2013年08月31日

今年は夏に退去ラッシュ

★今年は、繁忙期に退去がなく、10年に一度の極楽だぁ、と思っていたら、7月以降、退去ラッシュです。7月末に、管財物件、8月末と、9月中旬に福岡1号、そして、9月末に管財物件。わずか2ヶ月で、4戸の退去です。さらに今日、北九州の管理会社から連絡があったので、また退去か、と思ったら、こちらは設備故障についての電話でした。

★しかし、たかだか31戸の所有でですね、昨年は19戸の退去。今年も立て続けに4戸の退去。モグラたたきのように、この繰り返し、です。やっちょれんなあ、と思いますです。今朝まで、全物件、法人化だぁ、と息巻いていましたが、なんか、法人化しなくても、今の規模なら、個人でもよくね?と思っちゃいます。

★なんか、退去の波が来ると、一気に来ますねぇ。ゲリラ退去ってか?

★ここで一句。不動産、日経れば経るほど、維持難し。。税金は増え、キャッシュフローは減り。。。と、愚痴を言っても仕方がない。現在の規模を維持する限り、そして給与所得のある限り、とんじゃうことはないでしょ。15年ローンも半分が終わろうとしています。借入金もおおよそあと半分。日本基準では、築古物件は、結局、借入金を返済し、その後どこまで引っ張るか、で損得が決まると思っています。ま、ここは頑張り所、だと思います。

★今年は、まだ巨額の福岡1号減価償却もあるので、不動産所得の納税、なくなりそうですです。
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2013年08月25日

法人化の限界

★なんか、法人化する前から法人化の限界というのも変だなあとは思いますが。。不動産投資でブイブイ物件を購入していく、月日が流れる、どんどん黒字化する、納税の負担が増える、、さて、どのように損金を計上するか。。まずは、自分に、そして、家族に、所得分散をしていきます。役員報酬は基本的に年度内変更はできませんし、法人から受け取る給与も限界が来ます。たとえ、凄く経営がうまくいって、キャッシュフローが回るから、といって、給与を増やすと、個人所得税、住民税が高くなって、節税とは言えなくなります。自宅を社宅にする、車を法人名義で買う、携帯も、生命保険も満期にどかんと戻ってくるようにする、などなど節税法はありますが、そもそもそれらを十二分に満喫するまでキャッシュが回るのでしょうか?キャッシュが回っても、どこかでああ、これ以上節税は無理だなあ、という時が来るんでしょう。。

★経営がうまくいって、で、法人税を払って、法人にお金を残して。。実効税率が個人より低い、といっても、結局、法人のお金は、個人では自由に使えないお金。。個人として必要なもんを、法人で購入する、というのも、限界があると思います。で、車を3年ごとに買い換える、とかやり出すと、一体何のための節税だったのか、になりますよね。。あるいは、節税になるから、と、納税の繰り延べ、目先のキャッシュフローをよくすることで、太陽光発電の一括償却を利用しても、結局来年以降は、納税額が増えてしまうわけです。これって、やはり朝三暮四、なのでは??(最終的には、利益は出るんでしょうけど)。

★物は法人、金は個人、とよく言われます。確かに全くその通りだと思います。結局、法人化のキモは、ある程度の物を法人で持てる、ということでしょうかね?所得分散は、一応、青色申告専従者給与でできますし、私も既に利用しておりますので。。。逆を言えば、個人に金を移すには、法人化しても、結局そんなに変わらない、、高額な所得税、住民税の洗礼を受けなくては、個人に金は渡らない、のです。更に言えば、所得税、住民税の洗礼を受けて残した現金も、相続になると、さらにそこから半分ほど、相続税で持っていかれます。まさしく、日本の税制は三代で一文無しになってしまう、酷税、と言えると思います。

★法人化すると、確かにいろんな節税ができる、それは間違いない。しかし、ある程度の規模とキャッシュフローがあってこそ、の事である。更に言えば、法人の規模が大きくなりすぎても、個人がそんなに潤うわけではない、と言えると思います。法人化は夢はありますし、節税もできるとは思いますけど、少なくとも今の私の規模では、絶対にやらないといけない、ということもないのかも。。。でも、相続を考えると絶対にやった方がよろしいので、どこかで法人化することは間違いありませんが、なんか、来年じゃなくてもいいかなあ、とも思ってきた今日この頃。

★今年はガンガン借入金を返す方針でしたが、夏からは、キャッシュを貯め込む方針へと転換しつつあります。理由は、法人化するにしろ、物件を購入するにしろ、ある程度のキャッシュが必要だと思うから、です。いや、そういう理由抜きにしても、物件をまわしていく以上、ある程度のキャッシュは必須だと痛感しています。管財物件を購入して3年が経過し、いろいろ動きたいのはやまやまですが、とにかく、地道に焦るな、と自分自身に言い聞かせています。
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2013年08月24日

インフレからデフレのはざまでートレンド転換をどう捉えるか



★法人化に向けて、シュミレートしています。福岡1号を節税のための安全バッファとして残した場合、不動産所得をゼロに近づけそう、と書きましたが、相当不動産所得が減少しないと、さすがにゼロ近くにはならないようで。。そこそこの納税は発生しそうです。安心料と割り切って納税するか、思案しております。

★さて、書類をひっくり返したりしていましたら、昔買った本が出てきました。サラリーマンのままで2億円長者になる法、という本です。わぁ、懐かしい、と思いました。これ、私、第一刷を購入したのですが、1994年12月が、第一刷、なんですね。つまり、失われた20年が、まさに始まろうとする時、に書かれた本。

★不動産投資の有利さ、を書いた本なのですが、今の日本の状況と、根源的に、決定的に、違うことがあります。すなわち、1994年まで続いてきたインフレ、を前提に書かれた本なんです。

★不動産屋株式は、10年、20年と長期スパンで見た場合、よほどの間違いがなければ、確実に何倍も値上がりしており、家賃収入も、黙っていても確実にアップしていくのである。戦後の日本のどの10年を区切ってみても、サラリーマンの給料は10年で2倍以上になっている。自分の周りの不動産を10年前、20年前、30年前、と被アックしてみれば、わかることである。短期的には下げていても、10年以上になれば、どんな場所でも、確実に何倍にもなっていることは、貨幣社会の歴史が示していることである。

★これは、中国の話ですか?いえ、日本です。かつて、日本では土地神話がありました。1990年代前半まで、それは全く疑われることなく、信じられていたんですね。。ダイエーも、西武もいけいけで、多額の借金をして、税金を払わないようにして、やってましたよね。確か、リクルート会長の江副さんが、いずれ土地はあまる、と発言して物議を醸していましたが、やっぱり、氏は、ある意味凄い人だったのでしょう。

★私が思ったのは、これほどまでに、劇的に、投資環境は変わるものだ、ということです。当時は、インフレからデフレに変わっていく過渡期でした。そして、デフレトレンドは20年間も続いたのです。それでも、ここから抜け出ることができずにいます。

★国の借金は1000円を超えています。途方もない額です。安倍政権は、これを2%の緩やかなインフレで持って、実質価値を下げようとしているんです。もしかしたら、今度は、デフレからインフレへの過渡期にある、のかも知れません。だとすれば、資産性の維持を目的に、借り入れをして物件を持つのは悪くないかも知れません。しかし、先ほどの本で登場する金利、5%、6%、がざらです。また、入居者獲得競争は、当時と今では、圧倒的に今が厳しいはずです。

★つまり、インフレになると、資産性は維持出来るのかも知れませんが、空室によるインカムゲインの減少、金利負担の増加、により、物件運営が困難を来すようになる可能性が高いんじゃあ、ないでしょうか。結局、キャピタル狙いとならざるを得ないのかも知れませんが、インカムゲインは減る、価格は上がる、じゃあ、利回りが相当落ち込みます。結果、不動産投資は、資産家だけの世界に舞い戻ることになるの、、かも知れません。

★パラダイムシフトが起きるのかどうか、我々は、いままさにその転換点にいるのかも。。。
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2013年08月19日

どの物件から法人化するか??





上の2冊を読み込んでいます。いずれも良書です。

★さて、順風満帆に船出した平成25年の賃貸経営ですが、ここに来て退去が続いています。福岡1号でまた退去です。8月末、9月中頃、と連続して退去されます。この時期は、痛いなあ。一方、7月末退去の管財物件ですが、すぐに入居の方決定、審査も通過、でしたが、ある持病があるとお聞きして、大変おつらい状況であろう事は想像がつくのですが、心を鬼にして断りました。詳細は触れません。それから2週間。すぐにまた入居が決まりました。まもなく入居です。築浅で安めの家賃の管財物件は、いつ退去になっても概ね1ヶ月以内には、入居が決まります。

★一方、耐用年数越え、築古の福岡1号。これから退去を迎えますが、築古狭小の悲しさ、入居付けはいつものごとく、難航が予想されます。退去に伴う、原状回復と、広告費の支払い。さてさて。。救いは、他物件に対して高い路線価、でしたが、前回改訂では、新道開設の効果か、管財物件の路線価が若干ですが、上回ってしまいました。

★さて、このような2物件ですが、さて、法人化するとして、どちらの物件をどのように法人に移管するか?当然ハイピッチだった減価償却が、来年切れる福岡1号を、と考えていたのですが。。

★節税のキモの一つは損益通算。私の場合は、給与所得と不動産所得が通算されます。もちろん、法人化すると、こんなこと出来ません。法人化すると、所得の分散や、個人では経費計上できないものを経費化しての節税になるのです。

★ただ、空室が長くなりがちで、原状回復などに費用がかかりやすい、ということは、ある意味、それは節税のネタ、でもあるのです。もちろん、空室は少なく、原状回復費用も少なく、した方が、結局手残りは増える、ということは100も承知、ですよ。でも、老朽化が進み、これからいやが上にも不動産所得の減少が予想される福岡1号は、不動産所得の減少を、給与所得との損益通算によって、節税で補うバッファとして利用すべきではないか、と思うんですね。。不動産所得が赤字じゃないと意味がない、というわけではないんです。黒字だったら、結局、合算した税率で納税する必要があります。不動産所得の減少分x税率分、納税額が減るので、手残りの減少は抑えられるんですね。。

★法人に移すべきは、管財物件と、北九州物件、戸建てだと思います。福岡1号は、実質2棟構成で、10室を越えていますので、事業的規模は維持出来ます。福岡1号だけであれば、65万の控除を使いつつ、実質不動産所得部分の納税をゼロか、ゼロ近くに持っていくことは出来ると思います。

★さて、個人から法人への移管ですが、ここは税務署がもっとも見るところ。税理士さんの意見も分かれるところですが、土地価格、については、時価評価やむなし、の意見が多いようです。一方、建物だけならば、減価償却後の帳簿価格でよいのでは、という意見が多いようです。ホントに1円でもいいのか、疑問はありますが、このあたりは、税務署と、税理士さんの得意な、あ、うん、の呼吸の部分なのでしょう。。すなわち、建物のみ、法人に帳簿価格に移管し、土地は、個人のまま所有する。これで、法人への不動産所得の移転ができます。あ、建物価格の譲渡所得税等は、当然払わなくてはなりません。

★土地はどうするか?そのまま個人で所有します。土地を所有する私が死亡した時に、法人に土地を買い取ってもらう。その資金で、遺族は相続税を納税する。土地を買い取った法人が、もし借り入れで買い取ったなら、その金利は法人の経費にできる。また、遺族は、譲渡所得税を支払う必要があるかも知れないが、期限はありますが、遺族は、譲渡益から相続税を控除できる、ということです。

★とりあえず、こうして法人に所得を移し、法人給与やら、生命保険やら、社用車の購入やら、自宅の社宅化やら、で、次のステージの節税ができるのは確かでしょう。実効税率も個人と比べて安いです。まあ、いろんな事がやれそうです。減価償却の強制適用もありませんので、利益の調整もできそうですね。。

★ただ、法人化のメリットを十分に享受するには、ある程度の規模が必要です。法人化のメリットを十分受けるには、おそらく、ある程度の規模のRCマンションを購入すると、良いのでしょう。あれ、どこかで聞いたような話だ。。。確かに、個人事業よりも、節税はできる、節税は、できるのでしょうが、、結局RCマンションは、よほどうまく購入しないと、固定資産税も高いし、結局維持出来なくなって最後には手放さざるを得ない、という話じゃあ、なかったっけ。。。ベテランの業者さんは、”最初の5年、10年は良いんです、最後は、皆、持ちきれなくなるんですよ”、”自分らは、ゴテゴテ(=たくさん)物件なんか持ちませんよ"、と言います。この言葉が、すべてなんでしょう。。、

★細かい部分に注意が向きすぎて、戦線を俯瞰できなくなってはいけません。節税にとらわれすぎて、足下をすくわれてもいけないのでしょう。。自分はなぜ、不動産投資をするのか?自分の為に、家族のために、自分の代わりになって稼いでくれる仕組みを手に入れるため、です。税金は、そのためのショバ代、です。ショバ代の値切りが、最大の目標になってはいけないんでしょう。。

★不動産経営とはなんなのか、どうあるべきか、少しずつ見えてきたような気がします。



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2013年08月15日

お盆は鹿児島

★今年のお盆の後半は、鹿児島で過ごしました。盆と正月、まさに出稼ぎに来ている感じですね。。少し時間が取れたので、


こちらの本を、あらためて、読み込みましたです。

★多分、不動産コンサルタント等に相談したときに、見せられるであろう、元利均等払での手取り収入の推移表、(言葉は出てきませんが)いわゆるデットクロスについて、など、あらためて、不動産は怖いなあ、と思いました。。

★建物のみの法人移転、について、相続の観点からどうかなあ、と思っていたのですが、底地のみ個人で持っていても、それを相続後、法人で買い取ると、売却時の譲渡所得税から、相続税を経費で引ける、などや、黄金株について、など、以前読んだときに頭に残っていなかったことをあらためて吸収できて良かったです。

★法人化作業、というのは、一種のパズルだ、と思います。あれこれシュミレートして、個人の手取りと、家族の手取りと、法人としての手取り、これらを、なるべく長い期間、最大にしつつ、相続税についても考えておく、ということが求められます。なかなか大変な作業ですが、いくつかの本を読んで、疑問点を実務家に聞けば、解は自然と見えてくるものだ、と思いました。

★しかし、特に規模が大きくなれば、法人化も万能ではない、ということもまたわかります。凄いスピードで規模を拡大すると、どこかで税金でやられる可能性が非常に高い、しかも、突然死ではなくとも、年々じわじわとやられる、ということも理解できました。こうして、築15-25年で、物件は売られるのです。。もし、この段階で、希望通り売れない物件があると資金繰りが苦しくなることになる。。この流れは、業者さんや、ベテラン大家さんはよくわかっているはず。ただ、業者さんは、不動産を動かしてなんぼ、の世界なので、詳しくは説明しないのでしょうね。。不動産について相談するときは、損得関係のない、不動産投資を始めて10年以上の経験を持つ人がいいんではないか、と思いますです。。

★あれこれ考えながら、少しずつ、少しずつ、規模を拡大するのが一番だ、と思っています。ここからは、手元キャッシュを厚くして、安全地帯にいながら、来年の法人化の準備を進めていきたい思います。
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2013年08月10日

福岡の物件売買は活況だと思う

★自宅近くに6戸のタウンハウス(要は戸建て賃貸)が建ちました。次は、福岡1号の隣地。3戸の戸建て賃貸が建ちました。北九州物件の隣地の中古戸建てが売りに出ました。管財物件の擁壁有り戸建てが売りに出ました。擁壁は取り壊され、5筆の建築条件無し売地として売りに出ています。2筆をハウスビルダーが購入したようで、戸建てが建設中です。管財物件周辺は、開発が目白押し。1DK~2Kの30~40平方メートルのアパートが人気のようですが、地域柄、建て売り戸建ても多いです。

★今度は、戸建て物件の隣が売りに出ました。鏡で移すと同じ間取りになる兄弟部件。気になる価格は、私が6年前購入した金額より、高い。。それにしても、自分が所有している物件の周囲でも、これだけ物件が動いているのですから、おそらく全市内では、相当動いていると思います。やはり、アベノミクスの効果なんでしょう。。書店に行けば、不動産投資本が所狭しと並んでいる。バブル期の株式投資指南本に重なって見えるのは、私だけでしょうか??果たして、この活況がいつまでも続くのか??

★国の借金が1000兆円を越えました。こんなもん、返せるわけないですよね。。やがて国内で国債が消化できなくなり、高い金利で外国に買っていただくことになる。。長期金利の急騰ですね。。腐っても世界第三の経済大国ですから、この国のデフォルトはとんでもないことになる。。世界がそれを認めません。IMFが乗り込んできて、公務員の半分はクビ、消費税30%、所得税アップ。医療費2倍。年金半額カット。ギリシャで見られたのと似たような光景が、展開するのかも知れません。。えーと、大家さんも多くは金利急騰、滞納増加で首が回らなくなり、任売、競売続出、さらっていくのは、どこの国のハゲタカファンドでしょうか??多くの国民が没落した上で、残った輸出業が円安メリットで高利益を享受し、日本復活、てな具合でしょうかね。

★バブルの崩壊の時だって、それまで数十年にわたって信仰されていた土地神話が崩壊しました。バブル後の失われた20年、幾度となく言われた、国債価格の暴落と、長期金利の急騰は見られませんでした。でも、アベノミクスが失敗すると、1度日本は、ガラガラポン、になる可能性が高いように思います。もろもろ考えると、やっぱりここから借入金を増やす気にはならんのです。インフレはキャッシュは不利、と言われても、たとえばゴールドに変えてしまえば、一瞬でヘッジできますからね。借入金を少なくし、手元キャッシュを厚くしておくのが良いような気がしますね。少なくした借入金も固定金利なら、まあ、ある程度は安心か。。最初の関門、アベノミクスは、消費増税をどう乗り越えるでしょうか??
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2013年08月03日

売り物件の紹介が増えてますが。。

★管財物件で退去がありましたが、今度は8月いっぱいで福岡1号からも退去が出ました。今年は退去がなくて良かった、と思っていたら、やっぱりありますか、しかもこの時期に。。。

★まもなく賃貸経営も8年目になります。賃貸経営ってもの、特に単身者向けアパート経営って、こんなもんだ、と身をもって実感できますです。長く物件を持つと、次第に賃料収入は低下し、減価償却や、金利など、経費計上できる部分は減って、手取り収入は減ります。容赦ない退去。。原状回復や、広告料の負担。。そして、人は、物件を売りたくなって、売るんでしょう。7年前、毎年これほどの収益を産み出す、いわば金の卵の様に思えるアパートを、なぜ売りに出すんだろう、と不思議でなりませんでした。築15-18年目に売り物が集中している理由も、よくわかりませんでした。しかし、今は理解できます、よーく。

★ここで、物件を売って、資産の組み替え、という御旗のもと、収益のよさげな物件に乗り換えるって手もあるんでしょう。でもですね、そうやって、流れに身を任せても、多分、長い目で見ると、思うほどには美味しくないと思うんですよね。もちろん、10人に一人ぐらいは、凄く美味くやって、大成功する人もいるんでしょう。。でも、まあ、自分はこんなもんでしょう。。。そして、多分、賃貸経営って、こんなもんであって、大きな失敗をしないようにすれば、いいんじゃないかって、思います。

★さて、来年の法人化にあたって、福岡1号を法人に売却しようと思っています。まあ、これくらいかなあ、と金額を予想しています。で、最近、売り物件の紹介が増えていますが、福岡1号と同戸数、ほぼ同じ築年数、土地はほぼ同規模、立地悪、の物件が、私の物件の法人売却予定価格の1.8倍で売りに出ていました。こんな無茶な価格が、まかり通っているんですかね??やっぱり、今は売り時なのでしょうか?

★いろんな選択肢はあるのかも知れませんが、私は、地道にインカムでいこう、です。
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