2014年04月27日

長野県阿南町(ふるさと納税その1)

★10,000円の寄付の場合 米20Kg
 20,000円の寄付の場合 米40Kg
 30,000円の寄付の場合 米60Kg
10月ころ発送

★郵便振替

★ふるさと納税の定番として、非常に有名です。ふるさと納税では、10,000円で米10kg、が一つの目安ですが、こちらは、通常の倍、いただけます。地域内の農家育成のため、だそうです。昨年は、すでに受付が終了しておりましたので、2014年、明けてすぐ申し込みました。パンフレット作成中で、パンフレットは2月頃発送、とのことでしたが、到着したのは3月になってからでした。パンフレットの一部に郵便振替用紙が印刷されており、切り取って郵便局で納税できます。30000円、60kg申し込みました。2ヶ月に1度、10kgずつ、分けて発送してもらうことも可能です。私もそのように致しました。尚、2014年4月時点で、申し込み多数のため、すでに今年度分は締め切りとなっております。

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ふるさと納税カテゴリ新設

★ふるさと納税についてのカテゴリを新設しました。ふるさと納税は、現在自分が住んでいる自治体に納めている税金を、別の自治体に納めることのようです。その際、納税を受け付けた別の自治体が、お礼として、様々な特典をつけてくれる、というものです。

★ある一定金額までは、他の自治体に納めた税額のほぼ全額が、所得税、および住民税から控除されます。つまり、納税者側から見れば、ある一定金額までは、自分の懐はほとんど痛まない。(2000円だけは出費)。一方で、お礼の特典分は、ありがたく受け取れる、という全くもって嬉しい制度です。

★納税分が全額控除される、一定額の上限は、おおよそ住民税の1割。ですが、高額納税者は、最大これが住民税の2割程度まで上昇します。自分で詳細に計算しようとすると大変です。自治体のホームページに大まかな年収と家族構成、その場合に全額控除される金額がのっておりますので、そちらをご参照ください。



こちらの本に、ふるさと納税についての考え方、対応の仕方がおおむね記載してあり、お勧めです。

尚、金森さんは、不動産投資についても有名です。



私、この本は何度も読み込みました。不動産投資に関する知識の、一つのバックボーンとなっています。ただし、この手法は、タイトル通り、破滅、破壊をももたらしうる一種の劇薬です。参考としてお読みいただければ、と思います。
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資格試験について

★資格試験について、カテゴリを新設しました。1日30分ほど、資格試験に割くことにしました。仕事の待機時間は、もっと時間がとれます。取得する資格は、法律系と、税務系です。不動産事業に関わる資格、という意味もありますが、勤務業を含め、さらには人生生きていく上で、資格取得が無駄ではない、と考えるからです。

★これまで取得した法律税務系の資格は、宅地建物取引主任者、です。試験に合格しただけです。この資格は、近いうちに宅地建物取引士、と士業に格上げされることが検討されております。不動産関連業は、机上の知識より実務経験が100倍ものをいう、ということは十分承知しておりますが、不動産の賃貸、売買に関わる方は、持っていて無駄と言うことはない、と思います。

★現在勉強中は、日商簿記2級。税務と会計にある程度精通したい、と思っております。その入り口となる資格です。6月の試験に間に合うかどうか。簿記試験終了後は、11月の行政書士試験に備えたいと思っています。
posted by est at 13:44| Comment(0) | TrackBack(0) | 資格試験 | 更新情報をチェックする

アパート経営今後の方針

★結論を言いますと、法人化は2015年7月1日、と決めました。税金の事を中心に、様々なことを勘案して考えた結果です。個人所有の物件を、土地、建物含めて、法人に売却します。戸建ての扱いですが、今は売らないことにしました。2015年になった時点で、第三者に売るか自分の法人に売るか、あらためて検討します。今、退去の動きがあるのが事態をややこしくしております。今のところ、そのまま音沙汰なし。近々退去の場合は、原状回復を行います。これに費用がかかりますが、今年の納税額節減のためには、タイミング的にはよいかもしれません。その後、あらためて人に貸すか、それとも、1年程度の長期戦を想定して、若干高めに第三者に売却する動きを始めるか、ここは改めて熟慮します。

★年内に法人を立ち上げて、先にキャッシュフローの出るRC物件を購入し、徐々に個人所有物件を法人に移してはどうか、という案も検討しました。銀行からの提案です。物件も紹介します、と。でも、自分のポリシーに反するので、やめました。不動産投資のやり方は千差万別あり、どれが正しい、とかはありません。積算価格以内のRC物件を購入したり、建築していくやり方については、急速に規模を拡大するには、あるいは、不動産賃貸業に専念する道を考える場合には一番適したやり方です。しかし、税理士さんや、懇意の信頼できる不動産会社さんの反応は、否定はしませんが。。。といったところ。私も同感ですし、その気持ちよくわかります。

★もともと資産億単位の富裕層が、手持ちのキャッシュの一部を使って、RC収益物件を購入し、一定期間回して売却する、あるいは、相続に備える。。。これが最も王道のRC不動産投資法だと思います。借入金数億でこのやり方をやることは、私否定はしませんが、自分には合わない、と思います。典型的農耕民族の自分には、ここまでのリスクテイクと、経営期間中のおこるであろう様々なストレス、を背負い込みたくありません。
ということで、引き続き、地道に相続税を含めた税金の事を考えながら、地道に本当に少しずつ不動産を増やしていきたいと思います。リスクテイクは節度を持って、少しずつ、です。

★さて、5月末で、管財物件が1戸退去となりました。管財物件は、4月後半にも1戸退去し、5月1日より入居があります。今年の繁忙期は、福岡1号1,北九州1,の退去で、繁忙期後は、管財物件2、の退去です。どうも管財物件の回転が速いのが気になります。すぐ入居は決まるのですが。。
posted by est at 11:35| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2014年04月19日

物件評価確定

★税理士事務所に行って、物件評価の説明を受けてきました。評価書をそのまま税理士事務所に忘れてきてしまって、あちゃちゃ、忙しいのにまた来週行かなくては。。。

★建物は簿価でOK,固定資産税評価額を加味して多少の調整はOK、土地の方は、路線価をベースに、近隣取引事例、公示地価などを参考にした、本格的な評価書でした。

★さて、と言うことで、アパート3物件を法人に譲渡すると、結局いずれも利益が出てしまい、譲渡税がかかりそうです。若干の値調整が可能ですが、それでも黒字。一方、戸建て物件は赤字。多分、アパート3棟は、法人の融資付け(借り換えなども)出来るんじゃないでしょうか。。一方、戸建て物件、これはホント投資としては失敗でした。ただ、アパート3棟と戸建てを損益通算すると、少なくても譲渡税はゼロに出来そうです。まあ、譲渡税の金額自体がそう目くじらを立てるほどのものではないのかもしれませんが。。。売却年度をそろえないといけないですが。戸建てについては、不動産会社からの売却査定も出ました。うーん、厳しい。思ったより低い数値です。これなら、ほぼ売れるだろう、という価格らしいですが、私が勝手に想定していた金額よりも50万は低い。。これに諸費用がかかるとなると、持ち出しだなあ。

★ただ、アパート経営的には一番の優等生の北九州物件の土地値より、お荷物戸建て物件の旗竿土地値の方が、評価が高い(価格の絶対値)、とわかってびっくり!!戸建ての方が北九州の2/3の広さしかないのに。。。福岡市と北九州市の勢いの差が、土地値に反映されているようです。こりゃ、お荷物戸建てはもう少し持った方がいいのかも、かな??不動産会社より、この土地の有効利用法も少し聞くことが出来て、保有継続も少し考えてみようかな。。。収益物件として売却するのであれば、土地値はあまり関係ない(収益還元法)かもしれませんが、最後まで収益を上げてもらい、最後は土地として所有することを考えるなら、やっぱり福岡市はいいのかも、、と思いますです。。もっとも福岡市は、賃貸経営としては超激戦区なので、判断は悩むところですね。

★さて、今後どうするか、しばし熟慮致します。

posted by est at 13:15| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする

2014年04月13日

工業簿記と日経暴落

★初めて工業簿記を学習しました。材料、賃金、経費から、仕掛品と製造間接費に行って、製造間接費からも仕掛品に行く。そして、製品、売上原価、月次損益、売上、ですか。それぞれ、直接、間接、があるんですね。差異の考え方をマスターするのにちょっと時間がかかった。。うーん、商業簿記より敷居が高いや。試験まであと2ヶ月ないんですが、また、そんなに時間もかけられないのですが、大丈夫かいな。。。

★さて、日経平均が節目の14,000円を割り込みました。NYも安かったから、月曜日はプチセリクラの予感。そして一旦はリバウンドでしょう。しかし、相当投げが出てきそうだから、等分戻りは売り、ですね。今回の増税は酷い。特に富裕層に酷い。消費増税だけではないんですよ。所得税も相続税も、年金は健康保険の負担も実質かなり上がっている上に、年金受給者は支給額減額の上に、強制的なインフレですから、日本国民の可処分所得は相当落ちている。企業は栄えて、しかし、恐らく消費が極度に失速、アベノミクスはこのままでは失敗、と見ます。何か手は打ってくるかもしれませんが、それよりもやはり世界経済の方も心配。昔と違って、世界経済が失速したら、もはや日本だけではどうしようもないのです。悲しいかな、この現実。リーマンショック後、世界経済が持ち直したのは、中国が積極財政に打って出たから、です。この点に完成は、中国に感謝をしなくてはならない。しかし、結果的にそれは不動産バブルを産んだ。その後始末に四苦八苦している現状です。このままでは中国景気は失速してしまう。しかし、再び財政出動を行っても、もはやバブルを膨らませるだけです。理財商品はバブルの下支えをしています。これがコントロールできなくなると、やばいです。

★なーんて。一寸先は闇。世界がどこに向かうのか、私ごときものに、わかるはずないじゃないですか。休むも相場、勇気あるリスクテイカー以外は、焦らず様子見でいいんじゃないでしょうか。景気が悪くなったら、またアパートが安く買えるさ、と開き直ることにしましょう。
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2014年04月12日

資格をどこまで取るか

★現在日商簿記2級と行政書士の資格を取ろうと思っておりますが。。

★不動産賃貸業を営むためには、宅建は持っていた方が良いと思います。不動産賃貸業経営のみならず、世間一般を渡っていく上で、必要最低限の法的知識を持つためには、宅建に加えて行政書士を、帳簿付けと会計をある程度自分でやるためには日商簿記2級を、持っていた方が良いでしょう。個人事業なら3級で十分、法人なら2級、でしょうか。。1級は難解で、実務には不要、の様です。趣味の領域なら別ですが。。

★税務に詳しくなるためなら、税理士の資格でしょうけど、こちらは調べてみると試験自体がすごく大変そう。しかも税理士資格は2年間の実務経験が必要で、講習で置き換える、と言うわけにはいきません。コストパフォーマンスが悪すぎます。この資格で食べていく、という方がとるべきです。限られた自分の時間をこの資格に費やすわけにはいきません。

★登記のスペシャリスト、司法書士も魅力的な資格ですが、こちらも資格としては難関の様です。

★まあ、小さな法人の実務を仕切っていくためには、宅建、行政書士、日商簿記2級の資格取得が、現実的であり、まあ、十分で、あとは専門家にお任せ、でいいでしょう。欲を言えば、税理士試験5科目の内、簿記、会計論と、法人税法、くらいは勉強してもいいかな、と思いますが。。

★どの資格の事を調べてみても出てくるのが、資格を取ったとしても競争が激しい、ということ。競争が激しいのは、入居者争奪戦で苦しむ不動産賃貸業だけではないようです。需給バランスの崩れ、いわゆる需給ギャップ。これが元凶です。それでも人口は減り続ける。。。今後日本は、ますます競争社会となっていくのでしょうか?
posted by est at 22:28| Comment(0) | TrackBack(0) | 日々の出来事 | 更新情報をチェックする

多忙な4月

★睡眠を削るとどうも体調がよろしくありません。更に時間の有効活用を考えなくては。。

★税理士さんより、所有不動産すべての時価評価額が決定した、と連絡がありました。法人化を前提に、どのようなスキームがベストであるのか、その基礎となる数値が、この”時価評価額”です。来週の木曜日に、面談予定としました。私の腹づもりはすでに決まっておりますが。。専門家の意見も聞いてきます。

★北九州物件の管理会社より設備故障の連絡あり。購入して間もない設備のため、保証書による修理を依頼しました。すべて管理会社が動いてくれるので助かります。

★不思議なことにちょうど同じ頃、7年前に北九州物件を販売していただいた業者さんより、物件買いませんか、の営業電話あり。ここ3年程連絡がなかったのですが。。。さすがに物件販売数に陰りが出てきたのでしょうか?丁寧にお断りしました。

★簿記については、どうも3級の知識からしてあやふやな印象があったため、3級のテキストを斜め読み。ま、理解できた、と判断し、問題集を解き始めましたが、どうもポカが多い。簿記の学習は、アウトプットの方が大切だ、と実感しました。恐らく、宅建、行政書士、社労士、あたりはインプット重視でも大丈夫と思いますが、簿記は、解かないと駄目。ただ、インプットは車の中でも可能ですが、アウトプットはさすがに机の上でないと厳しい。如何に時間を見つけるか、他の仕事等に影響を与えないようにするか、が大切です。試験は6月8日、受験するのは2級。頑張らんといけんです。
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2014年04月07日

今年は動くぞ

★今年はいろいろと多忙を極めておりますが、さらにいろいろと動こうかと思います。時間のやりくりを考えなくては。。

★まず、戸建てについて、売却を前提に動き始めました。売却を依頼する不動産会社さんと相談開始。クリアすべきハードルがいくつかありますが、うまくいくかどうか?不動産賃貸業の方は、福岡1号、北九州物件は、無事に満室に。管財物件は、今月中程に空室となりますが、退去を待たずして入居決定。これで全物件満室です。今年も無風に近い状態で、今のところ経営は順調です。

★勤務業についてもいくつか目標がありますが、それはおいておいて。。英語のブラッシュアップは続けます。不動産賃貸業の法人化は、戸建て売却を優先しますので、一旦棚上げします。来年を予定しますが、場合によっては今年になるかも、です。法人化に向けて、法人会計に対応すべく日商簿記2級の取得、及び行政書士の資格を今年中に取ります。日商簿記2級は6月8日、行政書士は11月。間に合うんかいな??

★とりあえず、日商簿記2級が優先でしょうか。3級は一通り勉強しましたが、試験は受けておりません。不動産賃貸業の記帳はすべて自分でやっておりますので、不動産に関係するところはほぼマスターしていると思います。でも、手形やら、工業簿記やら、は全く未経験です。資格なんか取ってどうするの?という方もいるかもしれませんが、自己啓発と、実務に役に立つ、というのと、後は、趣味みたいなもんです。その根底にあるのは、今は経営規模を拡大すべき局面ではない、ということです。株式投資も然り。今は自己充実を図るときだと思います。
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2014年04月04日

不動産に深入りせず

★4月になりました。アメリカ株は最高値を更新し、日本株も戻り歩調です。消費税8%の影響は、これから出てくるでしょう。しかし、財務省の狙いは、消費税10%。ここから是が非でも景気回復を演出しなくてはなりません。そのタイミングは今年の年末。ここまでは、景気を腰折れさせたくないでしょう。

★相変わらず、中国経済は危なっかしい。断崖絶壁の上を歩いているように見えるのは私だけでしょうか?アメリカの景気は好調だと思いますけど、アメリカの好景気だけでは、もはや世界経済を引っ張れない。

★多額の借入金でもって、賃貸経営をするのは、もはや、ローリスクではないと思います。また、資産の一部を不動産で持つのは賛成ですが、資産の大部分が不動産だなんて、正直恐ろしい、と思います。資産の大部分が株だったら、恐ろしいと思いますが、ぶっちゃけ、これと似たようなものです。だって、収益不動産の値動きを見てみてください。ほんの数年で2倍になったり、半額になったり。しかも額が数千万から、億単位ですよ。

★賃貸経営はインカムゲイン、と思っていても、実のところは、キャピタルゲインに大きく左右されます。キャピタルゲイン狙いの投資って、リスキーですよね。不動産仲介業者が、仲介に徹して、利益を確定していくのが、一番固いやり方だなあ、と最近思います。例え景気が腰折れしても、もはやインフレの流れは止められないと思いますから、スタグフレーション化するかもしれません。不動産の額面は上昇するかもしれませんが、さて、この局面で売れるのか?売れる前に金利の高騰で万歳するのか?

★未来は神のみぞ知る、ですが、私は慎重モードを継続したいと思います。
posted by est at 14:51| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする