2013年02月05日

法人化でグルグル

★2年ぶりの物件見学で、気持ちもすんだし、確定申告作業も大詰めです。青色申告の控除65万と、土地に関する借入金の利息約○○○万。この65+○○○のエリア内に申告所得が入り込むと、凄ーく損した気分になります。わかる人にはわかると思いますが。。理想を言えば、このエリアのプラス側に気持ちだけ少々出るのが、ベスト。昨年はこのベストだったのですが、今年は、さすがに退去があいついだだけあって、65がほとんど使えないぐらいの微少プラスに終わりました。これだけ退去が続いても、プラス、というのは、それはそれで良いんでしょうが、控除を使えないのは、損した気分です。

★不動産所得は、赤字だと給与所得と損益通算で節税、といっても、仮に赤字の場合だと、青色申告控除と土地に関する借入金の利息分は全く使えませんから、なんだかなあ、という感じです。それよりも、平成25年までは、福岡1号の減価償却が使えますが、しゃぶりつくしてしまいまして、平成26年からは、使えません。これが、百万単位の額なんですわ。。このままだと、不動産収支は、一挙に大幅黒字化し、いわゆるデットクロス、になってしまいます。

★来年度からどうするか、あれこれシュミレートしていました。といっても、結論は、法人を設立し、法人の売却する、しかないですね。いつそれを行うか。。法人化に備えて、福岡1号のローンは、5年固定期間終了後は、3年固定、としておりました。3年固定の満期は、平成26年秋、です。では、このタイミングで、法人を設立し、法人に売却するか。。。この際、問題となるのは、福岡1号の、不動産鑑定士による評価額。個人から法人への売却は、税務署が一番目を光らせる部分だそうですから、きっちり鑑定士を入れようと思っております。さて、建物は、帳簿上、ほぼゼロ、ですが、実勢価格は違うでしょう。その差額は、譲渡益、となります。一方、土地の評価額は、、、鑑定士の方に聞かないとわかりません。ただ、土地は、帳簿と比較すると、譲渡損、になりそうだと思っています。この建物の譲渡益と、土地の譲渡損。。これを足して、土地プラス建物が、譲渡益、となれば、ここに20%の譲渡税がかかってきます。譲渡損、なら、税金はかかりません。

★なるべく安く法人に売却したい、と思っているんですが、さて、どうなりますかね。。融資付けをどうするか、も検討しなくてはなりませんが。。出資は、家族3人で均等に行おうと思っています。一時LLCも考えましたが、相続を考えると、やっぱり株式会社です。妻や子には、出資金を贈与して、あえて、少額贈与税を支払おうと思っています。減価償却が終わった分、所得の分散をはかる、ということです。ただ、福岡1号のみの移管の場合、果たして、所得の分散と言えるほどのキャッシュフローを得られるか、という問題があります。さらに法人の赤字決算はなんとしてでも避けたい。そうなると、他の物件もまとめて移管した方が良いかも。。となると、他の物件のローン固定金利期間とも関わってきますしね。。。難しいもんです。

★まあ、実際に行動するのは一番早くても来年秋、なので、それまでにいろいろシュミレートしたいと思います。次の物件購入は、再来年以降ですね。。。築浅物件は法人で、築古は、個人で購入しても良いかな。。

★何はともあれ、不動産賃貸業=税金との戦いです。相続税、控除が少なくなり、ますます税金対策が必要となりそうです。
posted by est at 21:20| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人化 | 更新情報をチェックする
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