が必要です。まわりが止めるとは思いますが。。。

★とういうことで、個人的には、借り換えに動いてみることにしました。さて、どうなりますか。。
posted by est at 22:02| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする