2013年03月30日

平成25年繁忙期まもなく終了

★本日、北九州に学生さんが入居し、これで、全物件満室となりました。退去はゼロで、理想的な繁忙期でした。ただし、昨年は、北九州が3月になっても5戸埋まらず、死にものぐるいで入居付けに走り、なんとかギリギリ埋めたのに、福岡1号で2戸退去、管財物件1戸退去、更には戸建てで初滞納、と、めまぐるしく事態が動きへとへとになりました。更に追い打ちをかけるように、次々と退去が発生、まさに試練の年でした。今年のべた凪繁忙期は、試練を乗り越えた事へのご褒美だ、と勝手に思っております。

★さて、今年の目標ですが、、相も変わらず、財務改善、借金返済です。動かざること山のごとしってか??昨年の試練で一番強く感じたのは、比較的安定している、と言われる賃貸経営も、経営があっという間に悪化する可能性がある、と思い知ったことです。北九州物件なんて、1年で10戸中9戸退去しましたから。。満室経営にこにこが、わずか数ヶ月でやばい、と言うことにもなり得るってことです。この危機を乗り越えるためには、もちろん資金が手元に潤沢にあれば良いのですが、あるいはサラリーなので、補填できればよいのですが、そもそも借金経営ではなかったら、何ら問題はないんですね。

★規模を拡大して、キャッシュフローを手厚くして、リタイアする、、それはそれで否定はしませんが、その裏で借金が積み重なっていることを忘れてはなりません。大きな借金は、いつ牙をむいて襲ってくるかわかりません。コントロール出来なくなる可能性のある借金を背負うべきではない、というのが私のポリシー、となりましたです。結局の所、ハイリスクハイリターンを指向するか、ローリスクローリターンを指向するか、ということになるのでしょうけどね。

★私は、のんびりいきますです。今年も物件は購入しないでしょう。でも、いつの日か、また、安く買えそうなときに、買っちゃうかも知れません。。

★英語の勉強は続けますです。それと、いずれ移民は受け入れざるを得なくなると思います。インドネシア、フィリピンあたりからの受け入れの可能性が高いと思いますです。

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2013年03月25日

TPP

★日本もTPPに参加することになりました。巡り巡って、自分の事を考えるに、ENGLISHをブラシュアップしておかないといけないかなあ、と思っております。物と人の往来の自由化、ですから。。TPP抜きにしても、これからの時代、普通に会話できるくらいにはしておいた方がよいかなあ、と。

★というわけで、当分、車の中では、英語漬け、です、はい。

★福岡1号の境界線確認があって、何が出来るのかなあ、と聞いても土地家屋調査士の方は、わかりません、でした。完成したのは、なんと戸建て賃貸。100坪超の土地に、3棟が軒を連ねました。家賃は11.3万/月。1戸成約済み。建物自体は、まずまずのグレードです。まさか、戸建て賃貸が立つとは思いませんでした。一方、自宅近の6棟戸建て賃貸は、10.6万/月ですが、安普請ぽさが目立っていました。将来入居率に跳ね返りそうな予感がしますです。

★と、今度は、管財物件でも境界線確認があって、隣の擁壁の上に立つ戸建てが売りに出ました。こちらも100坪超の土地ですが、何しろ古い擁壁の上の土地なので、売れないだろうな、と思ったら、あっさり売れて。。。なんと、重機が入って、擁壁もろとも削り取られて、擁壁がなくなって、平らになりつつあります。。というか、この土地の裏手に新たに擁壁が出来るわけですが、それにしてもすげーなあ。造成費結構かかるでしょうに。。。何が出来るんだろう??。。福岡の町はアクティブです。不動産、あちこち動きが出ているようです。

★繁忙期、なんと退去無しで乗り切れそうです。30日北九州入居で、実稼働満室です。しばらくのんびりさせてもらっています。

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2013年03月17日

税金を考える

★今回の確定申告が終わりました。帳簿上は、巨額の減価償却を取り、多額の入退去にかかわる経費を計上したにも関わらず、ごくわずかの利益で済んだのは、良かったです。65万控除はほとんど使えませんでしたが。
最近は、空室、修繕、税金、この3つの不動産経営のリスクの中でも、税金こそが、目立ちませんが最大のリスクではないかと思うようになりました。

★私は、そもそもアパート経営を始めたのは、節税目的でした。至上命題は”減価償却をバンバンとる””経費計上をできるものはバンバンとる”そして、不動産所得を赤字にして、給与所得と損益通算をして節税する。これが当初の目的だったんですね。当初は不動産取得税やら、仲介手数料やら、物件購入後のリフォームやら、経費はかさむんで、不動産所得は赤、です。その後、そのような経費がなくなりますから、家事関連費やら小規模企業共済なんやら、否認されない程度に、ありとあらゆる経費を算入し、不動産での納税はほとんどない程度まで抑え込んできました。

★個人での不動産経営の最大の利点は、他の所得との損益通算ができること。大きな減価償却を取り、ぎりぎりまで経費計上をし、さらに、万一、空室の増加で不動産所得が減少して、結果赤になっても、損益通算で、給与所得の税率で還付を受けられる。。これが、賃貸経営のリスクマネジメントとして、想定していたのは事実です。

★ただし、それも今年まで。福岡1号が一手に担っていた、巨額の減価償却が今年までなのです。じゃあどうするか、ということで法人への移管を考えたわけです。旧方法の減価償却ですから、間もなく帳簿上の価格は、取得額の5%になります。これを5年かけて償却します。一方、新法の減価償却だと、帳簿価格は1円ですよ。法人についての本を読んでおりますが、税務署は帳簿価格で法人に売却しても文句はいわない、と書いてありましたが、年間数百万のキャッシュを生み出すものの価格が1円、で、いいんでしょうか?時価での売買が原則、とも書いてありますので、さすがに1円、ということはないでしょう。もっとしかるべき高値で売却できると、譲渡所得の利益は増加し、納税額は増えますが、税率2割だから、ま、いっか。法人が取得後、再度減価償却が取れるでしょうからこれでまた取り返すかな。今度は4年で償却し、新法ですから、帳簿価格は1円になります。そうすると、この物件の役割は、家族への所得分散のための原資を生む、という方向で考えることになります。そして、最後は取り壊して更地にし、宅地として売却するか、新しいアパートを建てればいいわけです。

★法人に移管した場合のデメリットは給与所得との損益通算ができなくなること。もし一斉に空室が出たりすると、資金繰りでも、銀行評価でもとてもリスキーになります。しっかりした旗艦物件を保有しての築古木造の所有は、リスクを補い合っていいとおもいますが、いきなり新設法人で、築古木造のみ所有することのリスクを考えています。せめて、管財物件と同時売買がいいのではないか、と思っています。管財物件は、大幅な黒字での譲渡所得、福岡1号は、赤字になるでしょうから、譲渡所得税を考えても、理に適っています。築古物件しゃぶりつくしの術ってことです。

★不動産年収1億、銀行返済5,000万、返済比率わずか50%、て言ったって、減価償却やら固定資産税やら細かいことは抜きにすれば、所得税住民税5,000万で、差し引き手元に残るお金、なくなります。国はこれで儲け、さらに物件を持ちきれなくなって不動産が回転すれば、また、取得税やら、登録免許税やらで一儲けできるようになっているのです。多額の借金を背負った多額の年収は、見かけ倒しに過ぎません。最後は税金でやられてしまうのではないでしょうか?銀行も儲け、司法書士も設け、建築屋さんも儲け、それで、アパート、マンションのオーナーは、わずかな金額しか手元に残らないことになりはしませんか?

★結局、家賃収入などのインカムゲインは、物件を守っていくための防御システムに過ぎないのではないのでしょうか?では、攻撃システムは?それは、キャピタルゲインでしょう。手持ちの株、GMO,GMOクラウドは、ともに2倍に急騰しています。不動産も上がるときはすごいです。私の世代は、バブルを知る一番若い世代です。では、バブルは来るのか?物価が毎年2%ずつ上がります。では10年後は?1.02の10乗です。約1.2です。10年後2割の物価高ですわ。でも、不動産は、もう少しいくんじゃないでしょうかね?ただ、バブル、まではいかないでしょう。賃料は上がらなくとも、少なくとも大都市の物件価格は上がっていくと思いますね。

★結論として、今はじっくり物件を守っていこう、と。もう少し財務が改善したら、利回りは低くとも好立地の物件を狙いたいですね。なんか、少しずつ、世の中が明るくなってきているような気がします。
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2013年03月14日

べた凪繁忙期

★今年は、3室空室で年を越しましたが、昨年中に原状回復は終了。2月までに、すべて入居が決まり、なんと退去がありませんでした。繁忙期に全く新規退去がなかったのは、アパート経営をはじめて、7回目で初、ではないでしょうか?来年は、昨年入居した北九州の大学院生2名の退去がほぼ確定ですし、昨年は、恐怖の19戸の退去を食らっていますから、まあ、10年に一度のべた凪繁忙期、とでも名前をつけておきましょうか。。。

★税率を考えると、個人の時代にかけられる経費はかけまくり、一転法人に移管後は、経費節減で、所得分配に注力した方が有利ですから、まあ、今年後半~来年前半の退去は、ウェルカムかも知れません。福岡1号には、開かずの部屋(所有権移転後、退去が未だにない部屋)が、あと4室残っています。ある意味、凄ーくありがたいのですが、法人移管前には、一旦退去していただいて、徹底リフォームを施した上で、(あ、ここ即時償却です)移管した方が理想なんですけどね。。

★満室となった福岡1号は、耐用年数越えの築古狭小木造物件ですが、リフォームとモデルルーム造りは徹底しました。1階は、出来れば比較的年齢の高い層で男性、2階は、できれば年齢の若い層で、男女OK、というコンセプトで部屋造りを勧めてきました。若い人は、回転が速いので、2階の決まりやすい部屋に、との考えです。防犯的にも、2階は女性も期待出来るかな、と。1階は、年齢層の高い人には、階段がない方がよいし、ちょっとしたプチガーデンがあったりするので、草花を育ててもらえれば、物件に根を張っていただければ的考えでした。

★ところが、1階の渋めの部屋も、若い女性の方が気に入る場合もあるようです。女性の割合も増えてきて、今年ついに14戸中、5戸が女性となりました。しかも4名は、若い方です。耐用年数越えの、築古狭小木賃物件に、女性にここまで入居していただけるとは思っておりませんでした。物件取得時は、高齢女性だけでしたからね。。背景には、低家賃物件へのニーズがあるものとは思っておりますが。。

★モデルルームを考えるのは、結構楽しいです。コンセプトにマッチした方に入居していただくと、嬉しいです。モダンな和は、各年齢層に合致します。若い方も案内しておられます。一方、北欧超は、若い人オンリーですね。そもそも年配の方を案内してもらえないようです。キメは照明で、スタンド照明、スタジオチックな照明などをつけています。これが、年配の方が敬遠するんでしょうか?若い人には、好評です。

★なんか、とりとめもなく書いてしまいました。原状回復とリフォームの方向性さえ間違えず、仲介業者さんに上手にアピールできれば、こんな弱小大家のぼろ物件でお満室にすることが出来ます。満室は一時の夢、また、近い将来、退去が出るでしょう。この時にまた、戦略を練り、イマジネーションを働かせて、モデルルームという作品を作りたいと思います。日々、勉強ですわ。それでは、お休みなさい。
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2013年03月09日

株が上がっています。

★安部さんが総理候補となる前、日本は本格的な不況になると思っていました。欧州危機もあるし、アメリカや中国の景気も悪くなる、と思っていました。しかし、安部さんが総理となり、その経済政策が、アベノミクス、ともてはやされるようになったとき、そして、猛烈に円安となり始めてからは、もしかして、ついに一相場来るのか、と思うようになりました。住宅ローンを借り換えたのも、これがあったからです。

★株は、昨年も一時期、買い出動はしましたが、資産状況を鑑みると、株をやっている場合ではない、と思いました。私は、株式投資全開の頃、リーマンショックの衝撃をもろに被った経験があります。今にして思えば、不動産投資全開、株式投資全開、なんとまあ、ものすごく危険なことをやっていたのか、と呆れる思いです。

★当時と比べれば、資産も手厚くなりましたし、借金も相当減りました。でも、家族を持ち、40を越え、周囲を見ていて、健康を害する優しき人を見ていると、いつ自分がどうなるのかわからない、と強く思うようになりました。

★株式市場は、予断を許しませんが、あの小泉改革の時のような、一相場来るのかも知れません。尖閣危機の時、日本は舵を切った、と思いましたが、あのときより、アジアにおける日本の立ち位置が、中国との戦略的互恵関係より、中国への防波堤に変わったように思います。多分日本の司令塔は、互恵関係の再開を望んではいません。一方で、アメリカのスタンスが、日本をより強くする方向になったのではないか、と思います。とすれば、今回の上げ相場は、まだ序の口かも知れません。

★郵政解散の時、私は見通しを誤り、せっかく空売りでそれまで稼いでいた分の結構な額を、踏み上げで失いました。相場は何があるかわかりません。朝鮮半島もきな臭いですし、地震だっていつおこるかわかりません。今回、自分が相場に参加できないのは、過去に背伸びをしすぎて、株やら物件やらを買いすぎたツケだ、と思います。本当に残念ですが、今はしっかり足下を固めたいと思います。日本復活を心から願っています。。
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2013年03月01日

福岡1号ようやく満室

★福岡1号物件が、ようやく実稼働満室となりました。約1年ぶりのことです。1月、2月と退去予告もゼロで乗り切り、今年は、今の所順風満帆の経営が続いています。あとは、北九州の1戸の入居を残すのみです。昨年が悪すぎたので、その反動が来ているのでしょう。

★来年はいよいよ法人化に向けて動き出します。今年は、しっかり財務内容を改善し、来年に備えようと思います。今年も守りの年ですが、昨年よりは気が楽です。

★来週は青色申告会での確定申告が控えています。その準備も正念場です。頑張りますです。
posted by est at 23:58| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする