2013年05月27日

日経は仕手株かい?

★昨年の上昇相場から、一転、怒濤の下落。値幅1,000円超が二日続き、更に今日は一時580円下落、ですか。。いつから日経は仕手株になったのでせうか。。

★今は福岡にも進出しているボーリングのラ○ン○ワン。かつてITバブルの頃、この株がバブッたことがありましたっけ。。インターネットの黎明期、この株でみるみる1,000万超の資産を築き、信用取引でパンパンにポジションを膨らまし、あっという間に資産を溶かした方をネットで見ました。結構話題になっていましたっけ。

★あるいは、ルック。こちらは往年の兼松日産農林や、井筒屋みたいな大相場でした(これらの相場については、林輝太郎氏の書籍で読みました)。ネットの掲示板には、数百万儲けた、いや、数千万儲けた、等の言葉が踊りましたが、仕手本尊はとっくに売り切っていたようで、その後あっという間に書き込みがなくなりました。。仕手株の末路は恐ろしいものです。一体どれくらいの人が助かったのでしょうか??

★さて、この半年の日経の動き(不自然とも思えるほど強い)と、現在の調整の激しさ、値動きの荒さは、プチ仕手株っぽいと思います。もし日経が仕手株なら?アベノミクスという心地よい響きを伴った提灯付けが終わり、ふるい落としの時期でしょう。新聞では、上昇相場は続く、という見方がまだまだ主流ですから、ふるい落としは未だ十分ではありません。あ、今年は終わった、という見方が主流になったとき、突如として上昇を始めるのが仕手株らしいところです。5月中旬までの様に、圧倒的な勢いで、第二幕がはじまるのではないか、と思います。あ、日経が仕手株なら、ですよ。。今、下手に空売っては、そのうちに担がれて死にます。

★今や1/1000秒単位で売買できるプログラムを持ったヘッジファンドが活躍している、と聞きます。バブル崩壊後、空売りで巨万の富を日本からはぎ取り、アメリカ復活を担ったのが、ヘッジファンドです。彼等が、今回、どのような策略を巡らしているのか、我々が知ることなぞできません。リーマンショックではアメリカもやられましたが、今回は、日本だけが太らされて焼かれて喰われるのか、、と一抹の感じております。喰われないためには、構造改革、正しい方向の規制緩和で、しっかり実体経済を回復すること、そして、株でも負けないスキルを、日本人が身につける、ということでしょうか?私も含めて、ですけど。。。はい。
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2013年05月23日

日経急落!

★25日線からの乖離が尋常ではなく、下げ銘柄の数が増えてきており、また、アメリカでバーナンキさんが、出口戦略についてしゃべる、などといわれておりましたので、一旦調整かなあ、と思っておりましたが、-1143円の下げ、でした。ふぁ、瞬間的にはリーマンショックを思い出しました。あのときは、こんな感じで連日下げていきましたからねー。

★2000年4月17日以来の下げって、そうそう、思い出しました。当時は、株に買いで参入したばっかしの時で、セガやら、新日本証券やら、あ、いまあるんでしたっけ?ぼんぼん上がって、るんるん気分でした。そこで日経平均225銘柄の多くの入れ替えが突如発表。リバランスで、市場は大きく混乱し、これで、1,400円程急落したんです。その年は、そこが高値じゃなかったかなあ。新しい職場に移ったばっかで、トイレの中で携帯見て泣きそうになったのを思い出しました。その後、信用取引開始、空売り参戦、のきっかけとなった事件でした。さて、今回は?

★ここで大きく調整するのは、想定の範囲内です。値幅がやや異次元ですが。。。ストップロスやらオプションがらみやらで、売り崩しがあったんでしょ?長期金利も跳ねたり落っこちたり。さらに大きく調整するなら、少し参戦に色気を感じますが、買い損ね組が待っていると思うので、ここからは更に大きくは落っこちないんじゃないでしょうかねぇ。しばらくもみもみ、じゃないでしょうか。。

★あー、この株の緊張感、良いですねぇ。今乗るなら、買い、でしょうね。今日みたいな売り崩しの日は、空売りデーです。でも日々の日常があまりに忙しすぎて、やっちょれんです。バーナンキさん、出口戦略に言及→ニューヨーク急落→日経連れ安、から参入しても良いような気もする今日この頃。。。
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2013年05月22日

バブルにするな

★長期金利がピクついております。今回の”異次元の”金融緩和の最大のリスクは、長期金利の上昇、国債価格の暴落、そして、ハイパーインフレ、日本国破綻、ですから、昨今の上昇ぶりにびびってしまうのもわからないではないですが。。

★過去10年見ても、長期金利の上限は2%でしたから、現在の0.9%弱、というのはそんなに恐れる水準ではありません。それに、インフレになるんだったら、長期金利は上昇して当然でしょう?

★巨額の借入金をしている不動産投資家にとっては、インフレは、キャピタルゲインアップ、インカムゲインちょこっとアップ、でそれは良いのですが、金利は鬼門です。固定金利にできる分は、しておいた方が良いかも知れませんです(自己責任で)

★さて、株は15,000円を超えてきました。そろそろ大幅調整して欲しいところではありますが、押し目待ちに押し目なし、とはよく言ったものです。ただ、近いうちにどこかで一度大きく調整するでしょう。それにしても、安部さんが総理になったとき、ここまでしっかり政権運営、経済運営をやるとは思いませんでした。金融緩和から、実体経済の改善へ、次のステップはアベノミクスが単なるバブルで終わるのか、失われた20年を取り戻す事になるのか、その最初の分岐点になりそうです。

★果敢に投資したいところですが、私、今年は住宅ローンの借り換えをやりましたので、あとは、法人化の準備、と決めて守りに入っております。こんなに投資環境が大幅に変わっちゃうんじゃあ、乗るに乗れないですしね。。。
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2013年05月12日

法人化に向けて

★今年は、退去もなく、不動産経営としては非常に順調です。しかも、おそらく不動産収入に関わる所得税は今年もほとんどない。しかし、来年度からは、不動産収入に関わる所得税がかかってきます。しかも、年々その額は増えていきます。直接的には、福岡1号の減価償却が今年までであるから、ということと、借入金の金利負担が年々減っていくため、です。

★以前からわかっちゃいたことですが、実際に弥生会計でそれが見えてくると、やっぱり、ですねぇ。不動産所有法人を設立すべく、今年から勉強を始めました。個人での所得税率が高い場合、法人化で大きく実効税率を下げることができます。

★ただ、まだ、知識不足の所もあって、もっと本格的に勉強しないといかんなあ、と思いました。本を読んでても、書いてある税理士の先生の意見が微妙に違ったりして、ですね。

★とりあえず、出資者を誰にするか、で悩んでおります。妻、子は当然出資するとして、妻は当然役員になるとして、要は、自分が出資するかどうか、です。現在の自分は、法人からの給与所得を得る必要はありませんし、自分が出資しないと相続も発生しませんよね。だから、自分は出資せずに、一使用人でいこうか、と。。でも、アパートが、全く自分のものでなくなるのは、ちょっと寂しい気がします。ただ、小規模企業共済は、役員じゃないと駄目、でしたっけ。。複数の法人も考えないといけないですかね。。
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2013年05月11日

法人化を巡る多くの変数

★法人化について、いろいろ調べておりますが、大変良い本を見つけました。



★こちらです。いろいろ納得することが多く書いてありました。この本の中に、全額癪入金総額○億円25年ローン、家賃収入○千万、利回り12%強で、マンションを新築した事例が紹介してあります。注目すべきは、税引き後の手取り収入です。初年度1,500万から始まって、毎年順調に下落、7年目に1,000万を割り込み、14年目に500万を割り込み、22年目についに赤字転落(いわゆるデットクロス)、26年目、ローン返済後、ようやく、一気に手取り2,000万超、といった具合です。ローン返済の最後の数年は、手出しですわ。額が大きいとどうするんでしょ?経年劣化、家賃下落、空室率上昇も考慮した上で、順調に経営できた、場合です。

★まさに、税金の恐ろしさ。というか、賃貸経営って、巧妙に仕組まれていると思いませんか?このシュミレーションに、不動産賃貸経営が凝縮されている、といって良いんではないでしょうか?デットクロスの危険性は、よく言われていますし、わかっている方には常識、なのでしょうけど。。。ちなみに賃貸経営では、一番の勝ち組は、国と市町村だと思います。最初、儲かりますよー、といって、買わせておいて、取得税取って、固定資産税取って、だんだん厳しくなるように制度設計しておいて、次の人に売らせて、また取得税取って。うーん、ギャンブルで一番儲かるのは胴元、と同じ次元の様な気が。。。それに乗っかる金融機関と不動産業者、皆わかってやってるんですよね。。我々はもしかしてお釈迦様の手の上で踊らされているだけなのかも。。。

★最初の10年は良いんです、15年、20年たつと、皆さん、持ちきれなくなるんですよ、というベテラン営業マンの言葉の意味がよくわかります。しかし、手取りが減ってきたから、と、まずはキャッシュフローを改善しよう、と更に借金を重ねて物件を増やし、当面のキャッシュフローを増やす、という手段は、厳に慎まないといけないと思います。年々ぎゅうぎゅうと首が絞まってきて、物件が取得できなくなった時点でしんどくなります。やがて、売却を繰り返さざるを得なくなりますが、もう売る物件がなくなった時点(相場より残債が多い)で、更にしんどくなります。

★で、これを解消する手段がいくつかあって、その一つが法人化、という訳ですが、相続までを含め、いろんな変数を考えて検討しなくてはなりません。これからはアベノミクスで、都心や地方中核都市では、土地の価格が上昇していきます。不動産は売却時、利益が出たかどうか、個人の場合は、短期か、長期か、で、税金の額が大きく変わってきます。法人化のタイミングで、納税額が動くんですね。福岡1号は、減価償却が終わることもあるし、土地の価格が現時点では購入時より下落していることも有り、現在は譲渡益税の納税はないと思いますが、今後、インフレになりますと、土地の評価額が上がる可能性があります。黒字物件の譲渡益と損益通算出来るので、管財物件と一緒に移そうか、とも思いましたが、福岡1号単独で、黒字にならないタイミングで法人化に踏み切る、というのもありかなあと思います。管財物件は、平成22年に購入しておりますので、平成21年及び平成22年に取得した長期所有土地等の1,000万円特別控除(届けてました)が、使えるのでした。法人設立の出資者を誰にどのような配分で行うか。どの物件をどのタイミングで法人に移すか。。金融機関との交渉は?土地の値上がりはどの程度までいくのか?

★そういうシュミレーターもあるんでしょうが、エクセル使って自分でやることも可能ではあります。わからないところは、税理士さんに聞きながら、いくつかのパターンを考えてみたいと思います。管財物件の法人化は、もう少し後でもいいかも。。。

★まあ、あんまり考えすぎても疲れますね。どうしようかなあ。
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2013年05月09日

株価は踊る

★アメリカで、シェールガス革命が起きました。これが、今回の株価ラリーの根本でしょう。これはまさしく革命です。アメリカは製造業を国内に戻そうとしており、同時にTPPで、経済の囲い込みをしようとしています。このアメリカの戦略に乗っかってのアベノミクスであるのでしょう。今回の日本株の相場は、まさしく10年に一度の大相場となるかも知れません。

★自分はこの波に乗れませんでした。保有株はGMOインターネットとGMOクラウドの2株のみ。348円と54,545円で買った株が、本日、1,262円と174,500円です。今回の相場の凄まじさがわかります。もし他の株をそのまま持っていれば、と考えると、正直悔しい気持ちもあります。

★これを振り返るに、しかし、これはすべて自己責任です。株式投資を絞ったのは、アパート経営に多額の借金をしており、これ以上のリスクをとらない、と決めたからです。要は、自分の資産規模以上に、不動産投資に資金をぶっ込んだ為です。私は、リーマンショックの直撃を受けたときの経験を忘れてはいません。あのときは、不動産のみならず、株式にも相当投資をしており、本当に辛い思いをしましたが、でも、その後の投資活動のためには、良かったのではないか、と思っています。

★さて、アベノミクスに乗っかって、土地も上昇モードになるのでしょうが、何度も書いていますが、これは明らかに2極化すると思います。人口減少と、大災害リスク、これを十分考慮していないと、万一売れない土地を持ってしまえば、下手すれば永遠に救われないことになります。

★銀行の融資は、現在、思ったほど緩んでいないようです。銀行も金融庁もバ●ではありませんので、平成バブルや、リーマン前プチバブルほど、ゆるゆる融資にならないのでは、と思います。そもそも収益還元法が定着しましたが、肝心の収益が厳しいエリアが増えてますので。。融資が緩まないとバブリません。今回の景気回復は、以外と堅実にいくんじゃないでしょうか。。変にバブルより、堅実に行った方が、結局長続きすると思いますよ。大局観にたった政権運営と金融行政を望みたいです。

★今後の方針としては、引き続き、借金返済、体力温存で望みます。株価は踊っていますが、自分は踊らずに、気持ちをしっかりと持っていきたいです。そして、最も適切なタイミングで法人化、です。賃貸経営は、最後は体力勝負です。築古でも、狭小でも、手を加えられれば、何とかなります。体力がなければ、勝てる勝負も勝てなくなります。株式投資は、十分に余裕資金ができてから、です。

★総借金額に注意を払い、決して総借金残高が増えないようにする。借金は、万一不動産所得が大幅に減じることがあっても、コントロールできる範囲内にする。そして、土地にそこそこ価値があって売却しやすい、小ぶりのアパートを少しずつ購入して長期保有していく。これが、自分の方針です。



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2013年05月03日

アパート用地と道路付け

★早いもので、今年ももう5月。今度は自動車税の納付用紙が送ってきました。また税金かいって感じです。ふう。法人化は、再来年早々、の予定です。来年分まで、収入と支出を弥生会計に仮入力し、どれくらいの所得納税が必要か、おおざっぱに計算しました。来年から、福岡1号の減価償却がなくなるから。。まあ、100%の入居率で、維持費にほとんどめぼしい費用がかからなければ、結構な納税額となりそうです。もっとも入居率が落ちると、納税も減るわけで、これを機に一括償却できるリフォームや修繕なぞ、やってしまえば、来年もそれほど納税、って感じにはならなさそうでとりあえず一安心。

★さて、管財物件の前の擁壁戸建て物件、土地境界線確認後、売れるのかなあと思っていたら、すぐに売れて、工事が始まりました。擁壁をぶちこわし、削って削って、分譲用地が造成されました。その数、なんと5。建築条件無し。結構広い戸建てだったのですが、古い擁壁の上の、ぼろぼろの戸建てだったので、売れないだろうなあ、と思っていたら、なるほど、こういう風にする訳なんだー、と思いました。

★で、気になったのはその価格。管財物件は綺麗な整形地、というわけではないですが、分譲地は概ね整形地。ほぼ同じ坪数の土地が、当方の簿価より3割高!造成費用と利益が上乗せされているんでしょうが、このエリア、新しい道路が近くにできてから、どんどん宅地化しています。将来の出口は、やっぱ戸建て用地、かな。でも管財物件は築浅だから、そのまま売れるかな、などと妄想は膨らむわけで。。

★さて、売りアパートを見てて、あ、これ安いじゃん、と思ってよく見ると、接道がよくない、ってことよくありませんか?別に収益物件として購入し、収益物件として売却するなら、なんら問題ないんでしょうが、築古を買って将来土地で売却、とか考えると、これは非常によろしくない。でも、なんで接道よくないのが多いんだろうって思っていたら、どうも、そもそも戸建て用地としては大きさ(中途半端に大きい)、接道ともによろしくないものを、建売業者さんが安く購入して、分割して、収益物件を建てて、利回りベースで売却しているんだと。。。そういうことなんですね。。

★今回みたいに、擁壁上の築古ぼろぼろ戸建ても、目が利けば、宅地造成して売却するって事もできるわけで。なるほどなー。福岡1号の裏の戸建ても築古で、100坪超の広い戸建てでした。通常なら3,4分割したいところでしょうが、ここは接道が4mちょっとしかなかったんですね。3分割できないじゃん、と思っていたら、でも3戸建っちゃいました。戸建て賃貸です。あー、分筆せず、同一オーナーが3戸お持ちなんでしょう。なるほど、これぞ土地活用。

★戸建て用地として売却しづらい土地に、いや、そういう土地だからこそ収益物件を建てる、ということはきっと多いのでしょう。裏を返せば、収益物件の建つ土地の価値には、十分に気をつけないといけないなあ、と思います。



posted by est at 16:33| Comment(2) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする