2013年01月28日

ついに満室(申し込みベース)

★昨年の嵐の退去ラッシュから一転、今年は空室に順調に申し込みが入り、ついに申し込みベースで、満室になりました。万歳!!

★まずはめでたい、ということで、素直に喜んでみました。入居希望者に選んでもらえた、キャッシュが回る!!って実感できるこの瞬間は、何度味わっても嬉しいものです。。ただですね、ここに至るまでの労力、費用、そしてストレス。。みんなひっくるめて考えるとですね、やっぱり、アパート経営というのは、ある程度資力のある人の、資産運用の一つだと思います。

★すっごく貯金があるとか、親からの遺産があるとか、給料が高いとか、のりしろがないと、長い経営のどこかで無理が来るんじゃないかなあ、と、実感していますです。それでも、何割かの人はうまく乗り切っていけるのでしょうから、全否定、というわけではありませんけど、やっぱり、巷で言われるほど、気楽に始められる代物ではない、と思っています。

★住宅ローンも借り換えたし、アパート満室になったし、今年は良い物件が市場に出る、という話もありますので、そろそろ一つ物件を欲しくなるところですが、やっぱり今の自分にはリスクは取れない、と思います、悔しいですが。でも、ほんとに、ネットでも良い物件がちらほら出てきましたね。。うー。。こういうときこそ、心して、本当に、心して自重しなければなりません。規模を拡大したくなるってのは、投資家の性なんでしょうね。。
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2013年01月27日

住宅ローンの借り換え

★本日、福岡市天神某所で、住宅ローンの借り換えの金消契約を済ませました。久しぶりの不動産がらみの取引です。これだけで20年で数百万は違うのでバカにならない。。ただ、多忙の中、皆のスケジュール調整にも手間取り、準備がものすごーく大変でした。。。

★親族は昔、住宅ローンを変動金利で8.7%で借りたそうです。変動だったので、事なきを得たわー、と。バブル当時、固定金利で借りた人で、収入が減り、借り換えが出来ず、、、というケースがテレビで紹介されていましたっけ。。ほんのちょっとの選択の誤りが、その後の人生を大きく変える。。不動産は額が大きいだけに、ちょっとしたボタンの掛け違いが、命取りとなり得ます。

★20年全期間固定で1.66%で借りれる。。。これはやはり異常です。他社の変動だと1%切っています。金利は、バブルの大天井から、大底へ。そしてまた、時代は巡るのでせうか?
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2013年01月25日

時間をくれー

★勤務業の資格更新の手続きの為のレポート作成と、勤務業の講演の準備と、住宅ローンの金消契約についての準備と、勤務業自体の忙しさと、で、忙しすぎる時に、北九州でテレビ壊れたー、とか、あれやら、これやら、もう限界かも知れないって時に、住宅ローンの金消契約に、なんで、不動産賃貸契約書すべてのコピーがいるんですか?31通、いや、今は、28通か、それ全部、全ページコピーせよ、とな?そんな暇、あるわけないでしょーが、と、声をプルプル震わせながらのたまうと、あ、ちょっとお待ちください、と言って、ぼそぼそ。。1物件1通で、良いです、と。そもそも、家賃表見て、通帳と付き合わせりゃ、どれくらいの稼働率か、わかるでしょうもん。まったく、もう。。。

★確定申告の準備もあった。。ようやく弥生の確定申告対応バージョンがダウンロード出来たので、入力中。勤務業での源泉徴収分から、アルバイトの分、一体いくら上乗せか??がーん、という感じです。不動産の分は、青色申告の65万控除をほとんど利用できない、位の黒字です、と書けば、わかりますね、だいたい。。

★毎日いろんな事に追い立てられている気分です。はやく終われ、1月。
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2013年01月20日

福岡に物件を持つ意味

★福岡は、物件供給が多く、家賃も低いです。今後、インフレになるなら、おそらく利回りはもっと下がるでしょう。だから、福岡で不動産投資をやるのは、よろしくない。それでも、物件は建ち、収益物件は、売れている。今、購入している人は、なぜ、買っているのでしょうか??

★中にはよく状況を理解せずに買っている人もいると思いますが、そうではなく、資産家や大企業が、インフレのヘッジだったり、キャピタルゲイン狙いで、わかった上で購入しているケースもかなり多いんじゃないかと思います。。。キャッシュフロー?回らないけど、別に良いよ、そのうち売るから、みたいな。。やはり福岡は都会ですし、人口は増えてますし、災害のリスクは他の大都市よりは低いですし。。

★RCは、新築、築浅で買って、築17,18年あたりで売り抜ける、これが、一つの勝つための方程式なのでしょう。昨今の不動産投資ブームは、彼等が売り抜けるための受け皿作り、という深慮遠謀が働いていたのではないか、と思っています。築古RCを最終的にどう処分するのか、サラリーマンにはかなり荷が重いような。。
ただ、新築とはいえ、一般投資家向け企画物件は、相当建設販売会社の利が乗せてありますから、これはこれで危険ですが。。

★キャピタルゲイン狙いは、失敗したらお釈迦ですし、ちょっと怖いなあ。。インカム狙いの投資家には、ちょっと窮屈な時代になりそうです。。
posted by est at 13:45| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

備忘録 平成24年入退去実績

★福岡1号、退去 前年12月末、2月、3月、4月、7月、7月、11月
      入居 2月、3月、5月、5月、11月、次年2月
福岡1号は、順調に?退去した1年だった。計7室の退去。ここ数年、動くのは、繁忙期と、11,12月が多い。
(後日追加) 7月の退去と5月の入居は、それぞれ2件でした。

★北九州物件 退去 3月、3月、3月、3月、3月、3月、5月、6月、11月
       入居 3月、3月、4月、4月、4月、4月、8月、10月、次年3月
北九州は、怒濤の9室退去。8室入居。北九州は、繁忙期にどう動くかが、すべてを決めると言っても過言ではない。繁忙期は学生さん、繁忙期以外は社会人、というパターンは変わらず。

★管財物件 退去 4月、5月、7月
      入居 6月、7月、9月
管財物件は、強い。繁忙期終了後の退去だったが、すべてすぐに入居が決まった。家賃もう少しあげても良いのだろうか?

今年は、これ以上の退去はないと思うが、さてどうなるか。。冷や冷やです。
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2013年01月17日

繁忙期 in 2013

★繁忙期に突入しましたが、今年は、3室空きで、スタート。福岡1号に2月後半女性の方、北九州に3月末学生さん、ということで、まずは無難なスタートを切りました。福岡1号があと1室決まると、全物件満室です。そうは、問屋がおろさないでしょうが。。。

★退去の方は、今のところゼロ。昨年の経験では、2月に退去が加速しましたので、油断は禁物です。

★さて、値下げ要請の戸建てですが、ちょっと動いてみようか、と思っております。何か進展があれば、また書きたいとは思っています。

★住宅ローンの借り換えですが、今月中に、実行に動くことになりました。2.49%→1.66%への借り換えです。全期間固定。あと1月早ければ、1.53%だったのですが。。長期金利の動向を見るに、来月は少し下がるかも知れませんが、最低水準であることは間違いないと思うので、今月実行しようと思います。

★少しでも財務内容を改善します。華々しく新規物件を買いたいところですが、足下を固めて固めます。ふぅ。。いいんです、これで。
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2013年01月13日

2013年は如何なる年か?

★2013年が始まりました。と、もう1月も半ばです。早いもんです。新年早々、戸建て入居者から家賃減額のお願いが。。引っ越すにもお金がない、と。体調が悪い、とのこと。この方、お気の毒ですが、限界かなあ。。気持ち少しだけ減額しました。出て行ってもらっても結構だと思っています。その場合、戸建ては実需向けに売却します。損するかも知れないけど、仕方ない、授業料と思って割り切ります。今年のメインは、戸建ての対処になりそうな気がします。

★アパートの空室は3。苦戦してます。いつも、もう永久に埋まらないのではなかろうか、とひやひやしています。昨年の大量退去のトラウマが、今もありありと生きています。

★自宅近くのレ○パ○スに、トランクを再び借りました。月1300円程。良心的な値段です。トランクは有用で、なかなか空きがありません(ネットで空きがあるか見れます)が、アパート本体は、現在10戸中8戸空いています。福岡の単身者用賃貸需要は、もはや完全に借り手優位。マーケットは、崩壊していると言っても過言ではないでしょう。具体的には、極端な2極化。負け組にならないように、あれこれ知恵を絞るのですが、なんか、これって事業としてどうなの?という気がします。

★アベノミックスで金融緩和、お札がじゃぶじゃぶ出てきます。しかも市中に放出されます。相続税は強化の方向。相続税対策などで、さらに賃貸物件が建設されるのではないでしょうか?さすがに過剰感の強い1K、から1DK、2Kにシフトされているようですが。

★サラリーマン大家さんの時代は、まもなく終わるでしょう。なぜか?収益不動産の収益は、競争の激化で、今後も低下し続けるでしょう。たとえインフレになっても、賃料の上昇や空室率の低下は難しいと思います。一方、資産デフレからインフレになりますから、土地の価格が上がり、建築費なども上がり、物件調達コストは上昇します。こうして、収益物件から得られる利回りは、さらに低下していくはずです。こうなると、キャッシュフローは出ません。金利も上がるでしょうから、更に厳しいです。資産家の資産価値の保存、相続税対策、であれば、また、低収益でキャッシュフローがたとえでなくとも、ローンがかえせるのであれば、問題ありません。今度は、キャピタルゲインが狙えますから。が、キャッシュフロー狙いのサラリーマン大家さんは、厳しくなるに違いありません。サラリーマン大家さんに開いていた扉は、まもなく閉じようとしているように思います。

★じゃあ、駆け込みで購入するか?お勧めしません。既に現在の価格でも、キャッシュフローを出しながら、物件を長期的に維持するには、調達コストが高すぎると思います。福岡のマーケットを見る限り、もう、キャッシュフローを狙っての物件取得は厳しいように思います。1K,の話ですが。

★既に物件を持っている人は?キャッシュフローが厳しい方は売り時でしょう。別に返済に問題がない方は、保有し続けるのもよいと思います。今後資産価値は上昇するように思いますから。資産の保全という意味では、不動産の利点はこれからも大変大きいと思います。

★さて自分は。。戸建て売却、アパートはすべて所有、の方針です。この方針に沿って、基本的には借金の返済に努めていきます。
posted by est at 08:36| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする