2014年06月29日

今度は退去

★福岡1号で、1戸退去です。今年は、福岡1号2戸、北九州1戸、管財物件3戸、と五月雨式にぱらぱらと退去が続きます。これで、6戸退去ですから、全個戸数の20%が入れ替え、というわけで。

★福岡1号でこの時期は勘弁してもらいたい、さらに明け渡し訴訟中ですから、更に1戸、退去予定ですね。そういえば、戸建ての方、ホントに退去するのでしょうか?家賃の振り込みが妙に期間厳守になりましたが。。。

★今日は久しぶりに帳簿付け。日商簿記2級を勉強しましたが、正直新たな知識はほとんど関係ない、ですね。。でもまあ、せっかくですから、1級もとっておこうと思っていますが。。

★法人化の素案ですが、概ね税理士さんへの質問事項は完成しました。法人化した場合、このままだと、
今と全く同じ条件で借り換えた場合、法人化で得られる経費を様々計上すると、税務上は黒字だけど、キャッシュフローがちと苦しそう。売却ー購入を機に、借入期間を再検討するか??更に私から貸し付けても良いのですが。。相談してみよう。
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2014年06月28日

行政書士試験について

★憲法については、学生時代にやったので、その復習、という感じです。

車内で聞くには、こちらが便利。条文を聞き込めばいいんじゃないでしょうか?

★民法は、宅建でやりましたので、復習です。民法は、生きていく上で、絶対に知っていた方がよいと思います。車内では、lovooの無料宅建講座の民法部分を視聴します。

★行政法が、今回の試験勉強の山場、という感じ。多分テキストを読み込めばいいんじゃないでしょうか?行政手続法、行政不服審査法、行政事件訴訟法、国家賠償法は、条文数も多くないので、法律自体を読み込めばいいんじゃないでしょうか?地方自治法がちょっとやっかいだなあと言う気がします。
車内では、ダイヤモンド社の無料行政書士講座を聴講します。

★商法、会社法は、来年法人化するにあたりダイレクトに関わってくる部分なので、大変興味を持って読みました。こちらは条文数が多く、学習はちょっと大変ですが、興味があるので、そんなに苦にならないかも。。こちらも車内では、ダイヤモンド社の無料行政書士講座を聴講します。

★基礎法学、一般知識は、未学習です。ダイヤモンド社の無料行政書士講座を聴講予定です。

★行政書士試験を受けるのは、生きていく上で、会社を経営していく上で、知っていた方が良い基礎的な法律が学べるかなあ、と思ったからです。正式に行政書士として登録すると、年に10万近くの費用がかかるらしく、それは必要ないな、と思います。それと、社労士の受験資格になるようです。社労士は、労働関係業務、労働関係コンサルに興味あり、です。

★行政書士試験は、11月です。間延びがしそうですので、日商簿記1級も平行してやろうか、と思います。11月に受験するかどうかはまだ何とも言えません。こちらは、そこそこ難関のようで。。私、資格試験にお金はかけたくないので、無料講座を探したのですが、日商簿記1級の無料講座は探すことが出来ませんでした。教科書は、滝澤ななみ先生の簿記の教科書、の評判が良いのでこちらを購入。DVDは、みるみるわかる論点別の簿記の1級DVD講座の中古品をamazonで購入しようかと思います。

★簿記を学習するのは会計がわかっていた方が良いと思うからです。今年、来年と資格取得ラッシュですが、老後を見据えて??今年、来年動こうと思いますです。
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管財物件

★今年になって、入退去が続いている管財物件。ようやく入居が決まりました。今回は原状回復がなされていなかったこともありましたが、現状回復後は速やかに決まりました。良かったです。ただ、7月10日には、また退去がありますので、今度は速やかに動いていきたいです。

★北九州物件の管理会社から電話あり。ここは満室なので、退去かなあ?と思いつつ電話を取ると、浴室のドアノブが壊れて、入居者さんが浴室から出られなくなったことがありました、とのこと。ドアノブ修理費負担の了承の電話でした。築古はやはりいろいろお金がかかります。

★北九州物件と言えば、登記簿で見たのか○健コーポ○○○○ンの営業マンが営業に来られました。サービス付高齢者賃貸住宅の建築の営業、でした。うちで立て替えませんか?と。これ、一通り勉強しましたので。。結局サービスをどうするか、なんですよね。サービスを自分でやらず、委託するなら、固定費が発生してしまい、万一入居率が低ければあっという間にとんでしまいます。で、サービスはどのように考えているの?と問うと、いや、そこなんですよね、と。建てるだけ建てて、あとはどうにでも、という感じだったので、ここでお引き取り願いました。そもそも、ここ学生街でしょ?生協や大学当局とコネクションを持ち、しっかり運営できる管理会社を選べば、学生さんを取り込んで、十分に手堅く運営できる立地なのに、なぜここでわざわざサ高賃なんでしょうか??(多分考えていなんでしょ)
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2014年06月22日

日商簿記1級と税理士試験と金森さんの本


★たまたまネットで見かけて注文したら届いたので読んだのですが。。。驚きました。こんな壮絶な生き方をしてきた人だったんですね。。



★そもそもは、不動産投資をはじめるにあたり、こちらの本で衝撃を受けました。基本的には巨艦RC投資法です。積算評価やキャッシュフローの重要性、など学ばせていただきました。大変有益なこともいっぱい書いてある本です。ただ、私はこの本は超劇薬と思っておりますし、私はこの本のやり方をとっておりませんが。。。

★話を元に戻しましょう。うーん、いろいろな示唆のある本です。なんで?と思うシーンも多々ありますが、私が特に惹かれたのは、金森氏が仕事帰りに簿記を勉強するところ、会計がわからないと駄目だ、という下りです。そうだよね、と思います。あとはマーケティングの重要性、でしょうか?私もアパート経営の中で、ままごとの様ですがマーケティングもどき、をやることがありました。

★下手すれば億単位の借金をするのに、自らのB/SもP/Lもキャッシュフローもしっかりとつかめていなくて良いのか?税理士さんまかせで良いのか??いや、やっぱり自分で会計がわかる様になっていた方が良いに決まっています。

★やはり日商簿記1級は受けようと思いました。税理士試験は5科目合格すれば、試験はクリアであとは2年の実務経験がいります。自分に実務経験はありえませんので、税理士を名乗ることは出来ませんが、知識としてもっとくのは悪くないでしょう。5科目のうち、簿記論と財務諸表論は、必須科目ですが、日商簿記1級と90%範囲が被るそうです。一方、日商簿記の原価計算は税理士試験にはないそうです。だから日商簿記1級を敬遠する税理士受験者がいるそうですが、原価計算はわかっていた方が税理士さんになったあと役に立つ様な気がするのですが。。。また、税法は、所得税法、法人税法、相続税法、消費税法又は酒税法、国税徴収法、住民税又は事業税、固定資産税のうち3科目合格すれば良いそうです?勉強しない税法があっても、実務ではいいのでしょうか??

★ようわかりませんが、とりあえず日商簿記1級は来年6月受けてみることにしようかと思いますです。
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法人化の資料作成

★あれこれ手を広げすぎているとはわかっていますが、今念頭に置いているのは、とにかく、すべてのことに一切の妥協はしない、手を抜かない、ということです。仕事も、勉強も、家庭も、子育ても、遊びも??大変だけど、なんか、充実感も感じます。健康にも気をつけないと。A型人間ではないつもりですが、いつのまにかストレスや疲労を蓄積していてもいけない。しんどかったら、手を抜かず、減らせるものを減らす、という方針で行きたいです。

★今日は家族と過ごし、それから法人化の資料作成。税理士さんへの質問事項をまとめました。これも絶対に手を抜けない仕事。来年7月だからまだ時間はありますが、早めに動く必要があることもあるので、粛々と進めていきたいと思います。
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2014年06月21日

資格試験ロードマップ

★現在私は、平日も片道1時間かけてとある都市に通勤、土日は、北は九州外から南は熊本や鹿児島まで、東は大分市から、西は伊万里、佐世保周辺まで、飛び回っている毎日です。移動時間は、タブレットを設置して勉強できる様にしています。週末勤務は待機時間が多いです。この時間をどう使うか、ですが。

★半分は勤務業関連、と決めております。残りの半分を、資格取得に費やします。
まず、日商簿記2級の合格発表が7月1日にあります。これをみて、1級の勉強を始めたいと思います。1級は難関資格の様ですが、1年あれば何とかなるでしょう。平行して行政書士の勉強をします。試験日は11月9日。民法、憲法は、勉強したことがあるので、あとは行政法、商法、会社法、一般常識、くらいですね。。

★行政書士に合格したら、社会保険労務士の勉強を始める予定です。この資格、私のポジションでは、いろいろ使える可能性が大。来年は、6月が日商簿記1級、8月が社労士、の受験となりそうです。ちなみに不動産業法人化は、7月1日予定。時間あるのかな?

★平行して、勤務業の資格Aと、資格Bを取得予定です。こちらは、講義を受講することが中心なので、そこまで負担ではない。

★取れるうちに取れる資格は取っておこうと思います。人生の間口は広い方が良い。

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管財物件原状回復完了

★退去後2週間以上、原状回復のないまま放置されていた管財物件の空室ですが、督促後、早速工事完了の連絡がありました。さて、必要最低限の飾り付けをして、内見を待つことにします。原状回復の終わっていない空室に、大切なお客様を案内されてしまったこと、これは痛手と書きました。今後客付け業者さんが、あそこはまともに原状回復も出来ないのか、と追われてしまうと、決めリストから外されてしまいます。今後気を引き締めて、時間がなかろうとも作り出して対応していかなくてはならない、と思っております。

★法人化のロードマップを作成中です。詳しくは7月上旬、税理士さんと打ち合わせて大まかな流れを決定する予定です。
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ふるさと納税 長野県飯山市

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★昨年、初めてふるさと納税をしたところが、長野県飯山市でした。まぼろしの米は、ベースがコシヒカリですが、最近のお米に多いべちゃっとしたコシのなさが全くなく、しっかり歯ごたえがあって、食べると甘い。。こんなに美味しいお米があるのか!!と感動したことが、その後のふるさと納税にはまり込む原点となっております。5,000円で、5kgいただけます。金額を増やすと、宿泊券やリフト券がついてきたりします。来年でしたっけ、開業予定の北陸新幹線飯山駅のネームプレートに、相応の金額を寄付すると、自分の名前を載せることも出来ます。
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ふるさと納税 山形県真室川町

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★ふるさと納税では、お米のプレゼントが多いです。長野県阿南町の10,000円で20kg,30,000円で60kg、というのは、量的に特別すごいですが、地域ブランド米で、10,000円で10kg、という線が、ふるさと納税のお得度としては合格点かな、と思います。

★さて、山形県真室川町のふるさと納税は、この点をクリアしています。山形県が自信を持って開発したつや姫というブランド、甘みが合って、なんというか香ばしさがいいな、と思います。山形県は、はえぬき、という品種もありますが、個人的にはつや姫、が好きです。
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2014年06月17日

管財物件

★管財物件の花壇に植栽をしてきました。せっせとビンカ種(ニチニチソウ)を植えていると、タイミング良く、内見あり。茶髪のお兄さんと彼女風?やっぱ、この物件は強いなあ、とその時点ではふふふ、状態。

★さて、花壇に最後に水やりをし、そういえば、退去以来全く空室を覗いてなかったことを思い出し、ちょっと確認しとくか、と空室を確認すると、、、唖然、原状回復が終わっていない!!

★油断すると、こんなもんです。。早速管理会社に確認、管理会社も作業は終わっていた、と思っていました、と。。(不動産の世界に入って、何でもホントかなあ、と怪しむ癖がつきましたが)。早速やってもらう段取りにしました。

★さて、今回のこと、これまで退去すると3日以内に必ず空室の状態の確認をし、原状回復のポイントを管理会社と打ち合わせていました。今回は、すぐ決まる管財物件だから、と管理会社任せにした油断がありました。それと日商簿記2級試験で、首が回らなかったこともあります。

★ともあれ、内見者と客付け業者に、原状回復をしていない部屋を見られてしまったのは大失態。どこか気の緩みがあったのでしょう、反省です。

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2014年06月14日

いろいろ出来るかも?

★資格試験について、いろいろ見ておりましたが、これ、勤務業とうまく絡めると、将来いろんな事が出来るかなあ、と思えてきました。

★法律関係は、行政書士でいいかな、と思います。基本的に法律関連は、民法を知っておけば、世の中渡っていけると思いますし、民法は、行政書士や宅建でやります。司法書士は登記、ということになりますけど、これは依頼します。弁護士は、難しすぎますね。

★会計経理は、日商簿記1級、全経上級でいいかな、と。もしやる気になれば、税理士試験の簿記会計、所得税、法人税あたりまで受けてもいいかもしれない。5科目合格して、実務経験2年ないと、税理士って名乗れないから、フル受験はしないでしょ。。公認会計士も、難しすぎてパス。

★不動産系は、宅建はもっているので、マンション管理士くらいかなあ。でもRC買わないし、区分も買わない予定だし、持ってても役には立たなさそう。。

★将来コンサルタント系はいいかも、と思ってます。この系統、幾つかとって、勤務業と絡めたい。

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資格試験

★7年前に宅建試験を受験してから、今年まで全く新規資格を取得しておりませんでした。今年と来年は、少し本腰を入れて資格取得に動こうか、と思います。

★まず、勤務業関連の資格を3つ、とりたいと思います。講義を受けるだけのものから、受験が必要なものまでありますが、いつでも取れるや、と思っていたのにずるずるとここまで来てしまいました。頑張ってみます。

★このブログに記載するのは、アパート経営関連の資格です。一つは行政書士。経営をしていると必ずと言っていいほど法的な問題が出てきます。法律家の入門として、持っていて損はないかなあ、と思います。もう一つ、日商簿記1級をとってみようか、と思います。日商簿記2級は株式会社の帳簿付けができるレベル、とのことです。確かに帳簿付けは自信がつきました。しかし、経営を考える、という意味では、まだまだかな、と思います。B/S,P/Lも時間さえかければ、パソコンに頼らず、自分で作成できると思います。が、1級ではキャッシュフローについての学習もある、とのことと、経営者視点で帳簿をつけることが出来る、と聞いて、ここまでやっていた方が良いかな、と思いました。

★勉強時間は、通勤時間、移動時間の車内です。それと隙間時間。行政書士は今年11月。日商簿記1級は、来年6月を目指します。そして、来年7月1日、法人設立の予定です。
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2014年06月10日

勤務業へ回帰

★この1ヶ月間、車での移動時間が、簿記試験の勉強時間でした。試験が一段落しましたので、勤務業の学習時間へと戻したいと思います。隙間時間も侮れないです。行政書士試験については、憲法は学生時代やりましたし、民法は宅建でやっています。めぼしい学習内容は、行政法、会社法、商法ぐらいかなあ。社会を生きていく上で、会社を経営する上で、最低限必須教養試験みたいなイメージでとらえています。

★一方で、7月頭には、税理士さんと法人化の具体的な打ち合わせに入りますので、その準備もしなくてはなりません。学生時代の同級生との飲み会、東京での勤務業の会合、接待、その他諸々。多忙だけど、まあ、充実しているとも言えるかな。。。

★アパートの方は、管財物件が1室空きました。クリーニングのみでいけそうです。管財物件には夏の花、まだ植えてないんですよね。福岡の夏の暑さは酷いので、最近は、暑さと乾燥に強い、ポーチュラカとニチニチソウ(ビンカ)、ペチュニアの派生種を中心にすることで、統一しています。ポーチュラカは、暑さと乾燥には最強です。花も原色系で綺麗。夜は閉じますが。ニチニチソウは、乾燥すると葉を細めて蒸散を押さえ、暑さと乾燥に耐えます。ペチュニアは、最近は、サフィニアブーケなどのゴージャスなものも出ていて、好きなんですが、先の2種に比べると、若干弱いかな。昨年は福岡1号で、グリーンガーデンもどきを狙って、朝顔を植えましたが、ちょうど塀があるので、うまく這わせて、それなりにうまくいきました。

★本当は、土いじり好きなんですけど、とてもそこまで時間が回りませんです。
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2014年06月08日

日商簿記2級試験受けてきました

★商業簿記の帳簿組織、工業簿記の本社工場会計を終わらないままの受験でした。市内のマンモス某F大学校舎にて。以後、備忘録。
★第一問の本店集中計算制度は、いきなりこれか、という感じ。最後の最後で書いた答えが、合ってました。これはラッキー。試用品販売もちょっと難しかったけど、記憶に残っていました。建物修繕費は慣れてます。ただ、私は修繕引当金など積んでいないのですが。。株式の発行は、創立費が書けるか、の問題。今度自分の会社の設立時は、しっかり計上しようと思います。社債は、間違っちゃいました。ケアレスミス。もったいない。16/20

★第二問。銀行の勘定調整表は、出ないだろう、と勉強するのをスキップしたところだったので、問題を見て真っ青になりました。ただ、問題自体は難問ではなく、その場でうーん、と考え込んで、書いた答えがそこそこ合ったこと、修正仕分けが出来たのとで、なんとか乗り切り。16/20

★第三問。細かい問題。少しひねったところがあり、題意を理解するところから難しかったです。これは実力の差が出ますね。棚卸減耗損を間違えたり、手形売却や固定資産売却益を忘れたり、ぼろぼろ。12-13/20

★第四問。今回の工業簿記は、正直易しかったと思います。でも、自分の理解があやふやで、仕掛品の製造間接費を間違えてしまいました。駄目だなあ。16/20

★第五問。解けました。でもやはり理解があやふやなところがあって、製品の方もボックス図を書かないといけないのを失念していて。。。試験中にようやく、ああ、そういうことか、と理解できた、というなんとも。。20/20

★80点前後、というところでした。合格は70%以上、ということですから、多分受かったと思います。初めて試験形式で、簿記2級を受けたわけですが、とにかく、理解が徹底していない事を痛感しました。先週までは、問題を解くこともままならなかったのですから、勉強不足といえばその通りですが。。来年株式会社を設立するに当たり、簿記2級の知識は必須だと思っています。今後、2級分野は、折を見て復習したいと思います。

★次は11月の行政書士です。会社設立の手続きは自分でやりたい。。。
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2014年06月07日

管財物件退去

★空き時間は、いよいよ明後日に迫った日商簿記試験の準備をしておりますが、残念ながらメインとなる問題集最後まで解く時間がない気がします。9割方問題集を一通り解いた段階での受験。さて、どうなりますか。

★5月末で管財物件が一人退去しました。さらに7月にもう一人退去、ということ。どうも退去物件の入居者は長続きしません。今年3人目の退去です。6戸しかないので、半分が入れ替わり。福岡1号は購入後もうすぐ8年になるのですが、まだ3名は退去がありません。一方で管財物件はすでに全員が入れ替わり、さらに今年も50%の入れ替わり。なんなんでしょうね。。新しめの広い物件よりも、築古狭小の方が長く入居していただけるような感じです。。。

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2014年06月04日

会計とアパート経営

★簿記の勉強に疲れてきました。でも、あと一歩。もうひとがんばり!!あと4日。

★うちの近所でも、またまた賃貸マンションの新築が始まりました。はぁ。最近は、実際のオーナーからのヒアリングと、不動産営業マンの本音と、自身の経験から、マンションを建てて5年後、10年後、15年-20年後、それ以降、のオーナーの気持ち、というのものが、大体想像できる様になりました。そして、おそらく今後、この区分は前倒しになることでしょう。

★数億円の買い物を、いずれ売り逃げしないといけない。新築RCのオーナーになる、ということの成否は、日々の賃貸経営ももちろんですが、結局のところ、物件に市場価値があるうちに、ローン残高以上で売り逃げ出来るかどうか、この1点にかかる比重が極めて大きい、と思います。これを将来年老いた自分でやるか?子孫にゆだねるか?何も知らない子孫が、築古RCを持ち続けることの負担の大きさ、将来出会うであろう苦労を考えると、とてもとても、RC経営なんてやる気にならない。

★賃貸経営の現実がおおむね見えてきたところで、賃貸経営をどうとらえるか?適正規模で、勤務業と平行する形で、会社を持つことのメリットを最大限生かすこと、税金対策、がその目的としてあげられると思います。そのためには、会計の知識が不可欠、と言うことで、簿記を勉強しているわけです。ということで、頑張ります。
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2014年06月03日

あと5日

★日商簿記2級試験まであと5日となりました。先週の土日、まとまった時間をとってものすごく勉強しました。重要な問題から解いていって、この2日で、ぐんと力がついたのを実感しました。もしかしたら、合格レベルまでぎりぎり届くかも。。。時間を確保するのが課題ですが、少しでも空いた時間があれば、問題を解いて、あきらめずに頑張ってみます。
posted by est at 23:10| Comment(0) | TrackBack(0) | 資格試験 | 更新情報をチェックする