2013年09月28日

アパート経営8年目突入

★福岡1号がついに3室空き。そして、管財物件が1室空き。この時期に、4室空室になるのは、痛いです。昨年、怒濤の退去ラッシュがありましたが、今年前半は平静でした。しかし、今年後半、またしても退去ラッシュ。5室空き、1室入りましたが、これを埋めるのは少し時間がかかるかも、です。

★さて、9月30日で、アパート経営8年目に入ります。単身者築古狭小物件中心で、激戦区福岡、北九州でやってきた訳ですが、正直、敷金や礼金が取れなくなり、空室率が上昇してきた時点で、これまでのような、急速に資産を構築する賃貸経営はもはや成り立たなくなった、と考えて良いと思います。うまくやれば、銀行から多額の融資を受けることも可能と言えば可能ですが、30年とか長期の融資を引いて、無理にキャッシュフローを出して、資産規模を拡大しても、いずれ無理が来ます。その際に売却しようとしても残債が多すぎて売却できない、こうなって初めて気がついても、もはや遅いんです。こうして、売却されたり、時には任意売却されたり、まれには競売されたりして、また次の持ち主の所へと移っていきます。売り主は、時には破産の憂き目に遭います。

★今後は、さらなる家賃下落、空室率上昇、それでもキャッシュが回り、あ、回んなくても別に平気で、かつ残債も売却できる範囲内をキープする、というようなことが必要です。。そんなことができるのは、、やっぱキャッシュをいっぱい持っている人ですね。。。一方で、土地や建築費の高騰はしばらく続くでしょう。。収益物件への投資は、いずれ資産家のみの世界に戻っていく、と考えています。

★空き室対策は、できることを一つ一つやっていくのみ、です。手元のキャッシュは厚く、を肝に銘じています。いよいよ来年は、法人化です。
posted by est at 12:24| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2013年09月25日

銀行の考え方

★楽しんでみていた半沢直樹が終わったので、ちょっと寂しいです。あ、今日はビールで酔っ払っています。チェコのビールです。チーズがうまい。

★なんで新築ワンルームマンションの購入に、銀行が融資するんだろう?だって、損はしないから。誰が?銀行が。。ですね。利回り5,6%で回るわけない。銀行としては、はなから給与所得からの補充を前提にしているんです。だから、かれらが狙うのは、公務員とか一部上場企業の方。。赤字を一生懸命補填できる人。最後は処分して、残債を背負ってもまあ何とかなる方。。銀行員、わかってやっているんでしょうが、さて、半沢直樹だったら、どう思うのかな。。

★収益物件への融資は、銀行はRCが好き。だって、積算価格が比較的見込めるから。大家が運営に失敗しても、そこそこの値段で売却し、回収の見込みが立つから。積算以下で購入すると、与信を毀損しない。だから、どんどん購入できる。下手すりゃ、億単位、もっと行って、10億単位でもいけちゃかも?だって、国が関与している積算価格以下で購入してくれると、いざとなったとき、そこそこの値で売却できるから。銀行はあくまで銀行が損をしないように考えているんだと思う。

★でもね、積算価格が出るから、賃貸経営がうまくいきやすい、かというと、それはまた別問題。銀行としては、うまくいかなくても、積算で売っちゃえ?と思っているから、良いんでしょうね。逆に評価の出ない木造はあまり好きじゃない。急速に積算価値は低下するので、処分しずらいから。でも木造でも、新築なら、そこそこ処分できるでしょ?と思って、ずんどこ貸してくれることもありそう。おー、銀行のお墨付きもらったぞ、と買い進めると、あとで税金で一気にやられることになります。不動産投資の最大の敵は、税金でっせ。

★おそるべし、銀行員。あー、この人達は、こうなりそうだな、なんて考えながら融資しているのかな?そう考えると仕事にならないので、きっと、顧客の10年後なんて、あまりイメージせずに、粛々とやっていそうな気がします。半沢直樹みたいに、顧客のために、という思いが強ければ、この物件、あなたにはよろしくない、なんて、融資をおろさずに、かえって投資家から恨みを買いそうな気がする、今日この頃。
posted by est at 00:56| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2013年09月12日

賃貸経営開始後7年

★賃貸経営開始後、まもなく7周年、です。正確に言うと、福岡1号は9月、北九州は11月で、8年目突入です。いずれも15年ローンで、築古、そしてフルローン、とはいいませんが、それに近い状態での購入ですから、まあ、今思えば無茶をやったものです。

★ローン残高は、半分近くにまで減っておりますが、キャッシュフローなんて、ほとんどでません。。このままだと、元利均等払いの悲しさで、今後手残りは減っていくはず、であります。まあ、卓上の計算で、わかっちゃいましたが。。消費増税も決まり、増税前の駆け込み売却?物件が世を席巻しております。さすがに、この環境なら、安くしても、利を乗せて売却は可能とは思います。売却して、もっと投資効率の良い物件を購入する、それも選択肢の一つだと思いますが、なんか、面倒くさいです。

★そもそも、買い換えるべきよい物件を見つけるなんて、至難の業です。リーマンショック後の中古市場をみて、今の物件の価格を見ると、まさに異次元の世界ですもん。。今年もまたか、の退去ラッシュにはまいりましたが、別に今の物件を維持出来ないわけではないです。今の規模なら、法人化による所得分散などを中心とした節税も有効ですし、ローン完済まで、どんなことになるかも、わかっています。不動産所得のみ考えれば、キャッシュフローは、ローン完済直前が、いちばん厳しくなるでしょう。。。

★でも、まあ、ローン完済まで、そしてその後も、とことん物件とお付き合いしてみようかな、と思います(除く戸建物件)。物件をあまり売ったり買ったりせず、借金の総額を膨張させないようにして、少しずつ物件を増やす。え、それでもまだ増やすの?という話しもありますが、まあ完済後に考えます。相続対策も同時に行う。こんな方針です。ただ、これだけ納税して、その上、さらに不動産賃貸業に対する税務調査が強化されつつある、との報道もありましたっけ。消費税も上がるし。。まあ、思うのは、、不動産賃貸業が美味しい時代は、もう、終わったんでしょうね、多分。。
posted by est at 21:30| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2013年09月10日

退去ラッシュ

★わずか2ヶ月の間に、福岡1号3戸、管財物件2戸、計5戸の退去が決まりました。内、管財物件1戸は、入居が決まりました。従って、あと4戸の空きです。当然、入居付けをすべく動き始めましたが。。。

★如何に納税を少なくするか、との計算をしています。ぎりぎり不動産所得での納税を回避する方向、かつ、65万の青色申告控除の毀損をできる限り少なくする方向で、検討中。そのためには、福岡1号のリノベが必要な1室は、来年に先送りするのが妥当そうです。

★私の場合、給与所得がエンジンです。給与所得も法人化できれば!!それがベストですが、まあ、サラリーマン法人、という方法もあるそうですが、税務署がうるさそう。給与所得と、個人での不動産所得の損益通算が、やはり、捨てがたいのです。不動産所得の減収、突発的支出、など、給与所得の納税資金から半分は落とせますからね。。今回のように、わずか2ヶ月で5戸退去しても、ま、税金から半分はもどってくるもんね、と達観できます。この強力なタッグは、ぎりぎりまでしゃぶりつくすべきではないか、と思うようになりました。私のケースでは、法人化は、まだ急ぐべきではないのかも知れません。

★消費増税を目前にして、物件がわんさか出てきましたね。在庫一掃整理中、という感じです。中には、???売り主都合の値付けも。。ここは、様子見です。
posted by est at 23:45| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする