2017年03月20日

新築ワンルームから、収益1棟物へ

★10年程前、不動産投資で失敗した、という方は、大多数が新築ワンルームマンション投資でした。騙された、という表現が適当かどうかはわかりませんが、これは儲からない、と気が付くまでに時間がかかります。その間は、北斗の拳の技のごとく、おまえは既に○○いる!という状態なのに、それに気が付かない期間があります。でもいつか皆気が付くんですね。。いろんな情報を発信していた方がパタッと止むのはそういう時だと思います。

★最近は、そうやって、あちゃーやっちゃった!という人に、"そうですよね、利益の出る不動産投資ってのは新築ワンルームじゃないんですよ、ようやく気が付かれましたか、実は1棟物への投資こそ、利益の出る不動産投資なんです。今から挽回しませんか?"と言って、駄目物件の巨艦1棟物を嵌め込んでしまう(何処までが嵌め込みか??難しいところはありますが)業者が存在するようです。地方の築古(一見)高利回りRC物件を嵌め込む事例が多いそうな。。。給与所得から借入出来る金額をはじき出し、限界まで買わせられるという、まさに骨の髄までしゃぶられる。。皆が皆というわけではないですが、不動産業界なんてそういうもんだ、と思ってます。

★まあ、地方でも中心に、RC物件でも明らかに利益が出にくくなった、と言うことが根底にあるんでしょう。いわば嵌め込まないと売れない物件が増えてきた、と言いますか。。売り手から見て、出口戦略は、結局こういうやり方をしないといけない、となると、何だかなあ、と思います。まあなかには、物件はともかくその土地が欲しかったり、一気呵成の減価償却ねらいで当面のもうけが出なくともOK、という買い手もいるんでしょうが。。売り手の立場からすると、この物件、こんな価格で買っても絶対儲かりませんよ、とわかってて素人の人に売却するんですから、気持ち良くありません。(なんなら売らないでおけば?と言われるとそれはそれで困るのですが)。。いくら社会的地位が高かろうと、実践的知識が豊富な百戦錬磨の営業マンの前ではかもねぎでしかありません。。

★最近身の回りで見聞きしたことから。。自分の大切な人だったら命がけで説得しますが、そう深い関係の人出なかったら、もう、結末は見えますけどほっておきます。よかれと思って説得しても恨みかうだけですもん。不動産に関する相場観と言いますか、きちんとした正しい判断基準を持つ事は絶対に必要です。努々失敗なさらぬよう。。

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2017年03月18日

新築ワンルームマンション勧誘と賃貸繁忙期

★今年も賃貸繁忙期に入りました。今期は北九州物件、管財物件ともに満室です。ただ、北九州物件は、9ヶ月間1室空室状況が続いての満室です。この物件で空室が長期化したのは初めてですが、それにしても9ヶ月って、これって、どうなんでしょう。こちらもそろそろ売却を考えないと行けないのかな??法人での賃貸業の稼ぎ頭なので、まだまだ頑張ってもらうつもりなのですが。。

★戸建てはまもなく売却できそうです。残債を払えば、ほとんど手のこりはありません。が、これで仕方ないか、と思います。良い勉強をさせていただいた、と思うしかないですね。。これで個人事業は閉じることになります。福岡1号の売却ではかなりキャッシュが残ったので、来たるべきチャンスに備えて、温存することにします。確定申告では、平成21年及び平成22年に土地等を先行取得したときの特例、を使わせてもらいました。当時税務署に書類を提出しておりましたので。。税理士さんにやってもらいました。福岡1号の土地の譲渡益がかなり軽減されました。管財物件の土地の簿価が圧縮記帳されますが、確かこれを売却するときも特別控除があったと思うので、単に譲渡益先送りというわけでもないと思います。

★さて、表題の通り、職場の同僚から新築ワンルームマンションの勧誘を受けました。数年に1回、忘れた頃にこのような場面に遭遇します。業者だと即ブッチでいいのですが、勤務業関係者だとなにかと気を遣います。正直言って非常に迷惑です。私は不動産事業を行っていることも、法人を設立していることも何も公にしておりません。勧誘を機に話すつもりも全くないので、いかにばれないように、また機嫌を損なわないようにやり過ごすか、細心の注意を払いました。赤字にしての損益通算、所得税、住民税の軽減、私的年金、生命保険の代わりになる。。。まあ、いつものあれで反論するのも馬鹿馬鹿しいので、適当に相づちを打ちつつ、自分は全く興味がない、と切り抜けました。。もう、ほっておいて欲しいです。。

★最近思うのは、逆立ちしても儲からなさそうな案件に、結構賢くて社会的地位の高い方が、結構な率で手を出しているんだなあということ。。赤字垂れ流しになること、ワンルーム1~数戸で節税なんて出来ないこと、が何故わからないのでしょうか?手を出してしまって、複数物件嵌め込まれて、身動き取れなくなってから初めて気が付く、というケースが多いように思います。

★賢い人は純粋な人が多いのかな?疑うことは悪、と思っているのかな?もっともそうな理屈を組み立てられて、感情的に揺さぶられると、落ちちゃんだろうか?私は、一種の洗脳の技法が使われているんじゃないかと思います。。かつてのオーム真理教に入信した人も高学歴の人が多かった。。あれも一種のマインド・コントロールだと思っておりますが、それに似たところがあるんでしょう。

★学問、だけではなく、金融、詐欺、法律、悪意を持った人間とのつきあい方、を学ぶ機会を得ることが必要であると思います。せっかく頑張って給料をもらっても穴の開いたバケツも同時に持たされるなんてもったいないです。
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