2014年05月31日

一か八か

★商業簿記、工業簿記ともlivooで講義を聴き、一度テキストを通し読み。そして、ようやく問題集がある程度解ける様になったところで、現在問題集を解きまくっています。実質アウトプット10日で間に合うのか?為替手形も、差異分析も、何とか理解できました。試験は6月8日。明日から6月。さて、間に合うか?
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不動産は人生の一つのピース

★福岡1号に加えて、北九州物件も、購入して7年半が経過しました。15年ローンですから、後半戦突入です。この物件は、1度、退去が重なって肝を冷やしましたが、それ以外は、ほとんど空室のない、本当によい買い物でした。しかし、最後に更地として売るとすると、他の物件に比べると安値でしか売れないでしょう。不動産の価格形成とは、それなりに良く出来ているものです。

★7年以上、不動産賃貸業の経験を重ねてきたわけですが、今いえることは、不動産賃貸業も客商売である、ということ。比較的破綻はしにくいけれど、薄利の商売であること。築古木造は、一種の貧困ビジネスではなかろうか、ということです。貧困ビジネスというとネガティブなイメージがありますが、一定の志を持って、入居者の満足度を高める経営をすれば、それはそれでポジティブにとらえても良いのかな、と思います。

★不動産賃貸業を本業ととらえて、本格的に利潤を追求する、そういう方向性を否定はしませんが、私は否定的です。不動産賃貸業は、この20年、家賃は下落の一方です。そもそもが多額の借入金に頼る事業構造で、売り上げは基本的に右肩下がりです。これからは若干上向くかもしれませんが、家賃の上昇率がインフレ率を上回るとは考えられません。事業構造上、年々税金は増え、修繕費などの経費も増えるのです。いわば右肩下がりが宿命づけられた業種です。これを打破するには、事業の拡張、すなわち、次々と物件を購入することが必要です。一時的にはこれで売り上げが上がり、キャッシュフローが楽になります。目の前を毎月数十万、数百万のお金が通過すると、一端の事業家になった様な心地がします。しかし、しばらく月日がたつと、結局はまた苦しくなるのです。規模の拡大によるキャッシュフローの改善が苦しくなると、物件を売却し、一時的なキャッシュの取得をはかるようになります。そのうち、売ったり買ったりの繰り返しになるのではないでしようか??その割になんだか手元にキャッシュが残らないなあ、と思うことでしょう。

★本当に儲かるものなら、人に言わないし、こっそりやるものです。これだけ不動産投資が一般化し、初心者の方が参入する様になったのは、もはや不動産投資に旨みがないから、なのです。

★そこそこの収入を持つサラリーマンが、自分の会社を持つことは、相続や税金対策上、有用です。その意味で、そこそこの規模の収益物件を持つことは有意義でしょう。でも不動産賃貸業は、人生の一つの構成要素、一つのピース、と割り切り、勤務業、本業を経済的に後押ししてくれる程度に仕立て上げるのが良いのではないでしょうか?ローンのない物件を少しずつ増やしていくのが良いのではないでしょうか?
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2014年05月23日

突撃するか

★日商簿記2級の試験、諦めたのですが、受験料は払っています。もったいないので、模擬試験として受けてこようかと思います。となれば、最後の最後まで悪あがきをしてみようか、と。。我ながら、何やってんだか。。
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2014年05月22日

簿記試験はギブアップ

★どうも最近言うだけ番長みたいになっていて、気が引けるのですが。。。ようやく本日商業簿記のインプットが終わり、アウトプットに取り掛かりましたが、解けない。。一つ一つ参考書を見ながらやる有様です。工業簿記は一通り終わりましたが、標準原価計算の、製造間接費の差異分析のチャートが書けず、直接原価計算の問題の胆ともいうべき損益分岐点の計算を間違い。。。あ、もう間に合わない、と思いました。

★法人化は来年に延期、戸建て売却撤回、世界経済失速と予想したのにニューヨークは高値更新、そして、簿記はギブアップ、とまあ、我ながら、ウソばっかついてるじゃん、と自己嫌悪してしまいます。見通しが甘いのか、物事を見通す能力が低下しているのか?うーん。

★なんか、煮詰まってきたので、注文していた下記の2冊を読みました。



ホリエモンが、プライベートジェットって、人に貸すのが主なんですよ、と言っていたのがよくわかりました。プライベートジェットって、さっさと償却できるのに、実際の耐用年数って長いんですね。有効な節税ツールじゃないですか!!!もし自分が資産家なら、買っていたかも。。



生命保険は、個人で入ると、掛け金はほとんど経費になりませんが、おりた保険金は非課税。法人は、掛け金は経費になりますが、おりた保険金には課税される。さて、いいとこどりするためには、どうしたらいいでしょう。。。目から鱗です。なるほどねー。

★気を取り直して、日商簿記は、会社経営をしたり、株式投資したりするには、ぜひ取得すべき資格だと思いました。財務諸表が読めるだけでも、ずいぶん違うと思います。11月こそ、取得したいです。反省。。
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2014年05月17日

戸建ての対応

★唯一の戸建て、退去するかも、と言いつつ、連絡がありません。家賃は入金されているので、まあ良いと言えば良いのですけど、退去するならするで、早めにしていただいた方が、後のプランが立てやすいのですが。。せかせる訳にもいかないので、更に様子見。退去しないならしないで、それはそれで良いのですが。。

★現況、福岡1号が家賃保証会社による退去督促のため、いずれ1室空き予定、及び管財物件で5月末に1室退去予定です。日商簿記検定が6月8日なので、試験が終了してから、物件確認に行こうと思いますが、基本的には管理会社任せ。ここは、モデルルームを作らなくてもすぐ決まるので、あまり心配しておりませんです。

★日商簿記の商業簿記2級は、思ったより勉強になります。減価償却、私は直接法で償却しておりましたが、間接法で、減価償却累計額、でやる方法もあるのですね。。引当金の一種である修繕積立金についても勉強になりました。ちょっと気になっているのが、資本的支出について。資本的支出をした場合、借り方建物、貸し方たとえば現金、と仕分けします。ということは、建物の帳簿価格が増えて、その建物の残存償却年数で償却する、ということになるんでしょうかね?私は、資本的支出を行った場合、たとえば木造なら、資本的支出の部分を新たな固定資産に計上して、22年で償却する、と理解していたのですが。。。建物の帳簿価格を増やすやり方の方が、短期で償却できて有利だな、と思うのですが。。。今度確認してみます。

★商業簿記は、不動産賃貸業とも関連して、それなりにおもしろく出来ますが、工業簿記は、なじみがなくてちょっと辛いです。間に合わない気がしてきました。今度駄目なら、11月ですけど。。。

★睡眠時間を1時間削っています。ものすごく多忙です。株式市場も、ニューヨークがようやく息切れか、と言う気がして気になるんですけどね。。。
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2014年05月10日

法務と会計とケルヒャー

★簿記の試験まで1ヶ月を切ったのにまだインプットが終わらず、正直焦っております。様々なやるべき事を、手を抜かずにやった上でやらないといけないので、大変です。でも、会社を経営するのであれば、ある程度会計はわかっておいた方が良い、と痛感しております。その入り口としての簿記2級は取得しておきたいです。

★また、不動産賃貸経営に訴訟はつきものです。敷金返還訴訟、滞納→明け渡し訴訟、強制執行。訴訟には至らなくとも、内容証明を送ること等、時々遭遇します。基本的な法的な考え方は身につけておいた方が良いか、と思って、11月には行政書士の試験を受けようと思っております。

★法人化は、2015年7月1日で決定。そこから逆算して、いろいろと準備をしていきます。自動車について、生命保険の名義替えについて、税理士さんと簿記の試験後に面接してくる予定です。

★多忙ですが、ケルヒャーデビュー。自宅で使用しましたが、本当にびっくりするほど綺麗になります。音がうるさいのは想定外でしたけど。。時間が出来たら、福岡1号で使用してみようか、と思っています。


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2014年05月05日

資格専門スクールLivoo

★今日は待機中心の仕事だったので、一日簿記三昧。他にもやることは山ほどあるのですが、何をやってんだか。。日商簿記2級を受けるべく、学習をしているのですが、テキストと問題集は、実は人からもらったものを使っています。



こちらの、古いバージョンです。が、実は良いものを見つけました。



★このテキストは、私は持っておりませんが、あるネット講座のテキストとなっております。そのネット講座とは、資格専門スクールLivoo、といって、なんと!無料で!日商簿記2級(3級もあり)の講座を受けることが出来ます。良い時代になったものですね。おかげさまで、インプットはバッチリ。ただ、法律系の資格と違って、簿記はアウトプットをしっかりやらないと、試験に太刀打ちできません。あと1ヶ月ありますから、隙間時間を有効活用して、問題を解きたいと思います。ちなみに、Livooには、宅建の講座もあるようです。行政書士の講座は今のところないようです。
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2014年05月03日

不動産賃貸経営に関する良書

★法人化は、2015年7月1日と決めました。その準備として読んだ本の中で、良かったのは、下記の本です。



★基本的に不動産賃貸経営に関わる税務がおおむねすべて、簡潔にわかりやすく、記載してあります。この本を徹底的に読み込めば、基本的なことはほぼ習得できると思います。

★個人から法人への売却についても当然のごとく記載してあります。細心の注意を払わなければなりません。その価格決定法は、時価となりますが、理想を言えば不動産鑑定士による鑑定が間違いのないところです。でも、土地は時価とし、その時価は税理士さんの評価でもいいのかな、と思います。建物は帳簿価格、もしくは、固定資産税評価額、このあたりを総合的に勘案して決めても良いのかな、と。

★で、現在保有の不動産の時価は、15年ローンですでに7年半を経過しておりますので、ローンの残債より結構高値となっております。新設法人は、個人のローン残債額のみ、金融機関から借り入れしようと思います。で、足りない分は、私個人から法人への貸し付け、とするのです。法人から個人の貸し付けは相当ウルサいのですが、個人から法人に貸し付けた場合は、ある時払いの催促なしでかまいません。金利は取っても取らなくてもよいようです。

★私が代表取締役になり、資本金は私以外が多く払うこととしますが、いわゆる黄金株を私が持つようにします。私は報酬を一切もらわない予定ですが、貸付金の返済は適宜行わせてもらおうか、と思います。貸付金の返済には、税金、かかりませんよね??バランスシートは見栄えが悪くなりそうですが、しばらくこんな風に行こうかと思います。

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6月8日にむけて

★6月8日に日商簿記2級の試験があります。日々弥生会計で不動産賃貸業の複式簿記をつけておりますので、少々甘く見ていたのですが、試験はまた別物だなあ、と実感しております。工業簿記はざっと斜め読みをし、試しに簿記3級の過去問を解いてみましたが、3級でもしんどい。

★結局、合計残高試算表、清算表の処理が出来て、損益計算書と貸借対照表が出来ればいいんでしょ?と思っていたのですが、何分、パソコンだと自動的に計算してくれるところを手書きでやらないといけないので、大変です。また、商品有高帳など、不動産業ではまったくなじみのないものも慣れないといけないですし。簿記の学習は、車を運転しながら、という訳にいかず、実際に鉛筆を持って問題を解かないと、身につかないので、時間のやりくりが大変です。

★一日たかだか30~40分しか捻出できない状況で、間に合うのでしょうか?隙間時間を最大限使うしかないか。。今回は3級にしておけば良かったかな?
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2014年05月02日

アパートの滞納

★なかなか落ちつかせてもらえません、、。今度は福岡1号で滞納です。アパート入居の方には、家賃保証に入ってもらっており、基本的には家賃保証会社で対応してもらえます。月々の家賃の振り込みも保証会社の法からしていただけるのですが、悪質で家賃回収の目処が立たない場合、法的手続きに移行します。これを自分でやることを考えると、気が遠くなりそうですが、これも代行していただけます。

★で、今回法的手続きに移行です。以前も経験はあるのですが、そのときは一旦入金があり、そう遠くない時期に退去となりました。尚、法的手続きに移行した場合、一旦家賃保証会社の家賃立て替え払いはストップし、退去後にまとめて振り込まれます。。。さて、今回はどうなるでしょうか?わずか31室の経営でも、まあ、次々と、いろいろあります。不動産経営は不労所得だ、等と考えていた昔が懐かしいです。。。やっぱり、やってみないとわからない事って、ありますね。

★さらにもう一つ、身にしみてわかったことは借金を返すことの重みです。いろいろな条件がそろうと、ある意味借金は簡単です。下手すれば、積算以下の物件を買い進めると、億単位だって、10億超だって、借り入れることが出来ます。しかし、本当にその意味を実感しないまま借り入れすると、返す時に地獄をみます。理由は税金です。高額の借り入れを返すには、高額の収入が必要ですが、その高額の収入には高税率の税金がかかります。”税引き後利益で借り入れの元本を返す必要がある”、ということの意味、そしてほとんどの方が利用する”元利均等払いでは年々返済がしんどくなる”ことの意味、十分に理解する必要がありますです。

★最近考えているのは、相続のこと。いい形の出口戦略を考えてあげないといけないなあ、と思います。もっとも自分が不動産行から引退するには、まだ30年近くはあると思っていますので、もう少し突き進もうとは思いますです。
posted by est at 20:45| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする