2013年02月25日

適正規模

★昨日、福岡1号に入居がありまして、実働でも福岡1号はあと1室で満室、北九州も3月末入居で実働満室となります。実働満室はいつ以来でしたっけ、昨年の繁忙期、一瞬だけあったと思いますが。。

★福岡の賃貸マーケットは、2006-2007年頃から急速な家賃水準の低下が起こりました。最近では、管理の行き届いていない物件では、家賃1万円台も増えています。一旦業者さんに、競争力のないアパート、と認識されてしまうと、物件紹介時、当て馬的物件にされてしまう恐れがあるので注意が必要です。一方、きちんと手入れをして、しっかり業者さん対策をしている物件は、この2,3年、比較的安定してきたと思います。しっかり管理されている近隣のアパートも、ここ2,3年家賃は安定、稼働率は上昇しているようです。

★福岡でも、一部地域では、競争が激しかったり、そもそもの入居需要が急減したりして、非常に厳しいエリアがあります。そのようなエリア以外であれば、しっかり手間暇とお金をかけて、しっかり維持管理していけば、少なくとも生き残ることはできるのではないか、と思います。

★ただ、思うのは、やっぱり不動産賃貸業は、資産家の資産運用と相続対策というのが基本です。生半可の知識と資産背景で参入すると、最初の数年は夢を見れる、のかも知れませんが、10-15年程かけて、じわじわとゆでガエルにされる運命が待っています。巧妙な税制もそれを後押ししています。空室でフラフラにされ、修繕がボディブローとなり、納税でノックアウトされるのです。果敢に戦線を拡大しても、資金的なバックボーンがないと、次第にそれを維持しづらくなってきます。ロシア遠征のナポレオン、ソ連侵攻のヒトラーと同じ事です。延びた補給線のどこかにほころびが生じてくるので、資金繰りが狂ってくるのです。無理な戦線拡大は、いずれ縮小を余儀なくされるでせう。結局、自分の金銭的リテラシーにふさわしい規模に落ち着くのだと思います。

★ということで、今年も借財の返済に励むのでした。。
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2013年02月23日

エアコントラブル

★昨年暮れから、福岡1号でエアコントラブルが多いなあ、と感じています。1990年台半ばから後半のエアコンが多いです。10年越えているのですから、調子が悪くなって当たり前ですけど。。アパート取得当初は、退去されても、古いエアコンをそのままにしていましたが、ここ3年程は、退去のたびに新品に入れ替えています。ここ3年で入退去のない部屋のエアコンも、壊れ始めている、ということですね。購入して6年半になるアパートですが、14戸中、4戸は、まだ退去がありません。大切なお客様ですので、エアコンが壊れたら、すぐに新品にしておりますです。今入れ替えたエアコンに10年頑張ってもらって、10年後は、、、さて、どうなっているんでしょ?無事にローンが終わっていることを願うばかりです。

★まもなく福岡1号には2名入居いただき、満室となります。去年の反動か、すべての物件で今の所、退去予定がありません。去年がひどすぎたので、今年くらいは、のんびり構えて良いですよね??
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2013年02月13日

法人化、手間はかかるが

★現在の規模のままである限り、法人化してもメリットはあまり大きくはない、と書きました。その通りです。じゃあ、新規法人で、まず1棟買おうかな、と思いました。いずれ規模は大きくしたい、というのがやっぱり本音ですわ。ですが、じゃあ、規模を大きくするのが今年や来年なのか??まだかなあ、と思うんですね。

★大変手間はかかっても、福岡1号を法人に移管するのが先かなあ、と思うようになりました。そのうち管財物件、北九州物件が、固定期間終了するので、その都度、法人に移管するかどうかシュミレートしていくのがいいかなあ、と思います。新規物件は、再来年以降かなあ。

★何も考えず買おうと思えば、多分、買えるとは思うんですが、でも、怖いんです。。万が一にも破綻するわけにはいかない。そもそも分不相応の投資の結果が見えてくるのは、10年、15年先なんですから。

★実際に不動産事業をやって初めて見えてくるものがあります。資金繰りとか、見かけの高収入に踊らされることの不毛さ、とか、空室連発のダメージの大きさとか、地域で急変する賃貸環境などの事業リスクとか。。借入金を多く抱えることのリスク、とか。。良い借金なんてないと思います。借金はあくまで借金です。

★今、規模を大きくすることの1番のリスクは、金利かなあ、と思います。住宅ローンは、全期間固定でリスクヘッジしました。でも、アパートローンや事業性ローン、固定期間が取れても5年とかじゃないですか(政府系金融機関除く)。固定金利が急騰したらどうします?これからインフレですよ。バブル期並みに10%近くとは行かないまでも、2%台(人によっては1%台)の金利が、6とか7%とかになったら。。1億の借り入れのあり、年10%1,000万の家賃収入で回していた人は、年間200万円台だった金利負担が、600万とか800万になるんですよ。返済比率60%で安心、と思っていても、もう家賃収入のみでの返済は無理ですね。どうするんでしょうか。収入が不動産所得のみに偏っていると、固定期間終了時、強烈なパンチの連打を食らってしまいますよね。。せっかくインフレで資産が膨らんでも、キャッシュが回らなくなったら、たたき売るしかなくなっちゃうかも知れません、もったいない。

★手間暇をかけつつ、現在所有物件の法人化を進める、借入金の絶対値を減らす。その上で、規模を拡大していきたい、と思います。ロードマップが見えてきました。
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2013年02月12日

法人での減価償却

★法人での減価償却は、任意償却。つまり、赤字になりそうな時は、償却しなくてもよいそうで。。これ、むちゃくちゃいいやん。
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代表取締役と妻のポジション

★法人を設立すると、代表取締役を決めないといけません。代表取締役の給与は、少々高くても税務署は結構おおめに見てくれるようです。あ、もっとも役員給与は原則損金不算入、定期同額給与の場合のみ、損金算入、ということではありますが。ただ、税務調査に入られたとき、代表取締役がしどろもどろで、勤務実態がない、と判断されれば、これまでの代表取締役への給与が突然損金不算入!になることもあるそうな。

★代表取締役は私でいこう。法人から、私は給与を一切もらわない。これはこれで良いようです。妻を役員、社員にしたとき、問題となるのは、社会保険への加入です。これを回避するためには、妻に非常勤役員(社員)になってもらえば良いそうです。業務的にもちょうどいいかな。私の扶養に入れるためには、給与を103万に抑えればいいし。法人の場合は、配偶者控除もあわせて使えるし。青色専従者給与を支給すると、配偶者控除が使えないんです。。

★少しずつ勉強だ。
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2013年02月11日

法人化について結局の所

★この週末法人化について、いろいろ検討してみましたが、現在の規模を維持する限り、個人事業主でもいいんじゃないか、との結論に至りました。確かに納税額は増えるでしょうが、家賃収入は減っていくでしょうし、戸建てを処分もするでしょうし、それにつれて納税額も減るわけで、デットクロスでもたかが知れている、というか。。。現在の規模で法人化しても、手間暇ばかりかかって、節税額はわずか、って結論なんですわ。。相続の問題をどうするか、という課題は残りますけどね。。

★裏を返せば、今後規模を拡大するのであれば、法人の方が絶対に得である、ということも確信しました。これは、間違いないです。ということは、次の1棟を購入する段になって、初めて法人化を検討する、というか、次の1棟を新設法人で購入する、その後、既存物件を法人に移管する、という流れがスムーズかなあ、と思います。

★で、一番のポイント、”今後規模の拡大を目指すのか?”結局、ここに行きつきます。現状31戸、運営するのにも、時間を捻出するのに四苦八苦している状況です。超多忙な私が、時間を取れるのか??更に、不動産賃貸業が如何に厳しい世界か、この7年半で、身をもって体験してきました。うまくいっている人ばかりではないんです。。しかし、自ら経営者となって、事業を運営していく楽しさ、というかやりがいも、理解できるのです。いろいろ大変なこともおこる世界ですが、基本的に不動産賃貸業が嫌いではないんですね。そして、規模の拡大こそ、投資家の本能って思いますです。一瞬、すぐにでも法人を立ち上げて、1棟買おうか、とも考えちゃいました。。

★でも、私の本業は、勤務業。こちらも厳しいですが、大変やりがいもあります。金銭的なこと、やりがい、そして時間のやりくり、家庭を大切にすること。。。そして、何より、破綻のリスク。。いろいろ考えると、やっぱり安易に規模の拡大を追い求めるのはリスキーだと、、考えるに至りました。

★私は、借入金の絶対額を考慮しつつ、今後時間をかけて、いけそうな時にちまちまと規模を拡大していく、かも知れません、って所ですかね。。。

★個人事業主と、法人の税制は大きく違います。法人について、しっかり勉強してみようと思います。もしいつの日か法人を立ち上げたら、経理は会計事務所にお願いするんでしょうが、自分でも節税スキームについては、完璧に理解できるようにしておきたいと考えています。

★この繁忙期は昨年の反動か、全物件満室予定ですることがありません。嵐の前の静けさでせうか?
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2013年02月10日

法人成りの注意事項

★個人の所有する不動産を、家族皆で出資する株式会社に売却する場合、適正価格で売却する必要があります。また、法人は、その購入金額を全額ローンで賄うか、家族各々の出資金+ローンで、賄う必要があります。この辺りをへんにいじくると、一部家族への贈与とみなされて、贈与税がかかってくる可能性がありそうです。

★適正価格は、土地家屋調査士に依頼、税務については、税理士に依頼して、万が一にも贈与税がかかってこないようにしなくてはいけないと思います。家族分の出資金については、私より家族へ贈与する予定ですが、110万の控除枠を超えて贈与し、あえて少額の贈与税を払っておこうと思います。一度税金の洗礼を受けたお金であれば、どうどうと出資金として使用できるでしょう。

★問題は、こうして税金の問題をクリアしたとして、福岡1号を税務上の適正金額で購入した法人が、今度は、うまくキャッシュフローを出しつつ、黒字経営できるか、ということです。複数物件となると、さらにシュミレーションが難しいですね。。あー、面倒だ、というのもわかります。。

★このスキームはなかなか大変そうですが、税金の知識、経営の知識、相続の知識を深めるためには、もってこいの事案だ、と思って、やり遂げようと思います。ただ、早くとも来年末の話なので、ゆっくりと検討していきたいです。
posted by est at 13:32| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人化 | 更新情報をチェックする

なぜ法人化?

★アパート経営も7年目の半ばに差し掛かっています。福岡1号の減価償却も今年までで終了します。何せ築古狭小物件で、土地建物比の適正化により、多額な減価償却がとれる、と購入した物件でしたので。。来年からは、不動産所得では、これまでにないほどの黒字となる予定です。個人事業主では、給与所得と不動産所得は損益通算されます。そうなると、、不動産所得分もかなり税金を支払うことになってしまいます。会計上の黒字と、キャッシュフローは別物で、会計上黒字でも、納税すると、キャッシュフローがマイナスになってしまう、これをデットクロスといいます。不動産収入が大きな場合や、他から補てんできない場合、これは、決定的に危険なことだと思います。確かにしばしば目にしますよね。

★減価償却が取れなくなった物件は、売却するか、税率の低い家族に譲渡あるいは売却する、自己設立した法人に売却する、という手法が取れます。基本的にみなさん、この時点で一般顧客に売却するようですが。。

★私は自己設立法人に売却しようと思っています。土地、建物込です。個人事業には、利益があれば、譲渡税がかかってきます。この不景気の世の中ですので、土地価格は下がっています。問題は建物です。帳簿価格はゼロに近い額です。旧方式の減価償却ですので、取得費の5%が減価償却後の帳簿価格です。が、新方式への移行により、この5%の価格も数年かけて償却できるようになりました。帳簿上の建物価格は、最終的には1円となるのです。

★減価償却のメリットばかり喧伝されておりますが、建物を売却する際、売却価格と、帳簿価格(最終的には1円)の差に譲渡益課税されます。すなわち、減価償却で得した、と思っていたら、最後に売却する際、減価償却で償却したはずの部分に譲渡税がかかってきてしまうのです。ほんと、よくできてますね。税金体系を考えた人は天才です。

★もっとも、譲渡益課税は短期5年以下は39%ですが、長期5年超は、20%です。減価償却時の税率との差は、利益にはなりますね。さらに実際の取得建物価格と、実際の売却建物価格は、通常大きく後者が下がっているはずですので、この差額分の減価償却分も利益にはなります
★今回の売却では、多分、譲渡益課税はほとんどかからないと思います。一方、物件取得の法人側から見ると、登録免許税や、不動産取得税がかかってきます。これは、7年前の価格を弥生で見ましたが、なるほど、、そこそこかかりますが、仕方ないですね。固定資産税評価額は下落しておりますので、取得税もこれよりは若干減るでしょう。もちろん仲介手数料はいらないですし。

★さて、法人化するのは、不動産所得(収入ではありません)が、2,000万とか3,000万とか超えてから、など言われますが、給与所得の税率が高い方には当てはまりません。不動産所得の黒字は、数百万であっても、もろ高税率がかかってきます。不動産所得がそこそこの黒字になりそうな場合は、今後もアパート経営を続けていこうと思っている場合は、さっさと法人を設立したほうがよさそうです。

★なお、個人事業主で、さらに築古木造を購入して、その減価償却を利用する手も考えましたが、所有物件が築古ばかりに偏るのはいかがなものか、と思ってやめました。

★法人について、勉強を始めたばかりですが、いろんなノウハウがありそうです。もう少ししっかり勉強してみたいと思います。今年は、法人についての勉強の年にしたいと思います。
posted by est at 09:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人化 | 更新情報をチェックする

2013年02月05日

法人化でグルグル

★2年ぶりの物件見学で、気持ちもすんだし、確定申告作業も大詰めです。青色申告の控除65万と、土地に関する借入金の利息約○○○万。この65+○○○のエリア内に申告所得が入り込むと、凄ーく損した気分になります。わかる人にはわかると思いますが。。理想を言えば、このエリアのプラス側に気持ちだけ少々出るのが、ベスト。昨年はこのベストだったのですが、今年は、さすがに退去があいついだだけあって、65がほとんど使えないぐらいの微少プラスに終わりました。これだけ退去が続いても、プラス、というのは、それはそれで良いんでしょうが、控除を使えないのは、損した気分です。

★不動産所得は、赤字だと給与所得と損益通算で節税、といっても、仮に赤字の場合だと、青色申告控除と土地に関する借入金の利息分は全く使えませんから、なんだかなあ、という感じです。それよりも、平成25年までは、福岡1号の減価償却が使えますが、しゃぶりつくしてしまいまして、平成26年からは、使えません。これが、百万単位の額なんですわ。。このままだと、不動産収支は、一挙に大幅黒字化し、いわゆるデットクロス、になってしまいます。

★来年度からどうするか、あれこれシュミレートしていました。といっても、結論は、法人を設立し、法人の売却する、しかないですね。いつそれを行うか。。法人化に備えて、福岡1号のローンは、5年固定期間終了後は、3年固定、としておりました。3年固定の満期は、平成26年秋、です。では、このタイミングで、法人を設立し、法人に売却するか。。。この際、問題となるのは、福岡1号の、不動産鑑定士による評価額。個人から法人への売却は、税務署が一番目を光らせる部分だそうですから、きっちり鑑定士を入れようと思っております。さて、建物は、帳簿上、ほぼゼロ、ですが、実勢価格は違うでしょう。その差額は、譲渡益、となります。一方、土地の評価額は、、、鑑定士の方に聞かないとわかりません。ただ、土地は、帳簿と比較すると、譲渡損、になりそうだと思っています。この建物の譲渡益と、土地の譲渡損。。これを足して、土地プラス建物が、譲渡益、となれば、ここに20%の譲渡税がかかってきます。譲渡損、なら、税金はかかりません。

★なるべく安く法人に売却したい、と思っているんですが、さて、どうなりますかね。。融資付けをどうするか、も検討しなくてはなりませんが。。出資は、家族3人で均等に行おうと思っています。一時LLCも考えましたが、相続を考えると、やっぱり株式会社です。妻や子には、出資金を贈与して、あえて、少額贈与税を支払おうと思っています。減価償却が終わった分、所得の分散をはかる、ということです。ただ、福岡1号のみの移管の場合、果たして、所得の分散と言えるほどのキャッシュフローを得られるか、という問題があります。さらに法人の赤字決算はなんとしてでも避けたい。そうなると、他の物件もまとめて移管した方が良いかも。。となると、他の物件のローン固定金利期間とも関わってきますしね。。。難しいもんです。

★まあ、実際に行動するのは一番早くても来年秋、なので、それまでにいろいろシュミレートしたいと思います。次の物件購入は、再来年以降ですね。。。築浅物件は法人で、築古は、個人で購入しても良いかな。。

★何はともあれ、不動産賃貸業=税金との戦いです。相続税、控除が少なくなり、ますます税金対策が必要となりそうです。
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2013年02月02日

久しぶりに不動産動いてみた

★多忙は多忙なのですが、約2年ぶりに、賃貸物件の現地調査を行いました。調査と言っても、現地を見ただけですが。悪い物件ではなかったです、価格は折り合えませんが。。物件見学、良いですね。久しぶり気分が高揚しちゃいました。賃貸売物件、徐々に増えていますね。競売のBITでも、売り物件に比較的築浅の共同住宅が掲載されるようになってきました。だいたい、任売で売れていたはずですが。。特に単身物件では、積算基準で割安でも、収益還元基準ではさほどうまみがない、と言うことなんでしょうかね。

★今後積算価格は上昇、収益還元価格は低下傾向、になるでしょう。銀行の融資はころころ変わりますが、積算で割安だー、と購入すると、収益は見込み違い、というのが起こりえるでしょうし、少々積算が出ても、融資が着きづらくなる日が来るかも知れません。

★住宅ローンは、金消契約をし、融資実行は数日後、でした。収益物件の時は、銀行に集まり、金消契約をし、その場で銀行員が出たり入ったりしていた物でしたが。。無事1.66%で借り入れ完了。チナミニ2月は1.65%。もっと下がるかと思いましたが、今後緩やかに長期金利は上がっていくものと思います。

★戸建て賃貸については、方針は概ね決定。とりあえず現入居者ともうしばらく付き合ってみます。また、この物件のローンを一番先に返します。入居者の家賃を返済に充てるのですが、プラス給与所得からの補填。さっさと数年かけてローンを完済します。ただ、出て行ってもらわざるを得ない状況になった場合は、不動産屋を間に入れて、動きます。税金の事を考えると、動くのは来年以降が良いんですね。次の収益物件を購入するのは、戸建ての返済が終わってから。癪入金の絶対値が増えないように気をつけつつ、様々なバランスをとりつつ焦らずやっていこうと思います。こういうことが出来るのも、給与所得があるから。不動産以外の所得も是非大切にすべきだと思います。

posted by est at 22:14| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする