2016年10月28日

チェンジ

★何処で聞いたんだっけ、と思っていましたら、8年前のアメリカ大統領選でオバマ氏が言っていた言葉でした。8年前。。。随分と不動産業の環境も、世界も変わってしまいました。。

★不動産賃貸業の長期衰退はどうしようもない事実です。しかし、8年程前も、同様の意見はありました。事実ゆっくりと賃貸市況は悪化しています。しかし、その頃不動産賃貸業を始めて、それこそ新築ワンルームマンションなんぞに手を出さずにしっかりと事業経営をしてきて、現在売却をしている人は、結構なキャッシュを残しているように思います。

★事業としての傾向は右肩下がりでも、景気の波に左右されて、不動産の価格はまるで株価の様に波を打っている。うまく波に乗れると、それなりに結果は残せる。。。

★しかし、これって株式投資と何が違うんでしょう?インカムゲインを狙う、といいつつ、結局キャピタルゲインを得るか、キャピタルゲインを得られなくともキャピタルロスを少なくしつつ、インカムゲイン分のもうけを残すか。。結局キャピタルゲインありきでないと、結果は残せない。ブログのタイトルの通り、インカムでいこう、にも、インカムゲインのみでキャッシュを残すのはもはや今の環境では厳しいのです。究極的には、不動産の売買を繰り返さないとキャッシュは残せない。そのうちどれかの物件が上手く回転できないと厳しくなる。。。究極のばば抜きゲームのようなもんじゃん。。。

★普通にアパマン経営をやっていても事業環境は悪化の一途です。でも、不動産賃貸業は病気で寝込んだときも何とかなるんですよね。。。株の配当なんかよりは安定はしています。税金のこともありますし、不動産収入は一定程度残しておくつもりですが、以前のような情熱は失せてしまいました。。。って、ここで頑張る人が生き残るんでしょうかね??よくわかんないなあ。。
posted by est at 23:31| Comment(2) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2016年10月20日

売物件情報

★先日書いたとおり、福岡1号を売却いたしました。それだからなのか何なのか、幾つかの売物件情報をいただきました。築古から新築まで。。。手元にキャッシュがあるから、よさげな物を一つ買いました。。。

★んなわけないです。。ない、ない、ない。買っていません。福岡1号からさほど離れていない地域は、福岡市内でも有数の激戦区。近未来の日本の都市部で繰り広げられる光景を、早見ることの出来る先進地域です。。

★10年前、3万円を切る家賃はあまり見かけませんでした。しかし、今では、家賃1万円を切り、共益費を合わせて何とか1万円前半、というアパートもあります。家賃一万円台はもはや”当たり前”です。もちろん築古狭小でも、福岡1号みたいに、キチンと手を入れ修繕し、設備を整えてサービス品を着けることでそれなりに戦っている物件もあります。ただ、正直それでも年々客付けに苦労するようにはなっていました。今年の春満室となり、売却まで満室のまま推移したことは本当にラッキーでした。

★築古の物件はこれからどんどん増えてきます。一方で新築もバンバン建っています。収益物件の家賃には、途方もない下方圧力(=デフレ圧力)が加わり続けている、と言えるでしょう。日銀がマイナス金利にしたって、結局行き場のなくなったマネーが、収益物件に流れ込んで資産バブルを形成するだけで、賃貸市況改善にはほとんど役立っていない。資産バブルも結局いつかはじけて、歴史が繰り返される、、ただそれだけのことです。

★不労所得、アーリーリタイヤ。心地よい言葉に騙されて上手くいくほどこの世界は甘くありません。私が福岡1号でそれなりにキャッシュを残せたのは、運も良かったのだと思います。(努力もあるけど)。特にこれから10年、賃貸市況は相当苦しくなると思います。。

★福岡1号で上手くいった、と言いつつ、不動産投資を否定するのは、矛盾するような気もしますけど、やはり、強調しておきたいです。不動産投資は、これから更にとても厳しい。安易に飛び込むのは非常に危険。

★やる以上は、無借金の目処を立てることでしょうかね。。不動産賃貸業をどうしてもやるのなら、本業や別事業と組み合わせてやるのが理想だと思っています。
posted by est at 20:21| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2016年10月14日

アパートを売却してみて

★これまで10年間、不動産を購入するのみで売却したのは初めてです。売却してみて、これから譲渡税の支払いが待ってはおりますが、千万単位のキャッシュがバン!と目の前に残るのは、、、すごい快感です。。銀行の通帳をみて、いつもより桁が一桁多いんです。

★確かにこれを経験してしまうと、やみつきになりそうです。。しかし、これは10年間、一生懸命に福岡1号を維持してきた努力の対価。思い返せばいろんな事がありました。決して平坦で楽な道ではありませんでした。。このブログに書き込んできた事は、その努力の証です。

★キャッシュは当面寝かせます。管財物件と、北九州物件は、引き続き所有し続ける予定です。。戸建ては、、売却します。しかし、こちらはキャッシュはあまり残らないでしょう。。処分売りです。管財物件を購入したのが6年前です。以降、不動産は購入しておりません。不動産の購入は引き続き見送りまして、時期を待とうと思います。管財物件は満室、北九州物件は1戸空きです。北九州物件は外壁とスレートをやり直す予定です。

★今集中しているのはコンサルティング事業。せっせとスキルを身につけています。今後も、勤務業、不動産業、コンサル業、バランス良く頑張っていきたいです。
posted by est at 21:41| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする

2016年10月08日

さようなら福岡1号

★10年前、初めて購入した収益物件、それが福岡1号です。この度、福岡1号を売却することが出来ました。5月末に売りに出して、2転3転、いろいろありましたが、ようやく所有権移転まで終了しました。。。

★思い入れもいろいろありますし、感無量です。。売却金額は、10年前の購入金額と同額です。キャピタルゲインこそ得られませんでしたが、思っていた以上にインカムゲインを得ることが出来ました。売却する理由は、今は収益不動産バブルと思うから。。これは人それぞれでしょうが、私はそう思っています。今を逃すと、最後まで持ち続けることになる。。一時はそれもいいかと思いましたが、せめて1物件は、この時期に利益を確定しておきたい、という思いが勝りました。

★本当にいろいろありましたし、勉強させてもらいました。まだまだ未熟者ではありますが、不動産投資というものをある程度理解できた気がします。

★記念すべき1日に乾杯!
posted by est at 17:01| Comment(0) | TrackBack(0) | アパート経営 | 更新情報をチェックする