2013年12月28日

2013年、年の暮れ

★2013年も押し迫ってきました。今年も年末は鹿児島。といっても、今年は鹿児島市ではないですが。。鹿児島県での年の暮れは、4年連続ですね。

★さて、2013年はどんな年であったか、と言えば、繁忙期を退去なしで乗り切った希有な年でした。アパート経営で、退去がないほど楽なときはありません。2012年が、退去に次ぐ退去の年だっただけに、本当に気が楽な繁忙期でした。しかし、その後退去はそこそこあって、年間の退去は5、でした。しかし、業者さんから、様々な物件の紹介は受けましたが、過熱する不動産市場を横目で見つつ、物件の購入にはほとんど動きませんでした。数年前と比べると、明らかに割高なのです。数千万もする物件価格が、景気動向でこうまで変動するものなのか、と初めて肌で感じることが出来ました。裏返せば、不動産投資の恐ろしいところです。買ってもいいか、と思う物もありましたけど、今は無理をしない、と自分に言い聞かせて見送りました。

★太陽光発電は、検討しましたが、個人事業主に一括償却のメリットがないことで、見送り。長期間、資金を固定する割に、償却税の負担があるし、利益はあまりない、との判断でした。正確に言うと、利益が出ている法人が、一括償却を行って、即時資金を回収し、資金繰り改善と財務内容改善に資することが、太陽光発電の最大のメリットかなあ、と思いました。もし、そういう法人を持っていたなら、投資していたのではないか、と思います。

★株も不動産も、一時はうまくいくけど、最後までうまく行く人はまれですよ、5年、10年はいいんです、でもみんな最後は持ちきれなくなるんです、その最大の原因は、過大な規模の拡大ですよ。私が、本当に信頼できると思われる不動産会社の社員さんから聞いた言葉です。一方で、財務内容に比して、規模が大きくなりすぎそうだったり、税務上、切ったが得の物件がでたりした場合、物件を上手に処分しつつ、適正規模でやっていける人もいるのでしょう。でも、自分の場合、果たしてそこまで不動産に命をかけてどうするんだ、と思ったりして。。。結局、不動産事業は、人生のピースの一部、と割り切り、事業以外にも、いろんな事に集中したり、楽しんだりしながら、少しずつ、大きくしていければ、いいんじゃないの?という境地に至った1年であったように思います。

★ここ数年で、借金はだいぶ減りました。財務内容の改善に伴い、来年は少し動いてみるつもりです。来年は、ようやっと法人化の予定です。
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2013年12月21日

ふるさと納税

★以前、株主優待を利回りに換算し、株式投資をやっていました。インカムゲインを中心としての投資、でした。しかし、株主優待取得以上の、強烈な利回り?をたたき出す投資?があるのをご存じでしょうか?それは、ふるさと納税です。

★簡単に言うと、寄付金として納税した額のほとんどが還付される、という仕組みです。最高税率の方なら、所得税率40%、住民税率10%ですよね。通常の寄付金だと、所得税の還付は、寄付金x40%、住民税の還付は、寄付金x10%、還付されます。ぶっちゃけ、納税額の半分が戻ってくる、という仕組みです。寄付金の半額は戻ってきても、半額は納税するわけですから、お得、というわけではありません。

★しかし、ふるさと納税には特例があって、上記の還付金に加え、寄付金x(100-40-10)%が還付される、訳です。つまり、各地の自治体に納税しても、正確には2,000円以外、全額戻ってきてしまう、ということになるのです。ただし、最後の、寄付金x(100-40-10)%、の控除は、住民税所得割額の1割まで、という制限がつきます。この制限の額で、全額控除される金額が決まってしまうわけですが。。

★さて、自分の納めている住民税、所得税の一部を、わずか2,000円の手出しだけで、好きな自治体に納めることが出来る、ということになります。これだけだと、へー、で終わってしまいそうですが。。。

★大概の自治体は、10,000円以上納めると、その地方の特産物やらなんやら、お中元やお歳暮なみの商品をおくってくれるんですね。だいたい、3000円~5000円分の商品を発送してくれるようです。ここがポイントです。1万円ずつ、10の自治体に納税することもできます。すると、9万8千円は戻ってきて、さらに商品が10個送ってくるというわけです。繰り返しになりますが、納めている税金の額によって、全額控除されるの金額は打ち止めになりますからご注意を。。

★つまり、多額の納税をしている人は、多くの商品を、わずか年2000円の手出しで受け取ることが出来る、という、信じられないほど美味しい制度なんです。多額の納税をしている人ほど、多くの恩恵にあずかれます。たたかれっぱなしの高額所得者の方、是非、この制度ですっきり致しましょう。。事務手続きが煩雑ですが、ふるさとチョイス、というサイトだと、ずいぶん簡単に応募できますよ。これを知ってしまうと、株主優待狙いの投資が、色あせて見えてしまいます。もっとも、この制度は、受け取れるのが地方の特産品に偏りますから、株主優待のメリットも失われるわけではないですけどね。
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2013年12月15日

税金との戦い

★2014年度の税制改正大綱が発表されました。個人に対しては、大幅な増税です。特に給与所得に関しては、給与所得控除を245万で打ち止め、にした改悪から月日をおかず、今度は、230万、220万、と段階的に引き下げにきました。消費税増税に加えて、ですから、頭が痛いです。。所得税の最高税率もついに45%になるようで、住民税を合わせると、収入の半分以上が国に召し上げられるケースも出てくることになります。不動産所得に関しては、法人を設立しても、結局法人から給与所得をもらうわけですから、個人の可処分所得、という観点からは、同じことです。一方で、法人に関しては、甘くなっているようです。復興特別法人税は前倒し廃止、交際費の規定も甘くなりました。これからは、法人を設立することは、節税のためには、必要最低条件となると思います。

★さて、平成25年の帳簿をほぼつけ終わりました。本年9月で、福岡1号の減価償却が終わり、早速その影響が出て、黒字、になりそうでしたが、年末に必要物品を買い込むことで、ほぼゼロに近い数字になりそうです。来年の帳簿も、今年をベースに概略つけました。本年なみの家賃収入、少し多額に見積もった修繕費を考慮しても、3桁の黒字の予想です。どうするか、ってことで法人化、というわけです。現在の規模ならば、所得の分散、生命保険の経費化(個人で加入している分を法人加入にする)、そのほかで、対策できそうですが、個人も現在の規模を維持していた方が、なにかと節税できそうなんですね。減価償却の終わった物件を、登録免許税やら不動産取得税やらを払っても、法人に移し、(ただし譲渡税を極力少なくする)一方で短期償却できそうな築古物件を個人で購入する、ってのが良さそうに思います。譲渡税は同じ会計年度なら、損益通算出来ますので、税理士さんに依頼した評価額が出てから、組み合わせを決めたいと思います。

★来年は、不動産について、アクティブに動く年になりそうです。消費増税後が、チャンスでしょうね。
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2013年12月06日

またかい。

★はい、退去です。福岡1号。。来年1月末、です。今年もはや12月。退去1ヶ月前告知ですから、今年の退去数は決定しました。今年は、5。昨年が19でしたから、まあ、健闘したともいえるのですが、来年は、早速一つ決定。来年は、なんとなく退去が増えそうな予感です。

★粛々といつものことをやるのみ、なのですが、なんか、疲れてきましたね-。繁忙期の1ー3月。来年は、北九州物件の退去も卒業予定で、ほぼ確定しているので、また、頑張んなきゃならない。ふぁあ、いきいきと頑張ってた7年前が懐かしいなあ。。

★でもまあ、築古狭小物件の運営なんて、こんなもんでしょう。やるしかないな。。年末は、飲んで食べて、憂さでもはらすかにゃ。

posted by est at 20:38| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2013年12月02日

2013年は、アベノミクスの1年でした。

★早くも師走です。今年は、不動産物件の価格が上がり、次々と物件が売れた年でした。しかし、自分は、物件の売却も、新規購入もしませんでした。これがよいことなのかどうなのか、自分にはわかりません。ただ、自分にはこれでよかったんだろうと思っています。

★福岡1号に入居が決まり、空室はあと1,となっています。築古物件が多く、入退去の多い自分のポートフォリオとしては、上出来だと思います。築古狭小物件の運営は、それなりに必勝パターンが出来たんじゃないか、と自負しています。戸建て物件も、入金はあっています。こまめに物件の管理を行い、補修を行い、地道にこつこつと管理をやった1年でした。

★年後半からは、法人化に向けて本格的に動き始めました。税金についての勉強は、結構やりました。法人税と法人の経営(含節税)については、そこそこ勉強したと思います。現在物件の評価を税理士さんに依頼しています。どれとどれを組み合わせて法人に売却するか、考えてみるつもりです。

★来年法人が立ち上がり、財務がそれなりに安定したら、いよいよ物件の購入を考えたいと思います。築浅物件は法人で、築古物件は個人で購入、でしょうね。いずれ法人は複数にしたい、、いろいろ夢は広がりますが、焦らずに行かなくては。。私にとっての不動産賃貸業は、人生の一部分。。勤務業や、家庭、趣味、その他、諸々やりたいこと、、と同列の、一つのピース。バランスよくいくつもりです。
posted by est at 20:36| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする