2013年02月10日

なぜ法人化?

★アパート経営も7年目の半ばに差し掛かっています。福岡1号の減価償却も今年までで終了します。何せ築古狭小物件で、土地建物比の適正化により、多額な減価償却がとれる、と購入した物件でしたので。。来年からは、不動産所得では、これまでにないほどの黒字となる予定です。個人事業主では、給与所得と不動産所得は損益通算されます。そうなると、、不動産所得分もかなり税金を支払うことになってしまいます。会計上の黒字と、キャッシュフローは別物で、会計上黒字でも、納税すると、キャッシュフローがマイナスになってしまう、これをデットクロスといいます。不動産収入が大きな場合や、他から補てんできない場合、これは、決定的に危険なことだと思います。確かにしばしば目にしますよね。

★減価償却が取れなくなった物件は、売却するか、税率の低い家族に譲渡あるいは売却する、自己設立した法人に売却する、という手法が取れます。基本的にみなさん、この時点で一般顧客に売却するようですが。。

★私は自己設立法人に売却しようと思っています。土地、建物込です。個人事業には、利益があれば、譲渡税がかかってきます。この不景気の世の中ですので、土地価格は下がっています。問題は建物です。帳簿価格はゼロに近い額です。旧方式の減価償却ですので、取得費の5%が減価償却後の帳簿価格です。が、新方式への移行により、この5%の価格も数年かけて償却できるようになりました。帳簿上の建物価格は、最終的には1円となるのです。

★減価償却のメリットばかり喧伝されておりますが、建物を売却する際、売却価格と、帳簿価格(最終的には1円)の差に譲渡益課税されます。すなわち、減価償却で得した、と思っていたら、最後に売却する際、減価償却で償却したはずの部分に譲渡税がかかってきてしまうのです。ほんと、よくできてますね。税金体系を考えた人は天才です。

★もっとも、譲渡益課税は短期5年以下は39%ですが、長期5年超は、20%です。減価償却時の税率との差は、利益にはなりますね。さらに実際の取得建物価格と、実際の売却建物価格は、通常大きく後者が下がっているはずですので、この差額分の減価償却分も利益にはなります
★今回の売却では、多分、譲渡益課税はほとんどかからないと思います。一方、物件取得の法人側から見ると、登録免許税や、不動産取得税がかかってきます。これは、7年前の価格を弥生で見ましたが、なるほど、、そこそこかかりますが、仕方ないですね。固定資産税評価額は下落しておりますので、取得税もこれよりは若干減るでしょう。もちろん仲介手数料はいらないですし。

★さて、法人化するのは、不動産所得(収入ではありません)が、2,000万とか3,000万とか超えてから、など言われますが、給与所得の税率が高い方には当てはまりません。不動産所得の黒字は、数百万であっても、もろ高税率がかかってきます。不動産所得がそこそこの黒字になりそうな場合は、今後もアパート経営を続けていこうと思っている場合は、さっさと法人を設立したほうがよさそうです。

★なお、個人事業主で、さらに築古木造を購入して、その減価償却を利用する手も考えましたが、所有物件が築古ばかりに偏るのはいかがなものか、と思ってやめました。

★法人について、勉強を始めたばかりですが、いろんなノウハウがありそうです。もう少ししっかり勉強してみたいと思います。今年は、法人についての勉強の年にしたいと思います。
posted by est at 09:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人化 | 更新情報をチェックする
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