2013年10月13日

新築アパート投資

★前回、RCなら、新築、築浅が良いと思う、と書きましたが、では新築アパートはどうなのでしょうか?私は、RC賃貸事業と、アパート賃貸事業は、別物だ、と思った方が良いと思います。

★RC投資事業のゴールデンパターンは、築20年前後で売り抜けること。これは、少なくとも現在なら、十分に可能です。積算価格、収益還元価格でも、概ね満足のいく値段がつけられます。買い手のローンもつきやすいです。一方、新築木造アパート賃貸事業は、このパターンが通用しません。築20年前後で売ろうとしても、値段を下げないと買い手のローンがつかないのです。木造の建物は耐用年数が22年。これがネックになります。RC程高くは売れないのです。築20年程での出口は、木造よりも圧倒的にRCが有利でしょうね。。築20年前後のRC物件の売り物が多い理由は、こういうことでしょう。
じゃあ、もっと早く、木造を築10年程で売却しようと思っても、今度は残債が多くて売却が難しくなります。頭金を結構入れておくと、これは回避できると思いますが、投資効率としてよろしくない。新築木造アパートをフルローンに近い状態で購入すると、結局、どこかでロスカットせざるを得なくなるんじゃないかと思いますです。

★基本的に、木造とRCでは、建物の減価償却のスピードが倍違います。要は木造は、急速に建物の価値が失われる、と言うことです。一方で、建物の価値が帳簿上ほぼゼロになっても、土地分の価値は残りますし、ゼロの価値の建物であっても、収益を産み出し続けることは可能です。つまり、帳簿価格や固定資産税評価額では、たいした価値のない状態でも、運営次第で凄い収益を産み出しうること、が木造アパートの強みです。要するに、新築で購入した木造物件は、耐用年数が切れる前に売却しても、あまり利益を得ることができませんが、土地という資産を形成することが可能ですし、長く所有することで利益を出していくものだと思います。

★一方、RCは、築古になると、がちがちのコンクリート造りですから、特に水回りなど、修繕しようと思うと莫大が金額がかかります。結局RCは、最後の最後は、処理しづらい巨大なコンクリートのゴミになります。更地にして売ろうとしても、解体費を計上すると、果たしてどれだけ手残りがあるのでしょうか?固定資産税評価額はそこそこあっても、実際に売れなければ何の意味もありません。超築古RCの行く末は、今後社会問題になるかもしれません。木造の場合は、修理費は、RC程ではありません。いよいよ困ったら、RCよりは更地にしやすい、という気安さがあります。実際の評価額は、概ね土地値か少し下で、下げ止まります。ただし、道路付けがよいことや、適度な広さ、そこそこ便利地である、という条件がつきます。アパート業者がまとめて建築している物件では、戸建て用地として非常に利用しづらいケースが多いですので、戸建て用地として売却する、という選択肢が減りかねず、注意が必要です。

★立派な建物の木造アパートを購入しても、RCの倍のスピードで価値が蒸発?してしまいます。RCは新築で購入し売り抜けるのが良く、木造アパートなら中古を買って長く所有する方がよいのではないか、と私は思っています。もちろん、税金の関係で、いろいろ調整すべき事は多いとは思います。
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2013年10月12日

管財物件決まる

★管財物件も入居が決まりました。これで管財物件満室。空室は福岡1号の2室、となりました。管財物件は、モデルルームの作成をやらないことにしています。購入当初はやっていたのですが、まだやらなくても入居が決まるからです。本当にありがたいことです。築浅で物件自体に競争力があること、地理的にライバルが少ないこと、が理由でしょう。近隣新築が皆1LDK~2Kなので、かえって1Kがありがたられている印象です。

★福岡では、1Kがあまりに激戦と言うことで、昨今の新築アパートは、大概1LDK~2Kにシフトしています。確かに、今までこの広さの物件の供給が少なかったので、人気化するのです。しかし、広い分、家賃もそれなりに高い。ここまで家賃を払える人的ボリュームゾーンは、そう多くないんですね。このタイプこそ、駅近好立地に建築して、生活便利地に住みたいちょっとリッチな方を狙うべきじゃあないか、と思うのですが。。

★これからの大家業は、より一層大激戦になるのは、火を見るより明らかです。いずれ、満室にするのが困難な時代が来るでしょう。でも、入居率はゼロになることもまた、ないでしょう。入居率50%でも、まわるような財務状況になっていれば、まあ、何とかなるんじゃないか、と思います。

★というわけで、やっぱり新規物件を取得、なんて考えている場合じゃない。とにかく借金を少なく、キャッシュを多く、というのが目指すべき道です。借金無しのアパートが出てきたら、また次を考えるべきでしょう。。この7年で学んだこと。。賃貸経営は、机上の計算通りに行くほど甘くはないってこと。。やっぱり借金は借金。ボディブローの様に効いてくる。いくらキャッシュが回るから、といっても、少ないに越したことはない。それと、税金にこそ細心の注意を払うべき。。。です。体験してみないとわからないことも多いです。。
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2013年10月05日

築古RC

★実は先日、九州とある県の耐用年数越え築古木造の紹介を受け、実際に物件見学まで行きました。いや、他の用事のついで、と言った方が良いか。。。現在、法人化を控えて、新規物件を購入するつもりはないのですが、めちゃくちゃ美味しいなら、話は別。。ですが、当然、そう美味しい話など、転がってはいないわけで。。転進。

★さて、本日、一つ物件の紹介を受けました。築19年のRC。買わない、と言っているのに紹介してくる業者さんもどうか?と思いますが、ついつい、質問など返してしまうものですから、紹介してくるんでしょうか。まあ、購入層で言えば末端に位置する私なので、そんなに美味しい物件では、、ないですけど、これは、意外と化けそうな気が。。。

★築19年、というのは、RCにしては、築古というにはかわいそうな気もしますが、私、古いRCには手を出すまい、と固く誓っております。理由は、、最後に売れなかったときが怖いから、です。実例を交えて、詳細に話を聞いたこともあります。。知人で、大変に苦労していた人もいます。超築古RCをどう考えるか、これは、人それぞれで、築40、50年でも売り切る、取り壊して再建築できる資金力がある、徹底的にリノベして、築100年を目指す、など、対策ができる方もいるでしょうが、私は、そのように対処する自信がないんです。

★私は、築古木造が好きです。最終的に土地として所有出来るからです。ただ、空室リスクが高いですから、それなりの賃貸経営の技術がないと難しいと思います(私は身をもって体得しました)。最後に立ち退きの問題もありますが、5,6年も待てば、(待てる状況を作らないと行けないと思いますが)大概は退去します。宅地として適する30-50坪の物件を複数所有し、とことんシャブリ尽くすのがいいのかな、と思います。所有権は株式の形で家族に分散していく形になると思いますが、将来、私の寿命が見えてきたとき、複数の小規模の宅地に適する土地があれば、その時の家族の状況に応じて、好きな絵が描けると思うのです。

★RCなら、新築や築浅が良いと思います。融資を長く引いて、毎年のキャッシュフローを厚くする。そして、築20年前くらいに残債価格以上で売り抜けるのです。RC所有における、最大のイベント、それは、売却、だと思っています。経験はないですが。。。その頃が、一番トータルの利益率が大きくなるようです。買い手にも融資がつくから売りやすいのでしょう。ただし、RCは、ロットが大きいです。万一売れなかった場合、あるいは、残債以下の値段しかつかなかった場合。。シビアな状況になるかも知れません。結局RC物件投資は、出口を成功するかどうかにかかっているんです。人口減少が続く、今から20年後。。。築古RCは、きっと世の中にあふれているでしょう。今は築古RCにも買い手がつきますが、20年後も、想定する値段で、誰かが買ってくれるのか?これは、神のみぞ知る、です。

★別にどちらが正しくて、どちらが間違っている、というものでもないと思います。自分にやれそうなのはどちらか、どちらが性に合っているか、ということでしょう。。。というわけで、空室対策はやれそうだな、と思ったRC物件、見送りました。これ、もし20年後、家族に残したら、やっぱり家族は困るでしょう。。

★でも、、規模の小さな新築RCなら、一つぐらい持ってみたい気もします。。私も懲りないなあ。。。
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2013年10月03日

モチベーション

★昨今、サラリーマン卒業、という言葉を耳にします。私どもバブル世代は、それは、事業を起業する、という意味でしたが、昨今、不動産賃貸業で、卒業される方も多いようです。不動産賃貸業も事業ですので、まあ、同じ意味ですが。。。ちなみにバブルの絶頂期、私はまだ学生でしたが、当時は不動産賃貸業一本で起業する、という選択肢はあまりなかったように思います。キャピタルゲイン狙いがほとんどで、インカムゲインどころか、わずか手出し数万!なんていう、いわゆるマイナスのキャッシュフローが一般的でした。失われた20年で、物件価格が下がり、一方で、家賃収入は物件価格ほど下がらなかったため、不動産賃貸業が、土地から買っても収支が合うようになったのでしょう。

★それはさておき、サラリーマン、という職業が、以前ほど魅力が乏しくなったのも、人々を不動産賃貸業での起業に駆り立てているように思います。給与は上がっていくのが当然であったのに、今は上がらなくて当然、終身雇用であったのに、そうではなくなっている、年功序列であったのに、もはやポストはない。リストラの嵐が何度となく吹き荒れる。。我々から上の世代が、既得権益でしがみついているから、若い世代にチャンスがない。。半沢直樹があれだけヒットした背景には、我々サラリーマンの鬱屈した気持ちがあったのでしょう。要は、サラリーマンを続けていくモチベーションが、大きく下がっているのでしょう。サラリーマンを卒業することが、良いとか悪いとか、そういうつもりはありません。ただ、サラリーマンをして良かった、と思える人が増え、そういうサラリーマンを雇用する企業が増え、それが、日本という国を元気にしていく、そうあって欲しい、と思います。

★さて、私の賃貸業へのモチベーションですが、昨年来相次ぐ退去に、心が折れそうになること頻回にあり。でも、滞納者の入金が有り、福岡1号で1戸入居が決まり、ちょびっとモチベーションが上がりましたです。7月以降、退去5,入居及び入居決定2。睡眠時間を削って対応している身、疲れ切った身体には、やはりモチベーションアップは効きますです。前進あるのみ。。
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2013年10月02日

試練は続く

★今度は滞納です。唯一の戸建て、唯一の自主管理、唯一の家賃保証のない物件です。本日督促をしましたら、すみません、明日払います、との事でしたが。。正直、この戸建ての取得は、明らかに失敗だった、と思っています。今なら絶対に購入しない物件。。翻って、なぜ、購入してしまったのか?

★2006年当時、収益物件の購入がブームになっていました。自宅新築、福岡1号、北九州物件、と立て続けに購入していた私、"もっと欲しい"と、ブレーキが効かなくなっていました。その当時、既に単身者物件のプチバブルの加熱が指摘されており、単身者物件のみ増やすことに、若干のリスクは感じていました。これからは、戸建て賃貸!という本を読んで、あ、これだ、と。

★接道の悪さ、不正形地、低利回り、築古、等の悪材料も、南向きの、陽当たりの良い、公園に接する便利地、という陽の部分が覆い隠しました。更に、築古単身者物件の購入にいい顔をしなかった家族が、へぇ、これは良いじゃない、と。。

★表面的には安かったのですが、綺麗にリフォームしましたので、結局は安くはありませんでした。家賃保証会社は倒産。。そして昨年来、滞納気味。。

★もし本当に滞納となったら、自主管理をあきらめ、不動産会社に相談して、管理を依頼、滞納が続けば退去の方向に持っていって、売却しようと思います。昨年も同じような状態が有り、その時はその後きちんと入金がありましたが。。この物件に限っては、損切りになってしまう、かも知れませんです。

★私が反省すべき所は、どこか?冷静な判断なく、勢いに任せて、条件が今ひとつの物件を結果的に高値で購入してしまった点です。ふう。。

★毎日超多忙な日々が続いています。福岡1号が、ついに3室空き、うち、2室をモデルルーム化。2日間、夜11時半から1時まで、作業をしました。なぜ夜かって?夜しか時間が取れないから。入居者に気を使い、抜き足差し足で作業します。時々、ふと、いったい自分は何をやっているんだろう?と自問自答することがあります。夜中に一人、ごそごそと、照明を取り付け、ポップを貼り、掃除をして。。

★そこまでする必要があるかって?あります。木造築古狭小アパートは、そこまでして、お得感を演出しないと、超激戦地福岡では決まらないのです。睡眠不足の日々が続きます。

posted by est at 16:53| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする