2013年02月13日

法人化、手間はかかるが

★現在の規模のままである限り、法人化してもメリットはあまり大きくはない、と書きました。その通りです。じゃあ、新規法人で、まず1棟買おうかな、と思いました。いずれ規模は大きくしたい、というのがやっぱり本音ですわ。ですが、じゃあ、規模を大きくするのが今年や来年なのか??まだかなあ、と思うんですね。

★大変手間はかかっても、福岡1号を法人に移管するのが先かなあ、と思うようになりました。そのうち管財物件、北九州物件が、固定期間終了するので、その都度、法人に移管するかどうかシュミレートしていくのがいいかなあ、と思います。新規物件は、再来年以降かなあ。

★何も考えず買おうと思えば、多分、買えるとは思うんですが、でも、怖いんです。。万が一にも破綻するわけにはいかない。そもそも分不相応の投資の結果が見えてくるのは、10年、15年先なんですから。

★実際に不動産事業をやって初めて見えてくるものがあります。資金繰りとか、見かけの高収入に踊らされることの不毛さ、とか、空室連発のダメージの大きさとか、地域で急変する賃貸環境などの事業リスクとか。。借入金を多く抱えることのリスク、とか。。良い借金なんてないと思います。借金はあくまで借金です。

★今、規模を大きくすることの1番のリスクは、金利かなあ、と思います。住宅ローンは、全期間固定でリスクヘッジしました。でも、アパートローンや事業性ローン、固定期間が取れても5年とかじゃないですか(政府系金融機関除く)。固定金利が急騰したらどうします?これからインフレですよ。バブル期並みに10%近くとは行かないまでも、2%台(人によっては1%台)の金利が、6とか7%とかになったら。。1億の借り入れのあり、年10%1,000万の家賃収入で回していた人は、年間200万円台だった金利負担が、600万とか800万になるんですよ。返済比率60%で安心、と思っていても、もう家賃収入のみでの返済は無理ですね。どうするんでしょうか。収入が不動産所得のみに偏っていると、固定期間終了時、強烈なパンチの連打を食らってしまいますよね。。せっかくインフレで資産が膨らんでも、キャッシュが回らなくなったら、たたき売るしかなくなっちゃうかも知れません、もったいない。

★手間暇をかけつつ、現在所有物件の法人化を進める、借入金の絶対値を減らす。その上で、規模を拡大していきたい、と思います。ロードマップが見えてきました。
posted by est at 20:26| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人化 | 更新情報をチェックする
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