2014年03月30日

満室継続とはいかないようで

★管財物件が、1戸退去です。4月中旬。短期解約だから違約金が2ヶ月発生するのですが。まあ、仕方ないですね。ここはすぐ決まるので、あまり心配はないです、今のところ。

★さて、日商簿記2級の受験の理由ですが、一般に3級は個人事業レベル、2級は法人レベルの記帳スキル、と言われておりますので、法人化にそなえる、というのが理由です。戸建て退去の動きがありますし、法人化は来年に先送りはほぼ確定ですが。。ネットでは、無料講義も見れますので、そのあたりで勉強してみます。6月の試験に間に合うかな??

★さて、2050年、日本の国土の6割が無人になる、と新聞に載っていました。以下引用です。

国土交通省は28日、2050年になると、人口減少で日本の国土の約6割が無人になるという試算を発表した。いまよりも無人地域が2割近く広がる。こうした試算をするのは初めてで、国交省は今夏をめどに人口減少に備えた国土整備の基本方針をまとめる。

日本の面積は約38万平方キロメートルある。国交省はこれを1平方キロメートルごとに約38万ブロックに分け、それぞれの人口推移を計算した。その結果、今は約18万平方キロメートルに人が住んでいるが、50年にはその2割で人がいなくなり、6割で人口が半分に減るという。無人の地域は全体の約53%から約62%に広がる計算だ。

★これから、人口減少は加速がかかって、急速に進展するのでしょう。2050年というと、今から36年後、です。基本的に賃貸経営は、大都市と、地方中核都市でないと、成立しなくなるのではないでしょうか?その大都市と地方中核都市も、ボカスカと新築が立ち続けておりますが。。福岡市では築古狭小アパートの家賃は、ついに1万円を下回る物件も出てきております。これから、借金に頼っての経営がどうなのか。。不動産投資の裾野が広がった、と言うことは、何を意味するのか。。。

★ま、深入りせず、って結論です、はい。投資は自己責任で。
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2014年03月29日

戸建て退去か?

★娘がどうしても、もう一度ディズニーの最新映画、アナと雪の女王を見たい、というので、一緒に見てきました。アメリカ映画らしい、わかりやすいストーリーで、愛とは?人を愛すること?というのがテーマ。。細かいところは突っ込みどころ満載ですが、、、でも、正直、大変おもしろかったと思います。映像もとてもきれいで、音楽もとてもよかったです。この歳になってディズニーなんて、とおっしゃらずに、お勧めです。ジブリの映画の、千と千尋の神隠し、あたりまでは、見終わった後、こういう気持ちになったものですが。。

★さて、戸建て入居者より電話。一度、家賃をまけてもらっていて、、家賃が安いところに引っ越そうかどうか、迷っています。退去の時、敷金で精算できるのかな?と思って電話した、とのことです。最初は更に家賃を負けて欲しいのかな?と思いましたが、どうやら退去も考えておられる様子。。

★悪い人ではないし、体も実際悪くされているようで、同情もあるにはあるのですが、、、私も賃貸経営でそれなりに揉まれておりまして、申し訳ないが、こういう場面で下手な同情はすべきではないこと、わかっております。

★敷引き3ヶ月、残り1ヶ月分の金額で精算ですね、それで精算できるかどうかは、見てみないとわかりません。あと、退去1ヶ月前に通知、お願いしますね。いつ頃になりそうですか?とたたみかけました。

★退去はまだ決めたわけじゃないんですけど、、わかりました、考えてみますとの事でした。実際に退去が決まれば、原状回復費はある程度大目に見ようと思います。

★さて、そうなると、ついに初売却、でしょうか?私、他のアパート3棟はとことん所有するつもりですが、この戸建てだけは、理由があって、入れあげるつもりは全くありません。退去となれば、即、売却に動こうと思います。家賃収入が途絶えても、そもそも今年は大幅黒字の予定、納税額が下がるので、額面ほどの痛みはないのでした。。今年で良かった!!さて、今後の展開はどうなるでしょうか?

★北九州物件は、洗濯機の設置は管理会社にお願いしました(新品ですが)。いろいろコネクションをお持ちで、ホント助かりました。肩は早く治します。

★今年は行政書士と簿記2級をとろうと思います。まず行政書士。試験は11月の予定です。試験科目は、まず憲法。学生の頃やったし、常識として知っておいて良いレベルです。行政法。ここが試験の中心と言うことですが、正直あんまり実生活や事業にはそれほど役に立たないかも。民法。ここは宅建で一度やりました。実生活を送る上で、是非とも知っておいた方が良いこと満載です。商法。株式会社を立ち上げるので、ここをしっかり押さえておきたい。あとは、基礎法学と一般知識。いわゆる常識です。

★ということで、毎日30分ずつ、集中してうかるぞ行政書士入門編(343p)を一通り読みました。あとは、ちょくちょく問題を解いていけば、何とかなるんじゃないかな。

★今年は、事業関係以外にもいろいろありそう。ちょっとワクワクしています。それはそうと、バランス、バランス。
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2014年03月23日

3月も後半

★あまりに忙しい日々です。充実している、と言えばそうなんでしょうが。。最近は車での移動時間をどう有効に使うか。。ウィンドウズ8のタブレットを車に設置できるようにして、これで各種講演やら講義やらを見れるようにしました。車での移動時間が長いので、とても有意義。車での移動の多い人には、これは大変お勧めです。

★さて、アパートですが、福岡1号に2戸入居して満室、管財物件も満室となっています。北九州は、まもなく1戸空きますが、3月29日より入居、礼金2ヶ月いただきますので、ほとんど満室のままと変わりません。洗濯機を設置することになりましたけど、さて、今、私四十肩で、あんまり腕が上がらないのですが、2階設置大丈夫でしょうか?結局この繁忙期、昨年からの持ち越し空室1室、繁忙期退去は2室、と、昨年に次ぐ凪の繁忙期となりました。いろいろ忙しかっただけに助かりました。

★さて、法人化ですが、今年設立の予定でしたが、来年にしようと思っています。個人事業の財務内容はずいぶんと改善しました。ただ、今年キャッシュをもう少し貯めて、もう少し家族に譲与税のかからない程度に贈与して、来年、ばっちりと資本金を厚くして、安定感のある?法人を設立したいと思います。新規物件も買わない、です。買いたくないときに無理して買わなくてもいいよね、という感じです。
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2014年03月14日

やはりドスン、か

★1ヶ月前、嫌な予感と書きましたが。。日経のチャートがぶっ壊れています。今更ながら、中国危機、と言われていますけど。。

★サブプライムローンのリスクがささやかれ始めてから、リーマンショックにつながるまで、1年以上かかったものです。シャドーバンキングがささやかれ始めてから、ようやくそのリスクが現実化してきつつあります。独裁色を強める中国トップもリスク要因、ウクライナもリスク要因。そして何より、これと言った具体的な成果を出せなかったアベノミクスも、失望を誘うことでしょう。一旦世界経済は減速するのではないでしょうか?好調を維持してきた日本経済も、引きずられる形で、一旦はダウントレンドでしょう。

★我々がリスクをとるのは、もう少し先でしょう。焦らずに、様子を見ましょう。
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2014年03月02日

繁忙期 in 2014 その2

★繁忙期も山場を超えました。一昨年は怒濤の退去ラッシュ、昨年は、全くの無風、今年は、福岡1号が昨年からの繰り越しも含め2件の空室、北九州が1件の空室、計3件の退去でした。入居状況は、3件とも申し込みが入っており、現状満室の予定と相成りました。ありがたいことです。2月中旬以降、いろいろ積極的に動いたのがよかったのでしょう。築古狭小でも戦えるノウハウが、自分なりにだいぶ蓄積できたように思います。昨年は、4月になってから、ポチポチと退去が有りましたが、さて、今年はどうでしょうか?

★平成26年3月、それは、福岡1号を平成18年9月に購入して、7年半たった時期です。私、アパートは15年ローンなので、まさしく、折り返し地点、なんですね。私、RCに手を出したことはないですが、RCは、売り逃げることが最重要と思っております。木造については、耐用年数の短さから、価値の減損が急激すぎて、売り時が難しいなあ、と思いますが、新築で買って築10年あたりか、あるいは17,8年あたりが、総合的にみて、まあ売り時なのか、と思います。私、築18年で利益確定物件を購入してしまった口です。あの頃は若かった??

★木造の場合は、土地値で価値の減損が止まりますし、手入れ次第で建物の状況はずいぶんと変わるものですから、築古でも手入れがいいと、ものすごく高収益も狙えます。とことんつきあうのもよいのかな、と思っております。ただ、RCでは、、かかるお金が半端ない気が。。。

★さて福岡1号、北九州の今後ですが、法人に移して、まだまだとことんつきあっていこうと思っております。完済まであと7年半。いよいよ後半戦です。
posted by est at 22:31| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする