2013年11月16日

法人化始動

★年間家賃収入は、1千万超そこそこ。不動産賃貸業の規模としては、ちっぽけな部類に入るでしょう。規模を拡大させたい欲求は常にありましたが、厳に慎みました。身の丈にあった事業を行う、ということに注意を払い、特にこの2年は、財務内容の改善に努めてきました。

★運用面では、空室対策と税金対策が、賃貸業の肝である、と認識しています。自分なりの空室対策は、それなりに構築できました。税金については徹底的に研究し、不動産所得での納税が、ほとんど生じないようにしてきました。しかし、それも今年まで。巨額の減価償却がとれなくなると、個人事業のままでは打つ手は限られます。

★というわけで、来年、いよいよ法人化に踏み切ります。税理士さんとお会いしてきました。とても誠実そうな方で、安心しました。法人設立の時期は、来年中盤以降、で調整です。これまで、なかなかはっきりしなかった、疑問の多くが、おおむね解決できました。LLCでいくか、株式会社でいくか、は、将来を見据えて、株式会社でいくつもりです。最終的な出資割合は、子供中心に考えますが、少しテクニックがいるようです。私の株式所有は少なくしますが、拒否権付株式は、私が所有します。子供は役員にはなれませんが、配当は可能です。

★取り急ぎ、現在所有している物件の時価を算定してもらうことになりました。もちろん不動産鑑定士による鑑定がベストでしょうが、税理士さんによる評価でも大丈夫なようです。譲渡税がなるべく少なくなるように、組み合わせて、法人に売却の予定です。
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2013年11月09日

7年前の売り物件

★収益物件市場は、過熱していると思います。私が福岡1号と、北九州物件を購入した2006年、この時はすでに過熱のピークを過ぎつつあったですが、今は、この時よりもブームになっているような雰囲気です。今回は、消費増税がなされた後の、反動減がどの程度なのか、はかりかねます。ある程度の反動は間違いなく来ると思うのですが、そのショックが小規模なのか、やはり大きいのか。。それと、世界の情勢。やはり中国がきな臭い気がします。収益物件の値上がりもすごいですが、融資が絞られた時の値崩れもまたすごいです。やはり、ここは来年4月以降の情勢を見てみよう、と思う今日この頃です。

★最近、7年前に私が実際に購入を検討した物件も、いくつか売りに出てきています。懐かしいなあ、という感じです。家賃が32,000円平均であったのが、18,000円平均になっていた物件もありました。この物件は、場所が悪かったので、資料を取り寄せたものの、断りました。が、それでも、買いませんか?のアプローチがすごかった。でも、頑として断っていたら、そのうち現金で購入してくださるかたがいらしたので、とのことだったので、ホッとしたのを覚えています。7年後、家賃18,000円でも強気の売値設定。さて、どうなるんでしょうか?それでももし、もし、この価格で売れたら、そう大損にはならないのかも。。。収益不動産の世界は奥が深いです。

★敏腕の売り主側仲介業者さんは、すごいなあ、と思います。だって、こんなん、買ってどうするの?という物件が、次々と売れています。これは、仲介業者さんがすごいのか?思わず買ってしまう人が??なのか?
結局素人さんにババを押しつけちゃうのがゴールという、これじゃあ、あんまりいい世界じゃないんだなあと思ってしまいます。でも自分の生き残りがかかっているから、皆真剣ですよ。ババを押しつける行為を非難することなんて、だれにもできない。

★最初はみんな素人です。でも、途中で沈没しちゃう人もいれば、経験を積み、生き残っていく人もいます。まさに、収益物件の正解は、サバイバルの世界でもあります。売却、という出口が近づくと、また、次の世代の素人さんが現れて、買ってくれる。。他の人のブログをみてても、まさに7年前に見たのと同じ世界が広がっています。しかし、登場人物の多くは、入れ替わっております。そう、歴史は、繰り返すのです。
posted by est at 23:27| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2013年11月02日

太陽光発電の営業と、税理士さんとの面談予定

★アパートの方は、福岡1号が2室空室のままで、動きはありません。そろそろ動いてほしい時期ですけど、やっぱり築古狭小は厳しいっす。dも、今年は、さすがに去年ほどの入退去はなさそうです。

★さて、一時野立ての太陽光をやろうか、と思い、問い合わせておりました。しかし、いくら不動産業で事業的規模となっていても、アパート敷地外での、野立ての太陽光発電の収入は、雑所得になってしまう、と聞き、やる気を失いました。でも、待てよ、新規法人を太陽光発電で立ち上げれば、いいんじゃないか、とも思いました。が、太陽光発電のみでの法人立ち上げでは、一括償却などの税制のメリットを享受できません。。といいますか、一脚償却も所詮、税の繰り延べでしかなく、翌年以降はさらなる重税に苦労することになるだけ、なんですが。。一時的に手持ち資金に余裕ができる、いわゆる資金繰り対策、という意味合いしかないのでは?と思う今日この頃。

★そもそも、太陽光発電の営業さん、”利回り9%超です、今時の新築アパートよりいいですよ。しかも、入退去などの煩わしさはなく、経費もかかりませんから”との営業トークです。これには、カチン、ときてしまいました。だって、将来、アパートは売却して、そこそこのリターンが得られます。しかし、野立て太陽光発電は、借り地なんです。売却どころか、費用を出して解体し、原状回復して借地を返却する義務を負うんですから。基本的に野立て太陽光発電投資は、元本がゼロになる、どころか、マイナスにすらなる投資なんです。いくらなんでも、元本(=アパート土地建物)が、ゼロにはならないアパート経営との利回り比較には、何の意味もありません。太陽光発電は、元本はマイナスになってしまうけれども、月々の売電によるキャッシュフローで、元本プラスアルファを取り返せるか?、の投資です。提案書を見れば、だいたいわかりますが、合算する所得税率が高けりゃ、結局マイナスですよ。。税金のほうをうまくやって、最終的に損はしなかったとしても、巨額の借入をして、いったいどれほどのリターンが得られるのか考えると、あんまりおいしくない、というのが実際のところなんじゃないかなあ、と思います。

★さて、法人立ち上げに向けて、税理士さんと面談することになりました。今後、お願いする税理士さんを決めたいと思います。法人化する理由は、減価償却が終了した物件の節税対策です。というか、私個人に収入や資産が偏る状況から、家族へ分散させていくこと、行き着くところは相続税対策です。
posted by est at 11:21| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人化 | 更新情報をチェックする