2014年12月30日

法人制度設計

★福岡1号アパートで、1月退去が1件出ました。あって当然の時期ではありますが、なかなか満室で年越しさせてもらえません。こんなものですね。。。

★さて、法人化について、真剣に検討を始めました。なんやかんや言って、先送りしていたんです。。物件保有法人は当然として、土地建物を一緒に法人に移そう、と思っておりました。でも、そうすると、キャッシュフローがあまり出ません。そもそもそういう買い方とローンの組み方をしていたわけですから。。キャッシュフローがないと、様々な法人化の恩恵が半減してしまいます。漠然とわかっちゃいましたが、実際に計算してみると、ちょっと愕然としてしまいました。。法人の借入期間を長くしてもらう、というのも検討しましたが、リスケみたいで、あんまり良い感じがしません。。。

★一方、個人の方は、そこまでキチキチではない(私、頑張ってる勤務人)。。ローンの返済の元本部分は、どっちみち経費(あ、損金、ですっけ)にならないんだから、個人の方で返済すれば、法人のキャッシュフローは劇的に改善します。というか、改善しすぎです。でも、ホントに個人で、物件からの収入を当てにしないで返済できるのか?私が、法人から給与をもらう、という手があります。でも、それじゃあ、高い個人の税率を取られてしまって意味がない。。じゃあ、どうするか。。

★法人が、建物のみ個人から購入するのです。土地は個人のままです。当然、賃料はすべて法人に流れます。建物の購入金額は、私が全額法人に貸し付けます。実際にお金は動きませんが、帳簿上はそういうことにするのです。ローンはすべて個人が返済します。個人での返済が厳しくなったら、法人から個人にお金を回してもらう、つまり(キャッシュフローが改善しすぎた)法人から、建物の借入金を返してもらえば、無事に無税で法人から個人へのお金の流れが出来ます。これで万事OK.

★今後のポイントは、銀行がこれを了承してくれるのか?と言うことですね。来年早々、動きたいと思います。建物だけ法人に移す、というのは、いろいろ紹介されている手法ですが、自分にぴったり当てはまる、とは思っておりませんでした。
posted by est at 23:35| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2014年12月25日

公証役場

★公証役場に行ってきました。家族への贈与を確実なものにするため、贈与証明書に確定日付をもらうためです。贈与した金銭が、法人の出資金の一部になります。来年、法人を設立するとき、次は法人の定款の認証でお世話になることになります。

★せっかく法人を設立し、運営していくのですから、財務、税務、法律に詳しくなろうと思いました。勤務業とは全く畑違いの分野です。そんなことは専門家に任せて、もっと不動産の投資方法に詳しくなるべきだ、という意見もあろうかと思います。それはその通りだと思いますが、勤務業の分野に興味を持って、今の仕事を選び、アパート経営に興味を持ってアパート経営をやり始めたのと同じように、財務、税務、法律もおもしろい、やってみたい、と思ったんですね。損得もありますが、それを抜きにしても、学んでみようと思いました。

★心のどこかで、どんどん借り入れを膨らませること、つまりレバレッジのかけ過ぎへの恐怖感があるんです。全く不動産投資の経験のない人が抱く恐怖感、とは別のもので、ある程度事情がわかった上での恐怖です。株もそう、不動産もそう、わずか数日にして、これまでの景色が一変することがあるでしょう?背筋がスーッと冷たくなるような、ゾクッとした感じ。。信用枠を膨らませてのリーマンショックも経験しましたし。己の欲望を肥大化させた結果どうなるか、何度か経験してきております。とはいえ、レバをかけない、もしくはかけ過ぎない不動産投資は、賛成ですし、これからも続けていくつもりです。つまり、慎重に、リスクをとるのは少しずつにして、資産を増やしていこうと思っています。

★話がそれました。簿記や法律系資格の勉強をしております。来年、法人設立とその後の運営をリアルで体験できるので、これを機に理解を深めようと思っています。来年は、アパート経営の方も、忙しくなりそうです。
posted by est at 21:02| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2014年12月10日

2014年も師走です

★はやいもので2014年も師走となりました。個人的には、まあ、いろいろと充実した1年だったと思います。ただ、アパート経営については、若干手抜きをした、と言うか、それほどエネルギーを使わなかった1年でした。他にいろいろやることがあったし、売買市場は物件価格が高騰して、もはや手出し無用状態だったので、何となくほったらかし状態だったんでね。。

★福岡1号は、例年夏以降に空室が出て、師走から繁忙期にかけて埋まる、というパターンを繰り返していたのですが、今年は、年内に満室となり、入居も済んで、実働も満室です。順調であったと言えるでしょう。もっともこれから退去が出る時期でもありますから気は抜けませんが。。

★北九州物件は、卒業生1名のみの退去で、すぐに入居が決まり、1年を通して空室がほぼない状態でした。更に入居中の方が敷地の一部を駐車場として借りてくださったので、収入アップ。こちらも順調でした。

★管財物件が、今年1番、動いた物件でした。全6戸の物件で、退去が4回ありました。3回は入居、最後の空室は来年2月1日入居で、決まりました。この物件は築浅ということもあり、運営が楽です。

★戸建て物件は、春先に退去をうかがわせる電話がありました。しばしば滞納する方だったし、家賃保証会社が倒産しているので、家賃保証が受けられません。退去していただき、物件を売却する方針としました。売却の査定までしてもらったのですが、一転退去せず、となりました。この物件は売りたかったのですが。。。

★ということで、今年はまずまずの年でした。それにしても、物件、高いですね。フルローンで購入したら、数年しか回らないように思いますが。。。皆さん、頭金を入れて購入されているんでしょうか?インカムゲイン狙いで物件を購入する時代が終わりを告げようとしているのでしょうか?
posted by est at 00:14| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする