2014年02月23日

不動産投資は甘くない

★先日、職場の人で不動産投資を考えている人の事を書きました。中古を考えていたけど、新築にした、購入することになりそう、だって、あの○○銀行が、貸してくれるんだから、、とのこと。いろいろ話を聞いてみましたが、、、。私も勧められましたが、、、。申し訳ないけど、自分にはわからないし、その気はない、と伝えました。しっかりした資産背景のある人なら、全然構わないと思いますが。。。身内なら止めますけど。。個別の案件について、これ以上、あれこれ言いたく有りません。

★一般例として新築アパートのスキームは、実によく練られたものである、と思います。もちろん、セルサイドからみて、です。一般の商売としてみると、新築アパート経営のスキームは、購入時が、一番売上が大きく、一番修繕費が少なく、一番空室率が少なく、一番、返済額に占める借入金の金利の割合が高く、取得に関する税金を除けば一番納税額が少なくなります。そして、売上高は当初数年間は、最高額を維持した後、低下をし始め、空室率と修繕費は徐々に増加し、返済額に占める借入金の金利の割合は低下し、よって支出を伴わない経費は減少し、徐々に納税額は増加します。不動産所得における可処分所得は、年々低下し、減価償却が終わると急速に苦しくなり、完済が近づいてくると、いよいよ苦しくなり、というか、デットクロスと言って、可処分所得がマイナスになることもあり得ます。アパート経営は、元利均等払による借金で行う限り、年々収支は悪化するものなのです。年々可処分所得が減少する事業って、どうなんですか?

★銀行が貸してくれるから、といいますが、それは事業としての健全性が高いということを必ずしも一致しません。銀行はどう見ているのか?銀行は、新築が大好きです。給与所得がそこそこあれば、新築ワンルームマンションにすら、融資をつけてくれることもあります。銀行から見れば、新築物件の元利均等払いだと、最初のうちは、返済額の多くが金利です。つまり、購入後数年で、がっぽり金利収入が得られます。購入後10年もすれば、運営が苦しくなり、オーナーは、自然と売却したくなります。銀行はすでに利益を得ているので、あとは残債さえ返してもらえれば、それでよいのです。

★銀行が新築アパートが好きなのは、ここで、比較的スムーズに売却できる可能性が高いから、です。築10年程度のアパートは、今のマーケットではすぐ売れますからね。新築ワンルームマンションは、それでも、残債以下の金額でしか売れないでしょう。給与所得がそこそこの人であれば、残債との差額を給与所得から穴埋めして、処分できる可能性が高い訳です。新築ワンルームマンション投資に銀行が貸すのは、当初から給与所得による補填で残債を一括で返してくれる事を想定し、それが可能な人だから、なのだと思います。決済の場で、銀行員はどういう思いなのでしょう??

★ただし、今後、もし、インフレが進めば、アパート売却によるキャピタルゲインが得られ、一発逆転、もあり得るかもしれません。不動産経営を長く続け、所有物件を維持していくのは本当に大変ですが、私を含め、資産背景をもたざるひとは、不動産以外の収入を大切にし、むやみに借り入れを増やさなければ、何とかなることもまた事実です。生き残っていきましょう。
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2014年02月22日

繁忙期 in 2014

★ソチオリンピックもいよいよ大詰めですが、賃貸市場の繁忙期もまもなくピークにさしかかります。一昨年は、怒濤の退去ラッシュ、昨年は全くの無風、でしたが、さて、今年はどうでしょうか?

★福岡1号は、昨年9月末に1室空きました。更に、1月末に1室退去。2月になって、1室決定で、あと1戸空き、です。2階の共用部の外側のモルタルにひびが入っており、コンクリートが一部壊れかけていましたので、いつもの工務店さんにお願いして、きれいに補修をしました。原状回復ですし、30万以下ですので、修繕費扱いです。今年は、減価償却終了による大幅な黒字予定ですので、かけるべき修繕費はかけるつもりです。

★北九州は、結局この繁忙期は1戸空くのみで乗り切れそうです(まだわかりませんが)。で、私設入居者募集ページから、複数の問い合わせをいただいており、礼金2で、空き予定部屋の入居が決まりました。北九州は、毎年、入居者募集ページから問い合わせ→、管理会社へ引き渡し、という流れで入居が決まっており、本当にありがたい物件です。ただ、大学生主体のため、退去が重なることがあり、一昨年は、繁忙期前後も含めると、10戸中8戸が退去、という激震に見舞われました。幸い乗り切りましたが、こんな事があるのが賃貸経営なんですね。

★管財物件は、今のところ動きなし、です。戸建ては時々遅れつつ入金があっています。この戸建て、ホントは、退去→エンドユーザーに売却、したいんですけど。。今のところ、無難に繁忙期を乗り切りつつある、というところでしょうか??

★さて、法人化について、物件の評価をお願いしている税理士さんは、8割方出来ているけど、確定申告が忙しいので、申告業務が終わってからね、ということになっております。挨拶に来たメインバンクの銀行マンに、今年後半、遅くとも来年、法人化を考えていることをお話ししたところ、いろいろ提案しますので、一度詳しくご相談しましょう、ということになりました。税理士さんの評価が出てからがいいなあ、と思いつつ、銀行の評価も聞いてみたいなあ、と言う気も。。どう時間を作るのかが難しいところですが、とりあえず現在のメインバンクさんの意見も聞いてみたいです。尚、物件の購入はしませんから、と念を押しました。(先日そういう話になったんです、今は融資が緩んでいるんでしょうね)。。今は物件価格が高騰していることと、法人化の方を優先したいからです。

★それと、法人化に伴い、多分、私が代表取締役になります。会計と法務について、もう少し詳しくならないといけません。一応、宅建は合格しているのですが(実務者講習すら受けておりませんが)、行政書士と日商簿記2級くらいは持っていた方がいいかな、と思いました。正直、工業簿記は不要か、とも思いますが。。通勤時間の一部と、業務の合間の短い時間を使って、勉強してみることにしました。

★なんか、今年は忙しくなりそうです。勤務業や家庭にしわ寄せが来ないように十分に気をつけます。

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2014年02月19日

九州も雪が降るこの頃

★不動産以外の仕事関連で、長崎や佐世保、熊本、鹿児島、大分なぞしばしば出没致します。その中でも玄界灘方面と、大分方面は、冬は鬼門です。大分には行きたくなかったのですが、先日どうしても行かなくてはならない用ができました。で、車で行ったのですが、嫌な予感通り、午後から雪が降り始め、夜22時頃、案の定大分自動車道が別府ー日田間でストップ!その日は大分泊まりで、翌日は絶対に休めない仕事だったので、夜もおちおち眠れぬまま、翌日5時起きで、福岡を目指し、大分を出発する羽目になりました。

★国道210号を通り、高速とは違って由布岳の南側を、JR久大線と併走しつつ、湯布院を目指します。途中から雨は雪に変わり、景色は一変、一面雪景色となります。当然冬場はスタッドレスをはいているのですけど、なれない雪の峠道は緊張します。湯布院ICを見ながら、最大の難所、水分峠を超える時は緊張しました。チェーン規制は出ており、チェーンも積んでいたのですが、使わずにすみました。それにしても、こんな朝早く、こんな思いして、自分は、何やってるんだろうなあ、と思いつつ。。まあ、これも仕事です。九重、玖珠までは雪景色でしたが、天瀬あたりから雪は少なくなりましたです。ホッと一息、でした。

★勤務業の方では、通常の勤務の傍ら、九州各地を飛び回る日々が続いています。
posted by est at 23:53| Comment(0) | TrackBack(0) | 日々の出来事 | 更新情報をチェックする

2014年02月15日

2月も半ば

★2014年もはや、2月の半ばです。空室の方は動きなし。なんか、動きが鈍いような。。

★さて、またまた税金ネタです。今後日本が重税化の方向で行くのは、ある程度やむを得ない、と思います。が、消費税が3%上がる今年、あまりに個人に重税が課せられることに、ちょっとこれはまずいのではないか、、という気がしてなりません。

★NISAというオブラートに包んだような制度が発足した一方、株式譲渡益にかかわる税金は20%と倍増しました。また、高速道路の料金も、各種割引が大幅縮小です。給与所得控除も上限が課せられ、さらに2年にわたり、その上限自体が引き下げられます。所得税率も45%が新設され、復興特別課税も長期間継続します。厚生年金、健康保険の掛け金も上昇の一途。年少扶養控除は廃止され、旧子ども手当も、所得制限が課せられ微々たる額となりました。高校の授業料免除も所得制限。搾り取られた残金である資産に、さらに高額の相続税が課せられるわけですが、これも控除が減り、大幅増税です。ゴルフ場会員権の他の所得との損益通算ができなくなります。今後、不動産所得も同様の扱いとならないか、注意が必要です。

★消費増税はやむを得ないでしょう。が、なぜ、それに合わせるかのように、大幅な可処分所得の減少を生じるような施策を取るのか??日本のGDPの6割は、個人消費です。こんなことをやっていて、株価がいったん崩れたら、最後の砦たる富裕層の資産効果も崩壊、個人消費はがた落ちとなります。外国人は、規制改革と、間接税たる消費増税、法人税および直接税の減税を想定していたはずです。このままでは、まもなく、アベノミクスは海の藻屑と化すでしょう。

★日経平均のチャートがぶっ壊れていますが、あと1ヶ月ほど揉んだ後、上に行くか、ドスンと行くか、ですが、さて、どうでしょう。まあ、悪い予感がしますが。。

posted by est at 16:09| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

3788 GMOクラウド

基本データ
2009年4月27日、33,350円で1株購入
2009年7月13日、71,000円で1株売却
2009年7月21日、74,800円で1株購入
2009年8月7日、88,800円で1株売却
2011年12月30日、54,400円で1株購入
2013年9月27日、123,200円で1株売却
市場
東証マザーズ
BPS
34,445円 (2011.12)
EPS
4,309円 (2012.12予想)
決算
12月
配当金
1,500円 (12月)
株主優待
5,000円キャッシュバック券 (6月、12月)、GMOポイント2,000点
利回り
2.75% (優待除く)
インカムゲイン
10,000円
キャピタルゲイン
120,450円
総合収支
130,450円



株価一覧表示のブログパーツ

コメント
★2012年11月26日、キャッシュバック5,000円のインカムゲインを得ました。(2012.12.1, 70,000円)

★データを修正しました。(2012.5.28, 43,500円)

★久しぶりに購入しました。優待狙いです。(2012.1.9, 52,500円)

★優待を使ってキャッシュバック5,000円振り込み予定ですので、インカムゲインにカウントしました。キャピタルゲインも結構得ることが出来ました。(2009.11.8, 76,100円)

★この株を購入したのは、とある目的で、ここのホスティングサービス”アイル”を利用しているので、優待券を有効に利用できるからです。年10,000円のキャッシュバックなので、めちゃでかいです(もっともアイルが少々高いのですが)。有利子負債も少なく、この水準なら、十分買い、と思いました。株価は、急騰後、現在調整中ですが、今後、あまりに上がるようであれば、外す局面もあるかも知れません。(2009.6.2, 57,500円)

★2013年9月、バイチャしました。(2014.2.14, 100,000円)


GMO-HSの国内最大級ホスティングブランド「アイル」が提供する、格安ホームページ制作サービス『HomePage Store【ホームページストア】』。20ページ制作で52,500円、最短1週間納品も可能です。
posted by est at 12:40| Comment(0) | TrackBack(0) | 現在保有3000 | 更新情報をチェックする

9449 GMOインターネット

基本データ
2009年4月27日、320円で100株購入
2009年8月7日、427円で100株売却
2011年6月27日、345円で100株購入
2013年9月27日、1,280円で100株売却
市場
東証1部
BPS
156円 (2011.12)
EPS
37円77銭 (2011.12)
決算
12月
配当金
1,200円 (12月)
株主優待
5,000円キャッシュバック券、GMO point 2,000円分 (6月、12月)
利回り
1.88% (優待除く)
インカムゲイン
27,830円
キャピタルゲイン
104,200円
総合収支
132,030円



株価一覧表示のブログパーツ

コメント
★配当金300円、キャッシュバック5,000円いただきました。5,300円のインカムゲインです。(2013.6.29, 950円)

★2012年6月25日、270円の配当金、6月29日、株主優待のキャッシュバック5,000円、同年9月24日、270円の配当金、11月26日、GMOポイント2,000円、いただきました。しめて、7,540円のインカムゲインです。(2012.12.1, 502円)

★3月12日、配当金450円をいただきました。2012年4月、pointを2,000円分いただきました。インカムゲインに追加しました。(2012.5.27, 370円)

★2011年9月に180円、12月に270円の配当金がありました。更に、レンタルサーバアイルを使っているので、5,000円キャッシュバック、さらにpointを2,000円分いただきました。インカムゲインに追加します。(2012.1.9, 295円)

★2009年8月以来、株式投資を復活しました。懲りずに、まずは優待銘柄から。アイルでの優待活用を期待して、この株を復活第1号としました。いきなり、権利ゲットです。(2011.6.29, 362円)

★アイルでの優待をもらえますので、5,000円インカムゲインを追加します。また、配当金180円をいただきました。そして、8月7日に売却しました。(2009.11.9, 422円)

★これも、アイルで使えそうなので購入はしたのですが、財務的には??です。一株資本が少ないですし、有利子負債も多い。業績は、改善方向にはあるようです。優待で元をとったら、早めにバイバイするかも。(2009.6.3, 394円)

★たっぷりキャピタルゲインをいただきまして、2013年9月にバイチャ、しました。(2014.2.15, 1,098円)



国内最大級の導入実績を誇るGMOインターネットが提供するレンタルサーバー(ホスティング)サービス「お名前.com レンタルサーバー」です。
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2014年02月02日

税金と格闘

★7年前、いや、もうすぐ8年前になりますか、そもそも不動産賃貸業を始めたのは、節税目的でした。築古狭小アパートを購入して、短期=7年で償却し、給与所得と損益通算する、というものでした。その後、築古戸建て、築古アパートを買い増しし、確かに1,2年目は、不動産所得は赤字で、損益通算も出来ました。

★しかし、給与所得と損益通算する、つまり、不動産所得が赤字ですと、青色申告の控除65万が使えませんし、土地取得分の借入金の利息も控除できません。あんまり筋のよいやり方、とはいえないんですね。。このあたりは、やってみて初めてわかりました。やはり、土地取得分の借入金利息を控除し、更に青色申告の控除も使いきるかどうか、あたりになるのが、一番うまいやり方だと思います。というわけで、管財物件を購入し、更に修繕費を適宜入れつつ、それなりのバランスで経営を続けてきました。今、次のステップ=法人化に至るべく、あれこれ考えております。

★それにしても、修理などに対する、資本的支出の減価償却、新築の耐用年数での償却、というのはあんまりじゃないかなあ、と思います。思いますが、、これも使いようだとは思いますね。一括償却やり過ぎたくない年もありますから。。それにしても、個人の不動産経営に対する課税体系は、課税する側から見れば、見事、としか言いようがないほど、うまく出来てると思います、全く。

★規模を大きくすると、なぜしんどいのか?その原因は、所得税の超累進性にあります。法人化しても、結局法人から給料をもらうわけです。その際に、所得税率は住民税を合わせると50%を超え、給与所得控除は頭打ちとなってしまい、個人の復興税は課税されたまま、上昇する一途の社会保険料を引かれるわけです。所得分散と言っても、やはり適正規模があり、それ以上の規模になると、同じ事です。今の税制である以上、不動産経営の規模を拡大しすぎると、結局お国に規模の拡大分の約半分を召し上げられてしまうわけです。元利均等払いの借入金で、急速に規模を拡大することの最大のリスクは、この点、でしょう。

★国は、個人の課税負担は重くしつつ、給与の上昇で可処分所得を維持、上昇させようとしておりますが、国が、賃借人に、大家に納める家賃を上げよ、というでしょうか?不動産賃貸業にとっては、逆風でしょう。さらに、築20年前後の巨艦RCを購入した場合、修繕費がかかってきます。これが、半端ない、と思います。築古狭小アパートでも、そこそこかかるんです。これが、RC、だと思うと、肝が冷えます。

★今の収益不動産のマーケットを見ていて、私は、とても手が出ません。もちろん、ホントの資産家の方が購入するのは、誤差の範囲内、というか、まあ、どうにでもなりますし、相続に関して確かに多大なメリットがあるのも事実ですので、いいのかな、と思います。しかし、多額のローンを組んで、たかだか7%,8%の利回りで物件を購入するのは、どうなのかな、と。私も2006年、2007年のリーマン前のプチバブルに踊った口なので、あまり偉そうな事はいえませんが。

★先日、借り入れしている銀行の担当者と面会しました。交代の挨拶でしたが、いろいろ有意義な話も聞けましたです。税金については、あまり目先の節税にいそしみすぎると、後で痛い目を見る、少々(でもないですが)税額が大きくなっても、これが日本国の仕組みである以上、仕方がないんだと思います。節税は限度がある、結局、借り入れに頼った規模の拡大のやり過ぎこそが、最大のリスクなのだ、と最近は思っています。
posted by est at 19:56| Comment(1) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする