2015年03月30日

賃貸マーケットの変化

★この1,2年で、賃貸マーケットは大きく変化したと思っています。一つは、アベノミクス以来、インフレターゲットにより、物件価格が高騰していること。結果としてある程度頭金を入れるなりしないと、賃貸経営が回らなくなってきています。ここまで、自己資金に頼ることなく賃貸経営に参入することも可能でしたが、その門は閉ざされようとしています。一定水準以上の自己資金を用意して始めないと、もはや賃貸経営は成り立ちません。特に事情がよくわからないまま、新規に参入することは危険だと思われます。(多くの余剰資金をもって始められるのはなんら問題はありません)。

★次に、これは福岡だけの現象なのかもわかりませんが、新築物件の成約率が非常に落ちています。これは業界の人から聞きましたが、確かにネットで見ても、繁忙期に満室にならない新築物件が多すぎる印象です。これまでは、築古物件の余剰感はありましたが、それでも新築はすぐに埋まっていました。築浅物件の空室も徐々に増えてきていて、ダムの水があふれるように、とうとう新築も余剰感が出てきたのだと推察します。更に、福岡都市圏で言えば、東区のアイランドシティエリア、糟屋郡新宮エリア、西区九大学研都市エリアでは、新しい街作りがはじまっていて、これでもか、これでもか、と新築物件が建設されています。確かに同エリアでは人口は増えるのでしょうか、さすがに度が過ぎていると思います。

★福岡が賃貸経営において有望なのは事実ですが、マーケットの変化を的確に捉えないと、思わず足下をすくわれる可能性もあるように思います。
posted by est at 17:05| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2015年03月28日

物件高騰に思うこと

★ご多分に漏れず福岡市の収益物件価格は更に高騰しております。今現在、物件を購入したり、建設したりしているのは、一体誰なのか?私は大きく分けて3つの需要が存在していると思っています。まず一つ目は、相続税対策が必要な方々。二つ目は、収益物件購入初心者。そして三つ目は、キャピタルゲイン狙いの大人買い、の方々。

★それぞれ説明に必要はないと思いますけど、相続税対策は、相続税が値上がりしたので、過熱している感じがします。如何に持っている土地の評価を下げるか、そして借入金をして資産の減額をはかるか、が主たる目的となってしまいますので、実際の賃貸経営は十二分には考慮されておらず、後に残された相続人は、その運営に四苦八苦することが多い、と聞きます。

★収益物件購入初心者の方は、今の参入は非常に厳しい結果になると思います。もはや、インカムゲインだけでもって物件を運営していくのは厳しくなっているのです。収益物件の購入を煽る論調があるのは心配です。

★そして、キャピタル狙いの大人買いの方々。インカムゲインはあると助かるけど、ないならなくてもいいや、という感じの方々。一等地の物件を購入していきます。キャッシュ買いもあるようです。インカムゲインでもって収益不動産を回していけた時代は終わりつつあり、キャピタルゲイン狙いが主軸となっていくのでしょう。そうなると、持たざる者は、市場への参入が厳しくなります。今物件を検討している人は、自分の立ち位置をしっかり確認する必要があるでしょう。物件を維持するのに、インカムゲインのみでは不足となる可能性がある、ということを肝に銘じる必要があります。特に初心者の方々。周囲の意見に耳を傾け、本当の真実の声を聞かなくてはなりません。

★収益物件を大人買いされる方は、十分に資金余力があるのなら、これが一番今の時流に合っているのだと思います。オリンピックの前の年くらいまでは。。。
皆様の検討をお祈り致します。
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2015年03月20日

気がつけば繁忙期

★いろいろ多忙ですが、アパート経営は繁忙期まっただ中。今年の退去は今のところ8戸。福岡1号が3,北九州も3,管財物件が2、です。2012年は、19戸もの退去、というアンビリーバブルな状況を食らっていますし、2013年は繁忙期退去ゼロ、というハッピーパラダイスも経験したところで、今年の状況は、まあまあ、若干多めかな、というところでしょうか。。

★福岡1号は、3月中旬の2戸退去が痛いですね。。1階も2戸ありますし。。とりあえず先行退去の分は決めていただいたので、現在モデルルーム作成まっただ中の2戸が、3月中に1戸でも決まってくれると良いな、と切に願っています。北九州は、学生さんの卒業が3件、ですが、退去を前にして、すべて次の入居の学生さんが決まってしまいました。さすが、ここは強いです。

★さて、管財物件。昨年来、妙に退去が多いんです。今回は4月に入ってから2件の退去予定です。困ったもんです。まだ築淺ですし、ここもすぐ決まるからいいんですが、その分広告料は飛んでいくわけで。。お祓いでもした方がいいのかな?

★3月15日に受験した個人情報保護士、合格したようです。さて、次はいよいよ法人化。4月になったら行動開始の予定です。
posted by est at 20:41| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする