2015年01月29日

昨今の経済事情と銀行訪問

★不動産投資ブームということで、物件が値上がりしておりますが。。。田舎の土地は、無価値化するかも知れません。。土地が売れない、という時代って、かつてあったのでしょうか?都市の不動産賃貸業は、競争の激化により、エンドレスの消耗戦に巻き込まれるかも知れません。。不動産賃貸業に見切りをつけて、すべての物件を処分している人もいるようです。一方で、このすっ高値にもかかわらず、新規参入組は後を絶たないようで。。何が正しくて、何が正しくないのか?自己責任で、見極める必要があるのでしょう。。

★ということで、不動産賃貸業の先行きに、大きな不安を抱えつつ、さてどうするか。。とりあえず、そこそこ運用できて、借り入れがなければ、まあ、大丈夫なのでは、と思います。ということで、とっとと借り入れ返しちゃうもんね作戦で行く予定です。昨今の原油急落、商品市場崩壊、商社の巨額損失、ルーブル急落が何を意味しているのか??ええ、中国を中心とした新興国の爆食経済成長が一丁上がりってことでしょ?今年は注意しておいた方が良さそうな気がします。

★さて、法人化の話し合いのため、銀行を訪問しました。担当者の方が昨年秋変わりましたが、今回の方は、頭が切れる方で、助かりました。PB部の方も交えて相談。個人の借り入れは動かさず、建物のみおおよそ簿価にて法人に売却。法人は個人から借り入れを行い、分割払いで個人に支払います。個人は、法人からの建物売却分の返済額と、法人からの給与で、借り入れの返済を行うように致しました。これで銀行の方の理解と同意を得て、稟議をあげてもらうことに決定です。時期は3月15日、確定申告終了後、税理士さんの手が空いてから、動き出すことにしました。

★行政書士試験、2点差で落第。。。今年は、きちんと勉強して、受かりたいです。。
posted by est at 20:43| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2015年01月08日

所得税との戦い

★以前読んだ下記の本、再度読み直しています。

アパマンも法人経営の時代です!―手取り収入から相続、生命保険まで徹底解説 -
アパマンも法人経営の時代です!―手取り収入から相続、生命保険まで徹底解説 -

★これまで、私は、不動産所得がほぼゼロになるように、すなわち、不動産所得にかかる所得税がほぼゼロになるように運用してきました。これが出来たのは、一にも二にも、築古木造不動産による巨額の減価償却によるものです。その代償として、減価償却が終了すると、一気に不動産所得が増加して、さらには給与所得と損益通算にて、一挙に所得税、住民税が増加してしまいます。(その極端なのがいわゆるデットクロスですね)。昨年は、控えていた修繕をいろいろ行うことで、引き続き不動産所得に由来する納税額はほとんどありませんが、今年はさすがにそうはいかない、ということが、法人化の理由です。

★さて、銀行は、建物のみ法人への移動は、当然の様にご存じで、というか、それが今の不動産賃貸業における、法人化の一般的なスキームであるようです。ただ、それぞれの物件のローンを、すべて法人で借り換えることを提案してきました。ここから先は、1月末、あらためて突っ込んだ話をする事になりました。

★おそらく、不動産所得は、様々な手法を駆使することで、またゼロに近い黒字に落ちつかせることができると思います。あるいは、実効税率が20%少々なので、敢えて法人にお金を残して、規模の拡大を狙う礎にすることも出来るでしょう。一方で、キャッシュフロー、資金繰りが問題です。おそらく、現在の返済年数だと、法人のCFがタイトになってしまうのです。これは、個人から法人への資金の流れで解決できます。たとえば、出資割合通りの増資をする、あるいは、個人から法人へ貸し付ける、などです。しかし、上の本を読むと、銀行は借入期間を延長してくれることが多いように書いてあります。金利の見直し(かなり低下してくれそうです)、と借入期間の延長で、キャッシュフローも劇的に改善します。

★銀行さんが、この手法を十二分に理解していただいていることはわかりました。どこまでの提案があるのか、1月末に相談してきたいと思います。
posted by est at 21:26| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2015年01月07日

謹賀新年、法人化の年

★新年明けましておめでとうございます。また、不動産賃貸業を始めて、9回目の年明けです。ここまで無事にやってこれたことに、感謝です。

★さて、早速ですが、今年は、不動産賃貸業については、法人化を目指す所存です。所有物件の建物部分を法人に移管し、不動産収入はすべて法人にて受け取ることとします。個人事業は、廃止します。年明け早速、税理士さんに説明をし、了解を得て、次に銀行の方に御願いに上がりました。銀行の反応としては、かなり好意的でした。ただ、個人の借り入れをそのままに、ではなく、他行から借り上げの物件も含めて、法人にて一括借り換えをした上で、ということになりそうです。

★となると、返済は法人から、になりますので、キャッシュフローはしんどいままです。これをどうするのか、個人から法人への貸し付け、で乗り切ることになると思いますが、あらためて専門部署の方も交えて相談することになりました。法人化の目的は、一に所得税対策、二に相続税対策、です。7月1日の設立を目指して、動いていきたいと思います。
posted by est at 17:24| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする