2013年06月30日

8ヶ月ぶりの退去通知

★今年は、アパート経営がきわめて順調だったのですが、昨年11月以来の退去通知が来ました。7月末退去です。管財物件です。今の時期の退去は痛いですが、まあ、仕方ないですかねぇ。

★とりあえず、今は、事業案件の検討を進めていきます。事業案件の最大のターゲットは、節税。わかる人にはわかるでしょうか??株は、再参入は遅れそうです。先進国の景気回復と、中国のバブル崩壊の綱引きとなりそうで、どっちの力が強いのか、わかりかねます。私はアベノミクスを評価しており、いずれ日本は復活すると思っておりますが、それまでの過程でまだ波乱があるかも知れませんですね。。
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2013年06月29日

新規事業を検討します

★福岡1号の減価償却については、来年で終了します。私はキャッシュフローを厚くするためではなく、節税と資産形成目的でアパート経営を始めました。が、減価償却が終わった物件は、節税物件から、一転して重税物件へと変貌します。

★これは購入当初からわかっていたことで、これに対する対策として、所得分散等を考慮した法人化、の準備を進めています。それに加えて、一つ事業を始めよう、と思っております。主として税金対策ですが。。

★まだ構想段階ですが、ある程度話が固まりましたら、記載したいと思います。

★株の方は、相変わらずの乱高下、ですね。結構な額をホールドしたままであれば、胃の痛い日々が続くと思います。今の相場は、プロでも頭を悩ませていると思います。やはり株は余剰資金でやらないと、やっちょれんと思いますです。。
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2013年06月24日

難解な相場

★上海総合指数は、大幅安で、ついに2,000を割り込みました。曲がりなりにも世界第二の経済大国の変調です。世界への影響、特に資源国や発展途上国への影響は、大きいものがあるでしょう。中国へ資源を輸出して潤ってきたブラジル経済も変調を来しています。昨今のブラジルでの大規模なデモも、中国と無関係とは言えないでしょう。トルコもそう。世界のマネーが不穏です。

★成長が鈍化し、不況に陥った、ということだけなら、これまで先進国も何度も経験していること、別に、どうってことないです。問題は、中国は、経済発展によって社会秩序がかろうじて維持されてきたであろう事、です。つまり、経済の停滞が、社会秩序の崩壊に直結するリスクがあることです。これまで、日本は、戦略的互恵関係の元、中国に莫大な投資をし、日本もそれなりに潤う一方、中国の経済発展を支えてきた側面があります。しかし、尖閣問題後の中国の振る舞いを見れば、もはや日本企業はそういう気にはならないでしょう。中国から撤退し、金を引き上げています。尖閣国有化は、中国との決別です。日本は、中国との互恵関係から舵を切ったのです。

★日本は、アメリカへと回帰し、シェールガス革命の恩恵を受け、さらにTPPに加入して、巨大貿易圏を形成しようとしている。その狙いは、中国の排除、でしょう。日本を突き動かしたのは、アメリカです。やっぱり、アメリカはしたたかです。恐れ入ります。。先日の米中首脳会談、オバマ大統領は、上手うに習主席をあしらった、というところでしょう。

★中国は国内ががたがたになると、敵国日本、と仕向けてくる可能性がある。ただし、日米がしっかりタッグを組んでいるので、そうそう簡単なことは出来ない。一戦交えてもし日米に敗れれば、下手をすれば、中国で革命が起きまっせ。

★習主席、どこまでわかっているんだろうか?意外と結構わかっちゃ居るけど、軍部や守旧派がいうこと聞かないだけかも、しれないなあ、と思う今日この頃。

★日本株の動向ですか?そんなもん、これだけ変数が雑多なのに、わかるわけないでしょ。休むも相場、ですね。ただ、長期的にはようやく本格的な相場が来るかも知れませんよ。チャンスをうかがいましょう。落ち穂拾いを考えていましたが、世界のマネーの変調が大きすぎる。。。今はリスクオフの姿勢が無難なのでは?
posted by est at 23:41| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

2013年06月23日

中国に注意

★私、昨年の9月26日のブログで、次のように書いていました。

こちら

★今読み返すと、結構当たったじゃん、と我ながら思います。当時、アベノミクス、という言葉は、まだなかったと思いますが。。。

★さて、アメリカの景気回復は、本格的になりそうです。日本にも景気回復してもらって、アメリカ国債をよろしく頼むって事でしょう。一方、今大変リスキーな状態になっているのは、中国です。もしかしたら中国の金融システムが軋み出すかも知れません。。今でも思っていますが、日本の指導者層は、それを察知して、あえて尖閣問題をこじらせたのかも知れません。。

★上海総合指数は年初来安値を連日更新しています。習主席は、贅沢は敵だ、というキャンペーンを振りかざしていますが、どう見ても、経済通とは思えません。毛沢東復古主義傾向を見ても、もはや時代遅れとしか思えません。中国の銀行は現在、融資を絞っているそうですが、、日本のバブル期の総量規制がちらつくのは、気のせいでしょうか??

★アベノミクスが失敗するリスクの一つに、中国リスクを上げました。でも、もしかしたら、これも織り込み済みでのアベノミクスかも知れません。。なぜアメリカがアベノミクスに寛大なのか?なぜ、最近、アジア新興国から投資資金が逃げているのか?

★株価は、もう少し落ち着かないのかも知れませんですね。。。

posted by est at 16:18| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

2013年06月20日

手元のキャッシュ

★株の方は、見てるだけ、です。ボラティリティの高さは徐々に落ち着いてきました。バーナンキ議長のとりあえずの方針も、昨日発表があり、とりあえず悪材料出尽くしか?と思いましたが、今日は反落していますね。方向感のなさは相変わらずですが、徐々に相場は落ち着いていくのかも知れません。

★さて、アパート経営の方ですが、昨年の11月以降、退去がない状態が続いています。昨年と足して二で割ると、ちょうど良かったのですが、いずれにしましても、半年も枕を高くして眠れるのは、本当にありがたいことです。

★これまで、自宅と、アパート本体の借入金以外に、リフォームやら車やら、もろもろのローンをひとまとめにした分があり、それを度々繰り上げ返済してきたのですが、この調子で繰り上げ返済を続けると、今年いっぱいで、完済できそうです。が、来年は金融機関との交渉もあるので、まとまったキャッシュを手元に置いておこうか、と思っています。繰り上げ返済を一時見送って、○○○万円のキャッシュを先に貯めて、繰り上げ返済はそれからにしようか、と。。来年下半期を目処に、借入金はアパート本体のみになるように、手元キャッシュは○○○万円をもって、金融機関と交渉に臨みたい、と思います。

★いろいろ評価はあるでしょうし、先日、第三の矢について酷評しましたが、それでも私は、いずれ、アベノミクスはそれなりに成功し、長期金利は3~4%程度にまで上昇すると思っています。自宅の借り入れは全期間固定にしましたので、あとは現在保有のアパートの借入金利の見直し、固定金利化などを、法人化と共に行いたいです。

★事業や投資について、やりたいことは山ほどあるんですが、何しろ勤務業が忙しくて、家庭のことやらも考えると、十分時間を割けません。ものすごく頭の切れる人や、能力の高い人なら、それでもやれるんでしょうが、自分には無理です。。事業、投資については、一つ一つ、少しでもリスクを下げつつ、ゆっくりと、でも着実に前に進む、という風に考えています。これまで試行錯誤して得た自分なりのポリシーです。急拡大なんて、無理ですね。。でも、まあ、こんな感じの人生も良いのかなあ、とも思います。
posted by est at 16:32| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2013年06月09日

どう相場に向き合うか

★さて、5月後半から、比較的時間を作って相場をみておりました。超多忙な私ですが、アパートで満室が続いて手がかからないこともあり、また、アベノミクス相場第一波の終了、買い場来るかも、の事態に、相場をやっていた頃の興奮が蘇ってきたからです。

★月曜日はとりあえず寄りで反発するでしょうが、アベノミクス第一波、いわゆる金融相場は終わりましたので、今後は、アベノミクスの具体策や、継続性、そしてその効果を見極める時期になりそうです。方向感の定まらない展開が続くのでは、と思います。指数は、これだけの大相場の崩れた後です。しばらくは戻りを試しますが、結局戻りは売り、というパターンがしばらく続くのではないでしょうかね。。一方、業績に従い、個別株の動きは、強弱がハッキリしてくるのではないかと思います。

★ということで、個別株を調べてみようと思いました。このブログには、自身の過去の売買データも書いておりますので、それも参考になります。。が、数銘柄調べてみたところで、、あー、面倒くさい、と。。私、そんなに自由になる時間が、、そもそも、、ないのでした。

★現在、GMOインターネット、GMOクラウドのみほったらかしにして持っていますが、今後半年で、あと数銘柄、優待銘柄を落ち穂拾いする、、こんな感じを想定しています。基本的には、バイアンドホールド。株式投資は、あくまで余剰資金で、規模も極く小さく、インカムゲイン狙いを中心にする、予定です。キャピタル狙うには、時間的、精神的余裕がとてもありませんです。

★見てただけですが、相場に関わると、どうも気分が落ち着きませんし疲れます。ここで原点に戻り、地道に給与所得を得つつ、不動産賃貸事業を経営しつつ、借金を返しつつ、自身と家族の株式会社立ち上げに向かって進んでいきたいと思います。
posted by est at 12:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

3048 ビックカメラ

bigcamera.jpg

基本データ
2008年10月22日、26,890円で1株購入
2009年7月8日、38,600円で1株売却
2009年7月21日、36,400円で1株購入
2009年8月27日、38,100円で1株売却
2012年6月4日、37,695円で1株購入
2012年6月19日、37,900円で1株売却
BPS
35,393円 (2008.2)
36,285円 (2008.8)
31,844円 (2009.2)
41,596円 (2011.8)
42,171円 (2012.8)
EPS
-1,073円 (2008.8)
3,040円 (2009.8)
2,333円 (2012.8)
決算
8月
配当金
1,000円 (8月)
株主優待(長期保有優遇)
1,000円相当商品券 (8月)
2,000円相当商品券 (2月)
1年以上2年未満保有で1,000円券、2年以上保有で2,000円分の券追加(8月)
利回り
10%
インカムゲイン
1,000円
キャピタルゲイン
13,615円
総合収支
14,615円



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コメント
★利回りが良いので監視しています。家電業界は超激戦ですが。。。(2013.6.9, 40,100円)

★アパートへ専念するため売却しました。少々のプラスです。(2012.8.26, 42,150円)

★コジマとの提携がありました。家電業界は今年は厳しいとのことですが、ビックーコジマ連合は生き残るのではないかなあ、と思っています。(2012.6.4, 37,695円)

★配当金1,000円をいただきました。インカムゲインを追加しました。優待券をいただきました。こちらは、オークションで売却出来たら、インカムゲインに追加します。(2009.11.28, 29,980円)

★せっかくですので、議決権を行使しました。またどこかで購入したいと思っています。(2009.11.12, 33,350円)

★8月27日、一括処分の日、ここも売却しました。ぎりぎり、権利は取れていますね。。最近、ソフマップを子会社化することなり、複雑な心境です。(2009.10.18, 33,600円)

★福岡市にもビックカメラあるんですね。このまま保有を続けたいと思います。(2009.8.19, 38,750円)

★2009年7月ショックで売却し、買い戻しました。株主優待券は、自分で使う当てがあるので、この利回りは魅力です。生き残る会社だと思っていますけど。。(2009.7.29, 36,800円)

★今年の配当は私はもらえませんが、1000円となりました。(2008.11.2, 28,060円)

★財務内容は悪いのですが、ベスト電器と連合を組むなど、攻めの姿勢を評価しました。利回りは、なんと15%近くにもなっています。(2008.10.25, 23,270円)
posted by est at 08:50| Comment(0) | TrackBack(0) | 既売却株3000 | 更新情報をチェックする

3265 ヒューリック

基本データ
2009年5月8日、410円で100株購入
2009年7月13日、501円で100株売却
2009年7月21日、525円で100株購入
2009年8月7日、529円で100株売却
市場
東証1部
BPS
368円 (2008.12)
EPS
43円20銭 (2008.12)
42円60銭 (2009.12予定)
決算
12月
配当金
700円 (12月)
株主優待
3,000円相当ギフトカタログ (12月)
利回り
9.02%
インカムゲイン
0円
キャピタルゲイン
9,500円
総合収支
9,500円



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コメント
★2012年7月、3003昭栄と合併。昭栄が存続会社となり、ヒューリックを名乗ります。3625は消滅しました。(1013.6.9, 上場廃止済)

★長く持ちたかった株でしたが、結局売却しました。またどこかで購入したいです。(2009.11.9, 578円)

★旧安田系のビル賃貸、管理業です。どうも私、この系統に弱いようで、また購入してしまいました。昨年上場したばかりの会社です。PBR1倍越えていますが、逆にPERは10倍を切っています。昨今のトレンドとは、やや趣を異にしていますね。(2009.5.10, 411円)
posted by est at 07:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 上場廃止 | 更新情報をチェックする

3003 ヒューリック(旧昭栄)

syoei.jpg

基本データ
2008年7月3日、1,195円で100株購入
2009年8月27日、742円で100株売却
BPS
1,475円 (2007.12)
1,231円 (2008.12)
251円(2012.12)
EPS
43円 4銭 (2008.12)
49円88銭 (2009.12予想)
22円31銭 (2012.12)
決算
12月
配当金
250円 (12月)
株主優待(長期保有優遇)
2kgお米券 (6月、12月) 各880円換算
3年超保有:1kgお米券追加
(裏優待?):議決権行使で、お米券1kg 1枚 (12月)

3,000円相当のカタログギフト 300株以上 (12月)
利回り
3.51%
インカムゲイン
5,200円
キャピタルゲイン
-45,300円
総合収支
-40,100円



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コメント
★2012年7月、3003昭栄は、3625ヒューリックと合併。3003昭栄が存続会社となり、ヒューリックを名乗ることになりました。自身でアパート経営をやっているので、今後、不動産関連業種には投資しない方針です。(2013.6.9, 834円)

★8月28日、配当金1,000円をいただきました。お米券2枚、880円もいただきました。そして、8月27日、処分しました。この会社自体、投資会社なので、サブプライム問題の直撃を受けたのは、仕方ないでしょう。また、どこかでしこみたいです。(2009.10.31, 764円)

★議決権行使の御礼として、お米券が1枚、送ってきました。どうも、隠れ優待として、毎年実施されているようです。利回り、インカムゲインを更新しました。この会社は、株式、不動産に投資している、投資会社です。株価の戻りには、連動するでしょう。(2009.4.26, 685円)

★お米券2枚、880円と、配当金2,000円を頂きました。次回からは、配当半減ですね。ちょっと悲しい。というか、この株価、大丈夫でしょうか?(2009.3.11, 362円)

★2008年12月の決算は、黒字を確保したものの大幅悪化。配当は今回まで半期で2,000円、次年度からは半期1,000円、年間2,000円と半減します。利回りは2.41%まで低下します。ここは、いわば投資会社ですから、現在の不動産不況、株価崩落状態では、仕方ないでしょう。。株価は、えー、400円まで低下しています。有利子負債が多いので、リファイナンス懸念でしょうかね??REITと同じ構図でしょうか?(2009.3.1, 400円)

★お米券を新券に変更しました。利回りが若干低下しました。(2009.1.9, 862円)

★不動産投資、有価証券投資などを事業の中核とする、一風変わった会社です。というか、私の一つの理想を実践している会社です。不動産投資も、売買ではなく、賃貸が主流ですから、不景気で大きく業績が変動することはないでしょう、その意味でマンションデベロッパーなどの会社と一線を画します。なかなか利回りが5%超にならず、投資出来なかったのですが、ついにその機会が訪れましたので、狙いすまして購入しました。(2008.7.7)
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2013年06月08日

金利のジレンマ

★アベノミクス、そして黒田日銀総裁の目指すところは、2年で2%のインフレにする、というものでした。だとすれば、長期金利は3%位いってもおかしくないはずです。しかし、長期金利が1%に到達した時点で、日銀は長期金利をコントロール出来ない、や、上昇が急激すぎる、等のバッシングが急速に広まりました。それに強く違和感を覚えました。市場が動揺したところで、中国の景気指数が芳しくないことが伝わり、5.23の暴落に繋がったわけです。長期金利と、中国の景気は、アベノミクスの肝、の部分ですからね。。

★日本は1,000兆円の借金を抱えています。金利が1%上がれば、金利負担が10兆円増えるわけです。消費税が1%上がると、2.5兆円の増収、だそうですから、それだけで、消費税4%分です。合ってますか?金利があと2%上がり、3%に近づく、ということは、金利負担が20兆円増えるってことです。消費税だと8%分です。景気回復で国の税収が20兆円増えますかって、ことです。

★今回の暴落は、長期金利の上昇を喧伝され、それに市場が動揺したところを狙い撃ちされた、と言えなくもないです。でも、でも、長期金利が上がらなくて、物価だけが2%上がるって、そんな都合の良いこと出来るんでしょうか?もしかして、大蔵省としては、今の債券高(金利安)、株安、円高、そして、デフレ、、を望んでいる、ということでしょうか?安部さんは、通産省派ですし。。。

★国債の価値を守り、国の借金の安定調達、という大蔵省のいうこともわからないではない。5.23ショック直前、長期金利が暴れ始めたように見えた時点で、官僚はビビってしまったのではないですかね。。でもですね、長期金利が上がらないインフレなんてあり得ないんじゃないでしょうか?インフレにならないと、いうことはアベノミクスは失敗なんじゃないでしょうか?

★アベノミクスは諸刃の剣です。成功すれば、日本は成長軌道を回復するでしょう。しかし、失敗すれば、国家破産に繋がる。一種の賭です。この賭に反対する勢力は、デフレを望んでいるということです。デフレ下で超増税、社会保障費カット、が国家破産を防ぐ一つの道であることもまた確かでしょう。株高は、アベノミクスの最大の肝、です。参議院選挙を目前にして、一種の権力闘争、とでもいいますか、永田町や霞ヶ関で、そのせめぎ合いが起きているということではないでしょうか?。。。市場は、安部さんの政策と言うよりは、アベノミクスを継続できるのか?を疑問視しているのかも知れません。

★先日、第三の矢に中身がない、と書きましたが、(小泉さんの言ってた)抵抗勢力の抵抗で、中身を入れようにも入れられなかったのかも、ですね。でも、抵抗勢力=悪、なんて、そんな単純なものではないです。考えれば考えるほど、日本の置かれている立場の難しさがわかります。市場の動揺は、日本の司令塔の葛藤をそのまま表しているのかも知れません。米中会談、TPP交渉、そして参議院選も控えています。市場も一筋縄ではいかないでしょう。TPP問題の決着、日本経済の着実な改善、アベノミクスの推進と成功、をある程度見通せるようになると、第二波が来るかも知れません。来ると良いですね。。。
posted by est at 19:36| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

2013年06月06日

今日は投げが出ている

★昨日は指数が下がっていましたが、今日は個別株に投げが出ていますね。日経は、12,600円処の窓を埋めるのでしょうか?ここまで崩れてしまっては、15,000円帯のシコリを抜くどころではありません。今度は戻りを空売りたくなります。もうやりませんが。

★今回の崩落は、結構酷いものです。私も、リーマンショックに巻き込まれたとき、一度ギブアップ宣言を出しました。2008年10月の過去ログを読むと、今でも冷や汗が出てきます。今回のアベノミクス一波終了には、おそらく、多数経験の浅い方も巻き込まれたと思いますが、是非これを糧にして、再び相場の世界に戻ってきて欲しいです。日本の株式市場が、ヘッジファンドの草狩り場になるのは、やるせないです。

★異次元の金融緩和が出たのですから、異次元の政策が出るものとの期待があったものと思います。日本の問題の根底は、少子高齢化と、莫大な国家の借金、過剰な規制ですから、これへの処方箋が必要なんです。極論としては、移民を受け入れる。出生率を2まで引き上げる。たとえば、女性が社会進出できるようにするというのならば、移民を受け入れ、国家負担で子育て世代にベビーシッターを付ける。シングルマザーの支援拡充。一方、老人医療費は大幅に削減。自己負担大幅増にするか、終末期の積極的医療を全く行わない。介護は移民の方に担っていただく。年金も削減。老人世代が、血を見なければ、誠に残念ながら、国が持たない。競争力アップをいうなら、法人税をゼロに近くする。農業、医療、介護分野の株式会社参入無条件で認める。混合診療解禁。発送電分離即時開始。電力事業参入の規制を撤廃。カジノ解禁。でも、でも、これらは、なんの発表もなし。

★目玉になったのが、薬剤のインターネット販売解禁、ですから、日本株を買ってきた外人からすれば、馬鹿にすんな、でしょうね。安部さん、これで異次元の政策には全然ならない、とわかっていて高らかに発表したのか、それとも、お人○しのお○ちゃんなのか。アベノミクスを支持しますが、第三の矢には、ひどく失望しました。これを見越して、売ってきてたのか。。。

★株の買いは、とりあえず、慌てなくて良さそうですね。。。信用買いのピークが5月上旬ですから、11月頃までは、だらだらと投げが続く展開でしょうかね。上値は重そうです。それまでにぼちぼちと落ち穂拾いをするつもりでやっていきます。
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2013年06月02日

今後の方針

★アベノミクス第一波が終了した時点で、今後の自分のスタンスを確認します。アベノミクスが成功するにしろ、失敗するにしろ、長期金利は上がります。失敗すれば、国債暴落、金利急騰、円急落、ハイパーインフレもどき、もしかしてIMF管理、公的支出の大幅減、一方で輸出急回復、等々。。借入金の金利は固定にかぎります。来年の法人設立と共にアパートの金利固定化を計ります。所有物件は現時点では増やしません。自己設立法人以外への売却も考えません。戸建てのみ、退去があれば売却します。

★株式投資へ再参入します。数ヶ月以内を考えます。投資資金は、不動産投資に比べれば微々たるものになるでしょう。やっぱり、それでも、インカムでいこう、です。
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2013年06月01日

ぶっ壊れたチャート

★とりあえず、日経平均のチャートは、5月30日の700円超安で、野田内閣解散発表以来の、第一波上昇波動を終了しました。今後は日柄調整を経て、第二幕が始まるかどうか、というところです。5月23日の時点では、買いたい人が多いから、高値で揉むのかなあ、と思っていました。連続安で、値幅調整が終わったか、後は日柄だ、と思っていたところで、30日の700円安ですから、なんなんだー、という感じですね。やはり、株はダイナミックです。わずか7日間で、見える景色が全く違ってしまいました。

★大商いで、相当規模のシコリを残しましたから、15,000円の価格帯を抜くには、かなりのエネルギーが必要です。やはり、日柄が必要でしょうね。

★私は、アベノミクス賛成派です。株価急落と同時に、アベノミクスに反対する声が聞こえるようになりましたが、副作用のない政策なぞあり得ません。金利急上昇が言われていますが、そんなこと、当たり前じゃないですか。だから私だって、今年の1月に住宅ローンを借り換えたんです。1%以下でうろたえるなんて、なにをかいわんや。それみたことか、と嘲笑し足を引っ張るのは、我が国民の悪い癖です。

★今後のリスクは、アメリカの量的緩和出口、と中国経済の減速です。量的緩和出口は、でも、本来良いことでしょ?一時的ショックなので、ここが買い場となるのではないでしょうか?問題は、中国経済の行方です。アベノミクスが失墜する可能性は、ここにあると思います。TPPに中国も参加、という記事が出ましたが、これはすんなりいかないと思います。


posted by est at 22:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする