2014年01月26日

弥生と格闘

★弥生と格闘、といっても、平成25年度の申告書は出来ています。いま格闘しているのは、平成26年度版。つまり、今年の12月分までの賃料や経費の予想金額をすべて入力し、税額の概算を出していたのです。資本的支出にならない、一括償却できる工事、一番いいのは外壁塗装でしょう。以前と同じ工法で、グレードアップをしなければ、一括償却できるはずです。退去予定部屋の原状回復費、その他諸々駆使すれば、なんと、今年の黒字も、たいした金額にはならないかも、です。と言うことは、、法人化は来年でもよいのかも。。。

★私は、給与所得がそこそこあるので、とにかく不動産所得分の所得税をゼロにすることを目指してきました。そして、おおむね達成してきたのです。一番効いていたのは、築古木造福岡1号の減価償却費。しかし、昨年で減価償却し終わってしまいました。このままでは、不動産所得分の所得税納税の必要が出てきそうなので、法人化を考えたわけです。さっさとやっちゃってもいいのですが、出来るだけ資本金を多く(といっても1000万以下)入れたいのです。その方が、決算書、様になるでしょ?今後規模を拡大するつもりはあるので、決算書きれいにしておきたい。なら、もう少し資金が貯まる来年でもいいかな、と、ちらっと思いました。でも早く法人化して、さらなる節税を駆使したい気もあって、どうしようかなあ。

★あれだけ、今年は法人化と言っておきながら、と言う気持ちもありますが、もう少しシュミレートしてみたいです。そこそこ規模があれば、不動産賃貸業は税金との戦いです。ものすごーくぶっちゃけて言えば、規模の大きな方が、返済比率50%以下で安心です、といってても、税金50%とられると、実はあっぷあっぷですからね。。税金が払えなくて跳んだ人、多いです。恐るべし日本の税制、です。負けないようにしなくては。。。
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2014年01月25日

なんで物件を売るのかって?

★昨年末、ふるさと納税を一気に支払った結果、毎日お歳暮やらお中元やらがどんどん送ってくる状態、みたいになって、ちょっぴり幸せを感じています。今、北九州市から送ってきた北九州市政50周年記念ビールを飲んでいい気になっておりますです。

★さて、不動産ブームは、勤務業の職場にも!!私、自分がやっているとは決して言わないです。面倒くさいから。で、彼が言うには、不動産屋がいい物件だと繰り返し言う。自分もいい物件だと思う。でも、そんなにいい物件なら、なんで売り主は売るのよ?資産整理って、何なんだよ、と。

★彼が不思議に思うのもごもっとも。私も7年前、そう思いましたもん。彼には申し訳ないですが、私もわからんねーと言っときました。しかし、本当はおおむねわかります。まずは相続。次に経営に行き詰まっての任意売却や競売。そこまでいかなくても、賃料下落や空室率上昇で、想定していたキャッシュフローが得られなくなった。。元利均等払いにより、年々収益は悪化、税負担の増加により、キャッシュフローの減少に耐えられなくなった、最たる例がデットクロス。築古RCは圧倒的な修繕費の負担。RCで出口を求めるなら、最後のババを他人に引かせなくてはならない。この、ババ押し付け処分。売り主は本当のことを言わない。不動産屋的オブラートで包んだ言い方が、資産整理ってこと。

★物件売却には、必ず何らかの意図がある。その意図を見抜いた上で、自分なら、この物件を手に入れれば、こう運営し、出口はこうする。そのためには、この購入金額が限界、そこまでの段取りを得て購入するのなら、それはそれでよいと思う。なにしろ今は、売り主から見れば、今は在庫処分の千載一遇の大チャンスなのです。やっぱり今はうりどきだにゃ。ゲップ、失礼。
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2014年01月19日

景気とムード

★今年は、法人化とともに、1棟、物件が欲しいと思っています。久しぶりにネットでリサーチしてみましたが、やっぱり、高い!!ほんの数年前、安い物件が多くあったのが嘘みたいです。

★やっぱりほんの数年前、福岡市の賃貸市場は危機感があふれていました。家賃が圧倒的に値崩れし、家賃を下げないと入居が決まらないのです。賃貸経営は終わった、、本気でそう思いました。いえ、今でもそう思っています。それなのに、この盛り上がりは何なのでしょう?まるで2006年にタイムスリップしたかのような、、デジャブのような。。

★確かに、アベノミクスによる景気回復、株価と地価の上昇、そしてなによりもそれらによるムードの好転が大きいのしょう。20年余も続いた、デフレからの脱却も視野に入ってきています。息を吹き返したアパマンビルダーによる新築ラッシュは再開され、賃貸経営新規参入組も多いです。

★歴史は繰り返すのか?それとも、持続的なインフレになっていくのか??いずれにしても、福岡市の人口ボーナスは、あと10年。人口が減り、物件が増え続けていくその行き先は、激烈な入居者獲得競争であることは明らかです。全国的には、これから坂道を転がり落ちるかのような人口減が待っています。不動産賃貸業は資産形成と節税の有効な手段ですが、少なくともこれからの時代、深入りは避けるべきかな、と思っております。

★何はともあれ、借入金が少ないと何とかなるでしょう。賃貸経営は、人生の一つのピース、ということを肝に念じて、祭りに流されず、動いていきたいです。
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2014年01月18日

おもてなし

★佐賀県の某温泉に家族で行ってきました。日本3大美肌の湯、です。料理もちょっと豪勢なコースにしたもので、もう大満足でした。仲居さんの立ち振る舞いも、すれ違う従業員の方の挨拶も、さりげないけど心のこもったもので、あらためて日本のおもてなし、を再認識できましたです。

★さて、法人化すると、社員旅行も年に1回程度は損金になる、、、との記載を読みましたが、これもいわゆるグレーゾーンで、家族旅行と大差ない場合は、否認の場合もある、、とのこと。まあ、、役員だけの家族企業だと、やっぱり無理、でしょうね。

★本年の個人事業は、福岡1号の減価償却終了により、大幅な黒字が見込まれます。よって、法人に移転する前に、一括償却できる工事、すなわち資本的支出に当たらない工事は、やっておこう、と思っております。個人の税率が、法人の税率より高いからです。。

★北九州物件について、今春の退去予定の調査委結果を管理会社より聞きました。今年卒業予定は4名いるはずですが、1名留年され、2名が院に進学。卒業退去確定は1名、でした。留年した方も頑張ってくださいね。。管理会社さんより、今春は礼金2ヶ月でいきましょう、と強気のコメント。。OK、ですよ。以前は、部屋番号を言われると、入居中の学生さんの氏名と大学名、卒業予定年度がパッと浮かんでいたのですが、最後の入居が怒濤の退去ラッシュだった一昨年だったせいか、すっかり忘れてしまっていました。繁忙期、気合いを入れなくては。。

★福岡1号が、1室空き、1室空き予定。北九州物件が1室空き予定。管財物件は満室動きなし。戸建て賃貸は、時に遅れながらも何とか家賃入金あり。これが今の現状です。不動産賃貸業に関しては、3月までは、入居率アップに全力を注ぎます。

★今年の3月で、福岡1号を取得してから7年半になります。15年ローンですから、ちょうどローン返済折り返し点になります。いろいろ苦労した物件ですけど、無事に乗り切れそうなことにとりあえず感謝、です。
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2014年01月04日

2014年スタート

★新年明けましておめでとうございます。2014年がスタートしました。今年の年末年始は、自宅でゆっくりできました。久しぶりです。昨日から、また出稼ぎに出ておりますが。。そういうわけで、また鹿児島です。

★不動産賃貸業については、ここ3年程、借入金の返済、財務内容の改善に注力してきました。今年は、いよいよ法人化です。一歩前に進むことが出来そうで、嬉しいです。当初は9月あたりを考えておりましたが、6月~7月頃を一つの目処に動くことにしています。親子3人が等分、もしくは、子供分が多い形での出資とする予定です。

★現時点では、福岡1号は、創業資金で借り換え、北九州と管財物件は、銀行借り入れと抵当権はそのままに、所有権移転の了承をもらい、私から法人への貸し付け(金利なし)という形で、売買する予定です。戸建ては、、切りたいところですが、どうするか検討中です。個人事業は継続するつもりでしたが、いろいろ考え、現時点では、金銭出資での法人成り、という形で、廃業します。トータルで数百万の費用がかかりますが、将来の相続税の前払いと、今後の節税のための費用、と思って割り切ります。

★小規模企業共済を一旦共済金Aで解約するか、金銭出資での法人成りで、継続するかは、検討中です。本店は自宅とし、会社に一部を貸し付けます。電気代や水道代も按分して法人負担とします。自家用車は、不動産賃貸業という観点から、法人所有ではなく、法人への一部按分貸し付けとします。ガソリン代や保険料、車検費用を按分して法人の経費に出来ますし、さらに、個人は、法人からリース料をもらえます、ということは税率の観点から、車の名義を妻に移していた方がよいか。。。

★法人だと、青色申告特別控除65万が受けられませんが、妻を役員にして、役員報酬を支払いつつ、当初は支払額をおさえますので、配偶者控除も使えます。不動産所得が赤字でも、土地の金利分も経費か出来ます。
生命保険関連も、経費化出来ますし、正直、これは大きいです。会議費も一人5,000円までは経費化出来ます。さらには、出張旅費規程ももうける予定です。

★ただ、設立当初は、資本金の割に、やたらと借入金の多い法人となってしまいます。不動産賃貸業の宿命でしょうか?法人化となれば、税務調査が入る確率も上がる、と聞きますが、それでも、節税に関して、様々なテクニックが使えるのは、大きな魅力です。今年は、税理士の先生としっかり相談しつつ、手続きは大変煩雑ですが、是非法人化を完遂したい、と思います。

★それよりも、まずは、繁忙期。空き室1、からのスタートです。これから、忙しくなるでしょう、多分。。
posted by est at 16:32| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする