2013年03月14日

べた凪繁忙期

★今年は、3室空室で年を越しましたが、昨年中に原状回復は終了。2月までに、すべて入居が決まり、なんと退去がありませんでした。繁忙期に全く新規退去がなかったのは、アパート経営をはじめて、7回目で初、ではないでしょうか?来年は、昨年入居した北九州の大学院生2名の退去がほぼ確定ですし、昨年は、恐怖の19戸の退去を食らっていますから、まあ、10年に一度のべた凪繁忙期、とでも名前をつけておきましょうか。。。

★税率を考えると、個人の時代にかけられる経費はかけまくり、一転法人に移管後は、経費節減で、所得分配に注力した方が有利ですから、まあ、今年後半~来年前半の退去は、ウェルカムかも知れません。福岡1号には、開かずの部屋(所有権移転後、退去が未だにない部屋)が、あと4室残っています。ある意味、凄ーくありがたいのですが、法人移管前には、一旦退去していただいて、徹底リフォームを施した上で、(あ、ここ即時償却です)移管した方が理想なんですけどね。。

★満室となった福岡1号は、耐用年数越えの築古狭小木造物件ですが、リフォームとモデルルーム造りは徹底しました。1階は、出来れば比較的年齢の高い層で男性、2階は、できれば年齢の若い層で、男女OK、というコンセプトで部屋造りを勧めてきました。若い人は、回転が速いので、2階の決まりやすい部屋に、との考えです。防犯的にも、2階は女性も期待出来るかな、と。1階は、年齢層の高い人には、階段がない方がよいし、ちょっとしたプチガーデンがあったりするので、草花を育ててもらえれば、物件に根を張っていただければ的考えでした。

★ところが、1階の渋めの部屋も、若い女性の方が気に入る場合もあるようです。女性の割合も増えてきて、今年ついに14戸中、5戸が女性となりました。しかも4名は、若い方です。耐用年数越えの、築古狭小木賃物件に、女性にここまで入居していただけるとは思っておりませんでした。物件取得時は、高齢女性だけでしたからね。。背景には、低家賃物件へのニーズがあるものとは思っておりますが。。

★モデルルームを考えるのは、結構楽しいです。コンセプトにマッチした方に入居していただくと、嬉しいです。モダンな和は、各年齢層に合致します。若い方も案内しておられます。一方、北欧超は、若い人オンリーですね。そもそも年配の方を案内してもらえないようです。キメは照明で、スタンド照明、スタジオチックな照明などをつけています。これが、年配の方が敬遠するんでしょうか?若い人には、好評です。

★なんか、とりとめもなく書いてしまいました。原状回復とリフォームの方向性さえ間違えず、仲介業者さんに上手にアピールできれば、こんな弱小大家のぼろ物件でお満室にすることが出来ます。満室は一時の夢、また、近い将来、退去が出るでしょう。この時にまた、戦略を練り、イマジネーションを働かせて、モデルルームという作品を作りたいと思います。日々、勉強ですわ。それでは、お休みなさい。
posted by est at 23:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 相場雑感 | 更新情報をチェックする
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