2013年03月17日

税金を考える

★今回の確定申告が終わりました。帳簿上は、巨額の減価償却を取り、多額の入退去にかかわる経費を計上したにも関わらず、ごくわずかの利益で済んだのは、良かったです。65万控除はほとんど使えませんでしたが。
最近は、空室、修繕、税金、この3つの不動産経営のリスクの中でも、税金こそが、目立ちませんが最大のリスクではないかと思うようになりました。

★私は、そもそもアパート経営を始めたのは、節税目的でした。至上命題は”減価償却をバンバンとる””経費計上をできるものはバンバンとる”そして、不動産所得を赤字にして、給与所得と損益通算をして節税する。これが当初の目的だったんですね。当初は不動産取得税やら、仲介手数料やら、物件購入後のリフォームやら、経費はかさむんで、不動産所得は赤、です。その後、そのような経費がなくなりますから、家事関連費やら小規模企業共済なんやら、否認されない程度に、ありとあらゆる経費を算入し、不動産での納税はほとんどない程度まで抑え込んできました。

★個人での不動産経営の最大の利点は、他の所得との損益通算ができること。大きな減価償却を取り、ぎりぎりまで経費計上をし、さらに、万一、空室の増加で不動産所得が減少して、結果赤になっても、損益通算で、給与所得の税率で還付を受けられる。。これが、賃貸経営のリスクマネジメントとして、想定していたのは事実です。

★ただし、それも今年まで。福岡1号が一手に担っていた、巨額の減価償却が今年までなのです。じゃあどうするか、ということで法人への移管を考えたわけです。旧方法の減価償却ですから、間もなく帳簿上の価格は、取得額の5%になります。これを5年かけて償却します。一方、新法の減価償却だと、帳簿価格は1円ですよ。法人についての本を読んでおりますが、税務署は帳簿価格で法人に売却しても文句はいわない、と書いてありましたが、年間数百万のキャッシュを生み出すものの価格が1円、で、いいんでしょうか?時価での売買が原則、とも書いてありますので、さすがに1円、ということはないでしょう。もっとしかるべき高値で売却できると、譲渡所得の利益は増加し、納税額は増えますが、税率2割だから、ま、いっか。法人が取得後、再度減価償却が取れるでしょうからこれでまた取り返すかな。今度は4年で償却し、新法ですから、帳簿価格は1円になります。そうすると、この物件の役割は、家族への所得分散のための原資を生む、という方向で考えることになります。そして、最後は取り壊して更地にし、宅地として売却するか、新しいアパートを建てればいいわけです。

★法人に移管した場合のデメリットは給与所得との損益通算ができなくなること。もし一斉に空室が出たりすると、資金繰りでも、銀行評価でもとてもリスキーになります。しっかりした旗艦物件を保有しての築古木造の所有は、リスクを補い合っていいとおもいますが、いきなり新設法人で、築古木造のみ所有することのリスクを考えています。せめて、管財物件と同時売買がいいのではないか、と思っています。管財物件は、大幅な黒字での譲渡所得、福岡1号は、赤字になるでしょうから、譲渡所得税を考えても、理に適っています。築古物件しゃぶりつくしの術ってことです。

★不動産年収1億、銀行返済5,000万、返済比率わずか50%、て言ったって、減価償却やら固定資産税やら細かいことは抜きにすれば、所得税住民税5,000万で、差し引き手元に残るお金、なくなります。国はこれで儲け、さらに物件を持ちきれなくなって不動産が回転すれば、また、取得税やら、登録免許税やらで一儲けできるようになっているのです。多額の借金を背負った多額の年収は、見かけ倒しに過ぎません。最後は税金でやられてしまうのではないでしょうか?銀行も儲け、司法書士も設け、建築屋さんも儲け、それで、アパート、マンションのオーナーは、わずかな金額しか手元に残らないことになりはしませんか?

★結局、家賃収入などのインカムゲインは、物件を守っていくための防御システムに過ぎないのではないのでしょうか?では、攻撃システムは?それは、キャピタルゲインでしょう。手持ちの株、GMO,GMOクラウドは、ともに2倍に急騰しています。不動産も上がるときはすごいです。私の世代は、バブルを知る一番若い世代です。では、バブルは来るのか?物価が毎年2%ずつ上がります。では10年後は?1.02の10乗です。約1.2です。10年後2割の物価高ですわ。でも、不動産は、もう少しいくんじゃないでしょうかね?ただ、バブル、まではいかないでしょう。賃料は上がらなくとも、少なくとも大都市の物件価格は上がっていくと思いますね。

★結論として、今はじっくり物件を守っていこう、と。もう少し財務が改善したら、利回りは低くとも好立地の物件を狙いたいですね。なんか、少しずつ、世の中が明るくなってきているような気がします。
posted by est at 00:18| Comment(0) | TrackBack(0) | 法人化 | 更新情報をチェックする
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